【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 部分非本區(qū)人口，約占總?cè)丝诘?/4，這部分人群的消費(fèi)能力較強(qiáng)，對(duì)中高檔次購(gòu)物場(chǎng)所的需求比較明顯?？h府街以南主要居民區(qū)：西關(guān)小區(qū)、清洋苑、南苑街小區(qū)、康莊小區(qū)、曾家莊等。從福山區(qū)的規(guī)劃來(lái)看，縣府街以南為舊有生活區(qū)，家家悅、龍大超市等區(qū)內(nèi)大型商業(yè)去集于此。本版塊容納總戶數(shù)約5400戶，預(yù)計(jì)總?cè)丝?6200人。這一版塊人口大多屬于福山區(qū)原生人口，從人口構(gòu)成上看，農(nóng)村人口、企事業(yè)單位職工、個(gè)體私營(yíng)戶較為集中，在購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣上，對(duì)價(jià)格的承受能力普遍不高，消費(fèi)較為謹(jǐn)慎，并且受舊有商業(yè)中心的影響，多在本區(qū)域內(nèi)滿足消費(fèi)需求。大宗購(gòu)物、高消費(fèi)購(gòu)物多選擇芝罘區(qū)。（具體數(shù)據(jù)見(jiàn)《區(qū)域人口構(gòu)成分析》附表）附：福山高新區(qū)主要企業(yè)人數(shù)（單位：人）世剛纖維:800韓日服裝:300元生藥業(yè):100福寶食品:500新大洋食品:400新世界纖維:100佳隆納米產(chǎn)業(yè):60福山果汁廠:80永進(jìn)服裝廠:100新光紡織有限公司:220荏原空調(diào):800冰輪集團(tuán):200首鋼磁性材料:200矢崎汽車配件:4000山村果園：1600迪帕爾空調(diào)：1000冰輪：3000截止2003年。五、區(qū)域交通/人流狀況與未來(lái)走勢(shì)（見(jiàn)附件）六、區(qū)域各類物業(yè)供應(yīng)吸納及動(dòng)態(tài)分析住宅1）居民區(qū)總供應(yīng)量總戶數(shù)：38300戶總?cè)丝跀?shù)：129900人注：計(jì)算公式：總戶數(shù)每戶平均人數(shù)（3人）+供出租平房戶數(shù)每戶平均人數(shù)（1）=總?cè)丝跀?shù) 2） 戶型特點(diǎn)簡(jiǎn)析戶型面積以70㎡、80㎡左右為主，戶型特點(diǎn)多為二室一廳、三室一廳，戶型結(jié)構(gòu)較老。從目前總供應(yīng)量來(lái)看，70、80㎡戶型占總供應(yīng)量的60%左右，且多存在于一些較老的小區(qū)，如松霞小區(qū)、三聯(lián)小區(qū)、河濱小區(qū)等。另外，舊村改造的項(xiàng)目、舊村自建項(xiàng)目的面積一般也多集中在70、80㎡這個(gè)區(qū)間，如鹽場(chǎng)村小區(qū)等。次主力戶型面積為50—60㎡左右，戶型結(jié)構(gòu)為二室一廳。從目前的供應(yīng)量來(lái)看，50—60㎡戶型約占總量的20%左右，幾乎全部存在于舊有的老社區(qū)中，如松霞小區(qū)、匯福小區(qū)、天府小區(qū)等。大面積戶型，尤其是120㎡以上戶型，戶型結(jié)構(gòu)比較多樣化，有錯(cuò)層、復(fù)式等，多存在于幾個(gè)較大的社區(qū)或新建的社區(qū)中，如富豪花園、天府小區(qū)、福祥新苑、曙光名座、銀河名都等。一些效益較好的事業(yè)單位家屬樓也配有一定數(shù)量的大戶型，如電力職工之家、警備區(qū)家屬樓、建行家屬樓等。從總量上來(lái)分析，120㎡以上戶型約占供應(yīng)總量的5%左右。另有一部分90㎡、100㎡左右的戶型，普遍存在于大部分小區(qū)中，但所占比例均不大，戶型結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了部分錯(cuò)層，如東華新苑、永福苑等。3） 居住區(qū)域簡(jiǎn)析從福山區(qū)住宅供應(yīng)區(qū)域分布來(lái)看，新建、在建、在售住宅多集中在天府街以南永安街以北的福山區(qū)中間地帶，如富豪花園、名河銀都、東華新苑、永福苑、百舸豪苑、月光心境等，為福山區(qū)主力居住區(qū)。