【文章內(nèi)容簡介】 紡織服裝、電子信息和高檔食品加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 機械制造業(yè)： 沃爾姆真空、恒源空調(diào)、天富、百川多功能輪椅、天威工貿(mào)、標(biāo)準(zhǔn)件、港華公司、大櫻桃氣調(diào)庫、珍晟產(chǎn)業(yè)、新峰機械、上汽變速器、捷林達通用齒輪箱、德潤化工、上汽變速器、捷林達通用齒輪箱、福爾精機、首鋼機加部、迪帕爾空調(diào)、 中聯(lián)鋼構(gòu)物流園、矢崎汽配、首鋼 磁性材料、建設(shè)集團鋼結(jié)構(gòu)、冰輪成套設(shè)備、冰輪冷藏集裝箱、重稅工程、雙河金屬、華都管業(yè)、大有混凝土、 110KV 變電站、矢崎汽配、中和網(wǎng)具、矢崎汽配、鑫達彩鋼夾心板、北方玻璃模具、五星工程機械、普潤包裝、中嘉包裝、慶元機械、天林精密機械、亞東印刷機械、白馬包裝、愛開天隆模具、天府汽修廠、金麟機械、豐實精密機械、空地、永盛塑料、宇光企業(yè)、匯豐包裝、福山氣缸墊、模具廠 、鑫海礦業(yè)機械、海洋漁業(yè)制網(wǎng)廠、華德建材、三環(huán)銅材、奧成制冷保溫廠、利豐紙箱廠、福山精密磨具廠、福山閥門廠、寶瑞塑料包裝、橡膠塑料機械、出口包裝、冶 金礦山機械、義豐包裝彩印、愛開天隆模塑公司、工具廠、華東機電、匯隆鋼結(jié)構(gòu)有限公司、鑫匯鋼構(gòu)、航空液壓控制公司、精密機械有限公司、金麟機械有限公司、荏原空調(diào)、冰輪速凍有限公司、愛開天隆模塑公司、迪帕爾空調(diào)、首鋼磁性材料、煙建鋼構(gòu) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 32 頁 紡織服裝業(yè)： 恩派服裝、百豪特服裝、金陽染業(yè)、宗信服裝、新光紡織、永進服裝、新世界纖維、太華服裝、宇成服裝、鑫源亞麻、韓日服裝、世剛服裝、新光服裝、麗人服裝、三美刺繡、杰華制革、天一服裝、海德亞麻、嘉億刺繡、光明染織、集利制衣、北方家紡夢三奇服裝、衫松制衣、新郎西服、光明染織、天 一特種紡織公司、紡織服裝進出口、益豐燈芯絨、北方家紡、光明染織、天一特種紡織公司、紡織服裝進出口、益豐燈芯絨、新世界纖維、太華服裝 電子信息業(yè)： 偉華電子、北極星電子、華宇電子、新型能源、環(huán)保電池、瑪格瑪電子、萬盛 IT 工業(yè)園、利時達鐘表、新飛特儀表 怡和精密電子、大一機電、帝元電子、山川精密電子、宇科電池、瑞東科技、同興科技、信一精密工業(yè)、霸王鐘表、福時達鐘表、帝元電子、霸王鐘表 高檔食品加工： 康樂達食品、桃山果疏、康迪工業(yè)園、福山果汁廠工業(yè)園、新大洋食品、福寶食品、正大葡萄酒、大三元食品、康樂 達食品、山村果園、恒潤食品、由米食品、永益食品、福寶食品有限公司、新大洋食品 四、區(qū)域人口構(gòu)成調(diào)研分析 福山區(qū)總面積 ，轄 4個鎮(zhèn)、 2個街道辦事處和 1個省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，179個行政村， 52個居委會。全區(qū)總?cè)丝?，其中非農(nóng)業(yè)人口 。 福山區(qū)人口構(gòu)成主要可分為三個版塊，天府街以北為工業(yè)人口集中區(qū)，主要以工業(yè)廠礦職工構(gòu)成；天府街至縣府街為新住宅小區(qū)人口為主，包括政府、企業(yè)家屬區(qū)及新建住宅小區(qū)；縣府街以南為舊有居住區(qū)，以福山區(qū)舊有居民及農(nóng)業(yè)人口為主。 天府街以北 居民 小區(qū)：曙光名座、麗水灣、福苑小區(qū)、福海苑小區(qū)、泊子村等 該版塊容納居民戶數(shù)約 6000 戶，預(yù)估人口總數(shù) 18000 人左右?