【正文】 地 上一 層 經(jīng)營 針織、襪子、玩具、箱包、布料 總檔口數(shù)： 1199 其中：精品檔口 12普通檔口 1070 類別 針織品 襪子 箱包 玩具 布料 比重 30％ 10％ 10％ 20％ 30％ 地 上二 層 經(jīng)營 服裝、褲子、毛線 總檔口數(shù)： 1695 其中：精品檔口 13普通檔口 1562 類別 褲子 服裝 毛線 比重 30％ 40％ 30％ 地 上三 層 經(jīng)營 床品、布藝 總檔口數(shù)： 453 其中：精品檔口 6普通檔口 386 類別 布藝 床上用品 比重 66％ 34％ 地 上四 層 經(jīng)營 工藝禮品、花卉 總檔口數(shù)： 104 類別 工藝品 花卉 比重 60％ 40％ 38 五愛市場南區(qū) 沈陽五愛市場南區(qū)，又稱五愛購物成，地處沈陽市商業(yè)經(jīng)濟區(qū)，為中國聞名的沈陽五愛小商品批發(fā)市場四大組成部分之一。針紡城匯聚國內(nèi)外著名品牌，重點經(jīng)營床上用品、布藝、針紡產(chǎn)品、服裝百貨，這里將發(fā)掌成為東北的針紡中心、玩具中心、床上用品、窗藝布中心、國內(nèi)外精品會展推廣中心。東區(qū)已在 2020年全部實現(xiàn)樓廳式現(xiàn)代化經(jīng)營。 地下一層 經(jīng)營童裝、襯衫、牛仔服和褲子 總 檔口數(shù)： 1859 類別 童裝 西褲、襯衫 牛仔 比重 30％ 40％ 30％ 34 地 上 一層 經(jīng)營 運動休閑裝、時裝、中老年服裝、褲子、牛仔、泳裝等 總 檔口數(shù)： 1683 類別 中老年裝 運動休閑裝 其他 比重 30％ 50％ 20％ 地 上二 層 經(jīng)營 時裝、少女裝、針織裝、運動休閑裝、褲子、牛仔、 T恤毛衫等 總 檔口數(shù)： 1750 類別 褲子 毛衫、 T恤 運動休閑及其他 比重 25％ 25％ 50％ 地 上三 層 經(jīng)營 外貿(mào)服裝、家居服、婚紗、裘皮服裝、運動裝、褲子、襯衣、男士西裝等 總 檔口數(shù)： 1846 類別 褲子 家居服 其他 比重 30％ 30％ 40％ 地 上四 層 經(jīng)營 男女精品服 裝、運動休閑裝、西裝、羽絨服、褲子、皮衣、睡衣、泳裝 總 檔口數(shù)： 543 類別 休閑、西裝 皮衣、家居服 比重 65％ 35％ 地 上五 層 （常興名品商城） 經(jīng)營 男女名牌服裝、各種名優(yōu)服裝、精品羊絨、高檔時尚女裝、商務(wù)休閑男裝、時尚 休閑運動、貴族皮衣皮草、時尚牛仔 總 檔口數(shù)： 386 類別 皮草、羽絨服、西裝 休閑精品及其他 比重 35％ 65％ 五愛市場東區(qū) 五愛市場東區(qū)包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛市場床品布藝箱包鞋帽城。其他商品占 30％，以小百貨類為主。 五愛市場南區(qū) 建筑面積 1萬平方米。一期改造工程五愛市場內(nèi)衣襪子毛線城 2020年投入使用，建筑面積達 萬平方米；二期改造工程五愛市場床品 布藝箱包鞋帽城 2020年投入使用，建筑面積達 萬平方米；三期改造工程總建筑面積 萬平方米。 五愛市場服裝城 占地面積 ，總建筑面積 ，經(jīng)營面積 。 ? 創(chuàng)建時間： 1983年 6月， 1990年 10月遷入現(xiàn)址正式營業(yè) ? 占地面積： ? 營業(yè)面積： 32萬平方米 ? 經(jīng)營攤位： 20200余個，商譽價值為 ? 日均客流量： 25萬人次 ? 年成交額：近 200億元人民幣 ? 市場品牌價值： 30億元人民幣 ? 職業(yè)人 群： 6萬余人 （一）五愛市場總體構(gòu)成及各區(qū)域面積 五愛市場由五愛服裝城、五愛市場東區(qū)（包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛市場床品布藝箱包鞋帽城）、五愛南區(qū)和五愛西區(qū)四個經(jīng)營區(qū)域組成。市場有供業(yè)戶使用的萬米倉儲中心，鐵路、民航客貨運辦理，郵電所、醫(yī)院、圖書館、網(wǎng)站、信息中心等服務(wù)設(shè)施。 五愛市場是沈河中央商務(wù)區(qū)核心組成部分，更是規(guī)劃建設(shè)中的沈陽金融區(qū)的交易核心。五愛市場的直接供貨渠道覆蓋了以上地區(qū)的 70％。