【正文】 地上一層 經(jīng)營(yíng)針織、襪子、玩具、箱包、布料 總檔口數(shù)： 1199 其中：精品檔口 12普通檔口 1070 類別 針織品 襪子 箱包 玩具 布料 比重 30％ 10％ 10％ 20％ 30％ 地上二層 經(jīng)營(yíng)服裝、褲子、毛線 總檔口數(shù)： 1695 其 中：精品檔口 13普通檔口 1562 類別 褲子 服裝 毛線 比重 30％ 40％ 30％ 地上三層 經(jīng)營(yíng)床品、布藝 總檔口數(shù)： 453 其中：精品檔口 6普通檔口 386 類別 布藝 床上用品 比重 66％ 34％ 地上四層 經(jīng)營(yíng)工藝禮品、花卉 總檔口數(shù)： 104 類別 工藝品 花卉 比重 60％ 40％ 43 五愛市場(chǎng)南區(qū) 沈陽五愛市場(chǎng)南區(qū)，又稱五愛購(gòu)物成，地處沈陽市商業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，為中國(guó)聞名的沈陽五愛小商品批發(fā)市場(chǎng)四大組成部分之一。針紡城匯聚國(guó)內(nèi)外著名品牌，重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)床上用品、布藝、針紡產(chǎn)品、服裝百貨，這里將發(fā)掌成為東北的針紡中心、玩具中心、床上用品、窗藝布中心、國(guó)內(nèi)外精品會(huì)展推廣中心。東區(qū)已在 2021 年全部實(shí)現(xiàn)樓廳式現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)。 地下一層 經(jīng)營(yíng)童裝、襯衫、牛仔服和褲子 總 檔口數(shù)： 1859 類別 童裝 西褲、襯衫 牛仔 比重 30％ 40％ 30％ 地上一層 經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)休閑裝、時(shí)裝、中老年服裝 、褲子、牛仔、泳裝等 總 檔口數(shù)： 1683 類別 中老年裝 運(yùn)動(dòng)休閑裝 其他 比重 30％ 50％ 20％ 地上二層 經(jīng)營(yíng)時(shí)裝、少女裝、針織裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、褲子、牛仔、 T 恤毛衫等 總 檔口數(shù)： 1750 類別 褲子 毛衫、 T恤 運(yùn)動(dòng)休閑及其他 比重 25％ 25％ 50％ 地上三層 經(jīng)營(yíng)外貿(mào)服裝、家居服、婚紗、裘皮服裝、運(yùn)動(dòng)裝、褲子、襯衣、男士西裝等 總 檔口數(shù)： 1846 類別 褲子 家居服 其他 比重 30％ 30％ 40％ 地上四層 經(jīng)營(yíng)男女精品服裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、西裝、羽絨服、褲子、皮衣、睡衣、泳裝 總 檔口數(shù)： 543 類別 休閑、西裝 皮衣、家居服 比重 65％ 35％ 39 地上五層 （常興名品商城）經(jīng)營(yíng)男女名牌服裝、各種名優(yōu)服裝、精品羊絨、高檔時(shí)尚女裝、商務(wù)休閑男裝、時(shí)尚 休閑運(yùn)動(dòng)、貴族皮衣皮草、時(shí)尚牛仔 總 檔口數(shù)： 386 類別 皮草、羽絨服、西裝 休閑精品及其他 比重 35％ 65％ 五愛市場(chǎng)東區(qū) 五愛市場(chǎng)東區(qū)包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛市場(chǎng)床品布藝箱包鞋帽城。其他商品占30％，以小百貨類為主。 五愛市場(chǎng)南區(qū) 建筑面積 1萬平方米。一期改造工程五愛市場(chǎng)內(nèi)衣襪子毛線城 2021 年投入使用，建筑面積達(dá) 萬平方米；二期改造工程五愛市場(chǎng)床品布藝箱包鞋帽城 2021 年投入使用，建筑面積達(dá) 萬平方米；三期改造工程總建筑面積 萬平方米。 五愛市場(chǎng)服裝城 占地面積 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，經(jīng)營(yíng)面積 萬平方米。 ? 創(chuàng)建時(shí)間： 1983 年 6月， 1990 年 10月遷入現(xiàn)址正式營(yíng)業(yè) ? 