【正文】 南新區(qū)、北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，以及五里河商貿(mào)區(qū)建設(shè)步伐的加快，沈陽地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸將開發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向以商業(yè)地 產(chǎn)開發(fā)為主的集居住、辦公、娛樂為一體地復(fù)合型地產(chǎn)。與此同時(shí)，在金廊沿線、渾河兩岸、北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)、五里河商貿(mào)區(qū)、西塔商圈和南北大學(xué)城，以及新規(guī)劃開發(fā)的大型居住區(qū)都將配套開發(fā)建設(shè)若干商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士表示，沈陽的商業(yè)地產(chǎn)剛剛進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，在政策方面也不存在什么障礙，發(fā)展的前景十分看好。 在出臺的給類政策的影響下 ，投資炒房顯然不是十分安全。每項(xiàng)政策出臺沒有把商業(yè)地產(chǎn)作為目標(biāo)。政府方面的意圖非常明顯，抑制過高的房價(jià)，逐步調(diào)整房地產(chǎn)的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，讓更多的人買的起房子。 “政策恐慌期”已經(jīng)過去，市場在逐漸恢復(fù)。比如沈陽南湖五金工具市場，恒誠東北輪胎汽車用品批發(fā)市場等。 目前沈陽市比較多見的專業(yè)市場，修建的時(shí)間都比較早，經(jīng)過積累已經(jīng)形成了濃郁的市場氛圍，擁有一批固定客戶群。 專業(yè)市場激活商業(yè)地產(chǎn) 沈陽是東北老工業(yè)基地的核心地區(qū)，各類型專業(yè)市場發(fā)展比較早，積累也比較深厚。 7月 30日－ 8月 1日，以市委書記為團(tuán)長的沈陽市代表團(tuán)，赴香港開展招商活動(dòng)。 據(jù)沈陽市商業(yè)局統(tǒng)計(jì)， 2020 年全市新增 60 個(gè) 3000 萬元以上的大型商業(yè)項(xiàng)目，完成商 20 業(yè)固定資產(chǎn)投資 65億元，比上年增長 1倍。沈陽是“東北購物天堂”現(xiàn)代化零售商業(yè)框架正在逐步構(gòu)建中，金廊工程項(xiàng)目、城市中央商務(wù)區(qū)建設(shè)以及原有商業(yè)區(qū)域也在不斷的升級，尤其是地鐵的修建，將進(jìn)一步繁榮沈陽的商業(yè)。沈陽商業(yè)地產(chǎn)完成了“第二跳”。這是沈陽商業(yè)地產(chǎn)的“第一跳”。 上個(gè)世紀(jì) 80年代的中后期，沈陽商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)了百貨商場、商業(yè)街和批發(fā)市場，并馬上取代了廟會、地?cái)偟仍忌虡I(yè)業(yè)態(tài)。 商業(yè)地產(chǎn)完成“三級跳” 與各地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一樣，沈陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展無疑也經(jīng)過了幾次飛躍，這幾次飛躍被專家稱為商業(yè)地產(chǎn)的“三級跳”。 2020年的沈陽商業(yè)地產(chǎn)還處于培育期，隨著 20多個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)建設(shè)， 2020年沈陽商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入成熟期。沈陽這幾年的貨幣回籠量一直是全國最高的城市之一，甚至高于北京和上海，由此可見沈陽商業(yè)交易的繁華和活躍。