【正文】 億元 ,分別增長 %和 %。上述四項(xiàng)指標(biāo)絕對額在全省分別列第 3 和 3 位，預(yù)計(jì)今年居民可支配收入又可明顯提高。 中觀房地產(chǎn)市場概況 1）房地產(chǎn)市場政府相關(guān)的政策法規(guī) 《煙臺市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》規(guī)劃范圍包括芝罘區(qū)、萊山區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)。其中，老城區(qū)將以歷史文脈為底蘊(yùn)，以具有膠東風(fēng)情，傳統(tǒng)特色的商業(yè)街為載體，融匯現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的新型業(yè)態(tài)，打 造傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)有機(jī)結(jié)合的商業(yè)功能區(qū)。新城區(qū)則以新型業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，以大型網(wǎng)點(diǎn)為支撐打造現(xiàn)代商業(yè)功能區(qū)。根據(jù)這一規(guī)劃，我市到 2020 年將建成環(huán)渤海圈中重要的商貿(mào)流通城市，并成為帶動膠東半島 ,輻射華北、東北，影響東北亞發(fā)展的現(xiàn)代化區(qū)域性城市。商業(yè)的再興起將給房地產(chǎn)市場的縱深發(fā)展帶來機(jī)會和力量。 2）本市房地產(chǎn)市場總體供求及現(xiàn)狀 第二季度與第一季度對比數(shù)據(jù) 本年度第一季度施工面積 437 萬平方米，新開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米。 第二季度煙臺市商品房竣工面積與銷售 面積之比為： ∶ 1。全市第二季度房地產(chǎn)施工面積 296 萬平方米，比第一季度下降 %；新開工面積 萬平方米比第一季度增長 %；竣工面積 萬平方米，比第一季度增長 %，銷售面積 萬平方米，比第一季度下降 %。 季度 施工面積 (萬㎡ ) 新開工面積 (萬㎡ ) 竣工面積 (萬㎡ ) 銷售面積（萬㎡） 第一季度 437 第二季度 296 增長比 % % % % 437296050100150200250300350400450施工面積 新開工面積 竣工面積 銷售面積第一季度第二季度 3） 煙臺重點(diǎn)商業(yè)區(qū)商業(yè)物業(yè)租售價格指數(shù) 商業(yè)路段 商鋪售出均價 商鋪出租均價 代表性商鋪物 業(yè)租 /售均價 南大街東部一線 （暫時無商鋪物出售） 300600 元 /m2 / 南大街中部一線 （暫無商鋪物業(yè)出售） 14002000 元 /m2 獨(dú)立臨街鋪面價在南大街購物城租金均價在 1500元 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 32 頁 8001000 元 /m2左右 商鋪物業(yè)均價在13001500 元 /m2 /m2，南大街名品服裝商城 1300元/m2 海港路商圈 暫時無商鋪物業(yè)出售，近期內(nèi)即將推售的潤隆大廈 預(yù)值均價在 1萬元 2 萬元 /m2左右 租金均價在8001200 元 /m2左右 新步步高購物中心鋪?zhàn)馑叫∶娣e租金在 1200元//m2左右，大面積租金（ 100m2以上，均價在 1500 元/m2左右 “三站”商圈 售價可分為二類水平 一類水平在 2 萬元 /m2 二類水平在 萬元 /m2 租金均價在 1000 元/m2左右 東方巴黎商業(yè)街物業(yè)銷售均價在2萬元 /m2左右。 “幸福九隆”商圈 售價可分為三類水平 一類水平在 3 萬元 /㎡ 二類水平在 /㎡ 三類水平在 50008000 元 /㎡ 租金均價在 500 元 /㎡左右 九隆內(nèi)商鋪目前租均價 1000 元 /㎡左右 4）煙臺重點(diǎn)商業(yè)價值地段劃分 地段區(qū)域 心理認(rèn)同程度 水平 商業(yè)氛圍與產(chǎn)圈形象 價值類評估 南大街東部區(qū)域 中等 商業(yè)氛圍只存在于沿馬路兩邊，華聯(lián)商廈獨(dú)撐局面，商業(yè)形象屬于中等商業(yè)氛圍不強(qiáng) 三類價值人氣人流不強(qiáng)，商業(yè)價值相對較弱 南大街中部靠近海港路一線 高 商業(yè)氛圍濃厚，檔次屬于中檔偏上，形成休閑購的氛圍，初具一站式購物的模式 一類價值 人流量相對較商業(yè)價值較好 