【正文】 鐵站相連，完成地下、地面、地上三個層面的步行聯(lián)系。在已建的 47 閣大型服務(wù)業(yè)項目基礎(chǔ)上，有關(guān)部門又規(guī)劃開發(fā)建設(shè)規(guī)模以上（ 3000 平方米以上）項目 30 個。 （三 ） 城市新區(qū)、生活新城 隨著沈陽市高速公路、內(nèi)環(huán)、二環(huán)、市區(qū)干線道路的建設(shè)，以及地鐵的規(guī)劃建設(shè)，鐵西新區(qū)已 經(jīng)成為沈陽最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘行聟^(qū)。區(qū)內(nèi)的各工業(yè)行業(yè)、企業(yè)已在國內(nèi)建立了較為完善的市場營銷網(wǎng)絡(luò)體系，具備了在區(qū)域內(nèi)輻射東三省及環(huán)渤海、在區(qū)域外輻射全國、在國際上輻射東北亞的物流優(yōu)勢。近年來，鐵西新區(qū)綜合實力明顯增強，工業(yè)總產(chǎn)值、規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值、財政收入等幾項主要指標(biāo)增幅都超過 30％。業(yè)內(nèi)人士表示，沈陽的商業(yè)地產(chǎn)剛剛進入發(fā)展時期，在政策方面也不存在什么障礙，發(fā)展的前景十分看好。 “政策恐慌期”已經(jīng)過去，市場在逐漸恢復(fù)。 7月 30 日－ 8月 1日，以 市委書記為團長的沈陽市代表團，赴香港開展招商活動。這是沈陽商業(yè)地產(chǎn)的“第一跳”。沈陽這幾年的貨幣回籠量一直是全國最高的城市之一，甚至高于北京和上海，由此可見沈陽商業(yè)交易的繁華和活躍。其中 60％左右的拆遷戶，選擇購買商品房來重新安家。 大型購物市場體系建成的有樂購、家樂福、大連友誼、愛客家、上海聯(lián)華重工店和麥德龍、歐倍德、上海聯(lián)華興工店 、家世界等。 大盤托升區(qū)域熱度 衛(wèi)工仙女湖將建成 30 多萬平方米高檔外商住宅區(qū)。 銷售量大 根據(jù)沈陽市房產(chǎn)局在“沈陽網(wǎng)上房地產(chǎn)”上的統(tǒng)計資料顯示，樓盤銷售套數(shù)前十名中鐵西區(qū)樓盤占到一半，另外，鐵西區(qū)網(wǎng)上銷售套數(shù)和面積均排在第一位。而且緊鄰地鐵一號線，交通完善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)路網(wǎng)已經(jīng)形成。 ? 競爭格局： 該區(qū)域已聚集了新湖北國之春、宏發(fā)國際名稱、 宏偉金都、千緣愛城、高校書香門第等眾多品質(zhì)，吸引了眾多沈城購房者的向西遷移。 入市商品住宅平均面積下降 今年前 7 個月，沈陽市批準(zhǔn)入市的商品住宅平均每套建筑面積 89 平方米，同比下降 ％；實際銷售住宅面積每套平均為 平方米，同比下降 ％?？罩每偭亢涂罩寐识加兴陆怠Ｈ舭磻糍彿?60或 70 平方米計算，已接近國際房價收入比 36的標(biāo)準(zhǔn)線。 政府搭臺，經(jīng)濟唱戲，在城市產(chǎn)業(yè)升級、世遺會開幕、地鐵 2 號線動工興建的諸多利好的刺激下，作為城市經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)得到充分的發(fā)展機遇。又如金馬鞋城圍繞聞名全國的“南塔鞋城”投資 元，在東部興建占地面積 萬平方米的金馬皮革鞋材國際交易市場，對于滿足鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的原材料需求，實現(xiàn)原料、生產(chǎn)、銷售的最佳配置，形成產(chǎn)業(yè)鏈有重要作用。 14 如五愛市場在鞋帽、箱包大廳以及針織襪子大廳啟動運營后，原有的鞋帽、小百區(qū)域業(yè)開始動工興建新區(qū)；太原街南二批發(fā)市場的業(yè)戶已經(jīng)在南 二市場的升級改造項目 —— 溫州城的臨時市場里開始了過渡經(jīng)營，一年以后，這個升級成為集專業(yè)市場、物流中心、商務(wù)辦公等功能為一體的溫州城將出現(xiàn)在人們的視野；東北摩托車市場與浙江企業(yè)共同投資 億元，啟動了東北摩托車市場的全面升級改造；三好街南端的南湖五金工具交易中心在今年開始動工改造，改造后的南湖五金工具交易中心經(jīng)營面積將大到 萬平方米。 西塔商圈 有明顯朝鮮和韓國特色的商業(yè)街區(qū)，是在沈朝鮮、韓國人的 商業(yè)天堂，餐飲、娛樂發(fā)達，是沈陽重要的商業(yè)街。 （ 2） 沈陽新瑪特購物休閑廣場 —— 由大連大商集團獨資經(jīng)營，該商場積極推行新品牌、新業(yè)態(tài)、新技術(shù)和新業(yè)種集成之后再造的新模式。但是因經(jīng)營檔次一般，內(nèi)部規(guī)劃功能不清晰，給人較混亂的感覺，目標(biāo)客戶群定位于年輕時尚一族。 （ 2）香港新世界百貨 —— 是沈陽目前產(chǎn)品的經(jīng)營檔次最高的商場，國際知名品牌最集中之地。 太原街商圈 目前在沈陽各商圈中發(fā)展最快的是太原街商圈。 時尚休閑項目 50個。 大型餐飲項目 35個。“兩館”即體育館、工業(yè)展覽館。 解讀： 隨著 人們生活水平的提高，沈陽現(xiàn)有的市場還面臨提高現(xiàn)代化管理手段等一系列新問題 ，因此，像五愛市場、中國鞋城這樣的在沈陽頗具影響力的老市場需要進一步改造升級，進一步與市場接軌，不斷滿足人們不斷提 高的物質(zhì)生活需要。 解讀： 單從數(shù)量上看，目前沈陽的商業(yè)網(wǎng)點并不少，全市 80%以上的招商項目都是商業(yè)項目，但其分布還不能滿足 所有人需要，像大學(xué)城、五里河這樣的成熟居住生活區(qū)，居民購物卻還要花上一小時左右往商業(yè)區(qū)跑。在這一區(qū)域內(nèi)，沈陽本地人消費的比例大約在 70%— 80%，外國人或外地人消費的比例大約在 20%—30%。 都市商貿(mào)中心 —— 即繼續(xù)改造完善中街、太原街、北站 3個現(xiàn)有都市商貿(mào)中心。 （ 3）“三圈” “核心圈” —— 在二環(huán)路建成區(qū)范圍，構(gòu)建層次分明、結(jié)構(gòu)合理的都市商貿(mào)中心、區(qū)域商貿(mào)中心、社區(qū)商服中心三級商業(yè)功能區(qū)和現(xiàn)代特色街區(qū)。溝通世界各大港口的大連港、正 在開發(fā)建設(shè)的營口新港和錦州港，距沈陽均不超過 400 公里，具有得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心城市的沈陽，對周邊乃至全國都具有較強的吸納力、輻射力和帶動力。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，沈陽的工業(yè)門類已達到 142 個，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 3033 家，地區(qū)生產(chǎn)總值 2240 多億元。 沈陽是建國初期國家重點建設(shè)起來的以裝備制造業(yè)為主的全國重工業(yè)基地之一。沈陽擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。 北帶 —— 沿地鐵一號線 25 公里沿線，重點布局張士開發(fā)區(qū)、于洪新城、興工都市商貿(mào)中心、太原都市商貿(mào)中心、中街都市商貿(mào)中心、東城都市商貿(mào)中心、黎明居住商貿(mào)區(qū) 7 個節(jié)點，建設(shè)購物、餐飲、休閑、娛樂、 家居服務(wù)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶。 功能規(guī)劃 社區(qū)購物步行不超過 5 分鐘 未來沈陽商業(yè)網(wǎng)點將分為都市商貿(mào)中心、區(qū)域商貿(mào)中心、社區(qū)商服中心三級商業(yè)功能區(qū)。 而所謂的區(qū)域商貿(mào)中心，主要是為滿足某一集中區(qū)域的商務(wù)人士 和居民生活需要服務(wù)的，這里要有大型購物場所，還有休閑娛樂場所。 新建大型專業(yè)店 —— 布局集中在渾南都市商貿(mào)中心、東城商貿(mào)中心、長江商貿(mào)中心和小北通訊器材專業(yè)街、三好 IT 產(chǎn)品專業(yè)街、民主路體育用品專業(yè)街、北二路汽車貿(mào)易專業(yè)街。 重點改造的市場 —— 五愛市場、中國鞋城、東軟電腦軟件城批發(fā)市場、十二線農(nóng)副 產(chǎn)品批發(fā)市場、沈陽果品中心批發(fā)市場、沈陽肉食品批發(fā)市場、沈陽水產(chǎn)品批發(fā)市場、沈陽糧食批發(fā)市場 、南五農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、新民市大民屯蔬菜批發(fā) 8 市場、新民 市農(nóng)機市場 、沈陽鋼材 中心批發(fā)市場、沈陽滑翔五金城、沈陽爐料市場、水暖器材交易中心、東北日雜市場、東北摩托車市場、東北裝飾城、東北亞國際汽車交易博展中心 、長青家電批發(fā)中心。