【正文】 二、其他相關市場調查（一）東北皮革交易中心，本項目地處沈陽西部最具活力的經濟增長板塊——于洪新城，是京沈高速、沈大高速、繞城高速、沈盤高速、黑大公路的交匯處，連接著東北地區(qū)和華北、華東等內陸地區(qū)的重要樞紐，為將來的物流運輸創(chuàng)造了便利條件。二是市場軟環(huán)境與市場管理科學化之間存在矛盾。三是攤位制交易呈落后趨勢。五愛市場在激烈的競爭中，原有那種品種齊全、價格低廉、輻射面廣的強勢已今非昔比，五愛市場的發(fā)展面臨著更加嚴峻的考驗，主要包含以下兩個方面：從外部環(huán)境看，一是商品輻射范圍不斷縮小。甚至在沈陽本地，五愛市場在價格上也無法顯現(xiàn)出原有優(yōu)勢。五愛市場東區(qū)內衣襪子毛線城——n 地上一層 經營內衣褲、背心、泳裝、短褲等總檔口數(shù)：425平均租金：4174元/平米/年n 地上二層 經營內衣褲、背心、泳裝、短褲等總檔口數(shù)：595平均租金：6007元/平米/年n 地上三層 經營襪子、文胸、背心、短褲等總檔口數(shù)：637平均租金：3162元/平米/年n 地上四層 經營床上用品總檔口數(shù)：76平均租金：3201元/平米/年n 地上五層 經營日用品、布料總檔口數(shù)：843平均租金：12521元/平米/年床品布藝箱包鞋帽城——（地下一層為停車場，地上一至五層為經營區(qū)）n 地上一層 經營鞋、帽總檔口數(shù)：1275平均租金：4354元/平米/年n 地上二層 經營箱包、精品皮鞋等總檔口數(shù)：1202平均租金：7861元/平米/年n 地上三層 經營布料、毛線、涼席、座椅墊等總檔口數(shù)：980平均租金：7129元/平米/年n 地上四層 經營床上用品總檔口數(shù)：1032平均租金：6717元/平米/年n 地上五層 經營日用小商品、體育用品、鐘表、雜貨等總檔口數(shù)：711（均為普通檔口）平均租金：5234元/平米/年注：l 后建設投入的東區(qū)、西區(qū)主要是賣床品布藝箱包鞋帽、內衣、針織、襪子、玩具、布料、小百貨等，是原五愛露天經營的主要品種，業(yè)態(tài)整體利潤相對服裝業(yè)態(tài)低；l 東區(qū)建設前作為露天市場，其租金較低，在整體市場搬進后，租金等費用上漲有限；l 加之沈陽南塔東北日雜、東北鞋城也是主要的批發(fā)市場，對五愛市場新建的東區(qū)有很大沖擊；l 五愛市場東區(qū)部分經營者也會從鞋城進貨，主要以零售或三級批發(fā)為主，營業(yè)額和利潤情況遠低于五愛市場服裝城的經營情況；l 五愛市場實際上是以服裝批發(fā)為主，所以整個市場的客流70％－80％集中在服裝城，客觀上造成五愛市場東區(qū)、西區(qū)檔口租金沒有服裝城檔口高。 床品布藝箱包鞋帽城批發(fā)25％零售75％五愛市場西區(qū)批發(fā)30％零售70％五愛市場南區(qū)216。地上一層經營針織、襪子、玩具、箱包、布料總檔口數(shù)：1199其中：精品檔口12普通檔口1070類別針織品襪子箱包玩具布料比重30％10％10％20％30％地上二層經營服裝、褲子、毛線總檔口數(shù)：1695其中：精品檔口13普通檔口1562類別褲子服裝毛線比重30％40％30％地上三層經營床品、布藝總檔口數(shù)：453其中：精品檔口6普通檔口386類別布藝床上用品比重66％34％地上四層經營工藝禮品、花卉總檔口數(shù)：104類別工藝品花卉比重60％40％五愛市場南區(qū)沈陽五愛市場南區(qū)，又稱五愛購物成，地處沈陽市商業(yè)經濟區(qū)，為中國聞名的沈陽五愛小商品批發(fā)市場四大組成部分之一。東區(qū)已在2006年全部實現(xiàn)樓廳式現(xiàn)代化經營。其他商品占30％，以小百貨類為主。一期改造工程五愛市場內衣襪子毛線城2003年投入使用，；二期改造工程五愛市場床品布藝箱包鞋帽城2005年投入使用，；。