海港路商圈 高 商業(yè)氛圍濃厚，匯集名牌商業(yè)特業(yè)，有相當(dāng)?shù)膽T性吸引力，形成商業(yè)口碑生效 應(yīng)，中高檔的物業(yè)形象 一類價值 人流量大，而且品牌商家在此坐陣商業(yè)價值高 三站商圈 較高 商業(yè)氛圍雖然濃厚，但形成較為雜亂，商圈形像處中下檔次的階段，但具備改良潛力 二類價值 人流量較大，但品牌較為復(fù)雜，目前暫相對缺乏更強(qiáng)的吸引力 “幸福九隆”商圈 中等 商業(yè)氛圍尚未形成 ,建設(shè)中的九隆廣場和城市財(cái)富廣場 ,將提升這一帶的商業(yè)價值 ,形象定位中高檔 二類價值 人流量大 ,但周圍環(huán)境零亂、區(qū)域板塊的整體規(guī)劃還不到位，商業(yè)價值待究 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 32 頁 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前本市正在實(shí)施的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá) 100 多萬平方米（將在明 后 2年推向市場），在如此較短的時間內(nèi)涌現(xiàn)出眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可見本市商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的強(qiáng)勢。 本市固有的商業(yè)態(tài)勢以零售業(yè)為主，隨處可見的是零散的商鋪門面，而大型綜合類商場、購物中心屈指可數(shù)，因此，商業(yè)地產(chǎn)首要考慮的是如何結(jié)合本市的商業(yè)特點(diǎn)和布局，將零星門面的經(jīng)營者吸納到新建的大型商場或購物中心，使其“分散換集中”，有效地改進(jìn)了本市原有的商業(yè)模式，將平面商鋪?zhàn)兂闪肆Ⅲw商場。 據(jù)了解，在本市投資商鋪的人群大致分為四種。有購買小量商鋪出租或待其升值后轉(zhuǎn)手獲利的小業(yè)主； 包租客以批發(fā)價的租金“吃”進(jìn)相當(dāng)數(shù)量的商鋪 ，經(jīng)過適當(dāng)包裝后，再以零售價分租，賺取其中的差價利潤； 也有人自營商鋪； 還有的投資養(yǎng)老。 第二章、項(xiàng)目市場調(diào)研 一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)總量 福山區(qū)位于膠東半島東北部、黃海之濱，是全國首批 14 個沿海開放城市煙臺市的市轄區(qū)，東以大沽夾河為界與芝罘區(qū)、萊山區(qū)隔河相望，東南與牟平區(qū)為鄰，西南與棲霞市相連，西北與蓬萊市接壤，北臨煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 全區(qū)總面積 平方公里。轄 5 個鎮(zhèn)、 2個辦事處， 240個行政村， 52個居委會。年底全區(qū)總?cè)丝?萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 2020 年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，地方財(cái)政收入 億元；社會消費(fèi)品零售總額 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8586 元， 基礎(chǔ)條件 1）市政基礎(chǔ)設(shè)施完善 福山高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，建成兩個 110 KVA 雙回路輸變電系統(tǒng)，最大供電負(fù)荷為 20萬千伏安，可保證區(qū)內(nèi)企業(yè)的正常用電；蓄水量 億立方米的門樓水庫，是煙臺市生產(chǎn)、生活用水的主要水源地，高新區(qū)水廠日供水能力達(dá) 萬立方米；引進(jìn)西門子公司 EWSD 程控?cái)?shù)字交換機(jī)；中繼傳輸采用光纜數(shù)字傳輸；開通了寬帶網(wǎng)業(yè)務(wù)，局域網(wǎng)已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦公。 2）開發(fā)進(jìn)度 2020 年累計(jì)完成拆遷 萬平方米，開發(fā) 萬元平方米，投資額達(dá) 億元。