沈陽的人均 GDP已經(jīng)超過 2820美元，城市化已經(jīng)達(dá)到了％，恩格爾系數(shù)達(dá)到 ％。而保工街以西地區(qū)房價(jià)增速略慢，未來兩三年內(nèi)將與目前保工街以東同類房屋價(jià)格持平。 1后市發(fā)展?jié)摿薮? 鑒于和平區(qū)于皇姑區(qū)的中心區(qū)域已經(jīng)無地可推，和平向南、皇姑向北發(fā)展土地，而鐵西的中西區(qū)域還有位置相當(dāng)優(yōu)越的一部分土地即將推出，因此，兩年后鐵西均價(jià)將與皇姑區(qū)持 19 平，并僅次于和平區(qū)的房價(jià)。其中 60％左右的拆遷戶，選擇購買商品房來重新安家。 2020 年是沈陽的“拆遷年”。 地鐵利好初步顯現(xiàn) 2020 年對鐵西房價(jià)影響最大的因素還應(yīng)該是地鐵一號線的開工建設(shè)，地鐵南北兩側(cè)沿線的很大一片區(qū)域都將直接受益于地鐵的建設(shè)，到時(shí)候房價(jià)勢必繼續(xù)攀升。交通方面，將新建包括兩做公鐵橋和一座跨線立交橋在內(nèi)的三座橋梁，鐵西、皇姑、和平三區(qū)的道路連接將更加順暢。 大型購物市場體系建成的有樂購、家樂福、大連友誼、愛 客家、上海聯(lián)華重工店和麥德龍、歐倍德、上海聯(lián)華興工店、家世界等。狠多商家落戶這里，不僅僅是看鐵西新區(qū)每年有多少樓盤開工，而更看中的是接近 100％的入住率。伴隨著鐵西地區(qū)連年攀升的高入住率，一場商業(yè)“圈地賽”已經(jīng)慢慢在鐵西拉開帷幕。這樣大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)讓鐵西新區(qū)顛覆了傳統(tǒng)意義上的黃金地段，成為沈陽人氣最旺盛的地區(qū)。 大盤托升區(qū)域熱度 18 衛(wèi)工仙女湖將建成 30多萬平方米高檔外商住宅區(qū)。鐵西樓市涌現(xiàn)出眾多熱銷樓盤，像青年居易的小戶型、精裝修的樓盤瞄準(zhǔn)的是都市白領(lǐng)與投資一族；黎明西部風(fēng)情，每層跳高 5米，上下雙層空間格局，使用面積大于建筑面積，剛剛推出就贏得滿堂喝彩。 居住區(qū)域快速圍合 鐵西區(qū)已經(jīng)形成了幾塊宜居區(qū)域，如興工街沿線區(qū)域、建設(shè)大路沿線區(qū)域、鐵西廣場周邊區(qū)域、滑翔大型居住區(qū)域、保工街沿線區(qū)域等，這些區(qū)域經(jīng)過近兩年的開發(fā)，居住環(huán)境、配套設(shè)施等已經(jīng)比較完善。 近年本、外地的開發(fā)企業(yè)紛紛落戶鐵西新區(qū)，打破了其原有的居住模式，提升了該區(qū)域的居住品質(zhì)。 銷售量大 根據(jù)沈陽市房產(chǎn)局在“沈陽網(wǎng)上房地產(chǎn)”上的統(tǒng)計(jì)資料顯示，樓盤銷售套數(shù)前十名中鐵西區(qū)樓盤占到一半，另外，鐵西區(qū)網(wǎng)上銷售套數(shù)和面積 均排在第一位。幾年前，像沈陽重型 機(jī)器廠進(jìn)行土地出讓的時(shí)候，每平方米的土地只被標(biāo)出了 500元的價(jià)格。目前，鐵西區(qū)的土地價(jià)格已由三年前的每平方米幾百元增長到現(xiàn)在的三千多元。預(yù)計(jì)今年新增商品房130140萬平方米，人均住房面積增長 。而且緊鄰地鐵一號線，交通完善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)路網(wǎng)已經(jīng)形成。沈陽機(jī)床一廠用地面積為 ，作為商業(yè)用地；而沈陽鼓風(fēng)機(jī)廠主廠區(qū)與南廠區(qū)合計(jì)推出用地面積達(dá)到 ，用于城鎮(zhèn)混合住宅。 值得關(guān)注的是，推出的地塊中 ，以廠區(qū)遷移、土地置換為供應(yīng)主力。 土地推量加快 2020 年，鐵西區(qū)又掀起了新一輪的地產(chǎn)投資熱潮，在土地供應(yīng)能上頻出大手。 ? 競爭格局： 該區(qū)域已聚集了新湖北國之春、宏發(fā)國際名稱、宏偉金都、千緣愛城、高校書香門第等眾多品質(zhì)，吸引了眾多沈城購房者的向西遷移。