，F(xiàn)泊子村已屬于規(guī)劃改造范圍，改造后戶數(shù)增加，并且有一個 350000 ㎡的項目正在規(guī)劃中，預(yù)計總戶數(shù)將達 8000 戶左右，該版塊人口總數(shù)有望突破 24000 人。 工業(yè)企業(yè)：韓國工業(yè)園、北極星電子、康樂達食品、華中酒業(yè)、天威工貿(mào)、康迪工業(yè)園、興源汽車內(nèi)飾件、捷林達通用齒輪箱、首鋼機加部、新世界纖維、正大葡萄酒、迪帕爾空調(diào)、銘城工業(yè)園、金河實業(yè)、新型能源、冰輪成套設(shè)備、冰輪冷藏集裝箱、荏源空調(diào)、大三元食 品、萬盛 IT 工業(yè)園、愛特潤滑油、華鑫精細(xì)化工、矢崎汽配等 截止 2020 年底，福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)共有職工約 35000 人。 2020 年，福山政府加大對工業(yè)產(chǎn)業(yè)對支持力度，降低準(zhǔn)入門檻，相當(dāng)一部分企業(yè)開始 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 32 頁 在此版塊建廠準(zhǔn)備入駐。冰輪集團整體規(guī)劃也是將在近一兩年內(nèi)將企業(yè)全部遷入此版塊。綜合以上發(fā)展性因素來看，高新區(qū)未來職工人口將達到 45000人左右。 從本版塊的人口結(jié)構(gòu)分析，舊村人口年齡層次偏高，文化水平基本在初中以下。從消費習(xí)慣來看，由于距離福山區(qū)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，且交通并不是很便利，相對來說到開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)更容易一些， 因此在消費區(qū)域的選擇上寧愿選擇開發(fā)區(qū)的德勝商城一帶或芝罘區(qū)的三站一帶。這一點從往返該區(qū)域的522 路等公交車的上、下客量也可得到證實。 另外，從工業(yè)人口來說，一部分在開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)居住，一部分在周邊村落平房租住小房，并有一部分居住在企業(yè)提供的職工公寓。綜合分析來看，這部分工業(yè)人口的文化層次分兩個階段，手工業(yè)操作職工基本在初中到高中文化，外企、科技型企業(yè)等類型的職工文化層次主要集中在高中到大專，并有一部分高學(xué)歷人群。 天府街到縣府街 舊有村落居民區(qū)：鹽場村、宋家疃、姜劉疃、城西村、城里村等。 這部分村落居住 區(qū)擁有大量福山區(qū)舊有居民，總戶數(shù)約 6000 戶。同時，幾乎一半同類型的平房小院內(nèi)劃分出 5— 8 個小間對外出租。綜合以上因素分析，該版塊舊村居住總?cè)丝跀?shù)預(yù)計 33000 人。 原有生活社區(qū)：松霞小區(qū)、天府小區(qū)、銀河小區(qū)、河濱小區(qū)、福利萊小區(qū)、崇文苑以及大量的企事業(yè)單位家屬樓 這些原有的生活社區(qū)是福山區(qū)人口的主力居住區(qū)域，共容納總戶數(shù)約13000 戶，總?cè)丝诩s 39000 人。 新建、在建、在售生活社區(qū)：富豪花園、福祥新苑、銀河名都、松霞新苑、東華新苑、月光心境、永福苑、百舸豪苑等 這部分生活社區(qū)地段、配套、戶型等都屬于福山 區(qū)優(yōu)良層次，因此銷售價位也都偏高，容納居民消費層次、地位層次等都較高，與原有生活社區(qū)共同構(gòu)成了福山區(qū)主力居住區(qū)，容納總戶數(shù)約 4500 戶，預(yù)計總?cè)丝?13500 人。 