【正文】 。三是由重工街以西的狹長區(qū)域到經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所組成的40平房公里區(qū)域，是未來***裝備制造業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。也就是***經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。在該區(qū)域要著力構(gòu)建八大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括重礦機(jī)械制造工業(yè)園、通用設(shè)備制造工業(yè)園、數(shù)控機(jī)床制造工業(yè)園、航天及新型材料制造工業(yè)園、汽車零部件及模具制造工業(yè)園等。四是西部的裝備制造發(fā)展預(yù)留區(qū)。未來鐵西新區(qū)（鐵西工業(yè)帶）將體現(xiàn)集中的大工業(yè)、大物流、大環(huán)境、大文化、大商貿(mào)五個(gè)特點(diǎn)。所謂大工業(yè)，就是在S型的鐵西工業(yè)帶區(qū)域內(nèi)，將建成全國乃至世界最大的裝備制造業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)；所謂大物流，是指在這個(gè)區(qū)域內(nèi)將形成全國最大的汽運(yùn)、物流基地；所謂大文化，是指在S型鐵西工業(yè)帶區(qū)域中突出工業(yè)文化底蘊(yùn)，建設(shè)6公里長、150米寬的工業(yè)文化長廊和全國最大的城市森林公園；所謂大商貿(mào)，就是在鐵西新區(qū)的衛(wèi)工街、建設(shè)大路沿線，未來將建成全國最大的商貿(mào)區(qū)和現(xiàn)代商務(wù)區(qū)；所謂大環(huán)境，是指在鐵西新區(qū)將產(chǎn)生最長的工業(yè)景觀路；形成全國最長的沿內(nèi)河布置的現(xiàn)代生活居住區(qū)；還將建成汽車零部件超市。另外，在霽虹現(xiàn)代生活服務(wù)區(qū)還將建成全國最大的市民廣場，與市府廣場遙相呼應(yīng)。三、項(xiàng)目地塊分析（一）地塊基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位總征用地平方米總規(guī)劃用地平方米總建筑面積平方米建筑占地面積平方米綠地面積平方米道路面積平方米綠地率%容積率建筑密度%平均層高總戶數(shù)停車位（二）地塊現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目一期地塊東靠景星街，南臨小北一路（規(guī)劃中），西至齊賢街，北依北一路。地塊目前為不完整水泥地面，地面原廠區(qū)建筑基本拆遷完畢，基本平整。其中地塊南端的冶煉廠B、C地塊也已經(jīng)拆遷完畢。l 地塊現(xiàn)狀圖片l 項(xiàng)目用地范圍（三）地塊交通分析地塊北側(cè)的北一路***重要的城市主干道，是鐵西新區(qū)連接城市中心區(qū)的主要通道，同時(shí)也是鐵西區(qū)連接城市各路環(huán)線的主要通道，通過北一路西至廣業(yè)路就可進(jìn)入***繞城高速，從而通達(dá)京沈高速、京哈高速、沈大高速、丹霍公路，地塊交通非常便捷。同時(shí)地塊東靠景星街，南臨小北一路（規(guī)劃中），西至齊賢街，地塊四周均為城市交通道路，道路系統(tǒng)非常完善。項(xiàng)目與***站非常近，只有1分鐘路程，同時(shí)和規(guī)劃建設(shè)中的地鐵一號(hào)線也非常接近，項(xiàng)目距***桃仙機(jī)場僅30分鐘車程。20202020262728288等多路公交車經(jīng)過本項(xiàng)目或項(xiàng)目周邊。（四）地塊環(huán)境分析鐵西區(qū)為***工業(yè)老區(qū)，區(qū)域內(nèi)工業(yè)污染較為嚴(yán)重。項(xiàng)目地塊原為冶煉廠，地塊本身的污染需要一定時(shí)間進(jìn)行處理。同時(shí)，地塊東側(cè)尚未拆遷的重型機(jī)械廠及地塊西側(cè)的變壓器公司等企業(yè)必然對(duì)本項(xiàng)目形成客觀的污染源。四、項(xiàng)目自然環(huán)境鐵西新區(qū)原為***工業(yè)老區(qū)，自然景觀相對(duì)缺位。