u 創(chuàng)建時間：1983年6月，1990年10月遷入現(xiàn)址正式營業(yè)u 占地面積：u 營業(yè)面積：32萬平方米u 經營攤位：20000余個，u 日均客流量：25萬人次u 年成交額：近200億元人民幣u 市場品牌價值：30億元人民幣u 職業(yè)人群：6萬余人（一）五愛市場總體構成及各區(qū)域面積五愛市場由五愛服裝城、五愛市場東區(qū)（包含內衣襪子毛線城、五愛市場床品布藝箱包鞋帽城）、五愛南區(qū)和五愛西區(qū)四個經營區(qū)域組成。五愛市場是沈河中央商務區(qū)核心組成部分，更是規(guī)劃建設中的沈陽金融區(qū)的交易核心。經營商品包含針紡產品、服裝、鞋帽、小百貨、針織品、布料、箱包、家用電器、日用雜品、小食品等14個大類，2萬余個品種。在工程實施從上面，由于結構5層，并且建筑物沒有特殊要求，總體可行性強。市場風險隨著全國各地大型紡織、服裝、皮革專業(yè)市場的建立，特別是吉林、天津等地的相關專業(yè)市場的建立，以及商品流通渠道扁平化，使得同類競爭對手沈陽五愛市場本身市場交易量有下滑趨勢。同時，沈陽對于戶外廣告的管理較為嚴格，在項目大規(guī)模營銷工作啟動時，能否購買以及發(fā)布大規(guī)模的戶外廣告也構成項目的政策性風險。暫無地質報告，地基擬采用預應力管樁樁基；擬采用鋼筋混泥土框架剪刀墻結構；建筑抗震設放烈度6度；地下工程放水登記2級；屋面放水等級II級。項目開發(fā)過程中：n 不涉及當?shù)孛窬硬疬w；n 不涉及國有企業(yè)員工安置；n 不涉及國有企業(yè)員工對于國有固定資產出讓疑慮及上訪；n 不涉及市政改造；n 不涉及政府協(xié)議的城市公建項目；n 不涉及河道等復雜項目改造；n 不涉及危樓拆除、爆破；項目嚴格按照國家法律、法規(guī)對于房地產開發(fā)的政策與規(guī)定，并能取得政府的大力支持。第三章 項目法律及政策性風險分析一、項目土地開發(fā)法律手續(xù)分析項目目前已經取得了“沈鐵土交【2006】049號”土地掛牌交易成交確認書。六、項目周邊配套由于項目所在區(qū)域原為工業(yè)老區(qū)，傳統(tǒng)的城市基礎配套相對薄弱，但隨著鐵西新區(qū)“十一五”期間對“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”的規(guī)劃建設，基礎配套逐漸完善，而大量的房地產開發(fā)業(yè)促進了該區(qū)域的城市配套的發(fā)展。解放后，鐵西被稱為“機床的故鄉(xiāng)”，金屬加工制造業(yè)在全國居領先地位，通用零部件中有全國最大的緊固件生產廠，鑄鍛、毛坯制造工業(yè)中有全國最大的鑄造企業(yè)，還有生產全國第一臺電冰箱的醫(yī)療器械制造業(yè)。1906年6月，日本天皇勒令成立南滿洲鐵路株式會（簡稱“滿鐵”），將“鐵路用地”改為“鐵道附屬地”，實為日本殖民地，在這里建立了人本政權機構，并確定鐵道東側為市街區(qū)，西側為工業(yè)地帶。同時在建的鐵西森林公園將成為鐵西重要的自然景觀。在大力開發(fā)鐵西新區(qū)，把鐵西新區(qū)規(guī)劃為現(xiàn)代商貿服務區(qū)的同時，項目周邊景觀開始大增。項目地塊原為冶煉廠，地塊本身的污染需要一定時間進行處理。同時地塊東靠景星街，南臨小北一路（規(guī)劃中），西至齊賢街，地塊四周均為城市交通道路，道路系統(tǒng)非常完善。三、項目地塊分析（一）地塊基本經濟指標項目數(shù)量單位總征用地平方米總規(guī)劃用地平方米總建筑面積平方米建筑占地面積平方米綠地面積平方米道路面積平方米綠地率%容積率建筑密度%平均層高總戶數(shù)停車位（二）地塊現(xiàn)狀分析 項目一期地塊東靠景星街，南臨小北一路（規(guī)劃中），西至齊賢街，北依北一路。四是西部的裝備制造發(fā)展預留區(qū)。這個區(qū)域中將不再植入新的工業(yè)企業(yè)，原有的工業(yè)企業(yè)將通過產業(yè)結構的轉換逐步向裝備制造發(fā)展重點區(qū)域轉移，騰出土地，植入新興業(yè)態(tài)產業(yè)，建設現(xiàn)代生活服務區(qū)?！