【正文】 五愛(ài)市場(chǎng)這樣的老牌市場(chǎng)還處于粗放型管理的階段，其管理方法和管理隊(duì)伍還缺乏系統(tǒng)性和專(zhuān)業(yè)性，這與現(xiàn)代化市場(chǎng)管理科學(xué)化的要求還存在一定的差距。市場(chǎng)的集約化發(fā)展要求市場(chǎng)的硬件環(huán)境必須打破原始的一家一戶(hù)的棚戶(hù)式攤位經(jīng)營(yíng)方式，徹底改善簡(jiǎn)陋的經(jīng)營(yíng)設(shè)施和硬件環(huán)境，引導(dǎo)其逐步走向集交易、配送、結(jié)算、信息、展示、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)功能為一體的集約化發(fā)展道路。廠家直銷(xiāo)、總代理、總經(jīng)銷(xiāo)的出現(xiàn)，特別是網(wǎng)絡(luò)和電子商務(wù)的飛速發(fā)展，使五愛(ài)市場(chǎng)這種攤位制交易方式喪失了原有優(yōu)勢(shì)。大型超市及倉(cāng)儲(chǔ)式商店等新興經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)全新的經(jīng)營(yíng)理念和便捷的交易方式給二級(jí)市場(chǎng)帶來(lái)了生機(jī)和活力，但同時(shí)也給老牌的流轉(zhuǎn)型批發(fā)市場(chǎng)帶來(lái)了很大的沖擊。近年來(lái)，隨著海城西柳、葫蘆島、吉林公主嶺、長(zhǎng)春等地大型集貿(mào)市場(chǎng)的不斷增大，使五愛(ài)一些客戶(hù)向各地分散，原有的輻射區(qū)域不斷被新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶灘，輻射范圍不斷縮小。市場(chǎng)發(fā)展面臨的形勢(shì)和問(wèn)題隨著經(jīng)濟(jì)格局的不斷變化和新經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不斷出現(xiàn)，老批發(fā)市場(chǎng)在繁忙交易的背后，普遍存在管理粗放、功能缺乏、設(shè)施陳舊、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)老化、交易方式落后等共性問(wèn)題。業(yè)態(tài)老化、交易方式落后、整體功能缺乏、信譽(yù)不佳等是五愛(ài)市場(chǎng)面臨的主要難題，五愛(ài)市場(chǎng)全面升級(jí)勢(shì)在必行。而且，隨著東北各地批發(fā)市場(chǎng)的建立，五愛(ài)市場(chǎng)的重要性和輻射力都在不斷降低。五愛(ài)市場(chǎng)西區(qū)n 地上一層 經(jīng)營(yíng)針織、襪子、玩具、箱包、布料總檔口數(shù)：1199平均租金：4042元/平米/年n 地上二層 經(jīng)營(yíng)服裝、褲子、毛線總檔口數(shù)：1695平均租金：2764元/平米/年n 地上三層 經(jīng)營(yíng)床品、布藝總檔口數(shù)：453平均租金：1140元/平米/年n 地上四層 經(jīng)營(yíng)工藝禮品、花卉總檔口數(shù)：104平均租金：1958元/平米/年五愛(ài)市場(chǎng)南區(qū)老南區(qū)——n 地上一層 經(jīng)營(yíng)電器、電池、電話(huà)機(jī)、飾品、鐘表、計(jì)算器總檔口數(shù)：75平均租金：7775元/平米/年n 地上二層 經(jīng)營(yíng)攝影器材、飾品、發(fā)制品、電池總檔口數(shù)：147平均租金：6325元/平米/年n 地上三層 經(jīng)營(yíng)相冊(cè)、發(fā)制品、攝影器材總檔口數(shù)：193平均租金：2958元/平米/年n 地上四層 經(jīng)營(yíng)仿真花、工藝禮品總檔口數(shù)：7平均租金：3143元/平米/年新南區(qū)——n 地上一層 經(jīng)營(yíng)工藝品總檔口數(shù)：12平均租金：4329元/平米/年n 地上二層 經(jīng)營(yíng)禮品、工藝品總檔口數(shù)：11平均租金：2767元/平米/年n 地上三層 經(jīng)營(yíng)工藝品、禮品總檔口數(shù)：6平均租金：3917元/平米/年（七）五愛(ài)市場(chǎng)目前存在的問(wèn)題隨著時(shí)間的推移，五愛(ài)服裝城的外部交通狀況、停車(chē)場(chǎng)容量等配套設(shè)施已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)日益增多的客流量，而市場(chǎng)內(nèi)部部分設(shè)施的陳舊落后也已經(jīng)顯現(xiàn)。