【正文】 動消費(fèi)人群，強(qiáng)大的消費(fèi)支撐是此項目運(yùn)行的關(guān)鍵所在。 四、項目威脅預(yù)警與回避 其他大型潛在商業(yè)項目的興起，（靠近西北關(guān)村的空地、匯福街與福海路交界處、南苑街與福海路交界、福海路與泊子村交界處）將是對本項目的沖擊與威脅，盡快推出，搶占先機(jī)。在未來本項目招商與包裝推廣上將較為容易能爭取政府的招商引資協(xié)助和各項優(yōu)惠政策，將使本案所在地迅速成為寸金尺土的旺地。品牌的塑造與不斷延續(xù)擴(kuò)張是項目和公司持續(xù)發(fā)展的源動力。因此，項目核心價值體系的建立應(yīng)在作好項目前期發(fā)展定位的基礎(chǔ)上，全面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。最終達(dá)到提升產(chǎn)品價值和附加值并推動項目可持續(xù)發(fā)展之目的。 支持點(diǎn)之一： 對于開發(fā)商而言，本項目在此市場定位下具有豐富的可延續(xù)副主題賣點(diǎn)，可有利的減輕競爭對手的抄襲所帶來的風(fēng)險，保持領(lǐng)先的地位。 互 動組合形象定位互動系統(tǒng)： 復(fù)合式體驗 對外展示形象 生態(tài)主題公園 高品位享受 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 27 頁 共 32 頁 三、項目發(fā)展定位 在細(xì)致的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，我們深深地感受到要實現(xiàn)本案經(jīng)濟(jì)效益和社會效益最大化，必須站在足夠高度的戰(zhàn)略層面去審視并挖掘出整個項目的最大價值，并與福山區(qū)乃至整個煙臺的城市發(fā)展趨勢相結(jié)合，為此發(fā)展方向度身定造出一個商貿(mào)推進(jìn)平臺，力求把這個平臺建設(shè)成為福山區(qū)首個真正集購物、娛樂、休閑、餐飲、居住于一體的復(fù)合體，并成為福山區(qū)都市新形象的區(qū)域城市標(biāo)志性物業(yè)。 在這個市場定位下，“目標(biāo)集中戰(zhàn)略”可以得到如下解釋： 以區(qū)域內(nèi)沒有的高品位、高性價比產(chǎn)品 贏得整個區(qū)域市場的客戶并對外進(jìn)行輻射 在這個市場定位下，作為項目的開發(fā)商，需進(jìn)行深刻的開發(fā)理念創(chuàng)新。 ④擴(kuò)大差異化：利用產(chǎn)品創(chuàng)新，以自身的優(yōu)勢區(qū)分市場，迎合和引導(dǎo)消費(fèi)，以達(dá)到開發(fā)本案的終極目標(biāo)。同時應(yīng)注意到，項目核心價值體系的建立同時需要軟件和硬件的雙重支撐。 產(chǎn)品（經(jīng)營業(yè)態(tài)布局）創(chuàng)新與規(guī)模開發(fā) ① 業(yè)態(tài)感官視覺上的創(chuàng)新 ② 業(yè)態(tài)經(jīng)營管理上的創(chuàng)新 ③ 業(yè)態(tài)軟硬 配套上的創(chuàng)新 實施目標(biāo)：在未來 5 至 10 年內(nèi)穩(wěn)居福山區(qū)與開發(fā)區(qū)商業(yè)物業(yè)市場領(lǐng)導(dǎo)者地位。這樣一來，一個有旺盛需求的市場成為空白，為本項目的成功開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 第四章 項目開發(fā)條件分析（略） 一、項目地形、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、地下管網(wǎng)情況； 二、重要市政工程對本項目發(fā)展的影響及相應(yīng)策略； 三、項目后續(xù)開發(fā)需完善的工作； 第五章 項目 SWOT 分析 一、項目優(yōu)勢發(fā)掘與利用 地塊的中心位置所蘊(yùn)含的潛在優(yōu)勢 開發(fā)商品牌優(yōu)勢 地塊開發(fā)條件較好 南段人氣旺盛 項目的建筑規(guī)劃與設(shè)計有一定優(yōu)勢（北段綠化、休閑廣場、中央綠化水景帶、立面、部分戶型、建筑元素） 