叭龍@”即神羊游樂園、森林公園、海洋樂園。四縱：興華街金融貿易產業(yè)帶、保工街現(xiàn)代家居產業(yè)帶、衛(wèi)工街文化休閑娛樂經濟帶和重工街工業(yè)文化會展體育產業(yè)帶。金三角：鐵西新區(qū)還規(guī)劃在東起景星街、西至保工街、南起十馬路、北至建設大路91萬平方米區(qū)域內建以綜合百貨、家居建設項目為主的集散中心。專業(yè)型商務區(qū)是在建設大路以北、興工街以西、興華街以東地區(qū)內的混合 商務辦公為主的地區(qū)。該地區(qū)不僅臨近建設大路，而且西面的興華街是鐵西重要的交通干道和商業(yè)街，交通條件優(yōu)越。新建的SCBD定位為沈陽市的都市副中心，鐵西新區(qū)的中央商務區(qū)。從2005年沈陽市房產局每個月公布的交易量來看，鐵西新區(qū)的銷售面積數(shù)量基本上占據(jù)著八個區(qū)之首的位置，最高時月銷售面積占總額的27％。通過發(fā)展現(xiàn)代物流、倉儲、運輸?shù)确諛I(yè)，開發(fā)建設生產資料物流園、生活資料物流園以及科研服務項目和專業(yè)化市場，為工業(yè)發(fā)展提供全面服務；城市的服務功能全面提高。全區(qū)綠化率達到34％，空氣清新宜人。（二）投資熱土鐵西新區(qū)目前已有41個國家和地區(qū)的外商來區(qū)投資，已引進項目1873個，來區(qū)投資的大型跨國公司達83家，其中世界500強企業(yè)有25家，德國寶馬汽車、可口可樂、普利司通輪胎、米其林等企業(yè)紛紛進駐新區(qū)，而且開發(fā)區(qū)新建的出口加工區(qū)也逐漸形成規(guī)模。作為制作業(yè)基地，工業(yè)門類齊全，配套能力強大?？傮w上看，雖然新政調控對沈城樓市產生了不少的影響，但商業(yè)地產出租、出售前景依然被看好。與此同時，在金廊沿線、渾河兩岸、北站金融商貿開發(fā)區(qū)、五里河商貿區(qū)、西塔商圈和南北大學城，以及新規(guī)劃開發(fā)的大型居住區(qū)都將配套開發(fā)建設若干商業(yè)地產項目。在出臺的給類政策的影響下，投資炒房顯然不是十分安全。政府方面的意圖非常明顯，抑制過高的房價，逐步調整房地產的市場供應結構，讓更多的人買的起房子。比如沈陽南湖五金工具市場，恒誠東北輪胎汽車用品批發(fā)市場等。專業(yè)市場激活商業(yè)地產沈陽是東北老工業(yè)基地的核心地區(qū)，各類型專業(yè)市場發(fā)展比較早，積累也比較深厚。據(jù)沈陽市商業(yè)局統(tǒng)計，2004年全市新增60個3000萬元以上的大型商業(yè)項目，完成商業(yè)固定資產投資65億元，比上年增長1倍。沈陽商業(yè)地產完成了“第二跳”。上個世紀80年代的中后期，沈陽商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)了百貨商場、商業(yè)街和批發(fā)市場，并馬上取代了廟會、地攤等原始商業(yè)業(yè)態(tài)。2005年的沈陽商業(yè)地產還處于培育期，隨著20多個項目的啟動建設，2006年沈陽商業(yè)地產將進入成熟期。沈陽的人均GDP已經超過2820美元，％，％。1后市發(fā)展?jié)摿薮箬b于和平區(qū)于皇姑區(qū)的中心區(qū)域已經無地可推，和平向南、皇姑向北發(fā)展土地，而鐵西的中西區(qū)域還有位置相當優(yōu)越的一部分土地即將推出，因此，兩年后鐵西均價將與皇姑區(qū)持平，并僅次于和平區(qū)的房價。2003年是沈陽的“拆遷年”。交通方面，將新建包括兩做公鐵橋和一座跨線立交橋在內的三座橋梁，鐵西、皇姑、和平三區(qū)的道路連接將更加順暢。狠多商家落戶這里，不僅僅是看鐵西新區(qū)每年有多少樓盤開工，而更看中的是接近100％的入住率。