【正文】 商圈等商業(yè)區(qū)域。此外，還將建設(shè)200個中小型社區(qū)連鎖便民店，并在每個社區(qū)、村至少建一個中小型社區(qū)連鎖便民店。物流企業(yè)類項(xiàng)目5個。總部大廈15個。酒店賓館項(xiàng)目20個：在世星賓館、九豐大廈的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)三星賓館12個、四星賓館5個、五星級賓館3個?！拔褰帧奔磁d工時尚休閑產(chǎn)業(yè)街、興華新興產(chǎn)業(yè)街、興順商業(yè)街、保工家具建材街、重工文化體育產(chǎn)業(yè)街。老城區(qū)挪走工業(yè)換商業(yè)“十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”，全力將老城區(qū)打造成為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)。物流中心——重點(diǎn)圍繞規(guī)劃的物流園區(qū)和現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園、新興產(chǎn)業(yè)集群及具有廣闊市場空間的大型項(xiàng)目布局，重點(diǎn)培育建設(shè)20—30個第三方物流中心。新建市場——東北家具集散中心、北部農(nóng)副產(chǎn)品市場、南部農(nóng)副產(chǎn)品市場、金馬（***）皮革鞋材國際交易市場、東北化工市場、東北陶瓷產(chǎn)品交易中心、***煤炭交易市場、***東成工程機(jī)械交易市場、東北機(jī)床大市場、***中晨汽車交易市場、***文官天和鋼材交易市場、***舊輪胎交易市場。而按照摩爾的國際流行標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際在沈城還一個都沒有，但這并不意味著有投資就能建，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，今后沈城建面積1萬平方米以上的大型商業(yè)項(xiàng)目都要先聽證，使起更好地為***經(jīng)濟(jì)服務(wù)，從而輻射整個***經(jīng)濟(jì)圈。新建大型購物中心（摩爾）4個——北站商貿(mào)中心1個、渾南商貿(mào)中心1個、東城商貿(mào)中心1個、興工商貿(mào)中心1個。在這三級商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中，離市民最近的則是社區(qū)服務(wù)中心，這里有洗衣店、早餐點(diǎn)、便民超市、美發(fā)店等，人們最基本的日常生活需要都可以在這里得到滿足，服務(wù)半徑應(yīng)在5分鐘以內(nèi)的路程。像大家熟知的中街、太原街，那里聚集了眾多大型商業(yè)設(shè)施，交通也十分便利，一般到這樣都市商貿(mào)中心消費(fèi)的人50%是外國人或外地人，余下的50%才是***本地人，因此它代表的是一個城市的商業(yè)形象。區(qū)域商貿(mào)中心——區(qū)域商貿(mào)中心的網(wǎng)點(diǎn)布局按照一個大中型百貨商店，一個大型綜合超市和若干個服務(wù)于日常生活需要的專業(yè)店、專賣店和服務(wù)設(shè)施組合模式。此外，從投資的角度講，“一廊兩帶三圈”附近的商鋪投資價值是不容置疑的，尤其是地鐵附近的商鋪，很有投資潛力?！斑吘壢Α薄诳h域范圍，構(gòu)建由“縣域商貿(mào)中心”和“鄉(xiāng)村商服中心”二級商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為支撐的網(wǎng)絡(luò)體系；圍繞城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化，建設(shè)新型商品市場體系，推進(jìn)農(nóng)村城市化進(jìn)程，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)。（2）“兩帶”南帶——沿東西“銀帶”（渾河）實(shí)施深度開發(fā)，在全長52公里的***內(nèi)濱河水帶上，結(jié)合開發(fā)歷史文化旅游景觀，重點(diǎn)在棋盤山國際旅游風(fēng)景區(qū)、***植物園、東陵新城、渾南都市商貿(mào)中心、長白新城、蘇家屯新城、鐵西區(qū)等7個接點(diǎn)上建設(shè)獨(dú)具特色的生態(tài)商業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。