對本版塊人口進行綜合分析，年齡層次偏重于中年人群，消費能力也是三個版塊中最強的。尤其是新建小區(qū)的居住人群，文化層次、經(jīng)濟能力都普遍偏高。在幾個配套較好的社區(qū)，如富豪花園、福祥新苑等大型社區(qū)里，還存在相當(dāng)一部分非本區(qū)人口，約占總?cè)丝诘?1/4，這部分人群的消費能力較強，對中高檔次購物場所的需求比較明顯。 縣府街以南 主要居民區(qū)：西關(guān)小區(qū)、清洋苑、南 苑街小區(qū)、康莊小區(qū)、曾家莊等。 從福山區(qū)的規(guī)劃來看，縣府街以南為舊有生活區(qū)，家家悅、龍大超市等區(qū)內(nèi)大型商業(yè)去集于此。本版塊容納總戶數(shù)約 5400 戶，預(yù)計總?cè)丝?16200 人。 這一版塊人口大多屬于福山區(qū)原生人口，從人口構(gòu)成上看，農(nóng)村人口、企事業(yè)單位職工、個體私營戶較為集中，在購物消費習(xí)慣上，對價格的承受能力普遍不高，消費較為謹(jǐn)慎，并且受舊有商業(yè)中心的影響，多在本區(qū)域內(nèi)滿足消費需求。大宗購物、高消費購物多選擇芝罘區(qū)。 （具體數(shù)據(jù)見《區(qū)域人口構(gòu)成分析》附表） 附：福山高新區(qū)主要企業(yè)人數(shù)（單位：人） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 32 頁 世剛纖維 :800 韓日服裝 :300 元生藥業(yè) :100 福寶食品 :500 新大洋食品 :400 新世界纖維 :100 佳隆納米產(chǎn)業(yè) :60 福山果汁廠 :80 永進服裝廠 :100 新光紡織有限公司 :220 荏原空調(diào) :800 冰輪集團 :200 首鋼磁性材料 :200 矢崎汽車配件 :4000 山村果園： 1600 迪帕爾空調(diào)： 1000 冰輪： 3000 截止 2020 年，福山高新區(qū)企業(yè)職工人數(shù)為 萬人。 五、區(qū)域交通 /人流狀況與未來走勢（見附件） 六、區(qū)域各類物業(yè)供應(yīng)吸納及動態(tài)分析 住宅 1）居民區(qū)總供應(yīng)量 總戶數(shù)： 38300 戶 總?cè)丝跀?shù)： 129900 人 注： 計算公式：總戶數(shù)每戶平均人數(shù)（ 3 人） +供出租平房戶數(shù)每戶平均人數(shù)（ 1） =總?cè)丝跀?shù) 2） 戶型特點簡析 戶型面積以 70 ㎡、 80 ㎡左右為主，戶型特點多為二室一廳、三室一廳，戶型結(jié)構(gòu)較老。從目前總供應(yīng)量來看， 70、 80㎡戶型占總供應(yīng)量的 60%左右，且多存在于一些較老的小區(qū)，如松霞小區(qū)、三聯(lián)小區(qū)、河濱小區(qū)等。另外，舊村改造的項目、舊村自建項目的面積一般也多集中在 70、 80㎡這個區(qū)間，如鹽場村小區(qū)等。 次主力戶型面積為 50— 60 ㎡左右，戶型結(jié)構(gòu)為二室一廳。從目前的供應(yīng)量來看， 50— 60 ㎡戶型約占總量的 20%左右，幾乎全部存在于舊有的老社區(qū)中，如松霞小區(qū)、匯福小區(qū)、天府小區(qū)等。 大面積戶型，尤其是 120 ㎡以上戶型，戶型結(jié)構(gòu)比較多樣化，有錯層、復(fù)式等，多存在于幾個較大的社區(qū)或新建的社區(qū)中，如富豪花園、天府小區(qū)、福祥新苑、曙光名座、銀河名都等。一些效益較好的事業(yè)單位家屬樓也配有一定數(shù)量的大戶型，如電力職工之家、警備區(qū)家屬樓、建行家屬樓等。