發(fā)展商實力較雄厚，同時開工，同時竣工，周期短； 二、項目劣勢尋找與應(yīng)對 地塊周邊的公交較少，交通不是很便利； 南段的天府街狹窄，且不通公交車，對于大面積的商業(yè)布局不利； 北段人氣薄弱，交通流量目前較少； 商業(yè)的總體體量較大，商業(yè)的設(shè)計相對分離，業(yè)態(tài)規(guī)劃、運(yùn)作與布局上有一定難度； 周邊主要為工廠制造氛圍、居民社區(qū)氛圍，總體商業(yè)氛圍欠缺，運(yùn)作大面積的商業(yè)項目要勇于造勢； 商業(yè)與大面積的住宅混合在一起，推廣模式上必須創(chuàng)新； 三、項目機(jī)會把握與應(yīng)用 項目商業(yè)盡管存在諸多難點(diǎn)，但機(jī)會點(diǎn)眾多： 1）整個福山區(qū)沒有一個集中的商業(yè)中心，沒有一個品牌的主力百貨店存 在； 2）臨近福山的開發(fā)區(qū)盡管有許多商業(yè)，但也沒有一個品牌主力百貨店； 3）從福山以后的產(chǎn)業(yè)政策、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，完全存在需求主力百貨店的可能；（現(xiàn)有人口、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、永福苑、東關(guān)村規(guī)劃等等） 4）項目的北段商業(yè)，具備一個主力百貨店的潛在條件 —— 福海路改造、永達(dá)街的規(guī)劃；大面積的廣場；相應(yīng)獨(dú)立的體量；呼應(yīng)新城與舊城的位置；福山最為發(fā)達(dá)的交通優(yōu)勢等； 整個區(qū)域的娛樂、休閑、餐飲業(yè)等非常不發(fā)達(dá)，處于相對原始的狀態(tài)，這種狀況 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁 共 32 頁 與福山現(xiàn)今的發(fā)展極不相稱； 項目的商業(yè)體量，為最受市場認(rèn)同的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)提供 了載體與空間；商業(yè)不再是單純的買東西，相應(yīng)的休閑、娛樂、美食等業(yè)態(tài)的集中整合式的復(fù)合體驗才富有長久的生命力。便利的交通條件必將會給此項目帶來巨大 的升值潛力。 底商 底商是目前煙臺市福山區(qū)最多的商鋪類型，這種擁有獨(dú)立門面的商鋪?zhàn)钍芡顿Y人的歡迎。但這樣傳統(tǒng)的商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，可謂寸土寸金。 富豪花園三期，四期 天府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三期為在建 /在售，總建為 7500 平方米； 四期規(guī)劃開發(fā)，規(guī)劃總建為 70000 平方米。 另外，在高新區(qū)也再現(xiàn)幾個新建項目，如曙光名座、麗水灣等，但居住戶數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于主力居住版塊。 次主力戶型面積為 50— 60 ㎡左右，戶型結(jié)構(gòu)為二室一廳。 從福山區(qū)的規(guī)劃來看，縣府街以南為舊有生活區(qū)，家家悅、龍大超市等區(qū)內(nèi)大型商業(yè)去集于此。同時，幾乎一半同類型的平房小院內(nèi)劃分出 5— 8 個小間對外出租。綜合以上發(fā)展性因素來看，高新區(qū)未來職工人口將達(dá)到 45000人左右。 