占地面積： 萬平方米 ? 營(yíng)業(yè)面積： 32 萬平方米 ? 經(jīng)營(yíng)攤位： 20210 余個(gè)，商譽(yù)價(jià)值為 億元人民幣 ? 日均客流量： 25 萬人次 ? 年成交額：近 200億元人民幣 ? 市場(chǎng)品牌價(jià)值： 30 億元人民幣 ? 職業(yè)人群： 6萬余人 （一）五愛市場(chǎng)總體構(gòu)成及各區(qū)域面積 五愛市場(chǎng)由五愛服裝城、五愛市場(chǎng)東區(qū)（包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛市場(chǎng)床品布藝箱包鞋帽城）、五愛南區(qū)和五愛西區(qū)四個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域組成。市場(chǎng)有供業(yè)戶使用的萬米倉(cāng)儲(chǔ)中心，鐵路、民航客貨運(yùn)辦 理，郵電所、醫(yī)院、圖書館、網(wǎng)站、信息中心等服務(wù)設(shè)施。 五愛市場(chǎng)是沈河中央商務(wù)區(qū)核心組成部分，更是規(guī)劃建設(shè)中的沈陽金融區(qū)的交易核心。五愛市場(chǎng)的直接供貨渠道覆蓋了以上地區(qū)的 70％。經(jīng)營(yíng)商品包含針紡產(chǎn)品、服裝、鞋帽、小百貨、針織品、布料、箱包、家用電器、日用雜品、小食品等 14 個(gè)大類， 2 萬余個(gè)品種 。 本項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)在可控的風(fēng)險(xiǎn)下面具有較大贏利機(jī)會(huì)，有待下面進(jìn)一步對(duì)于市場(chǎng)研究、開發(fā)周期的分析。 在工程實(shí)施從上面，由于結(jié)構(gòu) 5層，并且建筑物沒有特殊要求，總體可行性強(qiáng)。 我們將借鑒浙江、江蘇、天津等地大型專業(yè)市場(chǎng)全國(guó)推過方式，結(jié)合沈陽以及東三省市場(chǎng)特點(diǎn)，有策略、有步驟、有重點(diǎn)的運(yùn)作本項(xiàng)目，以期達(dá)到預(yù)期最佳值。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 隨著全國(guó)各地大型紡織、服裝、皮革專業(yè)市場(chǎng)的建立，特別是吉林、天津等地的相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)的建立，以及商品流通渠道扁平化，使得同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沈陽五愛市場(chǎng)本 身市場(chǎng)交易量有下滑趨勢(shì)。 資金風(fēng)險(xiǎn) 由于項(xiàng)目是一次性全面動(dòng)工開發(fā)，并且采用框架剪刀墻結(jié)構(gòu)，前期工程量投資量較大，在資金運(yùn)作方面，如果能盡快進(jìn)行預(yù)售，則可以盡快回籠資金，保證工程快速進(jìn)行，確保投資回收期。同時(shí)，沈陽對(duì)于戶外廣告的管理較為嚴(yán)格，在項(xiàng)目大規(guī)模營(yíng)銷工作啟動(dòng)時(shí)，能否購(gòu)買以及發(fā)布大規(guī)模的戶外廣告也構(gòu)成項(xiàng)目的政策性風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目順應(yīng)國(guó)家宏觀政策方面的發(fā)展，并將為振興東北做出一定貢獻(xiàn)。 暫無地質(zhì)報(bào)告，地基擬采用預(yù)應(yīng)力管樁樁基；擬采用鋼筋混泥土框架剪刀墻結(jié)構(gòu)； 建筑抗震設(shè)放烈度 6 度； 地下工程放水登記 2 級(jí)； 屋面放水等級(jí) II 級(jí)。 沈陽國(guó)際紡織服裝城有限公司將聘請(qǐng)專業(yè)的外圍團(tuán)隊(duì)為項(xiàng)目提供全方位的服務(wù)，包括： ? 甲級(jí) 規(guī)劃設(shè)計(jì)公司提供規(guī)劃設(shè)計(jì)； ? 甲級(jí) 建筑設(shè)計(jì)公司提供建筑設(shè)計(jì)； ? 甲級(jí) 景觀設(shè)計(jì)公司提供景觀設(shè)計(jì)； 34 ? 