【正文】 項目占。五愛市場現(xiàn)有四個投資主體，而且其體制也大不相同，有外資、有國營、有私營，而且各投資主體之間存在著利益之爭，這與市場發(fā)展需要統(tǒng)籌管理、整體協(xié)調(diào)的要求存在矛盾。五愛市場這樣的老牌市場還處于粗放型管理的階段，其管理方法和管理隊伍還缺乏系統(tǒng)性和專業(yè)性，這與現(xiàn)代化市場管理科學(xué)化的要求還存在一定的差距。市場的集約化發(fā)展要求市場的硬件環(huán)境必須打破原始的一家一戶的棚戶式攤位經(jīng)營方式，徹底改善簡陋的經(jīng)營設(shè)施和硬件環(huán)境，引導(dǎo)其逐步走向集交易、配送、結(jié)算、信息、展示、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)功能為一體的集約化發(fā)展道路。廠家直銷、總代理、總經(jīng)銷的出現(xiàn)，特別是網(wǎng)絡(luò)和電子商務(wù)的飛速發(fā)展，使五愛市場這種攤位制交易方式喪失了原有優(yōu)勢。大型超市及倉儲式商店等新興經(jīng)營業(yè)態(tài)全新的經(jīng)營理念和便捷的交易方式給二級市場帶來了生機和活力，但同時也給老牌的流轉(zhuǎn)型批發(fā)市場帶來了很大的沖擊。近年來，隨著海城西柳、葫蘆島、吉林公主嶺、長春等地大型集貿(mào)市場的不斷增大，使五愛一些客戶向各地分散，原有的輻射區(qū)域不斷被新的競爭對手搶灘，輻射范圍不斷縮小。市場發(fā)展面臨的形勢和問題隨著經(jīng)濟格局的不斷變化和新經(jīng)營業(yè)態(tài)的不斷出現(xiàn)，老批發(fā)市場在繁忙交易的背后，普遍存在管理粗放、功能缺乏、設(shè)施陳舊、經(jīng)營業(yè)態(tài)老化、交易方式落后等共性問題。業(yè)態(tài)老化、交易方式落后、整體功能缺乏、信譽不佳等是五愛市場面臨的主要難題，五愛市場全面升級勢在必行。而且，隨著東北各地批發(fā)市場的建立，五愛市場的重要性和輻射力都在不斷降低。五愛市場西區(qū)n 地上一層 經(jīng)營針織、襪子、玩具、箱包、布料總檔口數(shù)：1199平均租金：4042元/平米/年n 地上二層 經(jīng)營服裝、褲子、毛線總檔口數(shù)：1695平均租金：2764元/平米/年n 地上三層 經(jīng)營床品、布藝總檔口數(shù)：453平均租金：1140元/平米/年n 地上四層 經(jīng)營工藝禮品、花卉總檔口數(shù)：104平均租金：1958元/平米/年五愛市場南區(qū)老南區(qū)——n 地上一層 經(jīng)營電器、電池、電話機、飾品、鐘表、計算器總檔口數(shù)：75平均租金：7775元/平米/年n 地上二層 經(jīng)營攝影器材、飾品、發(fā)制品、電池總檔口數(shù)：147平均租金：6325元/平米/年n 地上三層 經(jīng)營相冊、發(fā)制品、攝影器材總檔口數(shù)：193平均租金：2958元/平米/年n 地上四層 經(jīng)營仿真花、工藝禮品總檔口數(shù)：7平均租金：3143元/平米/年新南區(qū)——n 地上一層 經(jīng)營工藝品總檔口數(shù)：12平均租金：4329元/平米/年n 地上二層 經(jīng)營禮品、工藝品總檔口數(shù)：11平均租金：2767元/平米/年n 地上三層 經(jīng)營工藝品、禮品總檔口數(shù)：6平均租金：3917元/平米/年（七）五愛市場目前存在的問題隨著時間的推移，五愛服裝城的外部交通狀況、停車場容量等配套設(shè)施已經(jīng)無法適應(yīng)市場日益增多的客流量，而市場內(nèi)部部分設(shè)施的陳舊落后也已經(jīng)顯現(xiàn)。