經(jīng)營商品包含針紡產(chǎn)品、服裝、鞋帽、小百貨、針織品、布料、箱包、家用電器、日用雜品、小食品等 14 個大類， 2 萬余個品種 。 本項目總體評價在可控的風(fēng)險下面具有較大贏利機會，有待下面進一步對于市場研究、開發(fā)周期的分析。 在工程實施從上面，由于結(jié)構(gòu) 5層，并且建筑物沒有特殊要求，總體可 行性強。 我們將借鑒浙江、江蘇、天津等地大型專業(yè)市場全國推過方式，結(jié)合沈陽以及東三省市場特點，有策略、有步驟、有重點的運作本項目，以期達到預(yù)期最佳值。 市場風(fēng)險 31 隨著全國各地大型紡織、服裝、皮革專業(yè)市場的建立，特別是吉林、天津等地的相關(guān)專業(yè)市場的建立，以 及商品流通渠道扁平化，使得同類競爭對手沈陽五愛市場本身市場交易量有下滑趨勢。 資金風(fēng)險 由于項目是一次性全面動工開發(fā)，并且采用框架剪刀墻結(jié)構(gòu)，前期工程量投資量較大，在資金運作方面，如果能盡快進行預(yù)售，則可以盡快回籠資金，保證工程快速進行，確保投資回收期。同時，沈陽對于戶外廣告的管理較為嚴(yán)格，在項目大規(guī)模營銷工作啟動時，能否購買以及發(fā)布大規(guī)模的戶外廣告也構(gòu)成項目的政策性風(fēng)險。本項目順應(yīng)國家宏觀政策方面的發(fā)展，并將為振興東北做出一定貢獻。 暫無地質(zhì)報告，地基擬采用預(yù)應(yīng)力管樁樁基；擬采用鋼筋混泥土框架剪刀墻結(jié)構(gòu)； 建筑抗震設(shè)放烈度 6度； 地下工程放水登記 2級； 屋面放水等級 II級。 沈陽國際紡織服裝城有限公司 將聘請專業(yè)的外圍團隊為項目提供全方位的服務(wù)，包括： ? 甲級 規(guī)劃設(shè)計公司提供規(guī)劃設(shè)計； ? 甲級 建筑設(shè)計公司提供建筑設(shè)計； ? 甲級 景觀設(shè)計公司提供景觀設(shè)計； ? 總承包資質(zhì)建筑公司進行建造； ? 國內(nèi)頂級工程顧問公司提供工程顧問； ? 國內(nèi)知名監(jiān)理機構(gòu)進行工程監(jiān)理； ? 國內(nèi)頂級商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司提供全程地產(chǎn)咨 詢 ； 30 ? 國內(nèi)頂級律師事務(wù)所提供律師服務(wù)； ? 國際頂級物業(yè)顧問公司提供物業(yè)管理服務(wù)； ? 國內(nèi)著名銀行提供金融服務(wù)； ? 國內(nèi)著名人力資源服務(wù)公司提供人力資源顧問服務(wù)； ? 國內(nèi)著名培訓(xùn)公司提供團隊培訓(xùn)服務(wù)； 項目采用一次性全面開發(fā)。 項目開發(fā)過程中： ? 不涉及當(dāng)?shù)孛窬硬疬w； ? 不涉及國有企業(yè)員工安置； ? 不涉及國有企業(yè)員工對于國有固定資產(chǎn)出讓疑慮及上訪； ? 不涉及市政改造； ? 不涉及政府協(xié)議的城市公建項目； ? 不涉及河道等復(fù)雜項目改造； ? 不涉及危樓拆除、爆破； 項目嚴(yán)格按照國 家法律、法規(guī)對于房地產(chǎn)開發(fā)的政策與規(guī)定，并能取得政府的大力支持。 同時本項目預(yù)計年內(nèi)進行奠基儀式，并計劃 2020年 5月動工。 29 第三章 項目法律及政策性風(fēng)險分析 一、項目土地開發(fā)法律手續(xù)分析 項目目前已經(jīng)取得了“沈鐵土交【 2020】 049號”土地掛牌交易成交確認(rèn)書。項目周邊配套主要集中在保工北街、興華北街、北二中路。 六、項目周邊配套 由于項目所在區(qū)域原為工業(yè)老區(qū)，傳統(tǒng)的城市基礎(chǔ)配套相對薄弱，但隨著鐵西新區(qū)“十一五”期間對“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”的規(guī)劃建設(shè) ，基礎(chǔ)配套逐漸完善，而大量的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)促進了該區(qū)域的城市配套的發(fā)展。交通運輸設(shè)備制造業(yè)，有鐵路系統(tǒng)專用機械設(shè)備和器材生產(chǎn)廠家。 