總承包資質(zhì)建筑公司進(jìn)行建造； ? 國(guó)內(nèi)頂級(jí)工程顧問公司提供工程顧問； ? 國(guó)內(nèi)知名監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程監(jiān)理； ? 國(guó)內(nèi)頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司提供全程地產(chǎn)咨詢 ； ? 國(guó)內(nèi)頂級(jí)律師事務(wù)所提供律師服務(wù)； ? 國(guó)際頂級(jí)物業(yè) 顧問公司提供物業(yè)管理服務(wù)； ? 國(guó)內(nèi)著名銀行提供金融服務(wù)； ? 國(guó)內(nèi)著名人力資源服務(wù)公司提供人力資源顧問服務(wù)； ? 國(guó)內(nèi)著名培訓(xùn)公司提供團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)服務(wù)； 項(xiàng)目采用一次性全面開發(fā)。 項(xiàng)目開發(fā)過程中： ? 不涉及當(dāng)?shù)孛窬硬疬w； ? 不涉及國(guó)有企業(yè)員工安置； ? 不涉及國(guó)有企業(yè)員工對(duì)于國(guó)有固定資產(chǎn)出讓疑慮及上訪； ? 不涉及市政改造； ? 不涉及政府協(xié)議的城市公建項(xiàng)目； ? 不涉及河道等復(fù)雜項(xiàng)目改造； ? 不涉及危樓拆除、爆破； 項(xiàng)目嚴(yán)格按照國(guó)家法律、法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的政策與規(guī)定，并能取得政府的大力支持。 同時(shí)本項(xiàng)目預(yù)計(jì)年內(nèi)進(jìn)行奠基儀式，并計(jì)劃 2021 年 5月動(dòng)工。 33 第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目土地開發(fā)法律手續(xù)分析 項(xiàng)目目前已經(jīng)取得了“沈鐵土交【 2021】 049 號(hào)”土地掛牌交易成交確認(rèn)書。項(xiàng)目周邊配套主要集中在保工北街、興華北街、北二中路。 六、項(xiàng)目周邊配套 由于項(xiàng)目所在區(qū)域原為工業(yè)老區(qū)，傳統(tǒng)的城市基礎(chǔ)配套相對(duì)薄弱，但隨著鐵西新區(qū)“十一五”期間對(duì)“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”的規(guī)劃建設(shè)，基礎(chǔ)配套逐漸完善，而大量的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)促進(jìn)了該區(qū)域 的城市配套的發(fā)展。交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)，有鐵路系統(tǒng)專用機(jī)械設(shè)備和器材生產(chǎn)廠家。 解放后，鐵西被稱為“機(jī)床的故鄉(xiāng)”，金屬加工制造業(yè)在全國(guó)居領(lǐng)先地位，通用零部件中有全國(guó)最大的緊固件生產(chǎn)廠，鑄鍛、毛坯制造工業(yè)中有全國(guó)最大的鑄造企業(yè)，還有生產(chǎn)全國(guó)第一臺(tái)電冰箱的醫(yī)療器械制造業(yè)。次日，中國(guó)人民解放軍沈陽特別市軍事管制委員會(huì)成立，當(dāng)即派軍代表接受鐵西的國(guó)民黨官僚資本主義工業(yè)企業(yè)為國(guó)有企 32 業(yè)。 1906 年 6月，日本天皇勒令成立南滿洲鐵路株式會(huì)（簡(jiǎn)稱“滿鐵”），將“鐵路用地”改為“鐵道附屬地”，實(shí)為日本殖民地，在這里建立了人本政權(quán)機(jī)構(gòu)，并確 定鐵道東側(cè)為市街區(qū)，西側(cè)為工業(yè)地帶。經(jīng)過漫長(zhǎng)歲月，鐵西區(qū)在中國(guó)近現(xiàn)代史上逐漸顯出其重要地位。同時(shí)在建的鐵西森林公園將成為鐵西重要的自然景觀。鐵路沿線、大二環(huán)的綠環(huán)工程為鐵西新區(qū)營(yíng)造出巨大的“綠肺”系統(tǒng)。 