而這部分住宅面積多樣化，從70㎡—160㎡應(yīng)有盡有，并且出現(xiàn)了錯(cuò)層、復(fù)式等多種戶型結(jié)構(gòu)，銷售情況也比較好，銷售率均超過(guò)70%。另外，在高新區(qū)也再現(xiàn)幾個(gè)新建項(xiàng)目，如曙光名座、麗水灣等，但居住戶數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于主力居住版塊。大量舊村改造規(guī)劃用地也集中在天府街以南縣府街以北這一地段，如宋家疃、欒家疃、姜?jiǎng)㈩?、鹽場(chǎng)村等。但由于舊村改造存在眾多弊端，如回遷量、拆遷成本等問(wèn)題，推進(jìn)步驟緩慢?？h府街以南為舊有城區(qū)，以舊有村落型居住和少數(shù)單位家屬樓為主。福山區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)與調(diào)研分析：1）、福山大型商廈與專業(yè)市場(chǎng)（見(jiàn)附件）2）、福山區(qū)大型商廈旁小區(qū)與街道租金租價(jià)調(diào)研（見(jiàn)附件）3） 區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)分析類型代表項(xiàng)目專業(yè)市場(chǎng)煙臺(tái)福山五金家電市場(chǎng)（銷售/招商）煙臺(tái)北方汽車配件交易中心（銷售/招商）購(gòu)物中心席位型商鋪百貨大樓（瀕臨破產(chǎn)）德勝商城（一期招商，二期銷售/招商）亞?wèn)|商城（正常營(yíng)業(yè)）富盛商城（銷售，僅剩一套）底商曙光名都，麗水灣，東華商住樓，環(huán)宇小區(qū)（在建/在售）商業(yè)街商鋪百貨大樓附近服裝一條街及家電一條街（正常營(yíng)業(yè)）銀河名都商業(yè)步行街（在建/在售）月光心境（在售）社區(qū)商鋪富豪花園二期（已營(yíng)業(yè)）4）項(xiàng)目地塊所在板塊商業(yè)部分開(kāi)發(fā)建設(shè)動(dòng)態(tài)分析例表：參考富豪城開(kāi)發(fā)量統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商基本情況德勝商城德勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售/招商，福山區(qū)一二期均以開(kāi)發(fā)完畢，總計(jì)為40000平方米，一期在招商，二期銷售與招商同時(shí)進(jìn)行，除一層外整體招商效果不甚理想煙臺(tái)五金家電市場(chǎng)和平家電銷售/招商，已銷售95%以上，目前主要為招商階段，招商形勢(shì)喜人，總建為60000平方米煙臺(tái)（福山）汽車配件交易市場(chǎng)國(guó)家、山東省汽車行業(yè)協(xié)會(huì)與煙臺(tái)北方汽車配件交易中心聯(lián)合開(kāi)發(fā)銷售/招商，共分三期開(kāi)發(fā)，總建面積為68萬(wàn)平方米，目前一期已開(kāi)發(fā)完畢，二、三期開(kāi)發(fā)地點(diǎn)還未選好，銷售率已達(dá)98%以上，招商也達(dá)85%以上銀河名都商業(yè)步行街山東邦界邦捷集團(tuán)有限公司在建/在售，總建為23000平方米，共計(jì)166套商鋪，西側(cè)已銷售80%左右，北側(cè)銷售一般，銷售率不到20%，剩余15000平方米，2004年年底交房曙光名都底商煙臺(tái)市玉森房屋綜合開(kāi)發(fā)有限公司在建/在售，目前為一期銷售，銷售狀況不太理想，總建為20000平方米，一期為14000平方米，二期即將施工，為典型的社區(qū)底商。月光心境煙臺(tái)市北方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已銷售完畢，總建為20000平方米，麗水灣煙臺(tái)市北方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在建/在售，總建為2500平方米，銷售在70%左右。