【正文】 的投資旺地。出現(xiàn)這種強烈的發(fā)展勢頭的原因，主要得益于 金廊開發(fā)和渾河兩岸開發(fā)的啟動、以及幾大傳統(tǒng)商圈的大力改造建設(shè)而提供的發(fā)展空間。 就目前沈陽市的商業(yè)格局，基本上 以和平區(qū)和沈河區(qū)為主要中心的商業(yè)核心區(qū)域。形成了太原街商圈、西塔商圈 、北行商圈、中街商圈等商業(yè)區(qū)域。其中太原街商圈和中街商圈是沈陽市兩大的主力商圈，其輻射范圍大，對周邊城市吸引力強，這兩個商圈的發(fā)展對提升沈陽商業(yè)形象和增強沈陽商業(yè)輻射力有重大意義。 9 太原街商圈 目前在沈陽各商圈中發(fā)展最快的是太原街商圈。萬達商業(yè)廣場的啟動拉開了南太原街改造的序幕，五洲的建成將使整個太原街商圈的商業(yè)形象和整體輻射力大大提升。 太原街商圈位于和平區(qū)，是沈陽市兩個最繁華的商業(yè)區(qū)之一，是沈陽市未來大力規(guī)劃發(fā)展的市級商業(yè)區(qū)。商圈集中了千余商鋪的規(guī)模，以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路；由太原步行街、中華路商業(yè)街、中山路日俄景觀街、美術(shù)牌匾街、體育用品街、南一風(fēng)味美食街、開 明商業(yè)街等街區(qū)組成來打造“具有都市時尚的現(xiàn)代化國際商業(yè)街區(qū)”。 從目前太原街商圈經(jīng)營品種構(gòu)成中服裝類、飲食和快餐占絕大多數(shù)的業(yè)種構(gòu)成中分析認為：這些都是老百姓衣食住行的主要消費部分，這種經(jīng)營分布是太原街商圈多年市場發(fā)展的結(jié)果，是市場自然選擇和沈陽獨特的消費特點的產(chǎn)物，具有其合理性。 代表性商場： 中心商廈、聯(lián)營商場、新世界百貨、商貿(mào)精品坊、時尚地下商業(yè)城、萬達商業(yè)廣場和即將投入運營 的五洲商業(yè)廣場。 （ 1）中興 — 沈陽商業(yè)大廈 —— 是由中國國際信托投資公司與沈陽市合資興建，以零售業(yè)為主，集餐飲、住宿、旅游房地產(chǎn)開發(fā) 、證券為一體的大型商業(yè)企業(yè)。商場位于中華路，包括一店和二店，是太原街商圈已開業(yè)的三大主力商場之一。 （ 2）香港新世界百貨 —— 是沈陽目前產(chǎn)品的經(jīng)營檔次最高的商場，國際知名品牌最集中之地。 從該商場的環(huán)境和裝修檔次來分析該商場定位是以中高檔為主，目標 消費者以高收入者為主，集中了大部分沈陽高端消費。 （ 3）沈陽市聯(lián)營公司 —— 成立于 1952年 12月 20日，是全國十大百貨商店貿(mào)易聯(lián)合會成員之一。是國內(nèi)一家融零售與批發(fā)，經(jīng)營與服務(wù)，內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)，商住與營業(yè)一體的初具現(xiàn)代化功能的大型國有“老字號”企業(yè)。先后榮獲全國“五一勞動 獎狀”、“全國用戶滿意服務(wù)”稱號、“質(zhì)量管理獎”、市政府授予的“文明單位”、“最佳優(yōu)秀企業(yè)形象單位”稱號、沈陽市技術(shù)監(jiān)督局授予的“無假貨商店 ”稱號和遼寧省“物價計量政策法規(guī)”稱號。是沈陽市傳統(tǒng) 10 消費的主要集中地。 （ 4）時尚地下商業(yè)街 —— 是沈陽規(guī)模最大的地下商業(yè)街。由于太原街的拆遷改造，目前人流量大，經(jīng)營較旺，租金較高。但是因經(jīng)營檔次一般，內(nèi)部規(guī)劃功能不清晰，給人較混亂的感覺，目標客戶群定位于年輕時尚一族。 中街商圈 相比于太原街商圈相對清晰的功能街區(qū)構(gòu)成，中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、西至西順城、北起北順城、南至南順城，由中街、小東路、北中街、南中街、沈陽路、正陽街、朝陽街組成。這些街區(qū)從功能角度 沒有比較明確的功能分區(qū)，這與中街商圈是沈陽市歷史最悠久的一個商業(yè)區(qū)有直接關(guān)系。分析認為這與兩大商圈之間的立地條件不同以及政府對沈陽市整個商業(yè)布局規(guī)劃思路不同是分不開的，發(fā)展方向也將是相互補充的。 從目前中 街商圈的規(guī)劃發(fā)展情況以及以打造“東北第一街”的發(fā)展態(tài)勢來看，中街商圈以“ 4A 級商貿(mào)文化旅游區(qū)”的定位與太原街在定位的層面上形成了較大的差異。