這樣大規(guī)模的開發(fā)建設讓鐵西新區(qū)顛覆了傳統(tǒng)意義上的黃金地段，成為沈陽人氣最旺盛的地區(qū)。鐵西樓市涌現(xiàn)出眾多熱銷樓盤，像青年居易的小戶型、精裝修的樓盤瞄準的是都市白領與投資一族；黎明西部風情，每層跳高5米，上下雙層空間格局，使用面積大于建筑面積，剛剛推出就贏得滿堂喝彩。近年本、外地的開發(fā)企業(yè)紛紛落戶鐵西新區(qū)，打破了其原有的居住模式，提升了該區(qū)域的居住品質。幾年前，像沈陽重型機器廠進行土地出讓的時候，每平方米的土地只被標出了500元的價格。預計今年新增商品房130140萬平方米。作為商業(yè)用地；，用于城鎮(zhèn)混合住宅。土地推量加快2006年，鐵西區(qū)又掀起了新一輪的地產投資熱潮，在土地供應能上頻出大手。鐵西商品住宅項目繼04年全線飄紅后，繼續(xù)成為2005年沈陽房地產行業(yè)最大的贏家。（二）鐵西新區(qū)房地產市場分析2004年以來，大批處于城郊結合部或郊區(qū)的樓盤銷售良好，正標志著住宅郊區(qū)化已經成為一種發(fā)展趨勢。均處于平穩(wěn)運行、穩(wěn)中略升的態(tài)勢。總體上看，空置總量和空置率均為合理區(qū)間，且處于逐步消化狀態(tài)。通常情況下。入市商品房需大于供今年1－7月統(tǒng)計數(shù)字顯示：沈陽市商品住宅批準入市面積和套數(shù)。這說明沈陽當前的房地產市場總體是健康的。一般來說，這個比率小于1為健康，反之則不健康。與此同時，由于沈陽房地產市場發(fā)展相對較晚，正處于合理的增長期，市場表現(xiàn)相對較為平穩(wěn)。南湖五金工具交易中心銷售負責人說，前期工作不能以銷售為目的，而是為市場日后經營做基礎，這樣的市場就能在激烈的市場競爭中走得更遠。值得注意的是，今年的專業(yè)市場建設已經沖破了區(qū)域商業(yè)氛圍的，一些新興的專業(yè)市場正在市內周邊區(qū)域擴撒開來，擴充了專業(yè)市場的領土。隨著專業(yè)市場商業(yè)貿易的飛速發(fā)展，一些專業(yè)市場升級后的建筑面積可能達到原面積的幾倍甚至十幾倍，并且功能也拓展了原有單一的市場展示交易功能，開始不斷發(fā)掘當代商業(yè)貿易各方面的需求。硬件升級改造快速進行中目前在沈陽市比較多見的專業(yè)市場，多是早前修建的，在經過長年累月的市場氛圍培育后，產生了一定的固定客群。鐵西興順街商圈是鐵西區(qū)的商業(yè)核心，興順街是主要商業(yè)街。預計未來北行商圈以南斷由昆山路至公鐵立交橋，沿線700米 ，建設韓商新城；中段，介于昆山路與崇山路之間，長約2000米，引進新世界百貨、香港尖沙咀百貨等高檔品牌，提升現(xiàn)有業(yè)態(tài)檔次，并在此段建成步行街；北段，由崇山路至泰山路，長約1000米，重點發(fā)展信息咨詢、休閑娛樂、旅游購物等現(xiàn)代服務業(yè)和文化產業(yè)，同時建設皇姑區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心，發(fā)展高科技產業(yè)的發(fā)展態(tài)勢將實現(xiàn)沈陽最具現(xiàn)代發(fā)展水平的商圈。（3）興隆大家庭購物中心——是目前沈陽已經開業(yè)的最大的最具人氣的單體商場，定位為沈陽人的休閑廣場，購物天堂。（1）商業(yè)城——是由東北地區(qū)經營規(guī)模最大的綜合性商業(yè)企業(yè)集團商業(yè)城集團旗下的綜合商業(yè)中心。這些街區(qū)從功能角度沒有比較明確的功能分區(qū)，這與中街商圈是沈陽市歷史最悠久的一個商業(yè)區(qū)有直接關系。（4）時尚地下商業(yè)街——是沈陽規(guī)模最大的地下商業(yè)街。（3）沈陽市聯(lián)營公司——成立于1952年12月20日，是全國十大百貨商店貿易聯(lián)合會成員之一。（1）中興—沈陽商業(yè)大廈——是由中國國際信托投資公司與沈陽市合資興建，以零售業(yè)為主，集餐飲、住宿、旅游房地產開發(fā)