而項(xiàng)目所在區(qū)域的自然景觀相對(duì)更為稀少。在大力開發(fā)鐵西新區(qū)，把鐵西新區(qū)規(guī)劃為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)的同時(shí)，項(xiàng)目周邊景觀開始大增。興華公園、建設(shè)公園、于洪苗圃等公園重新改造；肇工綠地、凌空界園、廣場綠地等10萬米綠地及市民廣場的建設(shè)使鐵西新區(qū)街頭綠意盎然。鐵路沿線、大二環(huán)的綠環(huán)工程為鐵西新區(qū)營造出巨大的“綠肺”系統(tǒng)。100米寬的衛(wèi)工明渠經(jīng)過整治后，形成清水長流的內(nèi)河水系，與北三路、北四路到衛(wèi)工街東側(cè)中間“U”形地帶的人工湖泊遙相呼應(yīng)，使人居環(huán)境得到了極大的改善。同時(shí)在建的鐵西森林公園將成為鐵西重要的自然景觀。五、人文環(huán)境項(xiàng)目所在的鐵西區(qū)有著悠久的歷史，但其主要的歷史人文要?dú)w到其在中國工業(yè)發(fā)展中的地位和作用。經(jīng)過漫長歲月，鐵西區(qū)在中國近現(xiàn)代史上逐漸顯出其重要地位。1904年在東北爆發(fā)了日俄戰(zhàn)爭，沙俄戰(zhàn)敗后，將其在東北南部包括南滿鐵路在內(nèi)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給日本。1906年6月，日本天皇勒令成立南滿洲鐵路株式會(huì)（簡稱“滿鐵”），將“鐵路用地”改為“鐵道附屬地”，實(shí)為日本殖民地，在這里建立了人本政權(quán)機(jī)構(gòu)，并確定鐵道東側(cè)為市街區(qū)，西側(cè)為工業(yè)地帶。1948年11月2日，***解放。次日，中國人民解放軍***特別市軍事管制委員會(huì)成立，當(dāng)即派軍代表接受鐵西的國民黨官僚資本主義工業(yè)企業(yè)為國有企業(yè)。為支援解放戰(zhàn)爭、抗美援朝戰(zhàn)爭，為國家重點(diǎn)工程建設(shè)配套發(fā)揮了重要作用。解放后，鐵西被稱為“機(jī)床的故鄉(xiāng)”，金屬加工制造業(yè)在全國居領(lǐng)先地位，通用零部件中有全國最大的緊固件生產(chǎn)廠，鑄鍛、毛坯制造工業(yè)中有全國最大的鑄造企業(yè)，還有生產(chǎn)全國第一臺(tái)電冰箱的醫(yī)療器械制造業(yè)。我國各個(gè)時(shí)期試制成功的最大容量、最高等級(jí)的變壓器、斷路機(jī)，均出自鐵西的該行業(yè)。交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)，有鐵路系統(tǒng)專用機(jī)械設(shè)備和器材生產(chǎn)廠家。鐵西的機(jī)電工業(yè)門類齊全，產(chǎn)品種類多，高技術(shù)水平產(chǎn)品品種較全，配套能力較強(qiáng)，技術(shù)力量雄厚，管理經(jīng)驗(yàn)較為豐富，為國家大規(guī)模經(jīng)濟(jì)建設(shè)，為開發(fā)內(nèi)地，建設(shè)新興工業(yè)基地，為60年代的三線工程建設(shè)，提供了大批設(shè)備、產(chǎn)品、工藝，支援了管理、技術(shù)干部和技術(shù)工人。六、項(xiàng)目周邊配套由于項(xiàng)目所在區(qū)域原為工業(yè)老區(qū)，傳統(tǒng)的城市基礎(chǔ)配套相對(duì)薄弱，但隨著鐵西新區(qū)“十一五”期間對(duì)“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”的規(guī)劃建設(shè)，基礎(chǔ)配套逐漸完善，而大量的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)促進(jìn)了該區(qū)域的城市配套的發(fā)展。目前項(xiàng)目周邊主要配套為：區(qū)第十醫(yī)院、沈重醫(yī)院、益民商店、沈重賓館，以及沿北一路的一些雜貨店等。項(xiàng)目周邊配套主要集中在保工北街、興華北街、北二中路。七、土地價(jià)格 項(xiàng)目一期地塊238畝，1818元/平方米。第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目土地開發(fā)法律手續(xù)分析項(xiàng)目目前已經(jīng)取得了“沈鐵土交【2006】049號(hào)”土地掛牌交易成交確認(rèn)書。