建設(shè)正陽街和朝陽街地下通道；結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成 標志性建筑裝修改造；中心廟廣場、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程、建設(shè)休閑廣場，完成北中街商住開發(fā)項目等項目的 實施充分展現(xiàn)了中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟圈的國際商貿(mào)旅游交易平臺的決心。 （ 1） 商業(yè)城 —— 是由東北地區(qū)經(jīng)營規(guī)模最大的綜合性商業(yè)企業(yè)集團商業(yè)城集團旗下的綜合商業(yè)中心。位于沈陽市中街商圈東端是沈陽 傳統(tǒng)商場之一，地段優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，目前是中街最大的商場。 （ 2） 沈陽新瑪特購物休閑廣場 —— 由大連大商集團獨資經(jīng)營，該商場積極推行新品牌、新業(yè)態(tài)、新技術(shù)和新業(yè)種集成之后再造的新模式。與新瑪特撫順店、新瑪特葫蘆島店、新瑪特沈陽店 、新瑪特哈爾濱店、佳木斯店、太原店等商場構(gòu)筑了東北地區(qū)強大的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢。 （ 3）興隆大家庭購物中心 —— 是目前沈陽已經(jīng)開業(yè)的最大的最具人氣的單體商場，定位為沈陽人的休閑廣場，購物天堂。集購物、休閑、旅游、餐飲、娛樂于一體的巨型購物中 11 心，實施按照國際流行的 Shopping Mall模式，共 分為 7大主體公司經(jīng)營：興隆百貨、美食廣場、室內(nèi)商業(yè)街、旗艦店廣場、現(xiàn)代廣場、室內(nèi)公園、旅游市場。 北行商圈 北行商圈是皇姑區(qū)的商業(yè)中心，也是沈陽市準備 重點建設(shè)的商圈；以長江街為中心，全力打造長江商貿(mào)中心區(qū)，通過把長江街建成集住宿、休閑、購物、餐飲、娛樂、文化交流于一體的大型商業(yè)街； 2020 年全面實施長江街改造，重點整治交通環(huán)境，并將將設(shè)長江圖書大廈、科技文化交流中心等項目，啟動國際精品超市、體育健身中心、電子商城等項目來打造 350000平方米的中心商貿(mào)區(qū)。 但就目前的發(fā)展情況而言，雖有華聯(lián)超市、國美電器 、百盛百貨的業(yè)態(tài)支持也限于商圈規(guī)模小，只能滿足區(qū)域性需求。預(yù)計未來北行商圈以南斷由昆山路至公鐵立交橋，沿線 700米 ，建設(shè) 韓商新城；中段，介于昆山路與崇山路之間，長約 2020米，引進新世界百貨、香港尖沙咀百貨等高檔品牌，提升現(xiàn)有業(yè)態(tài)檔次，并在此段建成步行街；北段，由崇山路至泰山路，長約 1000米，重點發(fā)展信息咨詢、休閑娛樂、旅游購物等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，同時建設(shè)皇姑區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢將實現(xiàn)沈陽最具現(xiàn)代發(fā)展水平的商圈。與太原街商圈、中街商圈一同構(gòu)筑沈陽全新的商業(yè)格局。 西塔商圈 有明顯朝鮮和韓國特色的商業(yè)街區(qū)，是在沈朝鮮、韓國人的商業(yè)天堂，餐飲、娛樂發(fā)達，是沈陽重要的商業(yè)街。 三好街商圈 地處沈陽南部，東北地區(qū)最大的電腦及相關(guān)產(chǎn)業(yè)集散地。 鐵西興順街商圈 是鐵西區(qū)的商業(yè)核心，興順街是主要商業(yè)街。以建設(shè)大路為軸心向南、北延伸，由興順街、興華街、小六路形成“ H”型布局。 （四）沈陽專業(yè)市場發(fā)展分析 如果說 2020年的沈陽商業(yè)地產(chǎn)市場是公寓類產(chǎn)品的時代，那么 2020年就是專業(yè)市場產(chǎn)品的時代。