其中，“一區(qū)”即興工中央商務(wù)區(qū)，東起興工街，西至興華街，南起 建設(shè)大路，北至北二路，除在建的 47 個大型服務(wù)業(yè)項目外，再規(guī)劃開發(fā)建設(shè) 3000 平方米以上的規(guī)模項目 30 個，總投資 億元。 大型商業(yè)購物廣場 2個：開發(fā)建設(shè)萬米以上的世界及國內(nèi)知名品牌大型商業(yè)購物廣場 2個。 停車場項目 15 個。其中太原街商圈和中街商圈是沈陽市兩大的主力商圈，其輻射范圍大，對周邊城市吸引力強，這兩個商圈的發(fā)展對提升沈陽商業(yè)形象和增強沈陽商業(yè)輻射力有重大意義。商場位于中華路，包括一店 和二店，是太原街商圈已開業(yè)的三大主力商場之一。由于太原街的拆遷改造，目前人流量大，經(jīng)營較旺，租金較高。位于沈陽市中街商圈東端是沈陽傳統(tǒng)商場之一，地段優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，目前是中街最大 的商場。與太原街商圈、中街商圈一同構(gòu)筑沈陽全新的商業(yè)格局。近年來，隨著商務(wù)貿(mào)易的不斷發(fā)展，原有的市場硬件設(shè)施已經(jīng)無法承載日益增多的客流及功能要求，專業(yè)市場硬件的升級改造成為主旋律。這些新型的專業(yè)市場中，多數(shù)采用“一托二”的戰(zhàn)術(shù)，在原有的氛圍下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到新地區(qū)開發(fā)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場體系，如鐵西的衡頤陶瓷城，在中國家具城原有市場氛圍的前提下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到北四路，成為彌補市場商業(yè)空缺的一大亮點。 沈陽房地產(chǎn)市場的良性運行不僅體現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面顯示的開、竣、銷各項指標(biāo)的穩(wěn)定增 長，還表現(xiàn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和產(chǎn)品力的普遍提升，其背后的要素是一級市場的規(guī)范、城市定位的鮮明及空間規(guī)劃的合理預(yù)見，三者互相作用，缺一不 16 可。 房價收入比降幅增大 按照上半年的指標(biāo)預(yù)算，預(yù)計 2021 年沈陽房價收入比又有了一個較大的下降幅度，其中每戶購房 60平米的房價收入比為 ，比上年下降 ；每戶購房 70 平米的房價收入比為 ，比上年下降 ；每戶購房 80平米的房價收入比為 ，比上年下降 。同時，截止到 2021 年 7月底，沈陽市空置一年以上商品房的空置率為 ％。這說明在宏觀調(diào)控大背景下，沈陽市房地產(chǎn)市場保持一定數(shù)量增長幅度。 ? 代表樓盤：和皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國之春、春江花月、賽斯家園、東環(huán)國際花園、千緣愛城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、富云新都。這些地塊位于一環(huán)附近，距離和平區(qū)僅一公里。從目前來看，諸如一些房地產(chǎn)的開發(fā)用地，每平方米的價格已經(jīng)超過了 2500 元。西部地區(qū)的產(chǎn)品差異化正在逐步擴大，同時也為消費者提供了更多的選擇空間。 在東方家園、天津家世界、中國家具城、香江大市場這些建材超市和建材市場落戶鐵西后，鐵西新區(qū)也將成為沈陽乃至東北建材家具的集散地，并以此形成東北最大的建材裝飾材料市場帶。鐵西的棚戶區(qū)改造面積較大，其涉及棚戶區(qū)改造的居民有 10000 戶左右。 權(quán)威城市經(jīng)濟 專家指出：人均 GDP 達到 2021 美元至 4400 美元，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì) 的飛躍，如大型購物中心 、超市、專賣店、精品店等商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化。最初的商業(yè)地產(chǎn)概念應(yīng)該自五 23 愛市場的建設(shè)開始，南塔鞋城隨即問世。 此外，政府也起到了積極的推動作用。 