【正文】 ）主力店招商、次主力店招商后，將非強(qiáng)勢品牌與民間游資（投資者與意向經(jīng)營者）吸納的手法達(dá)到商業(yè)項(xiàng)目未經(jīng)營，但二次招商已有序進(jìn)行的良好效果。如：飲食連鎖店、電器連鎖店、娛樂電玩店等。），并消彌大型主力店租金較低的不利因素，起到平衡項(xiàng)目經(jīng)營成本和經(jīng)營特色點(diǎn)綴。）注意而達(dá)到旺場旺租的基礎(chǔ)目的。 界定主力店招商對象（大型零售業(yè)態(tài)、大型百貨業(yè)態(tài)、大型專業(yè)市場業(yè)態(tài)、大型零售業(yè)態(tài)+大型百貨業(yè)態(tài)式的雙主力店業(yè)態(tài)等等），依靠大型主力店的市場形象與品牌號召力突破市場，有效宣傳?！保粋€(gè)租售兩旺的大型商業(yè)項(xiàng)目，除了有大型商家的號召力作支持外，還需要有其他的一大批小商戶作支持。但如果開發(fā)商盲目的認(rèn)為只是僅以主力商家的進(jìn)駐作為商業(yè)項(xiàng)目的主要宣傳策略，就能有效支持大型商業(yè)項(xiàng)目的全盤整體銷售與二次招商經(jīng)營，那就是對主力店的促進(jìn)能力估計(jì)過大，走進(jìn)了商業(yè)項(xiàng)目招商中的第二個(gè)誤區(qū)。不少商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商在項(xiàng)目對外認(rèn)購與銷售之前，都密鑼緊鼓的尋找合適的大型商戶作為號召，以求在銷售推廣前期和二次招商前期打響項(xiàng)目知明度，有效促進(jìn)項(xiàng)目的銷售推廣與二次招商工作的開展進(jìn)行。一、立體的招商組合主力店的進(jìn)駐在現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)泛濫之時(shí)已被譽(yù)為靈丹妙藥，甚至為許多開發(fā)商和策劃公司譽(yù)為救命稻草。第三章、項(xiàng)目招商項(xiàng)目效益最大化——既能達(dá)到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的最大化，又能達(dá)到項(xiàng)目的社會效益最大化，這幾乎是每個(gè)開發(fā)大型商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商們的終極目標(biāo)。所以商場業(yè)態(tài)劃分的合理與否，不僅要能夠體現(xiàn)開業(yè)后本項(xiàng)目商品組合的豐富多樣，還必須考慮到經(jīng)營商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立商鋪與整體商鋪的協(xié)調(diào)性與互動性。而項(xiàng)目地塊中央的居住核心社區(qū)則在東西兩區(qū)設(shè)置獨(dú)立出口，形成區(qū)內(nèi)小組團(tuán)圍合式設(shè)計(jì)，在提高整體區(qū)域檔次同時(shí)，亦不傷害核心社區(qū)的業(yè)主利益。修改建議：三位一體的大型區(qū)域城市廣場富豪城市社區(qū)商業(yè)中心廣場+富豪城市花園廣場+富豪TOPONE購物中心廣場（南公建） （核心社區(qū)） （北共建）福山第三部分：產(chǎn)品建議篇第一章：項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、規(guī)劃可修改原則根據(jù)我司詳實(shí)的市場調(diào)研論證，我司建議在項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)控制上應(yīng)該做到以項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)能產(chǎn)出的效益最大化效果為恒定項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容可調(diào)整性的大前提原則。