所在區(qū)域細分區(qū)域各種經(jīng)營比例廠家代理自營五愛服裝城————10％60％30％五愛東區(qū)床品布藝箱包鞋帽城5％80％15％內(nèi)衣襪子毛線城――30％70％五愛南區(qū)————5％50％45％五愛西區(qū)————――20％80％（六）各區(qū)分層租金情況五愛市場服裝城n 地下一層 經(jīng)營童裝、襯衫、牛仔服和褲子總檔口數(shù)：1858平均租金：13951元/平米/年（本層檔口租賃費用均包含工商管理費、稅金及物業(yè)費）n 地上一層 經(jīng)營休閑裝、時裝、中老年服裝、褲子、牛仔、泳裝等總檔口數(shù)：1638平均租金：15256元/平米/年n 地上二層 經(jīng)營時裝、少女裝、針織裝、運動休閑裝、褲子、牛仔、T恤毛衫等總檔口數(shù)：1750平均租金：27317元/平米/年n 地上三層 經(jīng)營外貿(mào)服裝、家居服、婚紗、裘皮服裝、運動裝、褲子、襯衣、男士西服總檔口數(shù)：1846平均租金：19863元/平米/年n 地上四層 經(jīng)營男女精品服裝、運動休閑裝、西裝、羽絨服、褲子、皮衣、睡衣、泳裝總檔口數(shù)：543平均租金：7311元/平米/年n 地上五層 （常興名品商城）經(jīng)營男女名牌服裝、各種名優(yōu)服裝、精品羊絨、高檔時尚女裝、商務(wù)休閑男裝、時尚休閑運動裝、貴族皮衣皮草、時尚牛仔總檔口數(shù)：386平均租金：8742元/平米/年注：l 五愛市場服裝城在正式運營后，二樓、三樓基本上是以時尚、前衛(wèi)的年青人服裝為主，品種、款式非常多，市場需求量大，進而客流量逐漸增多，市場價值明顯上升；l 加之多部電梯可直達二、三樓層，交通非常方便；l 在市場運作中，市場價值和商戶個人行為（轉(zhuǎn)讓、拍賣）使檔口每平米的租金不斷升高；l 一樓優(yōu)勢以中老年服裝、體育服裝為主，格局不 不如二層、三層有序，客流相對樓上較少，且產(chǎn)品多為低檔大眾化，所以一樓檔口租金比二、三樓相對較低。 老南區(qū)批發(fā)90％零售10％216。 內(nèi)衣襪子毛線城批發(fā)95％零售5％216。五愛市場南區(qū)為大型樓廳式批發(fā)市場，建筑面積萬余平方米，1至4層為營業(yè)大廳，5至8層為倉儲庫房，市場內(nèi)設(shè)有三步自動扶梯，二部大型貨梯，配備中央空調(diào)、全自動消防設(shè)備及規(guī)范的物業(yè)管理（1）老南區(qū)——地上一層經(jīng)營電器、電池、電話機、飾品、鐘表、計算器總檔口數(shù)：75類別電器電池電話機飾品鐘表計算機比重30％10％20％20％10％10％地上二層經(jīng)營攝影器材、飾品、發(fā)制品、電池總檔口數(shù)：147類別攝影器材飾品發(fā)制品電池比重40％30％20％10％地上三層經(jīng)營相冊、發(fā)制品、攝影器材總檔口數(shù)：193類別婚紗相冊發(fā)制品攝影器材比重40％20％20％20％地上四層經(jīng)營仿真花、工藝禮品總檔口數(shù)：7類別仿真花工藝禮品比重70％30％（2）新南區(qū)——地上一層經(jīng)營工藝品總檔口數(shù)：12類別工藝品比重100％地上二層經(jīng)營工藝品、禮品總檔口數(shù)：11類別禮品工藝品比重40％60％地上三層經(jīng)營工藝品、禮品總檔口數(shù)：6類別禮品工藝品比重55％45％（三）各區(qū)商鋪面積分配 面積計算單位：平方米五愛服裝城樓層負一層一層二層三層四層五層本層檔口平均面積五愛市場西區(qū)樓層一層二層三層四層本層檔口平均面積五愛市場東區(qū)——內(nèi)衣襪子毛線城樓層一層二層三層四層五層本層檔口平均面積五愛市場東區(qū)——床品布藝箱包鞋帽城樓層一層二層三層四層五層本層檔口平均面積五愛市場舊南區(qū)樓層一層二層三層四層本層檔口平均面積五愛市場新南區(qū)樓層一層二層三層本層檔口平均面積（四）區(qū)域業(yè)態(tài)的客源組成 因為現(xiàn)有五愛市場是二級批發(fā)市場，大部分業(yè)戶為各廠商的區(qū)域代理，因此整個五愛市場客戶主要來源于遼寧省內(nèi)，比重為60％－80％。