其中，姜劉疃整體改造一期工程 ，正在進(jìn)行二期開發(fā)的拆遷評估測算；芝陽村整體改造的拆遷工作基本完成，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已確定，煙臺三聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司正在進(jìn)行地質(zhì)鉆探和場地清理；欒家疃村、天府、永達(dá)公司的整體改造已進(jìn)入實(shí)際操作階段，正在辦理土地掛牌手續(xù)；三同小區(qū)開工建設(shè)面積 萬平方米，主體工程基本竣工，二期開發(fā)即將開始。銀河名都小區(qū)計(jì)劃投資 億，開發(fā) 萬平方米，正在進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)。 3）交通、通信配套分析 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 32 頁 福山交通發(fā)達(dá)，區(qū)政府駐地距煙臺港、火車站、飛機(jī)場均不足 14公里。藍(lán)（村）煙（臺）鐵路縱貫?zāi)媳保硟?nèi)有 4處鐵路客貨站；規(guī)劃建設(shè)中的德龍煙鐵路橫貫?zāi)媳薄Ｍ咚俟?、煙臺繞城高速公路等 6 條國家級、省級公路穿境而過，城區(qū)三縱十橫道路連結(jié)成網(wǎng)，全區(qū)公路通車?yán)锍?287 公里。準(zhǔn)備開修永達(dá)街和紅旗路的直線通車，實(shí)現(xiàn)福山、芝罘和萊山的三區(qū)連接。 全區(qū)農(nóng)話、市話均實(shí)現(xiàn)了數(shù)字程控化，市話交換機(jī)容量 萬門，農(nóng)話交換機(jī)容量 4萬門，居民裝機(jī)率達(dá)到 85 部 /每百戶。投巨資建成了寬帶城域網(wǎng)，具備了千兆到小區(qū)，百兆到大樓，十兆到桌面的能 力，實(shí)現(xiàn)可供選擇的不同層次的多種上網(wǎng)方式。 按照“以園區(qū)化帶動工業(yè)化、推進(jìn)城市化，建設(shè)新型工業(yè)化河濱市區(qū)”的總體發(fā)展思路，以福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為重要載體，膨脹發(fā)展機(jī)械制造、紡織服裝、電子信息和高檔食品加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 二、區(qū)域規(guī)劃分析 —— 2020 年重點(diǎn)工程 （一） 道路工程。 5 月底前完成匯福街翻新工程； 10 月底前完成匯福街向西延伸至西外環(huán)工程 。分期完成河濱路向南延伸工程 。10 月底前完成河濱路北延至同三高速工程 。11 月底前完成西山路翻修工程 。同時對老城區(qū)部分道路進(jìn)行造面或修補(bǔ)及人行道更新。 10 月底前完成福海 路的全面改造工程；做好永達(dá)街與紅旗路對接及 802省道改線工程的準(zhǔn)備工作。 （二） 綠化工程。 10月底前高標(biāo)準(zhǔn)完成河濱路向南延伸已完工路段的綠化任務(wù) 。12月底前完成匯福街西延至西外環(huán)綠化工程 。6 月底前完成產(chǎn)業(yè)區(qū)、發(fā)展區(qū)及西拓區(qū)部分綠化工程。 （三） 景觀工程。 6 月底完成南山路至西外環(huán)段的綠化拓寬改造工程； 5 月底前完成銀河廣場建設(shè)工程。 （四） 燈光工程。結(jié)合福海路的整體改造，大力實(shí)施沿路霓虹燈改造和內(nèi)光外透工程，以及對縣府街進(jìn)行全面的燈光工程改造，營造城市的夜晚景觀，使城市白日有景，夜晚有亮，不斷提升城市的品位和檔 次。 （五） 城市管理。重點(diǎn)抓好河濱路、福海路、南山路、永安街、崇文街、匯福街和永達(dá)街，產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展區(qū)、西拓區(qū)及南拓區(qū)已建成道路的環(huán)境綜合整治力度，規(guī)范燃?xì)馐袌龊图泄峁芾?，使城市秩序井然、面貌煥然一新? （六） 房地產(chǎn)開發(fā)。全年計(jì)劃完成舊村拆遷 20萬平方米，總開發(fā)面積 45 萬平方米，其中：舊村開發(fā) 20萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā) 25 萬平方米，逐步消滅城中村，使城區(qū)面貌有較大的改變，城市化水平有新的提高。 （七） 基礎(chǔ)設(shè)施工程。天然氣工程 8 月底具備供氣條件；供熱工程 10 月底具備供熱條件；城區(qū)新增污水干管 7月底前完工。 