在某一程度上改變了福山區(qū)域的總體面貌，在贏取經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)亦積累了大量的市場良性資源，贏得了大量的社會效益。付款方式：建議給予多種靈活的付款方式，給客戶更多的選擇機(jī)會。主動預(yù)防：在產(chǎn)品形成之后，我們根據(jù)市場狀況分析可能會有些單位成為滯銷點(diǎn)。這些單位將回成為后期銷售的主要障礙。量化打分保證價(jià)格質(zhì)素比的合理性，通過價(jià)格杠桿來實(shí)現(xiàn)銷售均衡。價(jià)質(zhì)均衡：根據(jù)市場接受程度量化樓層差別，具體指標(biāo)包括朝向、景觀、視野、噪音、結(jié)構(gòu)、戶型、通風(fēng)、采光、間距等。以日常性質(zhì)的社區(qū)便利型商品，附帶輻射整個(gè)區(qū)域的中高檔品牌精品，配合提高檔次的部分高端知名品牌享受型消費(fèi)品七、項(xiàng)目價(jià)格定位定價(jià)原則低開高走：為在開盤初期制造轟動效應(yīng)、聚集有效人其，同時(shí)也為了體現(xiàn)客戶在不同時(shí)期購房所產(chǎn)生的利息差及風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)，我司建議采取“低開高走”的銷售戰(zhàn)略。對于同樣擁有一樣的大環(huán)境優(yōu)勢，其它項(xiàng)目已較本項(xiàng)目已先走一步，若本項(xiàng)目無差異性優(yōu)勢，在經(jīng)營定位上不能“做大、做精、做強(qiáng)”，則不能使目標(biāo)客戶對本項(xiàng)目有一定的了解，難以在整體市場上脫穎而出，對本項(xiàng)目的推廣與經(jīng)營造成一大影響。六、項(xiàng)目經(jīng)營定位本項(xiàng)目所處地理位置較具發(fā)展?jié)摿?，在地利與交通網(wǎng)絡(luò)等各方面都較能體現(xiàn)項(xiàng)目自身可塑性強(qiáng)的優(yōu)勢。創(chuàng)新是超前性，差異性和市場導(dǎo)向性的基礎(chǔ)，同時(shí)又受其控制。■ 市場導(dǎo)向性：客戶的需求創(chuàng)造了市場空間，開發(fā)商需要對市場進(jìn)一步挖掘和引導(dǎo)，以充分利用市場獲得更大的利潤和發(fā)展空間?！?差 異 性：本著以人為本的設(shè)計(jì)理念，打造標(biāo)新立異的高尚復(fù)合業(yè)態(tài)式商業(yè)物業(yè)，做到物業(yè)外形與平面設(shè)計(jì)獨(dú)具個(gè)性。因此，在確定產(chǎn)品定位之后，需要確立產(chǎn)品制勝的支撐要素。并模仿廣東碧桂園“給你一個(gè)五星級的家”的區(qū)域高端定位概念，概括了本項(xiàng)目具體的區(qū)域位置與檔次和品位高度，而主要潛在可發(fā)散訴求點(diǎn)為“人居典范”，借以“人門居住生活的典范”此一生活方式，發(fā)散出本項(xiàng)目打造的諸如：購物方式、休閑、娛樂、飲食、居住的本項(xiàng)目復(fù)合業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。富豪五星級人居典范主題的詮釋：最直截了當(dāng)?shù)恼故卷?xiàng)目的概念主題定位，概念主旨在灌輸整體區(qū)域性高度與優(yōu)勢。7UP：能生活在福山區(qū)內(nèi)最具規(guī)模的復(fù)合生活社區(qū)而上升的生活高度和喜慶。5UP：能居住在福山區(qū)內(nèi)最高品位和最便利配套齊全小區(qū)內(nèi)的提升與喜慶。3UP：主題式園林生活、福山片區(qū)內(nèi)獨(dú)有大型廣場的生活環(huán)境提升與喜慶。1UP：便利性購物、緊跟潮流性購物的區(qū)域性商業(yè)格局提升與喜慶。將本項(xiàng)目的其中7個(gè)主要復(fù)合優(yōu)勢賣點(diǎn)概念化包裝為一種展示本項(xiàng)目在福山區(qū)域新城市中心的生活方式演繹。在此概念中，UP被譽(yù)意為一種生活方式的提升、生活方式的“喜”，或正在轉(zhuǎn)變的生活方式進(jìn)行時(shí)。