【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 紡織服裝、電子信息和高檔食品加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 機(jī)械制造業(yè)： 沃爾姆真空、恒源空調(diào)、天富、百川多功能輪椅、天威工貿(mào)、標(biāo)準(zhǔn)件、港華公司、大櫻桃氣調(diào)庫(kù)、珍晟產(chǎn)業(yè)、新峰機(jī)械、上汽變速器、捷林達(dá)通用齒輪箱、德潤(rùn)化工、上汽變速器、捷林達(dá)通用齒輪箱、福爾精機(jī)、首鋼機(jī)加部、迪帕爾空調(diào)、 中聯(lián)鋼構(gòu)物流園、矢崎汽配、首鋼 磁性材料、建設(shè)集團(tuán)鋼結(jié)構(gòu)、冰輪成套設(shè)備、冰輪冷藏集裝箱、重稅工程、雙河金屬、華都管業(yè)、大有混凝土、 110KV 變電站、矢崎汽配、中和網(wǎng)具、矢崎汽配、鑫達(dá)彩鋼夾心板、北方玻璃模具、五星工程機(jī)械、普潤(rùn)包裝、中嘉包裝、慶元機(jī)械、天林精密機(jī)械、亞?wèn)|印刷機(jī)械、白馬包裝、愛(ài)開(kāi)天隆模具、天府汽修廠(chǎng)、金麟機(jī)械、豐實(shí)精密機(jī)械、空地、永盛塑料、宇光企業(yè)、匯豐包裝、福山氣缸墊、模具廠(chǎng) 、鑫海礦業(yè)機(jī)械、海洋漁業(yè)制網(wǎng)廠(chǎng)、華德建材、三環(huán)銅材、奧成制冷保溫廠(chǎng)、利豐紙箱廠(chǎng)、福山精密磨具廠(chǎng)、福山閥門(mén)廠(chǎng)、寶瑞塑料包裝、橡膠塑料機(jī)械、出口包裝、冶 金礦山機(jī)械、義豐包裝彩印、愛(ài)開(kāi)天隆模塑公司、工具廠(chǎng)、華東機(jī)電、匯隆鋼結(jié)構(gòu)有限公司、鑫匯鋼構(gòu)、航空液壓控制公司、精密機(jī)械有限公司、金麟機(jī)械有限公司、荏原空調(diào)、冰輪速凍有限公司、愛(ài)開(kāi)天隆模塑公司、迪帕爾空調(diào)、首鋼磁性材料、煙建鋼構(gòu) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁(yè) 共 32 頁(yè) 紡織服裝業(yè)： 恩派服裝、百豪特服裝、金陽(yáng)染業(yè)、宗信服裝、新光紡織、永進(jìn)服裝、新世界纖維、太華服裝、宇成服裝、鑫源亞麻、韓日服裝、世剛服裝、新光服裝、麗人服裝、三美刺繡、杰華制革、天一服裝、海德亞麻、嘉億刺繡、光明染織、集利制衣、北方家紡夢(mèng)三奇服裝、衫松制衣、新郎西服、光明染織、天 一特種紡織公司、紡織服裝進(jìn)出口、益豐燈芯絨、北方家紡、光明染織、天一特種紡織公司、紡織服裝進(jìn)出口、益豐燈芯絨、新世界纖維、太華服裝 電子信息業(yè)： 偉華電子、北極星電子、華宇電子、新型能源、環(huán)保電池、瑪格瑪電子、萬(wàn)盛 IT 工業(yè)園、利時(shí)達(dá)鐘表、新飛特儀表 怡和精密電子、大一機(jī)電、帝元電子、山川精密電子、宇科電池、瑞東科技、同興科技、信一精密工業(yè)、霸王鐘表、福時(shí)達(dá)鐘表、帝元電子、霸王鐘表 高檔食品加工： 康樂(lè)達(dá)食品、桃山果疏、康迪工業(yè)園、福山果汁廠(chǎng)工業(yè)園、新大洋食品、福寶食品、正大葡萄酒、大三元食品、康樂(lè) 達(dá)食品、山村果園、恒潤(rùn)食品、由米食品、永益食品、福寶食品有限公司、新大洋食品 四、區(qū)域人口構(gòu)成調(diào)研分析 福山區(qū)總面積 ，轄 4個(gè)鎮(zhèn)、 2個(gè)街道辦事處和 1個(gè)省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，179個(gè)行政村， 52個(gè)居委會(huì)。全區(qū)總?cè)丝?，其中非農(nóng)業(yè)人口 。 福山區(qū)人口構(gòu)成主要可分為三個(gè)版塊，天府街以北為工業(yè)人口集中區(qū)，主要以工業(yè)廠(chǎng)礦職工構(gòu)成；天府街至縣府街為新住宅小區(qū)人口為主，包括政府、企業(yè)家屬區(qū)及新建住宅小區(qū)；縣府街以南為舊有居住區(qū)，以福山區(qū)舊有居民及農(nóng)業(yè)人口為主。 天府街以北 居民 小區(qū)：曙光名座、麗水灣、福苑小區(qū)、福海苑小區(qū)、泊子村等 該版塊容納居民戶(hù)數(shù)約 6000 戶(hù)，預(yù)估人口總數(shù) 18000 人左右。