年交易額可達30億元人民幣，有160多條高速快捷的客貨運輸線通達全國。（1）內(nèi)衣襪子毛線城——地下一層為停車場，地上一至五層為經(jīng)營區(qū)地上一層經(jīng)營內(nèi)衣褲、背心、泳裝、短褲等總檔口數(shù)：425其中：精品檔口6普通檔口357類別內(nèi)褲背心泳裝短褲比重50％30％10％10％地上二層經(jīng)營內(nèi)褲、背心、泳裝、短褲等總檔口數(shù)：595其中：精品檔口6普通檔口526類別內(nèi)褲背心泳裝短褲比重50％30％10％10％地上三層經(jīng)營襪子、文胸、背心、短褲等總檔口數(shù)：637其中：精品檔口8普通檔口51西北角31類別襪子背心文胸及短褲比重60％20％20％地上四層經(jīng)營床上用品總檔口數(shù)：76類別床上用品比重100％地上五層經(jīng)營日用品、布料總檔口數(shù)：843其中：精品檔口9普通檔口744類別日用品不料比重55％45％（2）床品布藝箱包鞋帽城——地下一層為停車場，地上一至五層為經(jīng)營區(qū)地上一層經(jīng)營鞋、帽總檔口數(shù)：1275其中：精品檔口5普通檔口1219類別鞋帽比重80％20％地上二層經(jīng)營箱包、精品皮鞋等總檔口數(shù)：1202其中：精品檔口8普通檔口1115類別箱包精品皮鞋比重80％20％地上三層經(jīng)營布料、毛線、涼席、座椅墊等總檔口數(shù)：980其中：精品檔口60、普通檔口920類別布料毛線、涼席、座椅墊比重75％25％地上四層經(jīng)營床上用品總檔口數(shù)：1032其中：精品檔口80、普通檔口952類別床上用品比重100％地上五層經(jīng)營日用小商品、體育用品、鐘表、雜貨等總檔口數(shù)：711（均為普通檔口）其中：精品檔口60、普通檔口920類別日用小商品體育用品鐘表雜貨比重25％25％25％25％五愛市場西區(qū)五愛市場西區(qū)針紡城雄踞全國著名的大型批發(fā)市場“五愛市場”的黃金地段，是五愛市場的重要組成部分，整體建筑氣勢恢弘，是一座超大規(guī)模的現(xiàn)代化樓廳式專業(yè)市場。一期改造工程五愛市場內(nèi)衣襪子毛線城2003年投入使用并經(jīng)營繁榮，單個檔口拍賣最高成交價達75萬元，；二期改造工程五愛市場床品布藝箱包鞋帽城2005年投入使用，；，市場除主體經(jīng)營功能外，還將增設(shè)相應(yīng)的配套功能。沈陽五愛市場服裝城沈陽五愛市場服裝城是該市場的主體組成部分，位于五愛市場東側(cè)，于1997年4月28日建成投入使用，；主體建筑7層，地下二層，地上5層，地下2層為倉儲區(qū)、停車場和大型設(shè)備裝備區(qū)，地下一層至地上五層為經(jīng)營區(qū)（五層局部為展覽區(qū)），局部六層為集中辦公區(qū)。（二）各區(qū)業(yè)態(tài)組成總體來看，服裝占五愛市場年總銷售份額的比重最大，約60％。五愛市場西區(qū)。五愛市場東區(qū)包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛市場床品布藝箱包鞋帽城。五愛市場；營業(yè)面積32萬平方米。2005年底，在“2004－2005中國十大服裝批發(fā)市場頒獎典禮”上，沈陽五愛市場從近百家參評市場中脫穎而出，被評選為“中國十大服裝批發(fā)市場”。沈陽市有33條線路公共汽車經(jīng)過市場，現(xiàn)有地上、地下停車場4個，同時設(shè)客貨聯(lián)運總站，通往全國380余個線路。