富盛商城德生蚨置業(yè)有限公司在售，為現(xiàn)房發(fā)售，目前只剩一套，總建為2500平方米環(huán)宇小區(qū)商住樓煙臺(tái)環(huán)宇實(shí)業(yè)公司在建/在售，一期已正常營(yíng)業(yè)，二期已銷售90%左右，總建為15000平方米。東華商住樓煙臺(tái)東華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售完畢，總建為2000平方米。富豪花園三期，四期天府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三期為在建/在售，總建為7500平方米；四期規(guī)劃開(kāi)發(fā)，規(guī)劃總建為70000平方米。福園花園（暫定名）永達(dá)實(shí)業(yè)總公司規(guī)劃開(kāi)發(fā)/即將開(kāi)發(fā)煙臺(tái)市最大的社區(qū)，規(guī)劃總建為37萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)商鋪為20000平方米備注：（一）以上項(xiàng)目?jī)H為本案區(qū)域內(nèi)的可類比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目；（二）綜合以上數(shù)據(jù)，2004年此片區(qū)房產(chǎn)規(guī)劃開(kāi)發(fā)總量為89萬(wàn)平方米（已開(kāi)發(fā)面積為31萬(wàn)平方米，余規(guī)面積為58萬(wàn)平方米），已售為25萬(wàn)平方米，剩余貨量為6萬(wàn)平方米。（三）計(jì)算公式：總規(guī)—已開(kāi)發(fā)=規(guī)劃剩余量已開(kāi)發(fā)—已銷售=開(kāi)發(fā)剩余貨量規(guī)劃剩余+開(kāi)發(fā)剩余貨量=未來(lái)囤積貨量（可變/未列出未來(lái)新增規(guī)劃）（四）計(jì)算數(shù)據(jù)：89萬(wàn)—31萬(wàn)=58萬(wàn)平方米 31萬(wàn)—25萬(wàn)=6萬(wàn)平方米 58萬(wàn)+6萬(wàn)=64萬(wàn)平方米5）項(xiàng)目所在區(qū)域板塊市場(chǎng)商業(yè)部分供求量分析與展望此片區(qū)位于福山生活區(qū)與福山高新區(qū)的交接處，前期規(guī)劃及開(kāi)發(fā)量較少，但近幾年有明顯的上升趨勢(shì)，象銀河名都，以及富豪花園二期，三期，均定位為高檔生活社區(qū)，提升了此片區(qū)的區(qū)域形象，同時(shí)也為強(qiáng)大的商業(yè)市場(chǎng)提供了最為基本的條件，越來(lái)越多的人流必定會(huì)為這一區(qū)域創(chuàng)造一個(gè)新的商圈。根據(jù)規(guī)劃，永達(dá)實(shí)業(yè)總公司即將開(kāi)發(fā)煙臺(tái)市最大的社區(qū)，總規(guī)劃建筑面積為37萬(wàn)平方米，同時(shí)在匯福街北側(cè)也將開(kāi)發(fā)一大型的酒店及高級(jí)公寓，所以開(kāi)發(fā)量在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)穩(wěn)中有升，此項(xiàng)目的產(chǎn)生可謂機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存。6） 項(xiàng)目所在區(qū)域板塊市場(chǎng)商用物業(yè)特點(diǎn)分析社區(qū)商鋪：設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)，以提供社區(qū)便利消費(fèi)、充實(shí)社區(qū)生活為主的住宅底商型商鋪，是目前增長(zhǎng)數(shù)量最為迅速的商鋪類型。