在大力開發(fā)鐵西新區(qū)，把鐵西新區(qū)規(guī)劃為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)的同時(shí)，項(xiàng)目周邊景觀開始大增。 四、項(xiàng)目自然環(huán)境 鐵西新區(qū)原為沈陽工業(yè)老區(qū)，自然景觀相對(duì)缺位。項(xiàng)目地塊原為冶煉廠，地塊本身的污染需要一定時(shí)間進(jìn)行處理。 20 20 20 20 26 27 28 288 等多路公交車經(jīng)過本項(xiàng)目或項(xiàng)目 31 周邊。 同時(shí)地塊東靠景星街，南臨小北一路（規(guī)劃中），西至齊賢街，地塊四周均為城市交通道路，道路系統(tǒng)非常完善。其中地塊南端的冶煉廠 B、 C地塊也已經(jīng)拆遷完畢。 三、項(xiàng)目地塊分析 （一）地塊基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 總征用地 平方米 30 總規(guī)劃用地 平方米 總建筑面積 平方米 建筑占地面積 平方米 綠地面積 平方米 道路面積 平方米 綠地率 % 容積率 建筑密度 % 平均層高 層 總戶數(shù) 戶 停車位 個(gè) （二）地塊現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目一期地塊東靠景星街，南臨小北一路（規(guī)劃中），西至齊賢街，北依北一路。所謂大工業(yè)，就是在 S型的鐵西工業(yè)帶區(qū)域內(nèi)，將建成全國(guó)乃至世界最大的裝備制造業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū) ；所謂大物流，是指在這個(gè)區(qū)域內(nèi)將形成全國(guó)最大的汽運(yùn)、物流基地；所謂大文化，是指在 S型鐵西工業(yè)帶 區(qū)域中突出工業(yè)文化底蘊(yùn)，建設(shè) 6公里長(zhǎng)、 150 米寬的工業(yè)文化長(zhǎng)廊和全國(guó)最大的城市森林公園；所謂大商貿(mào)，就是在鐵西新區(qū)的衛(wèi)工街、建設(shè)大路沿線，未來將建成全國(guó)最大的商貿(mào)區(qū)和現(xiàn)代商務(wù)區(qū)；所謂大環(huán)境，是指在鐵西新區(qū)將產(chǎn)生最長(zhǎng)的工業(yè)景觀路；形成全國(guó)最長(zhǎng)的沿內(nèi)河布置的現(xiàn)代生活居住區(qū)；還將建成汽車零部件超市。四是西部的裝備制造發(fā)展預(yù)留區(qū)。也就是沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。這個(gè)區(qū)域中將不再植入新的工業(yè)企業(yè)，原有的工業(yè)企業(yè)將通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換逐步向裝備制造發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)移，騰出土地，植入新興業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代生活服務(wù)區(qū)?！拔鍘А奔幢币宦肺锪?、北二路汽車貿(mào)易、北四路專業(yè)市場(chǎng)、建設(shè)大路商貿(mào)景觀及沈遼路商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶?！叭龍@”即神羊游樂園 、森林公園、海洋樂園。其中，“一區(qū)”即興工中央商務(wù)區(qū)，東起興工街，西至興華街，南起建設(shè)大路，北至北二路，除在建的 47 個(gè)大型服務(wù)業(yè)項(xiàng)目外，再規(guī)劃開發(fā)建設(shè) 3000 平方米以上規(guī)模項(xiàng)目 30 個(gè)，總投資 億元。 四縱：興華街金融貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶、保工街現(xiàn)代家居產(chǎn)業(yè)帶、衛(wèi)工街文化休閑娛樂經(jīng)濟(jì)帶和重工街工業(yè)文化會(huì)展體育產(chǎn)業(yè)帶。而將建的 SCBD 正好與二者構(gòu)成現(xiàn)代商貿(mào)的“金三角”。 