10月，本項(xiàng)目在完成所有土地款項(xiàng)之后，并取得***市測(cè)繪院最終測(cè)量結(jié)果回執(zhí)單、規(guī)劃初步方案審核結(jié)果后，將取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》，領(lǐng)取《國有土地使用證》。同時(shí)本項(xiàng)目預(yù)計(jì)年內(nèi)進(jìn)行奠基儀式，并計(jì)劃2007年5月動(dòng)工。本項(xiàng)目目前準(zhǔn)備申報(bào)***重點(diǎn)工程項(xiàng)目，并同時(shí)申報(bào)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，可以得到政府的進(jìn)一步支持。項(xiàng)目開發(fā)過程中：n 不涉及當(dāng)?shù)孛窬硬疬w；n 不涉及國有企業(yè)員工安置；n 不涉及國有企業(yè)員工對(duì)于國有固定資產(chǎn)出讓疑慮及上訪；n 不涉及市政改造；n 不涉及政府協(xié)議的城市公建項(xiàng)目；n 不涉及河道等復(fù)雜項(xiàng)目改造；n 不涉及危樓拆除、爆破；項(xiàng)目嚴(yán)格按照國家法律、法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的政策與規(guī)定，并能取得政府的大力支持。二、項(xiàng)目開發(fā)方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（一）項(xiàng)目開發(fā)方式本項(xiàng)目由實(shí)力雄厚的浙江鐵牛集團(tuán)投資成立的***國際紡織服裝城有限公司獨(dú)家開發(fā)并銷售。***國際紡織服裝城有限公司將聘請(qǐng)專業(yè)的外圍團(tuán)隊(duì)為項(xiàng)目提供全方位的服務(wù)，包括：n 甲級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司提供規(guī)劃設(shè)計(jì)；n 甲級(jí)建筑設(shè)計(jì)公司提供建筑設(shè)計(jì)；n 甲級(jí)景觀設(shè)計(jì)公司提供景觀設(shè)計(jì)；n 總承包資質(zhì)建筑公司進(jìn)行建造；n 國內(nèi)頂級(jí)工程顧問公司提供工程顧問；n 國內(nèi)知名監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程監(jiān)理；n 國內(nèi)頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司提供全程地產(chǎn)咨詢；n 國內(nèi)頂級(jí)律師事務(wù)所提供律師服務(wù)；n 國際頂級(jí)物業(yè)顧問公司提供物業(yè)管理服務(wù)；n 國內(nèi)著名銀行提供金融服務(wù)；n 國內(nèi)著名人力資源服務(wù)公司提供人力資源顧問服務(wù)；n 國內(nèi)著名培訓(xùn)公司提供團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)服務(wù)；項(xiàng)目采用一次性全面開發(fā)。建筑物合理使用年限50年；地下層，項(xiàng)目地面以上總層高為5層。暫無地質(zhì)報(bào)告，地基擬采用預(yù)應(yīng)力管樁樁基；擬采用鋼筋混泥土框架剪刀墻結(jié)構(gòu)；建筑抗震設(shè)放烈度6度；地下工程放水登記2級(jí)；屋面放水等級(jí)II級(jí)。（二）項(xiàng)目可能面臨風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)目前是我國“十一五”計(jì)劃的第一年，國家“振興東北”的整體戰(zhàn)略正在逐步實(shí)施并收到成效的過程中。本項(xiàng)目順應(yīng)國家宏觀政策方面的發(fā)展，并將為振興東北做出一定貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目可能面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)來自于***地區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，諸如在為取得預(yù)售許可證的情況下，對(duì)于預(yù)售廣告的投放政策，以及對(duì)于誠意金的收取政策。