新城市中心 7啟生活實(shí)時(shí)演繹主題的詮釋：UP：在英語里是多意詞，其中一個(gè)意思為“向上”而另外一種意思為量化詞語，意思為上漲或升高、提升、趕上。新城市中心 7喜生活時(shí)尚演繹（或次主力） 福山所以本項(xiàng)目的出現(xiàn)將：將——引爆福山商業(yè)革命它必然——改寫福山零售商業(yè)格局它必然成為——福山21世紀(jì)商業(yè)示范工程它必然肩負(fù)——推動福山城市區(qū)域大型商業(yè)復(fù)合化進(jìn)程重任以上的組合：新世紀(jì) 新福山四、項(xiàng)目概念主題定位本案的概念主題定位為：方案1：（稍偏向推廣住宅概念）（主 力） 福山從項(xiàng)目自身角度本項(xiàng)目必須打造成為福山區(qū)內(nèi)首個(gè)真正集購物、娛樂、休閑、餐飲、居住于一體的大型復(fù)合性區(qū)域中心?；咏M合形象定位互動系統(tǒng)：復(fù)合式體驗(yàn)對外展示形象生態(tài)主題公園高品位享受三、項(xiàng)目發(fā)展定位在細(xì)致的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，我們深深地感受到要實(shí)現(xiàn)本案經(jīng)濟(jì)效益和社會效益最大化，必須站在足夠高度的戰(zhàn)略層面去審視并挖掘出整個(gè)項(xiàng)目的最大價(jià)值，并與福山區(qū)乃至整個(gè)煙臺的城市發(fā)展趨勢相結(jié)合，為此發(fā)展方向度身定造出一個(gè)商貿(mào)推進(jìn)平臺，力求把這個(gè)平臺建設(shè)成為福山區(qū)首個(gè)真正集購物、娛樂、休閑、餐飲、居住于一體的復(fù)合體，并成為福山區(qū)都市新形象的區(qū)域城市標(biāo)志性物業(yè)。（形象）營銷定位項(xiàng)目（形象）營銷定位將會在營銷推廣當(dāng)中圍繞以下中心訴求不斷展開，也為商場后續(xù)的推廣與經(jīng)營提供了具有強(qiáng)大生命力與競爭力的核心表現(xiàn)主題：福山城市區(qū)域中心之窗簡稱福山新城市之窗福山：先將地域界限闡述清晰，定格于穩(wěn)健的區(qū)域級戰(zhàn)略市場的戰(zhàn)略高度起點(diǎn)；城市之窗：定格區(qū)域后，表達(dá)本項(xiàng)目為福山區(qū)域城市的對外展示的一個(gè)窗口，亦同時(shí)代表著本項(xiàng)目并非單一的商業(yè)項(xiàng)目，而是新一代的城市區(qū)域中心復(fù)合體。二、項(xiàng)目形象定位在以市場定位為指導(dǎo)原則下，針對本項(xiàng)目所提出的市場定位，結(jié)合本項(xiàng)目地塊所處的特殊地理位置、規(guī)模與特定目標(biāo)消費(fèi)人群的潛在消費(fèi)意念與廣闊的潛在市場需求空缺空間等有利優(yōu)勢資源整合，我們將形象定位劃分為兩大互動組合部分：（形象）發(fā)展定位福山區(qū)首個(gè)大型標(biāo)志性時(shí)尚主題公園式復(fù)合體驗(yàn)樂園關(guān)鍵詞匯解釋：福山：定格于穩(wěn)健的區(qū)域級戰(zhàn)略市場的戰(zhàn)略高度起點(diǎn)；首個(gè)：唯一、第一個(gè)、獨(dú)有得天獨(dú)厚綜合優(yōu)勢的一個(gè)；大型：建筑物的風(fēng)格、氣勢、規(guī)模優(yōu)勢的最直觀闡述；標(biāo)志性：綜合優(yōu)勢戰(zhàn)略高度起點(diǎn)，未來福山城市區(qū)域名片式亮點(diǎn)與魅力所在，商業(yè)經(jīng)營模式革命的創(chuàng)新方式形態(tài)；時(shí)尚：緊跟市場潮流與時(shí)代氣息。機(jī)遇市場定位開發(fā)理念創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)產(chǎn)品包裝與推廣需求客戶優(yōu)秀產(chǎn)品品牌形象最大化效益持續(xù)發(fā)展支持點(diǎn)之一：對于開發(fā)商而言，本項(xiàng)目在此市場定位下具有豐富的可延續(xù)副主題賣點(diǎn)，可有利的減輕競爭對手的抄襲所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，保持領(lǐng)先的地位。