政策推動商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展 2021 年，無疑是一個“房產(chǎn)政策”年， 2021 年上半年與房產(chǎn)相關(guān)的政策基本繼承了 2021 年的政策風(fēng)暴。相比 商業(yè)地產(chǎn)的投資要相對穩(wěn)定得多、保險得多，并且商業(yè)地產(chǎn)項目類型多，選擇投資的機會也多。 25 第二章 項目概述 一、板塊分析 ? 項目位置示意圖 （一）工業(yè)中心、經(jīng)濟重心 鐵西新區(qū)是東北老工業(yè)基地的核心。輻射帶功能力強。 東西快速干道和正在建設(shè)的地鐵線橫貫鐵西新區(qū)，鐵西新區(qū)距沈陽桃仙機場僅 20 分鐘車程，是京沈、沈大、沈丹等高速公路和長大、沈山、沈吉、沈丹等數(shù)十條鐵路的交匯地區(qū)。該地區(qū)東起興工街，西至興華街，南起建設(shè)大路，北至北二路，以云峰街為入口，以現(xiàn)鼓風(fēng)機廠區(qū)域為中心，占地 150 萬平方米。緩沖區(qū)則是在建設(shè)大路以南、興工街以東的條 狀地塊內(nèi)形成SCBD 緩沖區(qū)，其功能以賓館、酒店和餐飲娛樂為主。 （三）商貿(mào)為核心的東北最大居住區(qū) “十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”，全力將老城區(qū)打造成為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)。三是由重工街以西的狹長區(qū)域到經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所組成的 40 平房公里區(qū)域，是未來沈陽裝備制造業(yè)的重點發(fā)展區(qū)域。地塊目前為不完整水泥地面，地面原廠區(qū)建筑基本拆遷完畢，基本平整。同時，地塊東側(cè)尚未拆遷的重型機械廠及地塊西側(cè) 的變壓器公司等企業(yè)必然對本項目形成客觀的污染源。 五、人文環(huán)境 項目所在的鐵西區(qū)有著悠久的歷史，但其主要的歷史人文要歸到其在中國工業(yè)發(fā)展中的地位和作用。我國各個時期試制成功的最大容量、最高等級的變壓器、斷路機，均出自鐵西的該行 業(yè)。 10月， 本項目在完成所有土地款項之后，并取得沈陽市測繪院最終測量結(jié)果回執(zhí)單、規(guī)劃初步方 案審核結(jié)果后，將取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》，領(lǐng)取《國有土地使用證》。 （二）項目可能面臨風(fēng)險 政策風(fēng)險 目前是 我國“十一五”計劃的第一年，國家“振興東北”的整體戰(zhàn)略正在逐步實施并收到成效的過程中。 同時，五愛市場三期小商品城的建立，以及 市場商戶與客戶對于沈陽鐵西新區(qū)的認(rèn)可程度，都對于本項目未來的推廣構(gòu)成一定的市場風(fēng)險。年度交易額近 200 億元，五愛市場直接商業(yè)覆蓋為中國北部地區(qū)黑龍江、吉林、遼寧、內(nèi)蒙古、河北等地區(qū)，商業(yè)影響力近萬平方公里， 覆蓋人口超過 2億。 37 五愛市場 總占地面積 萬平方米；營業(yè)面積 32 萬平方米。 沈陽五愛市場服裝城 沈陽五愛市場服裝城是該市場的主體組成部分，位于五愛市場東側(cè)，于 1997年 4 月 28 日建成投入使用，占地面積 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，經(jīng)營面積 萬平方米；主體建筑 7層，地下二層，地上 5層，地下 2層為倉 38 儲區(qū)、停車場和大型設(shè)備裝備區(qū)，地下一層至地上五層為經(jīng)營區(qū)（五層局部為展覽區(qū)），局部六層為集中辦公區(qū)。五愛市場南區(qū)為大型樓廳式批發(fā)市場，建筑面積萬余平方米， 1 至 4 層 為營業(yè)大廳， 5至 8層為倉儲庫房，市場內(nèi)設(shè)有三步自動扶梯，二部大型貨梯，配備中央空調(diào)、全自動消防設(shè)備及規(guī)范的物業(yè)管理 （ 1）老南區(qū) —— 地上一層 經(jīng)營電器、電池、電話機、飾品、鐘表、計算器 總檔口數(shù)： 75 類別 電器 電池 電話機 飾品 鐘表 計算機 比重 30％ 10％ 20％ 20％ 10％ 10％ 地上二層 經(jīng)營 攝影器材、飾品、發(fā)制品、電池 總檔口數(shù)： 147 類別 攝影器材 飾品 發(fā)制品 電池 比重