從總量上來分析， 120 ㎡以上戶型約占供應(yīng)總量的 5%左右。 另有一部分 90 ㎡、 100 ㎡左右的戶型，普遍存在于大部分小區(qū)中，但所 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 32 頁 占比例均不大，戶 型結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了部分錯層，如東華新苑、永福苑等。 3） 居住區(qū)域簡析 從福山區(qū)住宅供應(yīng)區(qū)域分布來看，新建、在建、在售住宅多集中在天府街以南永安街以北的福山區(qū)中間地帶，如富豪花園、名河銀都、東華新苑、永福苑、百舸豪苑、月光心境等，為福山區(qū)主力居住區(qū)。而這部分住宅面積多樣化，從 70 ㎡ — 160 ㎡應(yīng)有盡有，并且出現(xiàn)了錯層、復(fù)式等多種戶型結(jié)構(gòu)，銷售情況也比較好，銷售率均超過 70%。 另外，在高新區(qū)也再現(xiàn)幾個新建項目，如曙光名座、麗水灣等，但居住戶數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于主力居住版塊。 大量舊村改造規(guī)劃用地也集中在天府街以南縣府街以北這一 地段，如宋家疃、欒家疃、姜劉疃、鹽場村等。但由于舊村改造存在眾多弊端，如回遷量、拆遷成本等問題，推進步驟緩慢。 縣府街以南為舊有城區(qū)，以舊有村落型居住和少數(shù)單位家屬樓為主。 福山區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)與調(diào)研分析： 1）、福山大型商廈與專業(yè)市場（見附件） 2）、福山區(qū)大型商廈旁小區(qū)與街道租金租價調(diào)研（見附件） 3） 區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)分析 類型 代表項目 專業(yè)市場 煙臺福山五金家電市場（銷售 /招商） 煙臺北方汽車配件交易中心（銷售 /招商） 購物中心席位型商鋪 百貨大樓（瀕臨破產(chǎn)） 德勝商城（一期招商，二期銷售 /招商） 亞東 商城（正常營業(yè)） 富盛商城（銷售，僅剩一套） 底商 曙光名都，麗水灣，東華商住樓，環(huán)宇小區(qū)（在建 /在售） 商業(yè)街商鋪 百貨大樓附近服裝一條街及家電一條街（正常營業(yè)） 銀河名都商業(yè)步行街（在建 /在售） 月光心境（在售） 社區(qū)商鋪 富豪花園二期（已營業(yè)） 4）項目地塊所在板塊商業(yè)部分開發(fā)建設(shè)動態(tài)分析 例表：參考富豪城開發(fā)量統(tǒng)計表 項目名稱 開發(fā)商 基本情況 德勝商城 德勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售 /招商，福山區(qū)一二期均以開發(fā)完畢，總計為 40000 平方米，一期在招商，二期銷售與招商同時進行，除一層外整體 招商效果不甚理想 煙臺五金家電市場 和平家電 銷售 /招商，已銷售 95%以上，目前主要為招商階段，招商形勢喜人，總建為 60000 平方米 煙臺（福山）汽車配件交易市場 國家、山東省汽車行業(yè)協(xié)會與銷售 /招商，共分三期開發(fā)，總建面積為 68萬平方米，目前一期已開發(fā)完畢，二、三期開發(fā)地點還未選好，一期為 萬平方米，銷售率已達 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 32 頁 煙臺北方汽車配件交易中心聯(lián)合開發(fā) 98%以上，招商也達 85%以上 銀河名都商業(yè)步行街 山東邦界邦捷集團有限公司 在建 /在售，總建