沈城將成為七城市經(jīng)濟(jì)圈乃至東北地區(qū)名副其實(shí)的購物天堂。以***為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的中部城市群。***經(jīng)濟(jì)和社會長足發(fā)展，人民生活水平快速提升，***經(jīng)濟(jì)和社會步入了快速發(fā)展的新時期。***現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，市區(qū)面積3495平方公里。***是建國初期國家重點(diǎn)建設(shè)起來的以裝備制造業(yè)為主的全國重工業(yè)基地之一。在此同時，***先后獲得“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“國家森林城市”的稱號，連續(xù)兩年進(jìn)入全國百強(qiáng)城市前十名，并躋身國內(nèi)十大最具競爭力城市行列。***擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。未來5年，沈城將重點(diǎn)打造以“一廊兩帶三圈”為架構(gòu)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，形成東聯(lián)西接、南展北拓，多層次、放射型的東北地區(qū)商貿(mào)物流中心。北帶——沿地鐵一號線25公里沿線，重點(diǎn)布局張士開發(fā)區(qū)、于洪新城、興工都市商貿(mào)中心、太原都市商貿(mào)中心、中街都市商貿(mào)中心、東城都市商貿(mào)中心、黎明居住商貿(mào)區(qū)7個節(jié)點(diǎn)，建設(shè)購物、餐飲、休閑、娛樂、家居服務(wù)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶。解讀：未來，***市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局將按照老城區(qū)和新城區(qū)兩個層面展開。功能規(guī)劃社區(qū)購物步行不超過5分鐘未來***商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將分為都市商貿(mào)中心、區(qū)域商貿(mào)中心、社區(qū)商服中心三級商業(yè)功能區(qū)。未來***將重點(diǎn)規(guī)劃培育10個區(qū)域商貿(mào)中心，即滑翔商貿(mào)中心、龍江商貿(mào)中心、八王寺商貿(mào)中心、黃海商貿(mào)中心、道義商貿(mào)中心、新城子商貿(mào)中心、棋盤山風(fēng)景區(qū)商貿(mào)中心、長白新城商貿(mào)中心、蘇家屯新城商貿(mào)中心、農(nóng)高區(qū)商貿(mào)中心。而所謂的區(qū)域商貿(mào)中心，主要是為滿足某一集中區(qū)域的商務(wù)人士和居民生活需要服務(wù)的，這里要有大型購物場所，還有休閑娛樂場所。零售規(guī)劃“十一五”末期，***零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總規(guī)模將導(dǎo)控在1000萬平方米，其中，新建5000平方米以上大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)50個。新建大型專業(yè)店——布局集中在渾南都市商貿(mào)中心、東城商貿(mào)中心、長江商貿(mào)中心和小北通訊器材專業(yè)街、三好IT產(chǎn)品專業(yè)街、民主路體育用品專業(yè)街、北二路汽車貿(mào)易專業(yè)街。解讀：購物、休閑是人們在工作生活之外主要的內(nèi)容。重點(diǎn)改造的市場——五愛市場、中國鞋城、東軟電腦軟件城批發(fā)市場、十二線農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、***果品中心批發(fā)市場、***肉食品批發(fā)市場、***水產(chǎn)品批發(fā)市場、***糧食批發(fā)市場、南五農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、新民市大民屯蔬菜批發(fā)市場、新民市農(nóng)機(jī)市場、***鋼材中心批發(fā)市場、***滑翔五金城、***爐料市場、水暖器材交易中心、東北日雜市場、東北摩托車市場、東北裝飾城、東北亞國際汽車交易博展中心、長青家電批發(fā)中心。解讀：物流是支持商業(yè)流通和發(fā)展的重要平臺，未來沈城培育建設(shè)4個物流園區(qū)可以實(shí)現(xiàn)沈城東西南北四個方向都有物流平臺支撐。