三、 區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)研分析 2020 年福山區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，三次產(chǎn)業(yè)比重 ： ： 27。共完成全社會固定資產(chǎn)投資總額 億元。地方財(cái)政收入 億元。社會 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 32 頁 消費(fèi)品零售總額 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8586 元，人均居住面積 14 平方米，農(nóng)民人均純收入 3939 元，人均居住面積 26平方米；城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 29億元。 農(nóng)業(yè) 2020 年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元。福山區(qū)實(shí)有耕地面積 萬公頃，農(nóng)作物播種面積 萬公頃，其中糧食作物播種面積 萬公頃，經(jīng)濟(jì)作物播種面積 4700公頃， 其中全區(qū)大櫻桃種植面積 7萬畝，無公害蔬菜基地面積 3000畝。糧食總產(chǎn) 萬噸，平均畝產(chǎn) 269 公斤。糧經(jīng)產(chǎn)值比 1 ： 。畜禽規(guī)模養(yǎng)殖場 340個，奶牛存養(yǎng)量 3000 頭。 福山區(qū)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)范圍主要集中在清洋河?xùn)|南，包括煙臺市高新農(nóng)業(yè)區(qū)，以林果、蔬菜和奶牛養(yǎng)殖為重點(diǎn)形成了三大高效主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。同時福山區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平也不斷提高，農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)達(dá)到 27 家，年加工能力 25 萬噸，促進(jìn)了全區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的銷售，增加了農(nóng)民收入。 工業(yè) 福山區(qū) 2020 年全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，銷售產(chǎn)值 億元，增加產(chǎn)值 億 元，實(shí)現(xiàn)利稅 億元，利潤 億元。企業(yè)總數(shù) 1034 個，職工 萬人。限額以上企業(yè) 89 個，完成工業(yè)增加值 億元，實(shí)現(xiàn)利稅 億元。 福山區(qū)工業(yè)主要集中在天府街以北的福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。依據(jù)煙臺市政府對福山區(qū)現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)的功能定位，福山高新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物工程、新材料、機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)，是一個以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，同時吸收符合國家產(chǎn)業(yè)政策的其他各類工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)發(fā)展的科技工業(yè)園區(qū)。至2020 年底，包括 3 家跨國公司投資項(xiàng)目在內(nèi)，福山高新區(qū)內(nèi)共落下十幾個國家和地區(qū)的投資項(xiàng)目 290 個，投 資總額 90 億人民幣。建成投產(chǎn)項(xiàng)目 190個，園區(qū)產(chǎn)出能力達(dá)到 80億元人民幣。 按照“以園區(qū)化帶動工業(yè)化、推進(jìn)城市化，建設(shè)新型工業(yè)化河濱市區(qū)”的總體發(fā)展思路，以福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為重要載體，膨脹發(fā)展機(jī)械制造、