沈陽地區(qū)一直是專業(yè)市場發(fā)展比較早的地區(qū)，據(jù)統(tǒng)計，沈陽地區(qū)擁有各類專業(yè)市場 500 多個， 年成交量數(shù)百億元，在全國具備一定影響力的專業(yè)市場就有 30 多個，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動，不僅在推動商品生產(chǎn)流通，滿足消費需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊涵著巨大的商機。 12 硬件升級改造快速進行中 目前在沈陽市比較多見的專業(yè)市場，多是早前修建的，在經(jīng)過長年累月的市場氛圍培育后，產(chǎn)生了一定的固定客群。近年來，隨著商務(wù)貿(mào)易的不斷發(fā)展，原有的市場硬件設(shè)施已經(jīng)無法承載日益增多的客流及功能要求，專業(yè)市場硬件的升級改造成為主旋律。 如五愛市場在鞋帽、箱包大廳以及針織襪子大廳啟動運營后，原有的鞋帽、小百區(qū)域 業(yè)開始動工興建新區(qū)；太原街南二批發(fā)市場的業(yè)戶已經(jīng)在南二市場的升級改造項目 —— 溫州城的臨時市場里開始了過渡經(jīng)營，一年以后，這個升級成為集專業(yè)市場、物流中心、商務(wù)辦公等功能為一體的溫州城將出現(xiàn)在人們的視野；東北摩托車市場與浙江企業(yè)共同投資 億元，啟動了東北摩托車市場的全面升級改造；三好街南端的南湖五金工具交易中心在今年開始動工改造，改造后的南湖五金工具交易中心經(jīng)營面積將大到 。 市場融物流、倉儲、辦公為一體 經(jīng)過去年的市場烘熱，目前 沈陽一些專業(yè)市場的升級產(chǎn)品，已經(jīng)呈現(xiàn)出了較強的發(fā)展后勁。 隨著專業(yè)市場商業(yè)貿(mào)易的飛速發(fā)展，一些專業(yè)市場升級后的建筑面積可能達到原面積的幾倍甚至十幾倍，并且功能也拓展了原有單一的市場展示交易功能，開始不斷發(fā)掘當代商業(yè)貿(mào)易各方面的需求。 專業(yè) 市場商品交易正呈現(xiàn)出集中化趨勢，表現(xiàn)在交易向大型專業(yè)市場和綜合市場集中；另一趨勢是隨著一些經(jīng)營大戶向貿(mào)易公司轉(zhuǎn)型的趨勢出現(xiàn)，專業(yè)市場的觸角開始向相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并產(chǎn)生廠商一體化的聯(lián)合競爭，形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動。 以市場帶市場，區(qū)位由市中心向周邊擴散 縱觀沈陽原有的專業(yè)市場項目，一般是在社會分工細化后逐漸顯出其優(yōu)勢。而這種優(yōu)勢是建立在“ 先育市，后有場”的前提下。值得注意的是，今年的專業(yè)市場建設(shè)已經(jīng)沖破了區(qū)域商業(yè)氛圍的，一些新興的專業(yè)市場正在市內(nèi)周邊區(qū)域擴撒開來，擴充了專業(yè)市場的領(lǐng)土。這些新型的專業(yè)市場中，多數(shù)采用“一托二”的戰(zhàn)術(shù)，在原有的氛圍下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到新地區(qū)開發(fā)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場體系，如鐵西的衡頤陶瓷城，在中國家具城原有市場氛圍的前提下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到北四路，成為彌補市場商業(yè)空缺的一大亮點。又如金馬鞋城圍繞聞名全國的“南塔鞋城”投資 ，在東部興建占地面積 ，對于滿足鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的原材料需求，實現(xiàn)原料、生 產(chǎn)、銷售的最佳配置，形成產(chǎn)業(yè)鏈有重要作用。 專業(yè)市場都是市場經(jīng)年累月積累出來的，因此在規(guī)劃建設(shè)過程中要規(guī)避急功近利的想法。南湖五金工具交易中心銷售負責人說，前期工作不能以銷售為目的，而是為市場日后經(jīng)營做基礎(chǔ)，這樣的市場就能在激烈的市場競爭中走得更遠。而沈陽的商業(yè)地產(chǎn)市場，還有很大的發(fā)展?jié)摿?，只是有些不正確的運作方式制約了其發(fā)展，但是對于投資客來講，只要找對 13 項目，看準開發(fā)公司的開發(fā)理念，投資商業(yè)項目獲利的機會還是非常大的。 