所在區(qū)域細(xì)分區(qū)域各種經(jīng)營(yíng)比例廠家代理自營(yíng)五愛(ài)服裝城————10％60％30％五愛(ài)東區(qū)床品布藝箱包鞋帽城5％80％15％內(nèi)衣襪子毛線城――30％70％五愛(ài)南區(qū)————5％50％45％五愛(ài)西區(qū)————――20％80％（六）各區(qū)分層租金情況五愛(ài)市場(chǎng)服裝城n 地下一層 經(jīng)營(yíng)童裝、襯衫、牛仔服和褲子總檔口數(shù)：1858平均租金：13951元/平米/年（本層檔口租賃費(fèi)用均包含工商管理費(fèi)、稅金及物業(yè)費(fèi)）n 地上一層 經(jīng)營(yíng)休閑裝、時(shí)裝、中老年服裝、褲子、牛仔、泳裝等總檔口數(shù)：1638平均租金：15256元/平米/年n 地上二層 經(jīng)營(yíng)時(shí)裝、少女裝、針織裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、褲子、牛仔、T恤毛衫等總檔口數(shù)：1750平均租金：27317元/平米/年n 地上三層 經(jīng)營(yíng)外貿(mào)服裝、家居服、婚紗、裘皮服裝、運(yùn)動(dòng)裝、褲子、襯衣、男士西服總檔口數(shù)：1846平均租金：19863元/平米/年n 地上四層 經(jīng)營(yíng)男女精品服裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、西裝、羽絨服、褲子、皮衣、睡衣、泳裝總檔口數(shù)：543平均租金：7311元/平米/年n 地上五層 （常興名品商城）經(jīng)營(yíng)男女名牌服裝、各種名優(yōu)服裝、精品羊絨、高檔時(shí)尚女裝、商務(wù)休閑男裝、時(shí)尚休閑運(yùn)動(dòng)裝、貴族皮衣皮草、時(shí)尚牛仔總檔口數(shù)：386平均租金：8742元/平米/年注：l 五愛(ài)市場(chǎng)服裝城在正式運(yùn)營(yíng)后，二樓、三樓基本上是以時(shí)尚、前衛(wèi)的年青人服裝為主，品種、款式非常多，市場(chǎng)需求量大，進(jìn)而客流量逐漸增多，市場(chǎng)價(jià)值明顯上升；l 加之多部電梯可直達(dá)二、三樓層，交通非常方便；l 在市場(chǎng)運(yùn)作中，市場(chǎng)價(jià)值和商戶(hù)個(gè)人行為（轉(zhuǎn)讓、拍賣(mài)）使檔口每平米的租金不斷升高；l 一樓優(yōu)勢(shì)以中老年服裝、體育服裝為主，格局不 不如二層、三層有序，客流相對(duì)樓上較少，且產(chǎn)品多為低檔大眾化，所以一樓檔口租金比二、三樓相對(duì)較低。 老南區(qū)批發(fā)90％零售10％216。 內(nèi)衣襪子毛線城批發(fā)95％零售5％216。五愛(ài)市場(chǎng)南區(qū)為大型樓廳式批發(fā)市場(chǎng)，建筑面積萬(wàn)余平方米，1至4層為營(yíng)業(yè)大廳，5至8層為倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房，市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有三步自動(dòng)扶梯，二部大型貨梯，配備中央空調(diào)、全自動(dòng)消防設(shè)備及規(guī)范的物業(yè)管理（1）老南區(qū)——地上一層經(jīng)營(yíng)電器、電池、電話(huà)機(jī)、飾品、鐘表、計(jì)算器總檔口數(shù)：75類(lèi)別電器電池電話(huà)機(jī)飾品鐘表計(jì)算機(jī)比重30％10％20％20％10％10％地上二層經(jīng)營(yíng)攝影器材、飾品、發(fā)制品、電池總檔口數(shù)：147類(lèi)別攝影器材飾品發(fā)制品電池比重40％30％20％10％地上三層經(jīng)營(yíng)相冊(cè)、發(fā)制品、攝影器材總檔口數(shù)：193類(lèi)別婚紗相冊(cè)發(fā)制品攝影器材比重40％20％20％20％地上四層經(jīng)營(yíng)仿真花、工藝禮品總檔口數(shù)：7類(lèi)別仿真花工藝禮品比重70％30％（2）新南區(qū)——地上一層經(jīng)營(yíng)工藝品總檔口數(shù)：12類(lèi)別工藝品比重100％地上二層經(jīng)營(yíng)工藝品、禮品總檔口數(shù)：11類(lèi)別禮品工藝品比重40％60％地上三層經(jīng)營(yíng)工藝品、禮品總檔口數(shù)：6類(lèi)別禮品工藝品比重55％45％（三）各區(qū)商鋪面積分配 面積計(jì)算單位：平方米五愛(ài)服裝城樓層負(fù)一層一層二層三層四層五層本層檔口平均面積五愛(ài)市場(chǎng)西區(qū)樓層一層二層三層四層本層檔口平均面積五愛(ài)市場(chǎng)東區(qū)——內(nèi)衣襪子毛線城樓層一層二層三層四層五層本層檔口平均面積五愛(ài)市場(chǎng)東區(qū)——床品布藝箱包鞋帽城樓層一層二層三層四層五層本層檔口平均面積五愛(ài)市場(chǎng)舊南區(qū)樓層一層二層三層四層本層檔口平均面積五愛(ài)市場(chǎng)新南區(qū)樓層一層二層三層本層檔口平均面積（四）區(qū)域業(yè)態(tài)的客源組成 因?yàn)楝F(xiàn)有五愛(ài)市場(chǎng)是二級(jí)批發(fā)市場(chǎng)，大部分業(yè)戶(hù)為各廠商的區(qū)域代理，因此整個(gè)五愛(ài)市場(chǎng)客戶(hù)主要來(lái)源于省內(nèi)，比重為60％－80％。年交易額可達(dá)30億元人民幣，有160多條高速快捷的客貨運(yùn)輸線通達(dá)全國(guó)。（1）內(nèi)衣襪子毛線城——地下一層為停車(chē)場(chǎng)，地上一至五層為經(jīng)營(yíng)區(qū)地上一層經(jīng)營(yíng)內(nèi)衣褲、背心、泳裝、短褲等總檔口數(shù)：425其中：精品檔口6普通檔口357類(lèi)別內(nèi)褲背心泳裝短褲比重50％30％10％10％地上二層經(jīng)營(yíng)內(nèi)褲、背心、泳裝、短褲等總檔口數(shù)：595其中：精品檔口6普通檔口526類(lèi)別內(nèi)褲背心泳裝短褲比重50％30％10％10％地上三層經(jīng)營(yíng)襪子、文胸、背心、短褲等總檔口數(shù)：637其中：精品檔口8普通檔口51西北角31類(lèi)別襪子背心文胸及短褲比重60％20％20％地上四層經(jīng)營(yíng)床上用品總檔口數(shù)：76類(lèi)別床上用品比重100％地上五層經(jīng)營(yíng)日用品、布料總檔口數(shù)：843其中：精品檔口9普通檔口744類(lèi)別日用品不料比重55％45％（2）床品布藝箱包鞋帽城——地下一層為停車(chē)場(chǎng)，地上一至五層為經(jīng)營(yíng)區(qū)地上一層經(jīng)營(yíng)鞋、帽總檔口數(shù)：1275其中：精品檔口5普通檔口1219類(lèi)別鞋帽比重80％20％地上二層經(jīng)營(yíng)箱包、精品皮鞋等總檔口數(shù)：1202其中：精品檔口8普通檔口1115類(lèi)別箱包精品皮鞋比重80％20％地上三層經(jīng)營(yíng)布料、毛線、涼席、座椅墊等總檔口數(shù)：980其中：精品檔口60、普通檔口920類(lèi)別布料毛線、涼席、座椅墊比重75％25％地上四層經(jīng)營(yíng)床上用品總檔口數(shù)：1032其中：精品檔口80、普通檔口952類(lèi)別床上用品比重100％地上五層經(jīng)營(yíng)日用小商品、體育用品、鐘表、雜貨等總檔口數(shù)：711（均為普通檔口）其中：精品檔口60、普通檔口920類(lèi)別日用小商品體育用品鐘表雜貨比重25％25％25％25％五愛(ài)市場(chǎng)西區(qū)五愛(ài)市場(chǎng)西區(qū)針紡城雄踞全國(guó)著名的大型批發(fā)市場(chǎng)“五愛(ài)市場(chǎng)”的黃金地段，是五愛(ài)市場(chǎng)的重要組成部分，整體建筑氣勢(shì)恢弘，是一座超大規(guī)模的現(xiàn)代化樓廳式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。