【正文】 華路，包括一店和二店，是太原街商圈已開業(yè)的三大主力商場(chǎng)之一。 從該商場(chǎng)的環(huán)境和裝修檔次來(lái)分析該商場(chǎng)定位是以中高檔為主，目標(biāo) 消費(fèi)者以高收入者為主，集中了大部分沈陽(yáng)高端消費(fèi)。是國(guó)內(nèi)一家融零售與批發(fā)，經(jīng)營(yíng)與服務(wù)，內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)，商住與營(yíng)業(yè)一體的初具現(xiàn)代化功能的大型國(guó)有“老字號(hào)”企業(yè)。是沈陽(yáng)市傳統(tǒng) 10 消費(fèi)的主要集中地。由于太原街的拆遷改造，目前人流量大，經(jīng)營(yíng)較旺，租金較高。 中街商圈 相比于太原街商圈相對(duì)清晰的功能街區(qū)構(gòu)成，中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、西至西順城、北起北順城、南至南順城，由中街、小東路、北中街、南中街、沈陽(yáng)路、正陽(yáng)街、朝陽(yáng)街組成。分析認(rèn)為這與兩大商圈之間的立地條件不同以及政府對(duì)沈陽(yáng)市整個(gè)商業(yè)布局規(guī)劃思路不同是分不開的，發(fā)展方向也將是相互補(bǔ)充的。建設(shè)正陽(yáng)街和朝陽(yáng)街地下通道；結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成 標(biāo)志性建筑裝修改造；中心廟廣場(chǎng)、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程、建設(shè)休閑廣場(chǎng)，完成北中街商住開發(fā)項(xiàng)目等項(xiàng)目的 實(shí)施充分展現(xiàn)了中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)際商貿(mào)旅游交易平臺(tái)的決心。位于沈陽(yáng)市中街商圈東端是沈陽(yáng) 傳統(tǒng)商場(chǎng)之一，地段優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，目前是中街最大的商場(chǎng)。與新瑪特?fù)犴樀辍⑿卢斕睾J島店、新瑪特沈陽(yáng)店 、新瑪特哈爾濱店、佳木斯店、太原店等商場(chǎng)構(gòu)筑了東北地區(qū)強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)。集購(gòu)物、休閑、旅游、餐飲、娛樂于一體的巨型購(gòu)物中 11 心，實(shí)施按照國(guó)際流行的 Shopping Mall模式，共 分為 7大主體公司經(jīng)營(yíng)：興隆百貨、美食廣場(chǎng)、室內(nèi)商業(yè)街、旗艦店廣場(chǎng)、現(xiàn)代廣場(chǎng)、室內(nèi)公園、旅游市場(chǎng)。 但就目前的發(fā)展情況而言，雖有華聯(lián)超市、國(guó)美電器 、百盛百貨的業(yè)態(tài)支持也限于商圈規(guī)模小，只能滿足區(qū)域性需求。與太原街商圈、中街商圈一同構(gòu)筑沈陽(yáng)全新的商業(yè)格局。 三好街商圈 地處沈陽(yáng)南部，東北地區(qū)最大的電腦及相關(guān)產(chǎn)業(yè)集散地。以建設(shè)大路為軸心向南、北延伸，由興順街、興華街、小六路形成“ H”型布局。沈陽(yáng)地區(qū)一直是專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展比較早的地區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)地區(qū)擁有各類專業(yè)市場(chǎng) 500 多個(gè)， 年成交量數(shù)百億元，在全國(guó)具備一定影響力的專業(yè)市場(chǎng)就有 30 多個(gè)，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動(dòng)，不僅在推動(dòng)商品生產(chǎn)流通，滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。近年來(lái)，隨著商務(wù)貿(mào)易的不斷發(fā)展，原有的市場(chǎng)硬件設(shè)施已經(jīng)無(wú)法承載日益增多的客流及功能要求，專業(yè)市場(chǎng)硬件的升級(jí)改造成為主旋律。 市場(chǎng)融物流、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公為一體 經(jīng)過去年的市場(chǎng)烘熱，目前 沈陽(yáng)一些專業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)產(chǎn)品，已經(jīng)呈現(xiàn)出了較強(qiáng)的發(fā)展后勁。 