解放后，鐵西被稱為“機床的故鄉(xiāng)”，金屬加工制造業(yè)在全國居領(lǐng)先地位，通用零部件中有全國最大的緊固件生產(chǎn)廠，鑄鍛、毛坯制造工業(yè)中有全國最大的鑄造企業(yè)，還有生產(chǎn)全國第一臺電冰箱的醫(yī)療器械制造業(yè)。次日，中國人民解放軍沈陽特別市軍事管制委員會成立，當(dāng)即派軍代表接受鐵西的國民黨官僚資本主義工業(yè)企業(yè)為國有企業(yè)。 1906年 6月，日本天皇勒令成立南滿洲鐵路株式會（簡稱“滿鐵”），將“鐵路用地”改為“鐵道附屬 地”，實為日本殖民地，在這里建立了人本政權(quán)機構(gòu)，并確定鐵道 28 東側(cè)為市街區(qū)，西側(cè)為工業(yè)地帶。經(jīng)過漫長歲月，鐵西區(qū)在中國近現(xiàn)代史上逐漸顯出其重要地位。同時在建的鐵西森林公園將成為鐵西重要的自然景觀。鐵路沿線、大二環(huán)的綠環(huán)工程為鐵西新區(qū)營造出巨大的“綠肺”系統(tǒng)。 在大力開發(fā)鐵西新區(qū)，把鐵西新區(qū)規(guī)劃為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)的同時，項目周邊景觀開始大增。 四、項目自然環(huán)境 鐵西新區(qū)原為沈陽工業(yè)老區(qū)，自然景觀相對缺位。項目地塊原為冶煉廠，地塊本身的污染需要一定時間進 行處理。 20 20 20 20 26 27 28 288等多路公交車經(jīng)過本項目或項目周邊。 同時地塊東靠景星街，南臨小北一路（規(guī)劃中），西至齊賢街，地塊四周均為城市交通道路，道路系統(tǒng)非常完善。其中地塊南端的冶煉廠B、 C地塊也已經(jīng)拆遷完畢。 三、項目地塊分析 （一）地塊基本經(jīng)濟指標(biāo) 項目 數(shù)量 單位 總征用地 平方米 總規(guī)劃用地 平方米 總建筑面積 平方米 建筑占地面積 平方米 綠地面積 平方米 道路面積 平方米 綠地率 % 容積率 建筑密度 % 平均層高 總戶數(shù) 停車位 （ 二 ）地塊 現(xiàn)狀分析 項目一期地塊東靠景星街，南臨小北一路（規(guī)劃中），西至齊賢街，北依北一路。所謂大工業(yè)，就是在 S型的鐵西工業(yè)帶區(qū)域內(nèi)，將建成全國乃至世界最大的裝備制造業(yè)重點發(fā)展區(qū) ；所謂大物流，是指在這個區(qū)域內(nèi)將形成全國最大的汽運、物流基地；所謂大文化，是指 26 在 S型鐵西工業(yè)帶 區(qū)域中突出工業(yè)文化底蘊，建設(shè) 6公里長、 150米寬的工業(yè)文化長廊和全國最大的城市森林公園；所謂大商貿(mào)，就是在鐵西新區(qū)的衛(wèi)工街、建設(shè)大路沿線，未來將建成全國最大的商貿(mào)區(qū)和現(xiàn)代商務(wù)區(qū)；所謂大環(huán)境，是指在鐵西新區(qū)將產(chǎn)生最長的工業(yè)景 觀路；形成全國最長的沿內(nèi)河布置的現(xiàn)代生活居住區(qū)；還將建成汽車零部件超市。四是西 部的裝備制造發(fā)展預(yù)留區(qū)。也就是沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。這個區(qū)域中將不再植入新的工業(yè)企業(yè)，原有的工業(yè)企業(yè)將通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換逐步向裝備制造發(fā)展重點區(qū)域轉(zhuǎn)移，騰出土地，植入新興業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代生活服務(wù)區(qū)?！拔鍘А奔幢币宦肺锪?、北二路汽車貿(mào)易、北四路專業(yè)市場、建設(shè)大路商貿(mào)景觀及沈遼路商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶。“三園”即神羊游樂園、森林公園、海洋樂園。其中，“一區(qū)”即興工中央商務(wù)區(qū)，東起興工街，西至興華街，南起建設(shè)大路，北至北二路，除在建的 47個大型服務(wù)業(yè)項目外，再規(guī)劃開發(fā)建設(shè) 3000平方米以上規(guī)模項目 30個，總投資 。 