現(xiàn)泊子村已屬于規(guī)劃改造范圍，改造后戶(hù)數(shù)增加，并且有一個(gè) 350000 ㎡的項(xiàng)目正在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)總戶(hù)數(shù)將達(dá) 8000 戶(hù)左右，該版塊人口總數(shù)有望突破 24000 人。 工業(yè)企業(yè)：韓國(guó)工業(yè)園、北極星電子、康樂(lè)達(dá)食品、華中酒業(yè)、天威工貿(mào)、康迪工業(yè)園、興源汽車(chē)內(nèi)飾件、捷林達(dá)通用齒輪箱、首鋼機(jī)加部、新世界纖維、正大葡萄酒、迪帕爾空調(diào)、銘城工業(yè)園、金河實(shí)業(yè)、新型能源、冰輪成套設(shè)備、冰輪冷藏集裝箱、荏源空調(diào)、大三元食 品、萬(wàn)盛 IT 工業(yè)園、愛(ài)特潤(rùn)滑油、華鑫精細(xì)化工、矢崎汽配等 截止 2020 年底，福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)共有職工約 35000 人。 2020 年，福山政府加大對(duì)工業(yè)產(chǎn)業(yè)對(duì)支持力度，降低準(zhǔn)入門(mén)檻，相當(dāng)一部分企業(yè)開(kāi)始 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 32 頁(yè) 在此版塊建廠(chǎng)準(zhǔn)備入駐。冰輪集團(tuán)整體規(guī)劃也是將在近一兩年內(nèi)將企業(yè)全部遷入此版塊。綜合以上發(fā)展性因素來(lái)看，高新區(qū)未來(lái)職工人口將達(dá)到 45000人左右。 從本版塊的人口結(jié)構(gòu)分析，舊村人口年齡層次偏高，文化水平基本在初中以下。從消費(fèi)習(xí)慣來(lái)看，由于距離福山區(qū)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，且交通并不是很便利，相對(duì)來(lái)說(shuō)到開(kāi)發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)更容易一些， 因此在消費(fèi)區(qū)域的選擇上寧愿選擇開(kāi)發(fā)區(qū)的德勝商城一帶或芝罘區(qū)的三站一帶。這一點(diǎn)從往返該區(qū)域的522 路等公交車(chē)的上、下客量也可得到證實(shí)。 另外，從工業(yè)人口來(lái)說(shuō)，一部分在開(kāi)發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)居住，一部分在周邊村落平房租住小房，并有一部分居住在企業(yè)提供的職工公寓。綜合分析來(lái)看，這部分工業(yè)人口的文化層次分兩個(gè)階段，手工業(yè)操作職工基本在初中到高中文化，外企、科技型企業(yè)等類(lèi)型的職工文化層次主要集中在高中到大專(zhuān)，并有一部分高學(xué)歷人群。 天府街到縣府街 舊有村落居民區(qū)：鹽場(chǎng)村、宋家疃、姜?jiǎng)㈩?、城西村、城里村等? 這部分村落居住 區(qū)擁有大量福山區(qū)舊有居民，總戶(hù)數(shù)約 6000 戶(hù)。同時(shí)，幾乎一半同類(lèi)型的平房小院內(nèi)劃分出 5— 8 個(gè)小間對(duì)外出租。綜合以上因素分析，該版塊舊村居住總?cè)丝跀?shù)預(yù)計(jì) 33000 人。 原有生活社區(qū)：松霞小區(qū)、天府小區(qū)、銀河小區(qū)、河濱小區(qū)、福利萊小區(qū)、崇文苑以及大量的企事業(yè)單位家屬樓 這些原有的生活社區(qū)是福山區(qū)人口的主力居住區(qū)域，共容納總戶(hù)數(shù)約13000 戶(hù)，總?cè)丝诩s 39000 人。 新建、在建、在售生活社區(qū)：富豪花園、福祥新苑、銀河名都、松霞新苑、東華新苑、月光心境、永福苑、百舸豪苑等 這部分生活社區(qū)地段、配套、戶(hù)型等都屬于福山 區(qū)優(yōu)良層次，因此銷(xiāo)售價(jià)位也都偏高，容納居民消費(fèi)層次、地位層次等都較高，與原有生活社區(qū)共同構(gòu)成了福山區(qū)主力居住區(qū)，容納總戶(hù)數(shù)約 4500 戶(hù)，預(yù)計(jì)總?cè)丝?13500 人。 對(duì)本版塊人口進(jìn)行綜合分析，年齡層次偏重于中年人群，消費(fèi)能力也是三個(gè)版塊中最強(qiáng)的。尤其是新建小區(qū)的居住人群，文化層次、經(jīng)濟(jì)能力都普遍偏高。