在這個(gè)市場定位下，“目標(biāo)集中戰(zhàn)略”可以得到如下解釋：以區(qū)域內(nèi)沒有的高品位、高性價(jià)比產(chǎn)品贏得整個(gè)區(qū)域市場的客戶并對外進(jìn)行輻射在這個(gè)市場定位下，作為項(xiàng)目的開發(fā)商，需進(jìn)行深刻的開發(fā)理念創(chuàng)新。區(qū) 域：目標(biāo)準(zhǔn)確的定位，并不貪圖無限量的市場份額，以區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，輻射周邊地區(qū)。通過對市場分析，我們選擇了“目標(biāo)集中戰(zhàn)略”作為本案市場定位指導(dǎo)原則。最終達(dá)到提升產(chǎn)品價(jià)值和附加值并推動項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展之目的。④擴(kuò)大差異化：利用產(chǎn)品創(chuàng)新，以自身的優(yōu)勢區(qū)分市場，迎合和引導(dǎo)消費(fèi)，以達(dá)到開發(fā)本案的終極目標(biāo)。③產(chǎn)品創(chuàng)新：在建立起的核心價(jià)值體系中，根據(jù)市場情況，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以產(chǎn)品創(chuàng)新作為利用核心價(jià)值體系引爆市場的導(dǎo)火線。■ 實(shí)施策略①瞄準(zhǔn)市場空白：以專業(yè)的眼光發(fā)掘市場潛力，以專業(yè)的水準(zhǔn)確立開發(fā)理念。因此，項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立應(yīng)在作好項(xiàng)目前期發(fā)展定位的基礎(chǔ)上，全面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。同時(shí)應(yīng)注意到，項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立同時(shí)需要軟件和硬件的雙重支撐。而項(xiàng)目的核心價(jià)值體系的建立是一項(xiàng)嚴(yán)密的系統(tǒng)工程，需要有效的計(jì)劃和控制。項(xiàng) 目 公 司品 牌 形 象產(chǎn)品創(chuàng)新開發(fā)理念經(jīng)營管理集團(tuán)實(shí)力開發(fā)優(yōu)勢資源整合公司業(yè)績企業(yè)文化二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立搶占市場制高點(diǎn)社會效益最大化經(jīng)濟(jì)效益最大化項(xiàng)目核心競爭力產(chǎn)品創(chuàng)新品牌化差異化產(chǎn)品設(shè)計(jì)唯一性產(chǎn)品質(zhì)變創(chuàng)新根據(jù)煙臺市與福山區(qū)、開發(fā)區(qū)區(qū)域市場的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，本案核心價(jià)值體系是以產(chǎn)品創(chuàng)新為基礎(chǔ)的。品牌的塑造與不斷延續(xù)擴(kuò)張是項(xiàng)目和公司持續(xù)發(fā)展的源動力。產(chǎn)品（經(jīng)營業(yè)態(tài)布局）創(chuàng)新與規(guī)模開發(fā)① 業(yè)態(tài)感官視覺上的創(chuàng)新② 業(yè)態(tài)經(jīng)營管理上的創(chuàng)新③ 業(yè)態(tài)軟硬配套上的創(chuàng)新實(shí)施目標(biāo)：在未來5至10年內(nèi)穩(wěn)居福山區(qū)與開發(fā)區(qū)商業(yè)物業(yè)市場領(lǐng)導(dǎo)者地位。而本案的規(guī)模有力地支持了項(xiàng)目產(chǎn)品整體創(chuàng)新的進(jìn)行。