專業(yè) 市場(chǎng)商品交易正呈現(xiàn)出集中化趨勢(shì)，表現(xiàn)在交易向大型專業(yè)市場(chǎng)和綜合市場(chǎng)集中；另一趨勢(shì)是隨著一些經(jīng)營(yíng)大戶向貿(mào)易公司轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)出現(xiàn)，專業(yè)市場(chǎng)的觸角開始向相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并產(chǎn)生廠商一體化的聯(lián)合競(jìng)爭(zhēng)，形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)。而這種優(yōu)勢(shì)是建立在“ 先育市，后有場(chǎng)”的前提下。這些新型的專業(yè)市場(chǎng)中，多數(shù)采用“一托二”的戰(zhàn)術(shù)，在原有的氛圍下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到新地區(qū)開發(fā)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)體系，如鐵西的衡頤陶瓷城，在中國(guó)家具城原有市場(chǎng)氛圍的前提下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到北四路，成為彌補(bǔ)市場(chǎng)商業(yè)空缺的一大亮點(diǎn)。 專業(yè)市場(chǎng)都是市場(chǎng)經(jīng)年累月積累出來(lái)的，因此在規(guī)劃建設(shè)過程中要規(guī)避急功近利的想法。而沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，還有很大的發(fā)展?jié)摿Γ皇怯行┎徽_的運(yùn)作方式制約了其發(fā)展，但是對(duì)于投資客來(lái)講，只要找對(duì) 13 項(xiàng)目，看準(zhǔn)開發(fā)公司的開發(fā)理念，投資商業(yè)項(xiàng)目獲利的機(jī)會(huì)還是非常大的。 ? 沈陽(yáng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 640501001502002503003504004502020年 2020年 2020年 2020年 2020年沈陽(yáng)房地產(chǎn)投資開發(fā)趨勢(shì)（單位：億元） 就現(xiàn)實(shí) 的情況而言，在宏觀政策的影響下， 2020年，房地產(chǎn)業(yè)受到了前所未有的關(guān)注，以上海、北京為代表的一線城市商品住宅一二手市場(chǎng)成交面積、金額、銷售價(jià)格 均出現(xiàn)明顯波動(dòng)。 沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn) 行不僅體現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面顯示的開、竣、銷各項(xiàng)指標(biāo)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，還表現(xiàn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和產(chǎn)品力的普遍提升，其背后的要素是一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范、城市定位的鮮明及空間規(guī)劃的合理預(yù)見，三者互相作用，缺一不可。 14 ? 沈陽(yáng)房地產(chǎn)施工、竣工面積增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 310205001000150020202500300035002020年 2020年 2020年 2020年 2020年歷年商品房施工、竣工面積（單位：萬(wàn)平方米）施工面積 竣工面積 ? 沈陽(yáng) 房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 2020年2020年2020年2020年2020年沈陽(yáng)歷年房地產(chǎn)銷售面積（單位：萬(wàn)平方米）銷售面積 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 ? 沈陽(yáng)房地產(chǎn)總銷售額增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 沈陽(yáng)房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)趨勢(shì)（單位：億元）050100150200250銷售額 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 15 房?jī)r(jià)與 GDP 增長(zhǎng)比率合理 房?jī)r(jià)與 GDP、人均可支配收入增幅 的比率關(guān)系是衡量房地產(chǎn) 市場(chǎng)是否健康的重要指標(biāo)之一。 