五愛市場已經(jīng)在遼寧、浙江和廣東形成了專屬的產(chǎn)業(yè)加工基地，是廣商、浙商等匯集地區(qū)，具備了良好的出口加工和分銷能力，除了滿足中國的消費購買外，還是俄羅斯、保加利亞、捷克斯洛伐克、匈牙利等東歐國家主要的輕工產(chǎn)品供應(yīng)基地。年度交易額近200億元，五愛市場直接商業(yè)覆蓋為中國北部地區(qū)黑龍江、吉林、遼寧、內(nèi)蒙古、河北等地區(qū)，商業(yè)影響力近萬平方公里，覆蓋人口超過2億。第四章 市場研究一、沈陽五愛市場重點研究五愛市場是東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈最大的流轉(zhuǎn)型輕工產(chǎn)品交易中心，也是中國最著名的批發(fā)市場之一。在營銷方面，通過專業(yè)的市場運作機構(gòu)協(xié)助，以及項目自身特點，能確保項目的盈利點。三、總體評價本項目在東北地區(qū)具有一定規(guī)模，并且在國家“振興東北”的戰(zhàn)略藍圖下，具有一定的市場契機。同時，五愛市場三期小商品城的建立，以及市場商戶與客戶對于沈陽鐵西新區(qū)的認可程度，都對于本項目未來的推廣構(gòu)成一定的市場風(fēng)險。項目由實力雄厚的浙江鐵牛集團投資，在資金方面確保項目的正常運作情況下合理利用各方面資金，確保資金收益最大化。項目在目前運作過程中，已經(jīng)得到沈陽地區(qū)各級政府的支持，在以后的政府公共關(guān)系方面，項目運作方還將繼續(xù)保持與政府、媒體、市民的良好關(guān)系，得到廣泛的支持。本項目可能面臨的政策風(fēng)險來自于沈陽地區(qū)對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，諸如在為取得預(yù)售許可證的情況下，對于預(yù)售廣告的投放政策，以及對于誠意金的收取政策。（二）項目可能面臨風(fēng)險政策風(fēng)險目前是我國“十一五”計劃的第一年，國家“振興東北”的整體戰(zhàn)略正在逐步實施并收到成效的過程中。建筑物合理使用年限50年；地下層，項目地面以上總層高為5層。二、項目開發(fā)方式及風(fēng)險評估（一）項目開發(fā)方式本項目由實力雄厚的浙江鐵牛集團投資成立的沈陽國際紡織服裝城有限公司獨家開發(fā)并銷售。本項目目前準備申報沈陽重點工程項目，并同時申報遼寧重點建設(shè)項目，可以得到政府的進一步支持。10月，本項目在完成所有土地款項之后，并取得沈陽市測繪院最終測量結(jié)果回執(zhí)單、規(guī)劃初步方案審核結(jié)果后，將取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》，領(lǐng)取《國有土地使用證》。七、土地價格 項目一期地塊238畝，1818元/平方米。目前項目周邊主要配套為：區(qū)第十醫(yī)院、沈重醫(yī)院、益民商店、沈重賓館，以及沿北一路的一些雜貨店等。鐵西的機電工業(yè)門類齊全，產(chǎn)品種類多，高技術(shù)水平產(chǎn)品品種較全，配套能力較強，技術(shù)力量雄厚，管理經(jīng)驗較為豐富，為國家大規(guī)模經(jīng)濟建設(shè)，為開發(fā)內(nèi)地，建設(shè)新興工業(yè)基地，為60年代的三線工程建設(shè)，提供了大批設(shè)備、產(chǎn)品、工藝，支援了管理、技術(shù)干部和技術(shù)工人。我國各個時期試制成功的最大容量、最高等級的變壓器、斷路機，均出自鐵西的該行業(yè)。為支援解放戰(zhàn)爭、抗美援朝戰(zhàn)爭，為國家重點工程建設(shè)配套發(fā)揮了重要作用。1948年11月2日，沈陽解放。1904年在東北爆發(fā)了日俄戰(zhàn)爭，沙俄戰(zhàn)敗后，將其在東北南