更廣集賢才、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，尋找專業(yè)力量強(qiáng)勁的知識型企業(yè)尋求合作，融合區(qū)域文化特性，全面塑造本案的核心競爭優(yōu)勢，務(wù)求將項(xiàng)目做得更好。在未來本項(xiàng)目招商與包裝推廣上將較為容易能爭取政府的招商引資協(xié)助和各項(xiàng)優(yōu)惠政策，將使本案所在地迅速成為寸金尺土的旺地。這樣一來，一個(gè)有旺盛需求的市場成為空白，為本項(xiàng)目的成功開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。隨著煙臺市政府的新一輪造城運(yùn)動的新城市規(guī)劃藍(lán)圖成型，被定位為“新型工業(yè)化河濱市區(qū)”的福山區(qū)區(qū)域板塊內(nèi)和以開發(fā)高新產(chǎn)業(yè)為龍頭的開發(fā)區(qū)內(nèi)，眾多的住宅區(qū)的建設(shè)開發(fā)與大型廠礦企業(yè)的高科技項(xiàng)目啟動得到長足的發(fā)。由于在此兩大板塊區(qū)域內(nèi)的大部分開發(fā)商開發(fā)理念比較保守和缺乏宏觀整體市場的前瞻眼光，雖然有部分項(xiàng)目打出類似概念，但無論從建筑風(fēng)格、建筑規(guī)劃、環(huán)境建設(shè)、建筑規(guī)模、區(qū)域交通配套優(yōu)勢等大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)必需的區(qū)域地段硬件配套方面，還是從大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營必需的商業(yè)管理執(zhí)行與物業(yè)管理搭建、項(xiàng)目招商流程和倡導(dǎo)新消費(fèi)模式的各種軟件執(zhí)行來說，仍停留在一種無實(shí)際內(nèi)涵的概念炒作階段。四、項(xiàng)目威脅預(yù)警與回避其他大型潛在商業(yè)項(xiàng)目的興起，（靠近西北關(guān)村的空地、匯福街與福海路交界處、南苑街與福海路交界、福海路與泊子村交界處）將是對本項(xiàng)目的沖擊與威脅，盡快推出，搶占先機(jī)。第四章 項(xiàng)目開發(fā)條件分析（略）一、項(xiàng)目地形、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、地下管網(wǎng)情況；二、重要市政工程對本項(xiàng)目發(fā)展的影響及相應(yīng)策略；三、項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)需完善的工作；第五章 項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢發(fā)掘與利用地塊的中心位置所蘊(yùn)含的潛在優(yōu)勢開發(fā)商品牌優(yōu)勢地塊開發(fā)條件較好南段人氣旺盛項(xiàng)目的建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)有一定優(yōu)勢（北段綠化、休閑廣場、中央綠化水景帶、立面、部分戶型、建筑元素）發(fā)展商實(shí)力較雄厚，同時(shí)開工，同時(shí)竣工，周期短；二、項(xiàng)目劣勢尋找與應(yīng)對地塊周邊的公交較少，交通不是很便利；南段的天府街狹窄，且不通公交車，對于大面積的商業(yè)布局不利；北段人氣薄弱，交通流量目前較少；商業(yè)的總體體量較大，商業(yè)的設(shè)計(jì)相對分離，業(yè)態(tài)規(guī)劃、運(yùn)作與布局上有一定難度；周邊主要為工廠制造氛圍、居民社區(qū)氛圍，總體商業(yè)氛圍欠缺，運(yùn)作大面積的商業(yè)項(xiàng)目要勇于造勢；商業(yè)與大面積的住宅混合在一起，推廣模式上必須創(chuàng)新；三、項(xiàng)目機(jī)會把握與應(yīng)用項(xiàng)目商業(yè)盡管存在諸多難點(diǎn)，但機(jī)會點(diǎn)眾多：