同時(shí)，***對(duì)于戶外廣告的管理較為嚴(yán)格，在項(xiàng)目大規(guī)模營銷工作啟動(dòng)時(shí)，能否購買以及發(fā)布大規(guī)模的戶外廣告也構(gòu)成項(xiàng)目的政策性風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目在目前運(yùn)作過程中，已經(jīng)得到***地區(qū)各級(jí)政府的支持，在以后的政府公共關(guān)系方面，項(xiàng)目運(yùn)作方還將繼續(xù)保持與政府、媒體、市民的良好關(guān)系，得到廣泛的支持。資金風(fēng)險(xiǎn)由于項(xiàng)目是一次性全面動(dòng)工開發(fā)，并且采用框架剪刀墻結(jié)構(gòu)，前期工程量投資量較大，在資金運(yùn)作方面，如果能盡快進(jìn)行預(yù)售，則可以盡快回籠資金，保證工程快速進(jìn)行，確保投資回收期。項(xiàng)目由實(shí)力雄厚的浙江鐵牛集團(tuán)投資，在資金方面確保項(xiàng)目的正常運(yùn)作情況下合理利用各方面資金，確保資金收益最大化。市場風(fēng)險(xiǎn)隨著全國各地大型紡織、服裝、皮革專業(yè)市場的建立，特別是吉林、天津等地的相關(guān)專業(yè)市場的建立，以及商品流通渠道扁平化，使得同類競爭對(duì)手***五愛市場本身市場交易量有下滑趨勢(shì)。同時(shí)，五愛市場三期小商品城的建立，以及市場商戶與客戶對(duì)于***鐵西新區(qū)的認(rèn)可程度，都對(duì)于本項(xiàng)目未來的推廣構(gòu)成一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。我們將借鑒浙江、江蘇、天津等地大型專業(yè)市場全國推過方式，結(jié)合***以及東三省市場特點(diǎn)，有策略、有步驟、有重點(diǎn)的運(yùn)作本項(xiàng)目，以期達(dá)到預(yù)期最佳值。三、總體評(píng)價(jià)本項(xiàng)目在東北地區(qū)具有一定規(guī)模，并且在國家“振興東北”的戰(zhàn)略藍(lán)圖下，具有一定的市場契機(jī)。在工程實(shí)施從上面，由于結(jié)構(gòu)5層，并且建筑物沒有特殊要求，總體可行性強(qiáng)。在營銷方面，通過專業(yè)的市場運(yùn)作機(jī)構(gòu)協(xié)助，以及項(xiàng)目自身特點(diǎn)，能確保項(xiàng)目的盈利點(diǎn)。本項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)在可控的風(fēng)險(xiǎn)下面具有較大贏利機(jī)會(huì)，有待下面進(jìn)一步對(duì)于市場研究、開發(fā)周期的分析。第四章 市場研究一、***五愛市場重點(diǎn)研究五愛市場是東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈最大的流轉(zhuǎn)型輕工產(chǎn)品交易中心，也是中國最著名的批發(fā)市場之一。經(jīng)營商品包含針紡產(chǎn)品、服裝、鞋帽、小百貨、針織品、布料、箱包、家用電器、日用雜品、小食品等14個(gè)大類，2萬余個(gè)品種。年度交易額近200億元，五愛市場直接商業(yè)覆蓋為中國北部地區(qū)黑龍江、吉林、內(nèi)蒙古、河北等地區(qū)，商業(yè)影響力近萬平方公里，覆蓋人口超過2億。五愛市場的直接供貨渠道覆蓋了以上地區(qū)的70％。五愛市場已經(jīng)在、浙江和廣東形成了專屬的產(chǎn)業(yè)加工基地，是廣商、浙商等匯集地區(qū)，具備了良好的出口加工和分銷能力，除了滿足中國的消費(fèi)購買外，還是俄羅斯、保加利亞、捷克斯洛伐克、匈牙利等東歐國家主要的輕工產(chǎn)品供應(yīng)基地。五愛市場是沈河中央商務(wù)區(qū)核心組成部分，更是規(guī)劃建設(shè)中的***金融區(qū)的交易核心。***市有33條線路公共汽車經(jīng)過市場，現(xiàn)有地上、地下停車場4個(gè)，同時(shí)設(shè)客貨聯(lián)運(yùn)總站，通往全國380余個(gè)線路。