其中，“一區(qū)”即興工中央商務(wù)區(qū)，東起興工街，西至興華街，南起建設(shè)大路，北至北二路，除在建的47個大型服務(wù)業(yè)項(xiàng)目外，再規(guī)劃開發(fā)建設(shè)3000平方米以上的規(guī)模項(xiàng)目30個?！拔鍘А奔幢币宦肺锪鳌⒈倍菲囐Q(mào)易、北四路專業(yè)市場、建設(shè)大路商貿(mào)景觀及沈遼路商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶。大型商業(yè)購物廣場2個：開發(fā)建設(shè)萬米以上的世界及國內(nèi)知名品牌大型商業(yè)購物廣場2個。百貨、超市項(xiàng)目3個：在家樂福、樂購超市、鐵西百貨大樓、大連友誼商場的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)大中型百貨、超市3個。停車場項(xiàng)目15個。（三）***主要商圈分析近年來在國家振興東北老工業(yè)基地的導(dǎo)向下，***所獨(dú)有的中心城市的地位優(yōu)勢和商業(yè)提速發(fā)展的環(huán)境以及近年來經(jīng)濟(jì)的快速增長，***的商業(yè)地產(chǎn)開始步入規(guī)模增長時期，***已經(jīng)開始成為商業(yè)地產(chǎn)的投資旺地。其中太原街商圈和中街商圈是***市兩大的主力商圈，其輻射范圍大，對周邊城市吸引力強(qiáng)，這兩個商圈的發(fā)展對提升***商業(yè)形象和增強(qiáng)***商業(yè)輻射力有重大意義。商圈集中了千余商鋪的規(guī)模，以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路；由太原步行街、中華路商業(yè)街、中山路日俄景觀街、美術(shù)牌匾街、體育用品街、南一風(fēng)味美食街、開明商業(yè)街等街區(qū)組成來打造“具有都市時尚的現(xiàn)代化國際商業(yè)街區(qū)”。商場位于中華路，包括一店和二店，是太原街商圈已開業(yè)的三大主力商場之一。是國內(nèi)一家融零售與批發(fā)，經(jīng)營與服務(wù)，內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)，商住與營業(yè)一體的初具現(xiàn)代化功能的大型國有“老字號”企業(yè)。由于太原街的拆遷改造，目前人流量大，經(jīng)營較旺，租金較高。分析認(rèn)為這與兩大商圈之間的立地條件不同以及政府對***市整個商業(yè)布局規(guī)劃思路不同是分不開的，發(fā)展方向也將是相互補(bǔ)充的。位于***市中街商圈東端是***傳統(tǒng)商場之一，地段優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，目前是中街最大的商場。集購物、休閑、旅游、餐飲、娛樂于一體的巨型購物中心，實(shí)施按照國際流行的Shopping Mall模式，共分為7大主體公司經(jīng)營：興隆百貨、美食廣場、室內(nèi)商業(yè)街、旗艦店廣場、現(xiàn)代廣場、室內(nèi)公園、旅游市場。與太原街商圈、中街商圈一同構(gòu)筑***全新的商業(yè)格局。以建設(shè)大路為軸心向南、北延伸，由興順街、興華街、小六路形成“H”型布局。近年來，隨著商務(wù)貿(mào)易的不斷發(fā)展，原有的市場硬件設(shè)施已經(jīng)無法承載日益增多的客流及功能要求，專業(yè)市場硬件的升級改造成為主旋律。專業(yè)市場商品交易正呈現(xiàn)出集中化趨勢，表現(xiàn)在交易向大型專業(yè)市場和綜合市場集中；另一趨勢是隨著一些經(jīng)營大戶向貿(mào)易公司轉(zhuǎn)型的趨勢出現(xiàn)，專業(yè)市場的觸角開始向相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并產(chǎn)生廠商一體化的聯(lián)合競爭，形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動。這些新型的專業(yè)市場中，多數(shù)采用“一托二”的戰(zhàn)術(shù)，在原有的氛圍下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到新地區(qū)開發(fā)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場體系，如鐵西的衡頤陶瓷城，在中國家具城原有市場氛圍的前提下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到北四路，成為彌補(bǔ)市場商業(yè)空缺的一大亮點(diǎn)。