2020 年上半年，沈陽(yáng)市地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長(zhǎng) ％；人均可支配收入 ，比上年增長(zhǎng) 16％。按商品住宅價(jià)格計(jì)算，房?jī)r(jià)與 GDP增長(zhǎng)率為 ；房?jī)r(jià)與人均可支配收入增長(zhǎng)率為 ，都遠(yuǎn)低于 1。 房?jī)r(jià)收入比降幅增大 按照上半年的指標(biāo)預(yù)算，預(yù)計(jì) 2020年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)收入比又有了一 個(gè)較大的下降幅度，其中每戶購(gòu)房 60 平米的房?jī)r(jià)收入比為 ，比上年下降 ；每戶購(gòu)房 70 平米的房?jī)r(jià)收入比為 ，比上年下降 ；每戶購(gòu)房 80平米的房?jī)r(jià)收入比為 ，比上年下降 。而按照 2020年預(yù)計(jì)沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)收入比計(jì)算，沈陽(yáng)平均房?jī)r(jià)為 3166 元 /平方米，市民人均可支配收入為 元，那么一個(gè)沈陽(yáng)普通市民需要工作近 30年方可購(gòu)買一套 100平方米的住房。反映出居民住宅消費(fèi)需求旺盛。 商品房空置率及總量下降 從數(shù)據(jù)中看，沈陽(yáng)市今年前 7個(gè)月房地產(chǎn)投資銷售比為 。同時(shí)，截止到 2020 年 7 月底，沈陽(yáng)市空置一年以上商品房的空置率為％。從空置結(jié)構(gòu)情況看，商業(yè)地產(chǎn)問題較多，住宅空置數(shù)量相對(duì)較少，且約有 80％以上是大戶型和高價(jià)位。 商品交易量繼續(xù)提升 1－ 7月份，全市商品房銷售面積與合同金額比分別增長(zhǎng) ％和 ％；其中年國(guó)商品住宅預(yù)售面積、合同金額同比分別增長(zhǎng) ％和 ％。二手房平均價(jià)格同比上升 ％，其中二手住宅平均價(jià)格同比上升 ％。這說明在宏觀調(diào)控 16 大背景下，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持一定數(shù)量增長(zhǎng)幅度。同時(shí)，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)銷售企業(yè)前四名，售價(jià)在每平方米 3000 元以下 ，這表明沈陽(yáng)中小戶型和中低價(jià)位商品住宅是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)供求主體。而相對(duì) 2020 年沈城二環(huán)的集中開發(fā)培育期，目前的二環(huán)無(wú)論從 自然環(huán)境、交通、基礎(chǔ)配套上看都已經(jīng)成熟，其中尤以鐵西新區(qū)與大東區(qū)的二環(huán)周邊為最。樓盤銷售套數(shù)前十名中鐵西區(qū)樓盤占到一半，另外，鐵西區(qū)網(wǎng)上銷售套數(shù)和面積均排在第一位。 ? 代表樓盤：和皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國(guó)之春、春江花月、賽斯家園、東環(huán)國(guó)際花園、千緣愛城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、富云新都。產(chǎn)品差異化正在逐步拉大；像青年易居的小戶型、精裝修的樓盤瞄準(zhǔn)的是都市白領(lǐng)與投資一族；黎明西部風(fēng)情，每層跳高 5米，上下雙層空降格局，使用面積大于建筑面積，為消費(fèi)者提供更多的選擇空間。 2 月 28日，鐵西區(qū)召開 2020年土地推介會(huì)共推出 32塊地塊，總面積達(dá) 105平方米。沈陽(yáng)機(jī)床一廠和沈陽(yáng)鼓風(fēng)機(jī)廠的廠址備受關(guān)注。 17 這些地塊位于一環(huán)附近，距離和平區(qū)僅一公里。 這是繼去年鐵西區(qū)供地 87萬(wàn)平方米后，又推出百萬(wàn)平方米土地。 地價(jià)穩(wěn)步上升 鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高 了區(qū)域的整體環(huán)境的同時(shí)，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展搭建了良好的平臺(tái)。 鐵西區(qū)本著不飽和供應(yīng)、適度緊缺的發(fā)展戰(zhàn)略，使土地出讓價(jià)格保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。