鐵西商品住宅項(xiàng)目繼 04年全線飄紅后，繼續(xù)成為 2020年沈陽房地產(chǎn)行業(yè)最大的贏家。 鐵西板塊：沈城大眾住宅的第一高溫區(qū) ? 區(qū)域特征：鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時(shí)，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展搭建了良好的平臺。 （二）鐵西新區(qū)房地產(chǎn)市場分析 2020 年以來，大批 處于城郊結(jié)合部或郊區(qū)的樓盤銷售良好，正標(biāo)志著住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為一種發(fā)展趨勢。 入市商品住宅平均面積下降 今年前 7 個(gè)月，沈陽市批準(zhǔn)入市 的商品住宅平均每套建筑面積 89 平方米，同比下降％；實(shí)際銷售住宅面積每套平均為 平方米，同比下降 ％。均處于平穩(wěn)運(yùn)行、穩(wěn)中略升的態(tài)勢。與此同時(shí)，商品房預(yù)售價(jià)格比去年同期增長 1％，商品住宅預(yù)售價(jià)格同比增長 ％?？傮w上看，空置總量 和空置率均為合理區(qū)間，且處于逐步消化狀態(tài)。空置總量和空置率都有所下降。通常情況下，投資銷售比 為正常值。尤其是中小戶型和中低價(jià)位需求較大，呈現(xiàn)出需求大于供給的局面。 入市商品房需大于供 今年 1－ 7 月統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：沈陽市商品 住宅批準(zhǔn)入市面積和套數(shù)，分別小于實(shí)際銷售商品住宅 萬平方米和 5496 套。若按戶購房 60或 70平方米計(jì)算，已接近國際房價(jià)收入比 36的標(biāo)準(zhǔn)線。這說明沈陽當(dāng)前的房地產(chǎn)市場總體是健康的。 2020年上半年，沈陽市商品房住宅平均價(jià)格比上年增長 ％。一般來說，這個(gè)比率小于 1 為健康 ，反之則不健康。 政府搭臺，經(jīng)濟(jì)唱戲，在城市產(chǎn)業(yè)升級、世遺會開幕、地鐵 2號線動(dòng)工興建的諸多利好的刺激下，作為城市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)得到充分的發(fā)展機(jī)遇。與此同時(shí)，由于沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展相對較晚，正處于合理的增長期，市場表現(xiàn)相對較為平穩(wěn)。 三、沈陽房地產(chǎn)市場研究分析 （一）沈陽房地產(chǎn)市場概況 沈陽房地產(chǎn)市場自 1999年起 進(jìn)入第 3個(gè)發(fā)展周期； 2020－ 2020年為中位調(diào)整時(shí)期， 2020－ 2020年開始進(jìn)入高速發(fā)展期， 2020年－ 2020年依據(jù)行業(yè)運(yùn)行的自身發(fā)展周期，應(yīng)為扇性增長的平臺階段，所對應(yīng)的市場狀況應(yīng)為穩(wěn)定的增長行情。南湖五金工具交易中心銷售負(fù)責(zé)人說，前期工作不能以銷售為目的，而是為市場日后經(jīng)營做基礎(chǔ)，這樣的市場就能在激烈的市場競爭中走得更遠(yuǎn)。又如金馬鞋城圍繞聞名全國的“南塔鞋城”投資 ，在東部興建占地面積 ，對于滿足鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的原材料需求，實(shí)現(xiàn)原料、生 產(chǎn)、銷售的最佳配置，形成產(chǎn)業(yè)鏈有重要作用。值得注意的是，今年的專業(yè)市場建設(shè)已經(jīng)沖破了區(qū)域商業(yè)氛圍的，一些新興的專業(yè)市場正在市內(nèi)周邊區(qū)域擴(kuò)撒開來，擴(kuò)充了專業(yè)市場的領(lǐng)土。 