四縱：興華街金融貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶、保工街現(xiàn)代家居產(chǎn)業(yè)帶、衛(wèi)工街文化休閑娛樂經(jīng)濟帶和重工街工業(yè)文化會展體育產(chǎn)業(yè)帶。而將建的 SCBD正好與二者構(gòu)成現(xiàn)代商貿(mào)的“金三角”。 金三角：鐵西新區(qū)還規(guī) 劃在東起景星街、西至保工街、南起十馬路、北至建設(shè)大路 91萬平方米區(qū)域內(nèi)建以綜合百貨、家居建設(shè)項目為主的集散中心。 最引人注目的是地下空間，在 T字形縱軸上，整個地下將形成商業(yè)街，這條地下商業(yè)空間沿建設(shè)大路向西與地鐵站相連，完成地下、地面、地上三個層面的步行聯(lián)系。 專業(yè)型商務(wù)區(qū)是在建設(shè)大路以北、興工街以西、興華街以東地區(qū)內(nèi)的混合 商務(wù)辦公為主的地區(qū)。 （二）“四空間”分布商業(yè)區(qū) 根據(jù)規(guī)劃， SCBD 區(qū)域內(nèi)大致分為混合商務(wù)區(qū)、專業(yè)型商務(wù)區(qū)、緩沖區(qū)和地下區(qū)四個空間組成部分。 該地區(qū)不僅臨近建設(shè)大路，而且西面的興華街是鐵西重要的交通干道和商業(yè)街，交通條 24 件優(yōu)越。在已建的 47閣大型服務(wù)業(yè)項目基礎(chǔ)上，有關(guān) 部門又規(guī)劃開發(fā)建設(shè)規(guī)模以上（ 3000平方米以上）項目 30個。 新建的 SCBD定位為沈陽市的都市副中心，鐵西新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)。 二、區(qū)域城市規(guī)劃 （一）都市副中心 以“工業(yè)立區(qū)”的鐵西新區(qū)，今后不僅要發(fā)展工業(yè)項目，而且還要建成現(xiàn)代商貿(mào)生活區(qū)，提升商業(yè)氛圍。從 2020 年沈陽市房產(chǎn)局每個月公布的交易量來看，鐵西新區(qū)的銷售面積數(shù)量基本上占據(jù)著八個區(qū)之首的位置，最高時月銷售面積占總額的 27％。 （三 ） 城市新區(qū)、生活新城 隨著沈陽市高速公路、內(nèi)環(huán)、二環(huán) 、市區(qū)干線道路的建設(shè)，以及地鐵的規(guī)劃建設(shè)，鐵西新區(qū)已經(jīng)成為沈陽最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘行聟^(qū)。通過發(fā)展現(xiàn)代物流、倉儲、運輸?shù)确?wù)業(yè)，開發(fā)建設(shè)生產(chǎn)資料物流園、生活資料物流園以及科研服務(wù)項目和專業(yè)化市場，為工業(yè)發(fā)展提供全面服務(wù)；城市的服務(wù)功能全面提高。 城區(qū)功能完善。全區(qū)綠 化率達到 34％ ，空氣清新宜人。區(qū)內(nèi)的各工業(yè)行業(yè)、企業(yè)已在國內(nèi)建立了較為完善的市場營銷網(wǎng)絡(luò)體系，具備了 23 在區(qū)域內(nèi)輻射東三省及環(huán)渤海、在區(qū)域外輻射全國、在國際上輻射東北亞的物流優(yōu)勢。 （二）投資熱土 鐵西新區(qū)目前已有 41個國家和地區(qū)的外商來區(qū)投資，已引進項目 1873個，來區(qū)投資的大型跨國公司達 83家，其中世界 500強企業(yè)有 25家，德國寶馬汽車、可口可樂、普利司通輪胎、米其林等企業(yè)紛紛進駐新區(qū)，而且開發(fā)區(qū)新建的出口加工區(qū)也逐漸形成規(guī)模。在我國有能力生產(chǎn)的 24 類 210種成套設(shè)備中，鐵西占有 50％的份額。 作為制作業(yè)基地，工業(yè)門類齊全，配套能力強大。近年來，鐵西新區(qū)綜合實力明顯增強，工業(yè)總產(chǎn)值、規(guī)模以 上工業(yè)產(chǎn)值、財政收入等幾項主要指標(biāo)增幅都超過 30％?？傮w上看，雖然新政調(diào)控對沈城樓市產(chǎn)生了不少的影響，但商業(yè)地產(chǎn)出租、出售前景依然被看好。 21 商業(yè)地產(chǎn)功能趨向復(fù)合化 隨著金廊工程、渾河兩岸大開發(fā)、渾