機(jī)械制造業(yè)： 沃爾姆真空、恒源空調(diào)、天富、百川多功能輪椅、天威工貿(mào)、標(biāo)準(zhǔn)件、港華公司、大櫻桃氣調(diào)庫、珍晟產(chǎn)業(yè)、新峰機(jī)械、上汽變速器、捷林達(dá)通用齒輪箱、德潤化工、上汽變速器、捷林達(dá)通用齒輪箱、福爾精機(jī)、首鋼機(jī)加部、迪帕爾空調(diào)、 中聯(lián)鋼構(gòu)物流園、矢崎汽配、首鋼 磁性材料、建設(shè)集團(tuán)鋼結(jié)構(gòu)、冰輪成套設(shè)備、冰輪冷藏集裝箱、重稅工程、雙河金屬、華都管業(yè)、大有混凝土、 110KV 變電站、矢崎汽配、中和網(wǎng)具、矢崎汽配、鑫達(dá)彩鋼夾心板、北方玻璃模具、五星工程機(jī)械、普潤包裝、中嘉包裝、慶元機(jī)械、天林精密機(jī)械、亞東印刷機(jī)械、白馬包裝、愛開天隆模具、天府汽修廠、金麟機(jī)械、豐實精密機(jī)械、空地、永盛塑料、宇光企業(yè)、匯豐包裝、福山氣缸墊、模具廠 、鑫海礦業(yè)機(jī)械、海洋漁業(yè)制網(wǎng)廠、華德建材、三環(huán)銅材、奧成制冷保溫廠、利豐紙箱廠、福山精密磨具廠、福山閥門廠、寶瑞塑料包裝、橡膠塑料機(jī)械、出口包裝、冶 金礦山機(jī)械、義豐包裝彩印、愛開天隆模塑公司、工具廠、華東機(jī)電、匯隆鋼結(jié)構(gòu)有限公司、鑫匯鋼構(gòu)、航空液壓控制公司、精密機(jī)械有限公司、金麟機(jī)械有限公司、荏原空調(diào)、冰輪速凍有限公司、愛開天隆模塑公司、迪帕爾空調(diào)、首鋼磁性材料、煙建鋼構(gòu) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 32 頁 紡織服裝業(yè)： 恩派服裝、百豪特服裝、金陽染業(yè)、宗信服裝、新光紡織、永進(jìn)服裝、新世界纖維、太華服裝、宇成服裝、鑫源亞麻、韓日服裝、世剛服裝、新光服裝、麗人服裝、三美刺繡、杰華制革、天一服裝、海德亞麻、嘉億刺繡、光明染織、集利制衣、北方家紡夢三奇服裝、衫松制衣、新郎西服、光明染織、天 一特種紡織公司、紡織服裝進(jìn)出口、益豐燈芯絨、北方家紡、光明染織、天一特種紡織公司、紡織服裝進(jìn)出口、益豐燈芯絨、新世界纖維、太華服裝 電子信息業(yè)： 偉華電子、北極星電子、華宇電子、新型能源、環(huán)保電池、瑪格瑪電子、萬盛 IT 工業(yè)園、利時達(dá)鐘表、新飛特儀表 怡和精密電子、大一機(jī)電、帝元電子、山川精密電子、宇科電池、瑞東科技、同興科技、信一精密工業(yè)、霸王鐘表、福時達(dá)鐘表、帝元電子、霸王鐘表 高檔食品加工： 康樂達(dá)食品、桃山果疏、康迪工業(yè)園、福山果汁廠工業(yè)園、新大洋食品、福寶食品、正大葡萄酒、大三元食品、康樂 達(dá)食品、山村果園、恒潤食品、由米食品、永益食品、福寶食品有限公司、新大洋食品 四、區(qū)域人口構(gòu)成調(diào)研分析 福山區(qū)總面積 ，轄 4個鎮(zhèn)、 2個街道辦事處和 1個省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，179個行政村， 52個居委會。 工業(yè) 福山區(qū) 2020 年全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，銷售產(chǎn)值 億元，增加產(chǎn)值 億 元，實現(xiàn)利稅 億元，利潤 億元。社會 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 32 頁 消費(fèi)品零售總額 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8586 元，人均居住面積 14 平方米，農(nóng)民人均純收入 3939 元，人均居住面積 26平方米；城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 29億元。重點(diǎn)抓好河濱路、福海路、南山路、永安街、崇文街、匯福街和永達(dá)街，產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展區(qū)、西拓區(qū)及南拓區(qū)已建成道路的環(huán)境綜合整治力度，規(guī)范燃?xì)馐袌龊图泄峁芾?，使城市秩序井然、面貌煥然一新?10月底前高標(biāo)準(zhǔn)完成河濱路向南延伸已完工路段的綠化任務(wù) 。 二、區(qū)域規(guī)劃分析 —— 2020 年重點(diǎn)工程 （一） 道路工程。銀河名都小區(qū)計劃投資 億，開發(fā) 萬平方米，正在進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)。