在幾個(gè)配套較好的社區(qū)，如富豪花園、福祥新苑等大型社區(qū)里，還存在相當(dāng)一部分非本區(qū)人口，約占總?cè)丝诘?1/4，這部分人群的消費(fèi)能力較強(qiáng)，對(duì)中高檔次購(gòu)物場(chǎng)所的需求比較明顯。 縣府街以南 主要居民區(qū)：西關(guān)小區(qū)、清洋苑、南 苑街小區(qū)、康莊小區(qū)、曾家莊等。 從福山區(qū)的規(guī)劃來(lái)看，縣府街以南為舊有生活區(qū)，家家悅、龍大超市等區(qū)內(nèi)大型商業(yè)去集于此。本版塊容納總戶(hù)數(shù)約 5400 戶(hù)，預(yù)計(jì)總?cè)丝?16200 人。 這一版塊人口大多屬于福山區(qū)原生人口，從人口構(gòu)成上看，農(nóng)村人口、企事業(yè)單位職工、個(gè)體私營(yíng)戶(hù)較為集中，在購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣上，對(duì)價(jià)格的承受能力普遍不高，消費(fèi)較為謹(jǐn)慎，并且受舊有商業(yè)中心的影響，多在本區(qū)域內(nèi)滿(mǎn)足消費(fèi)需求。大宗購(gòu)物、高消費(fèi)購(gòu)物多選擇芝罘區(qū)。 （具體數(shù)據(jù)見(jiàn)《區(qū)域人口構(gòu)成分析》附表） 附：福山高新區(qū)主要企業(yè)人數(shù)（單位：人） 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁(yè) 共 32 頁(yè) 世剛纖維 :800 韓日服裝 :300 元生藥業(yè) :100 福寶食品 :500 新大洋食品 :400 新世界纖維 :100 佳隆納米產(chǎn)業(yè) :60 福山果汁廠(chǎng) :80 永進(jìn)服裝廠(chǎng) :100 新光紡織有限公司 :220 荏原空調(diào) :800 冰輪集團(tuán) :200 首鋼磁性材料 :200 矢崎汽車(chē)配件 :4000 山村果園： 1600 迪帕爾空調(diào)： 1000 冰輪： 3000 截止 2020 年，福山高新區(qū)企業(yè)職工人數(shù)為 萬(wàn)人。 五、區(qū)域交通 /人流狀況與未來(lái)走勢(shì)（見(jiàn)附件） 六、區(qū)域各類(lèi)物業(yè)供應(yīng)吸納及動(dòng)態(tài)分析 住宅 1）居民區(qū)總供應(yīng)量 總戶(hù)數(shù)： 38300 戶(hù) 總?cè)丝跀?shù)： 129900 人 注： 計(jì)算公式：總戶(hù)數(shù)每戶(hù)平均人數(shù)（ 3 人） +供出租平房戶(hù)數(shù)每戶(hù)平均人數(shù)（ 1） =總?cè)丝跀?shù) 2） 戶(hù)型特點(diǎn)簡(jiǎn)析 戶(hù)型面積以 70 ㎡、 80 ㎡左右為主，戶(hù)型特點(diǎn)多為二室一廳、三室一廳，戶(hù)型結(jié)構(gòu)較老。從目前總供應(yīng)量來(lái)看， 70、 80㎡戶(hù)型占總供應(yīng)量的 60%左右，且多存在于一些較老的小區(qū)，如松霞小區(qū)、三聯(lián)小區(qū)、河濱小區(qū)等。另外，舊村改造的項(xiàng)目、舊村自建項(xiàng)目的面積一般也多集中在 70、 80㎡這個(gè)區(qū)間，如鹽場(chǎng)村小區(qū)等。 次主力戶(hù)型面積為 50— 60 ㎡左右，戶(hù)型結(jié)構(gòu)為二室一廳。從目前的供應(yīng)量來(lái)看， 50— 60 ㎡戶(hù)型約占總量的 20%左右，幾乎全部存在于舊有的老社區(qū)中，如松霞小區(qū)、匯福小區(qū)、天府小區(qū)等。 大面積戶(hù)型，尤其是 120 ㎡以上戶(hù)型，戶(hù)型結(jié)構(gòu)比較多樣化，有錯(cuò)層、復(fù)式等，多存在于幾個(gè)較大的社區(qū)或新建的社區(qū)中，如富豪花園、天府小區(qū)、福祥新苑、曙光名座、銀河名都等。一些效益較好的事業(yè)單位家屬樓也配有一定數(shù)量的大戶(hù)型，如電力職工之家、警備區(qū)家屬樓、建行家屬樓等。從總量上來(lái)分析， 120 ㎡以上戶(hù)型約占供應(yīng)總量的 5%左右。 另有一部分 90 ㎡、 100 ㎡左右的戶(hù)型，普遍存在于大部分小區(qū)中，但所 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁(yè) 共 32 頁(yè) 占比例均不大，戶(hù) 型結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了部分錯(cuò)層，如東華新苑、永福苑等。 