從目前來(lái)看，諸如一些房地產(chǎn)的開發(fā)用地，每平方米的價(jià)格已經(jīng)超過了 2500元。鐵西區(qū)是 2020 年房地產(chǎn)行業(yè)最大的贏家。目前，該區(qū)域已聚集了新湖北國(guó)之春、宏發(fā)國(guó)際名城、宏偉金都、千緣愛城、高校書香門第等眾多高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，吸引了眾多沈城購(gòu)房者向西遷移。 產(chǎn)品層面豐富 鐵西地區(qū) 受寵，一個(gè)重要的理由就是可以滿足各層次消費(fèi)者差異化的要求。西部地區(qū)的產(chǎn)品差異化正在逐步擴(kuò)大，同時(shí)也為消費(fèi)者提供了更多的選擇空間。工人村面臨著 150多萬(wàn)平方米的大規(guī)模改造。 商業(yè)配套加速建設(shè) 商業(yè)巨頭快速跑馬圈地。天津的家世界、東方家園、法國(guó)家樂福等各大國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨頭，均在不失時(shí)機(jī)地?fù)屨艰F西地區(qū)。 在東方家園、天津家世界、中國(guó)家具城、香江大市場(chǎng)這些建材超市和建材市場(chǎng)落戶鐵西后，鐵西新區(qū)也將成為沈陽(yáng)乃至東北建材家具的集散地，并以此形成東北最大的建材裝飾材料市場(chǎng)帶。 城市交通快速推進(jìn) 2020 年，鐵西加大了區(qū)域整體環(huán)境建設(shè)的動(dòng)作。在水系建設(shè)中，細(xì)河水面將得到拓寬，北一湖、攬軍湖、德勝湖等水系節(jié)點(diǎn)部位都將成為濱水綠園。 拆遷 戶成地區(qū)主力需求 鐵西地區(qū)的商品房最大買家就是鐵西區(qū)的“動(dòng)遷大軍”。鐵西的棚戶區(qū)改造面積較大，其涉及棚戶區(qū)改造的居民有 10000 戶左右。如此一來(lái)，由于地緣因素，便成全了鐵西地區(qū)的商品房。 鐵西新區(qū)保工街以東、建設(shè)大路以南地 區(qū)的房?jī)r(jià)將逐漸與和平區(qū)房?jī)r(jià)拉平，建設(shè)大路以北則將達(dá)到皇姑區(qū)的房?jī)r(jià)水平。 （三）沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)分析 據(jù)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止 2020 年 4月底，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)完成投資4 億元，商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)完成投資額的比例由去年同期的 ％上升至 18％ —— 而前幾年的平均比例僅為 10％左右。 權(quán)威城市經(jīng)濟(jì) 專家指出：人均 GDP達(dá)到 2020美元 至 4400美元，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，如大型購(gòu)物中心 、超市、專賣店、精品店等商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化。沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)日前的火爆，正是因?yàn)樵S多開發(fā)商對(duì)沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好。 整體上看，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)雖然起步比上海、北京、深圳等地產(chǎn)一線城市要晚，但發(fā)展速度飛快，在吸取了國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后 ，不少開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初就注意到了主力店的入駐及經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的把握等一系列商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的關(guān)鍵性問題。這種飛躍不僅取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也為人們的生活帶來(lái)了便利。最初的商業(yè)地產(chǎn)概念應(yīng)該自五愛市場(chǎng)的建設(shè)開始，南塔鞋城隨即問世。 從上個(gè)世紀(jì) 90 年 代開始，沃爾瑪、家樂福帶來(lái)的商業(yè)運(yùn)作模式給沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了無(wú)限發(fā)展的生計(jì)。 