金三角：鐵西新區(qū)還規(guī)劃在東起景星街、西至保工街、南起十馬路、北至建設(shè)大路 91 萬平方米區(qū)域內(nèi)建以綜合百貨、家居建設(shè)項(xiàng)目為主的集散中心。 最引人注目的是地下空間，在 T字形縱軸上，整個(gè)地下將形成商業(yè)街，這條地下商業(yè)空間沿建設(shè)大路向西與地鐵站相連，完成地下、地面、地上三個(gè)層面的步行聯(lián)系。 專業(yè)型商務(wù)區(qū)是在建設(shè)大路以北、興工街以西、興華街以東地區(qū)內(nèi)的混合 商務(wù)辦公為主的地區(qū)。 （二）“四空間”分布商業(yè)區(qū) 根據(jù)規(guī)劃， SCBD 區(qū)域內(nèi)大致分為混合商務(wù)區(qū)、專業(yè)型商務(wù)區(qū)、緩沖區(qū)和地下區(qū)四個(gè)空間組成部分。 該地區(qū)不僅臨近建設(shè)大路，而且西面的興華街是鐵西重要的交通干道和商業(yè)街，交通條件優(yōu)越。在已建的 47 閣大型服務(wù)業(yè)項(xiàng)目基礎(chǔ)上，有關(guān)部門又規(guī)劃開發(fā)建設(shè)規(guī)模以上（ 3000 平方米以上）項(xiàng)目 30 個(gè)。 新建的 SCBD 定位為沈陽市的都市副中心，鐵西新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)。 二、區(qū)域城市規(guī)劃 （一）都市副中心 以“工業(yè)立區(qū)”的鐵西新區(qū)，今后不僅要發(fā)展工業(yè)項(xiàng)目，而且還要建成現(xiàn)代商貿(mào)生活區(qū)，提升商業(yè)氛圍。從 2021 年沈陽市房產(chǎn)局每個(gè)月公布的交易量來看，鐵西新區(qū)的銷售面積數(shù)量基本上占據(jù)著八個(gè)區(qū)之首的位置，最高時(shí)月銷售面積占總額的 27％。 （三 ） 城市新區(qū)、生活新城 隨著沈陽市高速公路、內(nèi)環(huán)、二環(huán)、市區(qū)干線道路的建設(shè)，以及地鐵的規(guī)劃建設(shè)，鐵西新區(qū)已 經(jīng)成為沈陽最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘行聟^(qū)。通過發(fā)展現(xiàn)代物流、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)确?wù)業(yè)，開發(fā)建設(shè)生產(chǎn)資料物流園、生活資料物流園以及科研服務(wù)項(xiàng)目和專業(yè)化市場(chǎng)，為工業(yè)發(fā)展提供全面服務(wù)；城市的服務(wù)功能全面提高。 城區(qū)功能完善。全區(qū)綠化率達(dá)到 34％ ，空氣清新宜人。區(qū)內(nèi)的各工業(yè)行業(yè)、企業(yè)已在國(guó)內(nèi)建立了較為完善的市場(chǎng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)體系，具備了在區(qū)域內(nèi)輻射東三省及環(huán)渤海、在區(qū)域外輻射全國(guó)、在國(guó)際上輻射東北亞的物流優(yōu)勢(shì)。 （二）投資熱土 鐵西新區(qū)目前已有 41個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外商來區(qū)投資，已引進(jìn)項(xiàng)目 1873 個(gè)，來區(qū)投資的大型跨國(guó)公司達(dá) 83家，其中世界 500 強(qiáng)企業(yè)有 25 家，德國(guó)寶馬汽車、可口可樂、普利司通輪胎、米其林等企業(yè)紛紛進(jìn)駐新區(qū)，而且開發(fā)區(qū)新建的出口 26 加工區(qū)也逐漸形成規(guī)模。在我國(guó)有能力生產(chǎn)的 24 類 210種成套設(shè)備中，鐵西占有 50％的份額。 作為制作業(yè)基地，工業(yè)門類齊全，配套能力強(qiáng)大。近年來，鐵西新區(qū)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)總產(chǎn)值、規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值、財(cái)政收入等幾項(xiàng)主要指標(biāo)增幅都超過 30％。總體上看，雖然新政調(diào)控對(duì)沈城樓市產(chǎn)生了