以市場帶市場，區(qū)位由市中心向周邊擴(kuò)散 縱觀沈陽原有的專業(yè)市場項(xiàng)目，一般是在社會分工細(xì)化后逐漸顯出其優(yōu)勢。 隨著專業(yè)市場商業(yè)貿(mào)易的飛速發(fā)展，一些專業(yè)市場升級后的建筑面積可能達(dá)到原面積的幾倍甚至十幾倍，并且功能也拓展了原有單一的市場展示交易功能，開始不斷發(fā)掘當(dāng)代商業(yè)貿(mào)易各方面的需求。 如五愛市場在鞋帽、箱包大廳以及針織襪子大廳啟動(dòng)運(yùn)營后，原有的鞋帽、小百區(qū)域 業(yè)開始動(dòng)工興建新區(qū)；太原街南二批發(fā)市場的業(yè)戶已經(jīng)在南二市場的升級改造項(xiàng)目 —— 溫州城的臨時(shí)市場里開始了過渡經(jīng)營，一年以后，這個(gè)升級成為集專業(yè)市場、物流中心、商務(wù)辦公等功能為一體的溫州城將出現(xiàn)在人們的視野；東北摩托車市場與浙江企業(yè)共同投資 億元，啟動(dòng)了東北摩托車市場的全面升級改造；三好街南端的南湖五金工具交易中心在今年開始動(dòng)工改造，改造后的南湖五金工具交易中心經(jīng)營面積將大到 。 12 硬件升級改造快速進(jìn)行中 目前在沈陽市比較多見的專業(yè)市場，多是早前修建的，在經(jīng)過長年累月的市場氛圍培育后，產(chǎn)生了一定的固定客群。 （四）沈陽專業(yè)市場發(fā)展分析 如果說 2020年的沈陽商業(yè)地產(chǎn)市場是公寓類產(chǎn)品的時(shí)代，那么 2020年就是專業(yè)市場產(chǎn)品的時(shí)代。 鐵西興順街商圈 是鐵西區(qū)的商業(yè)核心，興順街是主要商業(yè)街。 西塔商圈 有明顯朝鮮和韓國特色的商業(yè)街區(qū)，是在沈朝鮮、韓國人的商業(yè)天堂，餐飲、娛樂發(fā)達(dá)，是沈陽重要的商業(yè)街。預(yù)計(jì)未來北行商圈以南斷由昆山路至公鐵立交橋，沿線 700米 ，建設(shè) 韓商新城；中段，介于昆山路與崇山路之間，長約 2020米，引進(jìn)新世界百貨、香港尖沙咀百貨等高檔品牌，提升現(xiàn)有業(yè)態(tài)檔次，并在此段建成步行街；北段，由崇山路至泰山路，長約 1000米，重點(diǎn)發(fā)展信息咨詢、休閑娛樂、旅游購物等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，同時(shí)建設(shè)皇姑區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢將實(shí)現(xiàn)沈陽最具現(xiàn)代發(fā)展水平的商圈。 北行商圈 北行商圈是皇姑區(qū)的商業(yè)中心，也是沈陽市準(zhǔn)備 重點(diǎn)建設(shè)的商圈；以長江街為中心，全力打造長江商貿(mào)中心區(qū)，通過把長江街建成集住宿、休閑、購物、餐飲、娛樂、文化交流于一體的大型商業(yè)街； 2020 年全面實(shí)施長江街改造，重點(diǎn)整治交通環(huán)境，并將將設(shè)長江圖書大廈、科技文化交流中心等項(xiàng)目，啟動(dòng)國際精品超市、體育健身中心、電子商城等項(xiàng)目來打造 350000平方米的中心商貿(mào)區(qū)。 （ 3）興隆大家庭購物中心 —— 是目前沈陽已經(jīng)開業(yè)的最大的最具人氣的單體商場，定位為沈陽人的休閑廣場，購物天堂。 （ 2） 沈陽新瑪特購物休閑廣場 —— 由大連大商集團(tuán)獨(dú)資經(jīng)營，該商場積極推行新品牌、新業(yè)態(tài)、新技術(shù)和新業(yè)種集成之后再造的新模式。 （ 1） 商業(yè)城 —— 是由東北地區(qū)經(jīng)營規(guī)模最大的綜合性商業(yè)企業(yè)集團(tuán)商業(yè)城集團(tuán)旗下的綜合商業(yè)中心。 從目前中 街商圈的規(guī)劃發(fā)展情況以及以打造“東北第一街”的發(fā)展態(tài)勢來看，中街商圈以“ 4A 級商貿(mào)文化旅游區(qū)”的定位與太原街在定位的層面上形成了較大的差異。這些街區(qū)從功能角度 沒有比較明確的功能分區(qū)，這與中街商圈是沈陽市歷史最悠久的一個(gè)商業(yè)區(qū)有直接關(guān)系。