一期改造工程五愛(ài)市場(chǎng)內(nèi)衣襪子毛線城2003年投入使用并經(jīng)營(yíng)繁榮，單個(gè)檔口拍賣(mài)最高成交價(jià)達(dá)75萬(wàn)元，；二期改造工程五愛(ài)市場(chǎng)床品布藝箱包鞋帽城2005年投入使用，；，市場(chǎng)除主體經(jīng)營(yíng)功能外，還將增設(shè)相應(yīng)的配套功能。***五愛(ài)市場(chǎng)服裝城***五愛(ài)市場(chǎng)服裝城是該市場(chǎng)的主體組成部分，位于五愛(ài)市場(chǎng)東側(cè)，于1997年4月28日建成投入使用，；主體建筑7層，地下二層，地上5層，地下2層為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、停車(chē)場(chǎng)和大型設(shè)備裝備區(qū)，地下一層至地上五層為經(jīng)營(yíng)區(qū)（五層局部為展覽區(qū)），局部六層為集中辦公區(qū)。（二）各區(qū)業(yè)態(tài)組成總體來(lái)看，服裝占五愛(ài)市場(chǎng)年總銷(xiāo)售份額的比重最大，約60％。五愛(ài)市場(chǎng)西區(qū)。五愛(ài)市場(chǎng)東區(qū)包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛(ài)市場(chǎng)床品布藝箱包鞋帽城。五愛(ài)市場(chǎng)；營(yíng)業(yè)面積32萬(wàn)平方米。2005年底，在“2004－2005中國(guó)十大服裝批發(fā)市場(chǎng)頒獎(jiǎng)典禮”上，***五愛(ài)市場(chǎng)從近百家參評(píng)市場(chǎng)中脫穎而出，被評(píng)選為“中國(guó)十大服裝批發(fā)市場(chǎng)”。***市有33條線路公共汽車(chē)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)，現(xiàn)有地上、地下停車(chē)場(chǎng)4個(gè)，同時(shí)設(shè)客貨聯(lián)運(yùn)總站，通往全國(guó)380余個(gè)線路。五愛(ài)市場(chǎng)已經(jīng)在、浙江和廣東形成了專(zhuān)屬的產(chǎn)業(yè)加工基地，是廣商、浙商等匯集地區(qū)，具備了良好的出口加工和分銷(xiāo)能力，除了滿(mǎn)足中國(guó)的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)外，還是俄羅斯、保加利亞、捷克斯洛伐克、匈牙利等東歐國(guó)家主要的輕工產(chǎn)品供應(yīng)基地。年度交易額近200億元，五愛(ài)市場(chǎng)直接商業(yè)覆蓋為中國(guó)北部地區(qū)黑龍江、吉林、內(nèi)蒙古、河北等地區(qū)，商業(yè)影響力近萬(wàn)平方公里，覆蓋人口超過(guò)2億。第四章 市場(chǎng)研究一、***五愛(ài)市場(chǎng)重點(diǎn)研究五愛(ài)市場(chǎng)是東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈最大的流轉(zhuǎn)型輕工產(chǎn)品交易中心，也是中國(guó)最著名的批發(fā)市場(chǎng)之一。在營(yíng)銷(xiāo)方面，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)構(gòu)協(xié)助，以及項(xiàng)目自身特點(diǎn)，能確保項(xiàng)目的盈利點(diǎn)。三、總體評(píng)價(jià)本項(xiàng)目在東北地區(qū)具有一定規(guī)模，并且在國(guó)家“振興東北”的戰(zhàn)略藍(lán)圖下，具有一定的市場(chǎng)契機(jī)。