三、沈陽房地產(chǎn)市場研究分析 （一）沈陽房地產(chǎn)市場概況 沈陽房地產(chǎn)市場自 1999年起 進入第 3個發(fā)展周期； 2020－ 2020年為中位調(diào)整時期， 2020－ 2020年開始進入高速發(fā)展期， 2020年－ 2020年依據(jù)行業(yè)運行的自身發(fā)展周期，應(yīng)為扇性增長的平臺階段，所對應(yīng)的市場狀況應(yīng)為穩(wěn)定的增長行情。 ? 沈陽房地產(chǎn)投資增長趨勢圖 640501001502002503003504004502020年 2020年 2020年 2020年 2020年沈陽房地產(chǎn)投資開發(fā)趨勢（單位：億元） 就現(xiàn)實 的情況而言，在宏觀政策的影響下， 2020年，房地產(chǎn)業(yè)受到了前所未有的關(guān)注，以上海、北京為代表的一線城市商品住宅一二手市場成交面積、金額、銷售價格 均出現(xiàn)明顯波動。與此同時，由于沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展相對較晚，正處于合理的增長期，市場表現(xiàn)相對較為平穩(wěn)。 沈陽房地產(chǎn)市場的良性運 行不僅體現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面顯示的開、竣、銷各項指標的穩(wěn)定增長，還表現(xiàn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和產(chǎn)品力的普遍提升，其背后的要素是一級市場的規(guī)范、城市定位的鮮明及空間規(guī)劃的合理預(yù)見，三者互相作用，缺一不可。 政府搭臺，經(jīng)濟唱戲，在城市產(chǎn)業(yè)升級、世遺會開幕、地鐵 2號線動工興建的諸多利好的刺激下，作為城市經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)得到充分的發(fā)展機遇。 14 ? 沈陽房地產(chǎn)施工、竣工面積增長趨勢圖 310205001000150020202500300035002020年 2020年 2020年 2020年 2020年歷年商品房施工、竣工面積（單位：萬平方米）施工面積 竣工面積 ? 沈陽 房地產(chǎn)銷售面積增長趨勢圖 2020年2020年2020年2020年2020年沈陽歷年房地產(chǎn)銷售面積（單位：萬平方米）銷售面積 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 ? 沈陽房地產(chǎn)總銷售額增長趨勢圖 沈陽房地產(chǎn)銷售額增長趨勢（單位：億元）050100150200250銷售額 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 15 房價與 GDP 增長比率合理 房價與 GDP、人均可支配收入增幅 的比率關(guān)系是衡量房地產(chǎn) 市場是否健康的重要指標之一。一般來說，這個比率小于 1 為健康 ，反之則不健康。 2020 年上半年，沈陽市地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 ％；人均可支配收入 ，比上年增長 16％。 2020年上半年，沈陽市商品房住宅平均價格比上年增長 ％。按商品住宅價格計算，房價與 GDP增長率為 ；房價與人均可支配收入增長率為 ，都遠低于 1。這說明沈陽當前的房地產(chǎn)市場總體是健康的。 房價收入比降幅增大 按照上半年的指標預(yù)算，預(yù)計 2020年沈陽房價收入比又有了一 個較大的下降幅度，其中每戶購房 60 平米的房價收入比為 ，比上年下降 ；每戶購房 70 平米的房價收入比為 ，比上年下降 ；每戶購房 80平米的房價收入比為 ，比上年下降 。若按戶購房 60或 70平方米計算，已接近國際房價收入比 36的標準線。而按照 2020年預(yù)計沈陽市房價收入比計算，沈陽平均房價為 3166 元 /平方米，市民人均可支配收入為 元，那么一個沈陽普通市民需要工作近 30年方可購買一套 100平方米的住房。 入市商品房需大于供 今年 1－ 7 月統(tǒng)計數(shù)字顯示：沈陽市商品 住宅批準入市面積和套數(shù)，分別小于實際銷售商品住宅 萬平方米和 5496 套。反映出居民住宅消費需求旺盛。尤其是中小戶型和中低價位需求較大，呈現(xiàn)出需求大于供給的局面。 商品房空置率及總量下降 從數(shù)據(jù)中看，沈