而***的商業(yè)地產(chǎn)市場，還有很大的發(fā)展?jié)摿Γ皇怯行┎徽_的運(yùn)作方式制約了其發(fā)展，但是對于投資客來講，只要找對項(xiàng)目，看準(zhǔn)開發(fā)公司的開發(fā)理念，投資商業(yè)項(xiàng)目獲利的機(jī)會還是非常大的。***房地產(chǎn)市場的良性運(yùn)行不僅體現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面顯示的開、竣、銷各項(xiàng)指標(biāo)的穩(wěn)定增長，還表現(xiàn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和產(chǎn)品力的普遍提升，其背后的要素是一級市場的規(guī)范、城市定位的鮮明及空間規(guī)劃的合理預(yù)見，三者互相作用，缺一不可。2006年上半年，***，％；，比上年增長16％。房價收入比降幅增大按照上半年的指標(biāo)預(yù)算，預(yù)計(jì)2006年***房價收入比又有了一個較大的下降幅度，；，；。反映出居民住宅消費(fèi)需求旺盛。同時，截止到2006年7月底，***％。商品交易量繼續(xù)提升1－7月份，％％；其中年國商品住宅預(yù)售面積、％％。這說明在宏觀調(diào)控大背景下，***市房地產(chǎn)市場保持一定數(shù)量增長幅度。而相對2002年沈城二環(huán)的集中開發(fā)培育期，目前的二環(huán)無論從自然環(huán)境、交通、基礎(chǔ)配套上看都已經(jīng)成熟，其中尤以鐵西新區(qū)與大東區(qū)的二環(huán)周邊為最。u 代表樓盤：和皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國之春、春江花月、賽斯家園、東環(huán)國際花園、千緣愛城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、富云新都。2月28日，鐵西區(qū)召開2006年土地推介會共推出32塊地塊，總面積達(dá)105平方米。這些地塊位于一環(huán)附近，距離和平區(qū)僅一公里。地價穩(wěn)步上升鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展搭建了良好的平臺。從目前來看，諸如一些房地產(chǎn)的開發(fā)用地，每平方米的價格已經(jīng)超過了2500元。目前，該區(qū)域已聚集了新湖北國之春、宏發(fā)國際名城、宏偉金都、千緣愛城、高校書香門第等眾多高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，吸引了眾多沈城購房者向西遷移。西部地區(qū)的產(chǎn)品差異化正在逐步擴(kuò)大，同時也為消費(fèi)者提供了更多的選擇空間。商業(yè)配套加速建設(shè)商業(yè)巨頭快速跑馬圈地。在東方家園、天津家世界、中國家具城、香江大市場這些建材超市和建材市場落戶鐵西后，鐵西新區(qū)也將成為***乃至東北建材家具的集散地，并以此形成東北最大的建材裝飾材料市場帶。在水系建設(shè)中，細(xì)河水面將得到拓寬，北一湖、攬軍湖、德勝湖等水系節(jié)點(diǎn)部位都將成為濱水綠園。鐵西的棚戶區(qū)改造面積較大，其涉及棚戶區(qū)改造的居民有10000戶左右。鐵西新區(qū)保工街以東、建設(shè)大路以南地區(qū)的房價將逐漸與和平區(qū)房價拉平，建設(shè)大路以北則將達(dá)到皇姑區(qū)的房價水平。權(quán)威城市經(jīng)濟(jì)專家指出：人均GDP達(dá)到2000美元至4400美元，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化。整體上看，***商業(yè)地產(chǎn)雖然起步比上海、北京、深圳等地產(chǎn)一線城市要晚，但發(fā)展速度飛快，在吸取了國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后，不少開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初就注意到了主力店的入駐及經(jīng)營管理權(quán)的把握等一系列商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的關(guān)鍵性問題。最初的商業(yè)地產(chǎn)概念應(yīng)該自五愛市場的建設(shè)開始，南塔鞋城隨即問世。