此類項(xiàng)目多以購(gòu)買為主，屬個(gè)人經(jīng)營(yíng)較多，售價(jià)相對(duì)較底，回報(bào)較為穩(wěn)定。同時(shí)社區(qū)的商鋪在銷售時(shí)之間的價(jià)格差異不大，但不同位置的租金差別非常大，這種情況在富豪花園二期尤為明顯。商業(yè)街商鋪在商業(yè)中心或住區(qū)中心，由沿街商鋪聚勢(shì)形成的購(gòu)物步行街是形成黃金商鋪的重要區(qū)域。但這樣傳統(tǒng)的商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，可謂寸土寸金。此類區(qū)域商圈歷史發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，周邊區(qū)域的商業(yè)承受能力巨大。此類型物業(yè)在百貨大樓附近較為明顯，此片區(qū)商鋪90%以上為出租，租金較為昂貴，但更高的商業(yè)回報(bào)卻令無(wú)數(shù)商家樂(lè)此不?！，F(xiàn)多為一二層聯(lián)租，二層多用作倉(cāng)庫(kù)或宿舍。購(gòu)物中心席位型商鋪此類商用物業(yè)多將整層購(gòu)物中心、大市場(chǎng)分隔成20~30平米甚至幾平米的鋪位，然后進(jìn)行小單元零售或長(zhǎng)期出租。例如百貨大大樓，德勝商城，亞?wèn)|商廈等等。特點(diǎn)：目前此類型的商鋪承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較高，因?yàn)樗枰l(fā)展商進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、完善的經(jīng)營(yíng)管理，有力的市場(chǎng)推廣等，如果缺乏準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析，定位混亂，加之招商渠道不暢，缺乏經(jīng)營(yíng)租戶支持，從而導(dǎo)致了項(xiàng)目建成后無(wú)法正常開(kāi)業(yè)或虧損經(jīng)營(yíng)。象現(xiàn)在的百貨大樓已瀕臨破產(chǎn)，德勝商城二層以上招商狀況不盡人意。底商底商是目前煙臺(tái)市福山區(qū)最多的商鋪類型，這種擁有獨(dú)立門面的商鋪?zhàn)钍芡顿Y人的歡迎。底商分兩類：辦公樓底商和住宅底商。目前福山區(qū)住宅底商明顯高于寫字間底商，而且開(kāi)發(fā)商也看中了這塊肥肉，開(kāi)發(fā)量較之前幾年明顯上升。專業(yè)市場(chǎng)福山的專業(yè)市場(chǎng)近幾年剛剛開(kāi)始嶄露頭角，但卻顯示了良好的發(fā)展勢(shì)頭，無(wú)論是從銷售，還是從招商來(lái)看形勢(shì)都非常良好。象煙臺(tái)（福山）家電五金市場(chǎng)以及煙臺(tái)北方汽車配件交易中心都顯示了良好的發(fā)展趨勢(shì)，銷售率均達(dá)到95%以上，招商也超過(guò)了80%，彌補(bǔ)了福山區(qū)同行業(yè)中的市場(chǎng)空白。在慎密的市場(chǎng)調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，煙臺(tái)市福山區(qū)的整體商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)種類與行業(yè)發(fā)展已經(jīng)較為全面和平均，基本與其他大中型城市的商業(yè)發(fā)展格局無(wú)異，涵蓋了從高檔到低檔，從物質(zhì)到精神生活的各個(gè)層面與領(lǐng)域。以下幾項(xiàng)劃分基本能從總體上概括煙臺(tái)市福山區(qū)商業(yè)的具體形態(tài)。