但是因經(jīng)營檔次一般，內(nèi)部規(guī)劃功能不清晰，給人較混亂的感覺，目標(biāo)客戶群定位于年輕時(shí)尚一族。 （ 4）時(shí)尚地下商業(yè)街 —— 是沈陽規(guī)模最大的地下商業(yè)街。先后榮獲全國“五一勞動(dòng) 獎(jiǎng)狀”、“全國用戶滿意服務(wù)”稱號、“質(zhì)量管理獎(jiǎng)”、市政府授予的“文明單位”、“最佳優(yōu)秀企業(yè)形象單位”稱號、沈陽市技術(shù)監(jiān)督局授予的“無假貨商店 ”稱號和遼寧省“物價(jià)計(jì)量政策法規(guī)”稱號。 （ 3）沈陽市聯(lián)營公司 —— 成立于 1952年 12月 20日，是全國十大百貨商店貿(mào)易聯(lián)合會成員之一。 （ 2）香港新世界百貨 —— 是沈陽目前產(chǎn)品的經(jīng)營檔次最高的商場，國際知名品牌最集中之地。 （ 1）中興 — 沈陽商業(yè)大廈 —— 是由中國國際信托投資公司與沈陽市合資興建，以零售業(yè)為主，集餐飲、住宿、旅游房地產(chǎn)開發(fā) 、證券為一體的大型商業(yè)企業(yè)。 從目前太原街商圈經(jīng)營品種構(gòu)成中服裝類、飲食和快餐占絕大多數(shù)的業(yè)種構(gòu)成中分析認(rèn)為：這些都是老百姓衣食住行的主要消費(fèi)部分，這種經(jīng)營分布是太原街商圈多年市場發(fā)展的結(jié)果，是市場自然選擇和沈陽獨(dú)特的消費(fèi)特點(diǎn)的產(chǎn)物，具有其合理性。 太原街商圈位于和平區(qū)，是沈陽市兩個(gè)最繁華的商業(yè)區(qū)之一，是沈陽市未來大力規(guī)劃發(fā)展的市級商業(yè)區(qū)。 9 太原街商圈 目前在沈陽各商圈中發(fā)展最快的是太原街商圈。形成了太原街商圈、西塔商圈 、北行商圈、中街商圈等商業(yè)區(qū)域。出現(xiàn)這種強(qiáng)烈的發(fā)展勢頭的原因，主要得益于 金廊開發(fā)和渾河兩岸開發(fā)的啟動(dòng)、以及幾大傳統(tǒng)商圈的大力改造建設(shè)而提供的發(fā)展空間。 此外，還將建設(shè) 200個(gè)中小型社區(qū)連鎖便民店，并在每個(gè)社區(qū)、村至少建一個(gè)中小型社區(qū)連鎖便民店。 時(shí)尚休閑項(xiàng)目 50個(gè)。 物流企業(yè)類項(xiàng)目 5個(gè)。 專業(yè)化大市場項(xiàng)目 10個(gè)：在中國家具城、鋼材批發(fā)中心市場的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)大型專業(yè)市場 10個(gè)。總部大廈 15 個(gè)。 大型餐飲項(xiàng)目 35個(gè)。 酒店賓館項(xiàng)目 20個(gè)：在世 星賓館、九豐大廈的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)三星賓館 12個(gè)、四星賓館 5個(gè)、五星級賓館 3個(gè)。 8 今后 5 年新建 200 商業(yè)項(xiàng)目 鐵西新區(qū)規(guī)劃建設(shè) 200個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目，預(yù)計(jì) 2020年規(guī)劃開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 55個(gè)，到 2020年規(guī)劃再開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 70個(gè)，到 2020 年規(guī)劃再開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 75 個(gè)?！拔褰帧奔磁d工時(shí)尚休閑產(chǎn)業(yè)街、興華新興產(chǎn)業(yè)街 、興順商業(yè)街、保工家具建材街、重工文化體育產(chǎn)業(yè)街?！皟绅^”即體育館、工