有購買小量商鋪出租或待其升值后轉(zhuǎn)手獲利的小業(yè)主； 包租客以批發(fā)價的租金“吃”進(jìn)相當(dāng)數(shù)量的商鋪 ，經(jīng)過適當(dāng)包裝后，再以零售價分租，賺取其中的差價利潤； 也有人自營商鋪； 還有的投資養(yǎng)老。商業(yè)的再興起將給房地產(chǎn)市場的縱深發(fā)展帶來機(jī)會和力量。今年 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁 共 32 頁 前八個月全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好今年以來， 全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的整體素質(zhì)和運(yùn)行質(zhì)量得到進(jìn)一步提高，發(fā)展速度逐月加快、效益穩(wěn)步提高。由于商業(yè)地產(chǎn)與市場需求關(guān)系緊密，地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時候，定位非常關(guān)鍵。 特別是大型商業(yè)設(shè)施的依賴性更強(qiáng)，它投資大，動作急，動輒十幾億元或者是幾十億元。不僅存在著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)同質(zhì)化競爭的現(xiàn)象，而且造成了浪費(fèi)土地資源、環(huán)境污染、加劇城市交通緊張等問題。 2020 年超市的規(guī)模會從大小兩極向中間回歸。 第三、 中國商業(yè)零售業(yè)徹底對外開放 今年１２月１１日，我國將結(jié)束對世貿(mào)組織的保護(hù)承諾，從明年起外商企業(yè)將不受區(qū)域、不受形態(tài)的限制， 徹底對外開放， 商業(yè)地產(chǎn)帶來了新的發(fā)展機(jī)會。在土地、資金、消費(fèi)需求等多個市場因素的影響下，在國家出臺系列政策規(guī)范的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)正面 臨空前的“洗牌過程”城市運(yùn)營是開發(fā)商綜合實力的體現(xiàn)，也是開發(fā)商做強(qiáng)做大的戰(zhàn)略目標(biāo)。另外，中國的高投資率有高儲蓄率作后盾，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、設(shè)備更新改造、城市化帶動的住房建設(shè) 和汽車消費(fèi)等將長期拉動投資增長。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 32 頁 煙臺富豪青年國際廣場商業(yè)報告 第一部分：市場研究篇 第一章 區(qū)域市場現(xiàn)狀及判斷 一、宏觀環(huán)境簡析 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 政策環(huán)境 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 宏觀商業(yè)環(huán)境及其特點(diǎn) 二、中觀環(huán)境簡析 中觀（煙臺市）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 中觀房地產(chǎn)市場概況 第二章、項目市場調(diào)研 一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)總量 基礎(chǔ)條件 二、區(qū)域規(guī)劃分析 —— 2020 年重點(diǎn)工程 道路工程 綠化工程 景觀工程 燈光工程 城市管理 房地產(chǎn)開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施工程 三、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào) 研分析 一、 農(nóng)業(yè) 二、 工業(yè) （一） 機(jī)械制造業(yè) （二） 紡織服裝業(yè) （三） 電子信息業(yè)