詳見(jiàn)下表（配圖）：市場(chǎng)占有量匯總行業(yè)具體歸類劃分明細(xì)%服裝、鞋帽、飾品為主服裝——男女服飾、兒童、休閑服飾鞋帽、箱包——鞋店、箱包、皮具化妝品、飾品——化妝品、珠寶首飾、小飾品、小精品布藝、婚紗——藝術(shù)窗簾、床品、時(shí)尚婚紗攝影%休閑娛樂(lè)練歌房、咖啡廳、酒吧、網(wǎng)吧、電影院等%家電、機(jī)電機(jī)電、電動(dòng)工具、家電（大型）、小家電%酒店、賓館酒店賓館、旅社、招待所%大型商場(chǎng)大型綜合商場(chǎng)%通訊手機(jī)、通訊器材、小靈通、尋呼店、聯(lián)通、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳%日常消費(fèi)品日用小百貨、醫(yī)藥店、美容店、海產(chǎn)品、糕點(diǎn)%其它銀行、眼鏡、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶煙臺(tái)市福山區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類與行業(yè)匯總與歸類劃分對(duì)比表：市場(chǎng)占有量對(duì)比表：第四章 項(xiàng)目地塊分析一、項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值 項(xiàng)目地塊處于福山整個(gè)區(qū)域的中心位置，緊鄰福山開(kāi)發(fā)區(qū)管委，輻射潛在優(yōu)勢(shì)明顯； 地塊北側(cè)為開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的“長(zhǎng)江路”——永達(dá)街，臨近正在更新改造的福海路，可以方便通達(dá)開(kāi)發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)、萊山區(qū)，交通條件的潛在優(yōu)勢(shì)非常鮮明；富豪青年國(guó)際廣場(chǎng)位于北四線與北五線之間，項(xiàng)目北邊的永達(dá)街（北五線）即將成為連接福山區(qū)與芝罘區(qū)、萊山區(qū)的便捷通道，交通將會(huì)更加四通八達(dá)，同時(shí)離同三高速與206國(guó)道近在咫尺。便利的交通條件必將會(huì)給此項(xiàng)目帶來(lái)巨大的升值潛力。 地塊處于福山高新產(chǎn)業(yè)區(qū)與新興生活區(qū)的連接處隨著多個(gè)大型住宅小區(qū)與此項(xiàng)目毗鄰而建，使得這里的富人聚居趨勢(shì)日益明顯，消費(fèi)力也不斷上升。同時(shí)項(xiàng)目西邊為大型的產(chǎn)業(yè)區(qū)，和二為一，必將會(huì)帶來(lái)大量的流動(dòng)消費(fèi)人群，強(qiáng)大的消費(fèi)支撐是此項(xiàng)目運(yùn)行的關(guān)鍵所在。 處于老城區(qū)與新城區(qū)的接合處從長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃來(lái)分析，此項(xiàng)目最大的商業(yè)價(jià)值還是在于地段，福山區(qū)的老城區(qū)由于前期規(guī)劃較為混亂，現(xiàn)在形成了人滿為患的狀況，同時(shí)多個(gè)開(kāi)發(fā)商的共同開(kāi)發(fā)，使得這一片區(qū)正在向一個(gè)良性的方向去發(fā)展，相信在不久的將來(lái)，這里必將會(huì)成為福山區(qū)新的中心商務(wù)區(qū)。二、地塊價(jià)值標(biāo)號(hào)分析：此項(xiàng)目東臨冰輪冷藏集裝箱，西靠電信路，北接永達(dá)街，南連天府街，項(xiàng)目呈長(zhǎng)方形狀態(tài)，目前1號(hào)地塊應(yīng)為南側(cè)與電信路交接處，此地塊斜對(duì)過(guò)即為富豪花園三期工程，與之形成遙相呼應(yīng)。2號(hào)為南側(cè)與冰輪廠交接處，此地塊與富豪花園二期距離較近，同時(shí)又緊鄰目前較為繁華的松霞路，但與冰輪廠一墻之隔，感覺(jué)較差。3號(hào)為北側(cè)與電信路交接處，永達(dá)街即將成為連接福山區(qū)與芝罘區(qū)、萊山區(qū)的一條主要大道，因此前景比較看好，但此區(qū)域以工廠為主，較難形成人氣。4號(hào)為北側(cè)與冰輪廠交接處，冰輪廠的負(fù)面影響同樣在這一區(qū)域的以體現(xiàn)。