目前，***已經(jīng)初步形成了渾南新區(qū)、五愛市場、中街、太原街等幾大商圈。此外，政府也起到了積極的推動作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，***地區(qū)擁有各類專業(yè)市場500多個，年成交量數(shù)百億元，在全國具備一定影響力的專業(yè)市場30多個，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動，不僅在推動商品生產(chǎn)流通，滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。政策推動商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展2005年，無疑是一個“房產(chǎn)政策”年，2006年上半年與房產(chǎn)相關(guān)的政策基本繼承了2005年的政策風(fēng)暴。但是，在各種房地產(chǎn)政策的調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)卻成為政策的孤島。相比商業(yè)地產(chǎn)的投資要相對穩(wěn)定得多、保險得多，并且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目類型多，選擇投資的機(jī)會也多。如華銳新城樓盤內(nèi)的家樂福皇姑店、匯寶國際樓盤中的長春卓展百貨、城建東逸樓盤內(nèi)的上海聯(lián)華購物中心等。國際紡織服裝城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告第二章 項(xiàng)目概述一、板塊分析l 項(xiàng)目位置示意圖（一）工業(yè)中心、經(jīng)濟(jì)重心鐵西新區(qū)是東北老工業(yè)基地的核心。區(qū)內(nèi)企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品規(guī)模、技術(shù)水平及產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍等，目前在國內(nèi)占有十分重要的地位。輻射帶功能力強(qiáng)。街路寬敞筆直，環(huán)境優(yōu)美。東西快速干道和正在建設(shè)的地鐵線橫貫鐵西新區(qū)，鐵西新區(qū)距***桃仙機(jī)場僅20分鐘車程，是京沈、沈大、沈丹等高速公路和長大、沈山、沈吉、沈丹等數(shù)十條鐵路的交匯地區(qū)。主要房地產(chǎn)項(xiàng)目有皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國之春、春江花月、賽斯家園、東環(huán)國際花園、千緣愛城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、富云新都等。該地區(qū)東起興工街，西至興華街，南起建設(shè)大路，北至北二路，以云峰街為入口，以現(xiàn)鼓風(fēng)機(jī)廠區(qū)域?yàn)橹行?，占?50萬平方米。更重要的是，商務(wù)區(qū)中心地段北三路附近還設(shè)有地鐵站出口，十分有利。緩沖區(qū)則是在建設(shè)大路以南、興工街以東的條狀地塊內(nèi)形成SCBD緩沖區(qū)，其功能以賓館、酒店和餐飲娛樂為主。***工業(yè)大學(xué)現(xiàn)址25萬平方米騰遷后，將與鐵西區(qū)人民體育場（待拆遷）等地共同規(guī)劃建成鐵西南部新興商業(yè)區(qū)。（三）商貿(mào)為核心的東北最大居住區(qū)“十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”，全力將老城區(qū)打造成為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)。“五街”即興工時尚休閑產(chǎn)業(yè)街、興華新興產(chǎn)業(yè)街、興順商業(yè)街、保工家具建材街、重工文化體育產(chǎn)業(yè)街。三是由重工街以西的狹長區(qū)域到經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所組成的40平房公里區(qū)域，是未來***裝備制造業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。未來鐵西新區(qū)（鐵西工業(yè)帶）將體現(xiàn)集中的大工業(yè)、大物流、大環(huán)境、大文化、大商貿(mào)五個特點(diǎn)。地塊目前為不完整水泥地面，地面原廠區(qū)