目前，沈陽(yáng)已經(jīng)初步形成了渾南新區(qū)、五愛市場(chǎng)、中街、太原街等幾大商圈。沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)也將借此完成了“第三跳”。 此外， 政府也起到了積極的推動(dòng)作用。代表團(tuán)在港期間，洽談推進(jìn)了 30 個(gè)重點(diǎn)合資合作項(xiàng)目，有 11個(gè)項(xiàng)目簽約，各種類型投資上億的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將落戶沈陽(yáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)地區(qū)擁有各類專業(yè)市場(chǎng) 500多個(gè)，年成交量數(shù)百億元，在全國(guó)具備一定影響力的專業(yè)市場(chǎng) 30多個(gè)，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動(dòng)，不僅在推動(dòng)商品生產(chǎn)流通，滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮重要作 用，更蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。近年來(lái)，隨著商務(wù)貿(mào)易的不斷發(fā)展，原有的市場(chǎng)建筑設(shè)施已經(jīng)無(wú)法承載日益增多的客流及功能要求，專業(yè)市場(chǎng)建筑的升級(jí)改造成為主旋律。 政策推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展 2020年，無(wú)疑是一個(gè)“房產(chǎn)政策”年， 2020年上半年與房產(chǎn)相關(guān)的政策基本繼承了 2020年的政策風(fēng)暴。從出臺(tái)的政策可以看出，“ 抑制”仍是主調(diào)。 但是，在各種房地產(chǎn)政策的調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)卻成為政策的孤島。商業(yè)地產(chǎn)更像一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，穩(wěn)步地、不溫不火地發(fā)展。相比 商業(yè)地產(chǎn)的投資要相對(duì)穩(wěn)定得多、保險(xiǎn)得多，并且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目類型多，選擇投資的機(jī)會(huì)也多。 商業(yè)地產(chǎn)空間 分布趨向合理化 2020 年沈陽(yáng)地區(qū)新開業(yè)的商業(yè)樓盤主要集中在中街、太原街兩大主力中心商貿(mào)區(qū)。如華銳新城樓盤內(nèi)的家樂?；使玫辍R寶國(guó)際樓盤中的長(zhǎng)春卓展百貨、城建東逸樓盤內(nèi)的上海聯(lián)華購(gòu)物中心等。 市場(chǎng)前景總體看好 在 2020年新開工或者續(xù)建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大部分于 2020 年和 2020 年完工投入使用，商業(yè)地產(chǎn)地價(jià)較上海、北京等一線城市低，隨著整個(gè)城市商業(yè)氛圍的提高，產(chǎn)品具有較大的增值空間。 22 第二章 項(xiàng)目概述 一、板塊分析 ? 項(xiàng)目位置示意圖 （一）工業(yè)中心、經(jīng)濟(jì)重心 鐵西新區(qū)是東北老工業(yè)基地的核心。 鐵西新區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 1768戶，規(guī)模以上企業(yè) 550戶，集中了沈陽(yáng)市 66％的工業(yè)產(chǎn)值，66％的工業(yè)利稅和 75％的大中型企業(yè)，為新中國(guó)建立比較完整的工業(yè)體系、增強(qiáng)綜合國(guó)力做出過重大貢獻(xiàn)，堪稱“中國(guó)制造業(yè)之都”。區(qū)內(nèi)企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品規(guī)模、技術(shù)水平及產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍等，目前在國(guó)內(nèi)占有十分重要的地位。鐵西工業(yè)區(qū)制作業(yè)、加工業(yè)生產(chǎn)的 77個(gè)產(chǎn)品中，有44個(gè)在 技術(shù)水平和市場(chǎng)份額方面居我國(guó)首位。輻射帶功能力強(qiáng)。 鐵西新區(qū)硬環(huán)境建設(shè)，也堪稱大手筆、大氣魄、大投入。街路寬敞筆直，環(huán)境優(yōu)美。目前已經(jīng)形成工業(yè)服務(wù)體系、生活服務(wù)體系、社會(huì)服務(wù)體系等三大服務(wù)