3） 居住區(qū)域簡(jiǎn)析 從福山區(qū)住宅供應(yīng)區(qū)域分布來(lái)看，新建、在建、在售住宅多集中在天府街以南永安街以北的福山區(qū)中間地帶，如富豪花園、名河銀都、東華新苑、永福苑、百舸豪苑、月光心境等，為福山區(qū)主力居住區(qū)。而這部分住宅面積多樣化，從 70 ㎡ — 160 ㎡應(yīng)有盡有，并且出現(xiàn)了錯(cuò)層、復(fù)式等多種戶(hù)型結(jié)構(gòu)，銷(xiāo)售情況也比較好，銷(xiāo)售率均超過(guò) 70%。 另外，在高新區(qū)也再現(xiàn)幾個(gè)新建項(xiàng)目，如曙光名座、麗水灣等，但居住戶(hù)數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于主力居住版塊。 大量舊村改造規(guī)劃用地也集中在天府街以南縣府街以北這一 地段，如宋家疃、欒家疃、姜?jiǎng)㈩丁Ⅺ}場(chǎng)村等。但由于舊村改造存在眾多弊端，如回遷量、拆遷成本等問(wèn)題，推進(jìn)步驟緩慢。 縣府街以南為舊有城區(qū)，以舊有村落型居住和少數(shù)單位家屬樓為主。 福山區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)與調(diào)研分析： 1）、福山大型商廈與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（見(jiàn)附件） 2）、福山區(qū)大型商廈旁小區(qū)與街道租金租價(jià)調(diào)研（見(jiàn)附件） 3） 區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)分析 類(lèi)型 代表項(xiàng)目 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 煙臺(tái)福山五金家電市場(chǎng)（銷(xiāo)售 /招商） 煙臺(tái)北方汽車(chē)配件交易中心（銷(xiāo)售 /招商） 購(gòu)物中心席位型商鋪 百貨大樓（瀕臨破產(chǎn)） 德勝商城（一期招商，二期銷(xiāo)售 /招商） 亞?wèn)| 商城（正常營(yíng)業(yè)） 富盛商城（銷(xiāo)售，僅剩一套） 底商 曙光名都，麗水灣，東華商住樓，環(huán)宇小區(qū)（在建 /在售） 商業(yè)街商鋪 百貨大樓附近服裝一條街及家電一條街（正常營(yíng)業(yè)） 銀河名都商業(yè)步行街（在建 /在售） 月光心境（在售） 社區(qū)商鋪 富豪花園二期（已營(yíng)業(yè)） 4）項(xiàng)目地塊所在板塊商業(yè)部分開(kāi)發(fā)建設(shè)動(dòng)態(tài)分析 例表：參考富豪城開(kāi)發(fā)量統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)發(fā)商 基本情況 德勝商城 德勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷(xiāo)售 /招商，福山區(qū)一二期均以開(kāi)發(fā)完畢，總計(jì)為 40000 平方米，一期在招商，二期銷(xiāo)售與招商同時(shí)進(jìn)行，除一層外整體 招商效果不甚理想 煙臺(tái)五金家電市場(chǎng) 和平家電 銷(xiāo)售 /招商，已銷(xiāo)售 95%以上，目前主要為招商階段，招商形勢(shì)喜人，總建為 60000 平方米 煙臺(tái)（福山）汽車(chē)配件交易市場(chǎng) 國(guó)家、山東省汽車(chē)行業(yè)協(xié)會(huì)與銷(xiāo)售 /招商，共分三期開(kāi)發(fā)，總建面積為 68萬(wàn)平方米，目前一期已開(kāi)發(fā)完畢，二、三期開(kāi)發(fā)地點(diǎn)還未選好，一期為 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售率已達(dá) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁(yè) 共 32 頁(yè) 煙臺(tái)北方汽車(chē)配件交易中心聯(lián)合開(kāi)發(fā) 98%以上，招商也達(dá) 85%以上 銀河名都商業(yè)步行街 山東邦界邦捷集團(tuán)有限公司 在建 /在售，總建