同時(shí)，五愛(ài)市場(chǎng)三期小商品城的建立，以及市場(chǎng)商戶(hù)與客戶(hù)對(duì)于***鐵西新區(qū)的認(rèn)可程度，都對(duì)于本項(xiàng)目未來(lái)的推廣構(gòu)成一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目由實(shí)力雄厚的浙江鐵牛集團(tuán)投資，在資金方面確保項(xiàng)目的正常運(yùn)作情況下合理利用各方面資金，確保資金收益最大化。項(xiàng)目在目前運(yùn)作過(guò)程中，已經(jīng)得到***地區(qū)各級(jí)政府的支持，在以后的政府公共關(guān)系方面，項(xiàng)目運(yùn)作方還將繼續(xù)保持與政府、媒體、市民的良好關(guān)系，得到廣泛的支持。本項(xiàng)目可能面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于***地區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，諸如在為取得預(yù)售許可證的情況下，對(duì)于預(yù)售廣告的投放政策，以及對(duì)于誠(chéng)意金的收取政策。（二）項(xiàng)目可能面臨風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)目前是我國(guó)“十一五”計(jì)劃的第一年，國(guó)家“振興東北”的整體戰(zhàn)略正在逐步實(shí)施并收到成效的過(guò)程中。建筑物合理使用年限50年；地下層，項(xiàng)目地面以上總層高為5層。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式本項(xiàng)目由實(shí)力雄厚的浙江鐵牛集團(tuán)投資成立的***國(guó)際紡織服裝城有限公司獨(dú)家開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售。本項(xiàng)目目前準(zhǔn)備申報(bào)***重點(diǎn)工程項(xiàng)目，并同時(shí)申報(bào)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，可以得到政府的進(jìn)一步支持。10月，本項(xiàng)目在完成所有土地款項(xiàng)之后，并取得***市測(cè)繪院最終測(cè)量結(jié)果回執(zhí)單、規(guī)劃初步方案審核結(jié)果后，將取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。七、土地價(jià)格 項(xiàng)目一期地塊238畝，1818元/平方米。目前項(xiàng)目周邊主要配套為：區(qū)第十醫(yī)院、沈重醫(yī)院、益民商店、沈重賓館，以及沿北一路的一些雜貨店等。鐵西的機(jī)電工業(yè)門(mén)類(lèi)齊全，產(chǎn)品種類(lèi)多，高技術(shù)水平產(chǎn)品品種較全，配套能力較強(qiáng)，技術(shù)力量雄厚，管理經(jīng)驗(yàn)較為豐富，為國(guó)家大規(guī)模經(jīng)濟(jì)建設(shè)，為開(kāi)發(fā)內(nèi)地，建設(shè)新興工業(yè)基地，為60年代的三線工程建設(shè)，提供了大批設(shè)備、產(chǎn)品、工藝，支援了管理、技術(shù)干部和技術(shù)工人。我國(guó)各個(gè)時(shí)期試制成功的最大容量、最高等級(jí)的變壓器、斷路機(jī)，均出自鐵西的該行業(yè)。為支援解放戰(zhàn)爭(zhēng)、抗美援朝戰(zhàn)爭(zhēng)，為國(guó)家重點(diǎn)工程建設(shè)配套發(fā)揮了重要作用。1948年11月2日，***解放。1904年在東北爆發(fā)了日俄戰(zhàn)爭(zhēng)，沙俄戰(zhàn)敗后，將其在東北南部包括南滿(mǎn)鐵路在內(nèi)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給日本。五、人文環(huán)境項(xiàng)目所在的鐵西區(qū)有著悠久的歷史，但其主要的歷史人文要?dú)w到其在中國(guó)工業(yè)發(fā)展中的地位和作用。100米寬