市場有供業(yè)戶使用的萬米倉儲(chǔ)中心，鐵路、民航客貨運(yùn)辦理，郵電所、醫(yī)院、圖書館、網(wǎng)站、信息中心等服務(wù)設(shè)施。2005年底，在“2004－2005中國十大服裝批發(fā)市場頒獎(jiǎng)典禮”上，***五愛市場從近百家參評(píng)市場中脫穎而出，被評(píng)選為“中國十大服裝批發(fā)市場”。u 創(chuàng)建時(shí)間：1983年6月，1990年10月遷入現(xiàn)址正式營業(yè)u 占地面積：u 營業(yè)面積：32萬平方米u(yù) 經(jīng)營攤位：20000余個(gè)，u 日均客流量：25萬人次u 年成交額：近200億元人民幣u 市場品牌價(jià)值：30億元人民幣u 職業(yè)人群：6萬余人（一）五愛市場總體構(gòu)成及各區(qū)域面積五愛市場由五愛服裝城、五愛市場東區(qū)（包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛市場床品布藝箱包鞋帽城）、五愛南區(qū)和五愛西區(qū)四個(gè)經(jīng)營區(qū)域組成。五愛市場；營業(yè)面積32萬平方米。五愛市場服裝城。五愛市場東區(qū)包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛市場床品布藝箱包鞋帽城。一期改造工程五愛市場內(nèi)衣襪子毛線城2003年投入使用，；二期改造工程五愛市場床品布藝箱包鞋帽城2005年投入使用，；。五愛市場西區(qū)。五愛市場南區(qū)建筑面積1萬平方米。（二）各區(qū)業(yè)態(tài)組成總體來看，服裝占五愛市場年總銷售份額的比重最大，約60％。其他商品占30％，以小百貨類為主。***五愛市場服裝城***五愛市場服裝城是該市場的主體組成部分，位于五愛市場東側(cè)，于1997年4月28日建成投入使用，，；主體建筑7層，地下二層，地上5層，地下2層為倉儲(chǔ)區(qū)、停車場和大型設(shè)備裝備區(qū)，地下一層至地上五層為經(jīng)營區(qū)（五層局部為展覽區(qū)），局部六層為集中辦公區(qū)。地下一層經(jīng)營童裝、襯衫、牛仔服和褲子總檔口數(shù)：1859類別童裝西褲、襯衫牛仔比重30％40％30％地上一層經(jīng)營運(yùn)動(dòng)休閑裝、時(shí)裝、中老年服裝、褲子、牛仔、泳裝等總檔口數(shù)：1683類別中老年裝運(yùn)動(dòng)休閑裝其他比重30％50％20％地上二層經(jīng)營時(shí)裝、少女裝、針織裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、褲子、牛仔、T恤毛衫等總檔口數(shù)：1750類別褲子毛衫、T恤運(yùn)動(dòng)休閑及其他比重25％25％50％地上三層經(jīng)營外貿(mào)服裝、家居服、婚紗、裘皮服裝、運(yùn)動(dòng)裝、褲子、襯衣、男士西裝等總檔口數(shù)：1846類別褲子家居服其他比重30％30％40％地上四層經(jīng)營男女精品服裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、西裝、羽絨服、褲子、皮衣、睡衣、泳裝總檔口數(shù)：543類別休閑、西裝皮衣、家居服比重65％35％地上五層（常興名品商城）經(jīng)營男女名牌服裝、各種名優(yōu)服裝、精品羊絨、高檔時(shí)尚女裝、商務(wù)休閑男裝、時(shí)尚休閑運(yùn)動(dòng)、貴族皮衣皮草、時(shí)尚牛仔總檔口數(shù)：386類別皮草、羽絨服、西裝休閑精品及其他比重35％65％五愛市場東區(qū)五愛市場東區(qū)包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛市場床品布藝箱包鞋帽城。一期改造工程五愛市場內(nèi)衣襪子毛線城2003年投入使用并經(jīng)營繁榮，單個(gè)檔口拍賣最高成交價(jià)達(dá)75萬元，；二期改造工程五愛市場床品布藝箱包鞋帽城2005年投入使用，；，市場除主體經(jīng)營功能外，還將增設(shè)相應(yīng)的配套功能。東區(qū)已在2006年全部實(shí)現(xiàn)樓廳式現(xiàn)代化經(jīng)營。（1）內(nèi)衣襪子毛線城——地下一層為停車場，地上一至五