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中亞國際商業(yè)廣場項目策劃方案[001]-文庫吧

2025-04-11 04:14 本頁面


【正文】 位置優(yōu)越,交通便利改革開放以來。永州市的經(jīng)濟在飛速發(fā)展,但是在很長一段時間里,湖南各地級城市各種大型綜合購物中心平地而起,而永州零陵區(qū)在這方面卻差強人意,迄今為止依然呈現(xiàn)典型的“馬路經(jīng)濟”特征,無街不鋪。近年來,在政府、發(fā)展商、商家三方共同努力下,永州零陵區(qū)的商業(yè)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變,大型的超市、綜合購物中心應(yīng)運而生。因此本項目也是在這樣的環(huán)境下?lián)P帆起航。現(xiàn)有地產(chǎn)項目分析:我公司人員根據(jù)這段時間對本案的調(diào)查和了解目前也得到了初步的結(jié)論,另結(jié)合永州各項目的情況進(jìn)一步論證表一: 項目名稱紅太陽購物廣場圣世陽光項目基本情況總建筑面積35984平米,其中商場共三層、,凈面積1334平米,%永州市零陵區(qū)芝山路上城商業(yè)街,總建筑面積50000平米,商業(yè)定位一樓男裝,二樓女裝,三樓皮具、童裝項目分為臨街獨產(chǎn)商鋪、主街商鋪、主題商鋪、超市、酒店式商務(wù)公寓及住宅五大部分。一樓臨街品牌,服飾,運動鞋、珠寶、家紡主街鋪:品牌、服飾、化妝品、珠寶、皮具鞋、精品飾品、家裝、兒童用品、文體用品銷售價格一樓最貴的10000元/平米,二樓均價4500元/平米,三樓3000元/平米,臨街旺鋪:20000元/平米,主街鋪有一萬多,住宅均價900左右,住宅和酒店式國際公寓銷售方式與銷售情況一次性付款和按揭兩種,目前鋪位己銷售三分之一左右,大部分是開發(fā)商自營一次性付款,住宅80%己銷售,按揭50%,10年5成。酒店式國際公寓3%己售賣點羅列一次投資,一世受益超低首付,做旺給您 千年上城、傳世商街。零風(fēng)險,穩(wěn)回報,年投資回報8%優(yōu)惠政策,按揭方式五折,一次性付款優(yōu)惠2%工程進(jìn)度2006年5月1日紅太陽購物廣場開業(yè),2007年1月1日紅太陽國際廣場酒店開業(yè)正在建設(shè)租賃價格年回報9%,返租12年價格不能確定招商情況%新一佳超市表二:項目名稱永州商業(yè)城徐家井世紀(jì)中心項目基本情況總建筑面積10000平米,建筑分三層項目位于永州市零陵區(qū)徐家井,開發(fā)商龍信地產(chǎn)開發(fā)有限司商業(yè)定位一樓經(jīng)營日常用品、小百貨、書店、二樓經(jīng)營音像制品、內(nèi)衣、女裝、皮鞋三樓經(jīng)營男裝、女裝負(fù)一樓車庫,農(nóng)貿(mào)市場、一樓為6000平米名品店、二樓為步步高超市三至六層為公寓套房銷售價格轉(zhuǎn)讓費用三到十五萬不等,似位置不同而定23000元/平米銷售方式與銷售情況老區(qū)買斷永久使用權(quán)。與商業(yè)局簽定五年合同已售完賣點羅列湘南最大的批發(fā)市場零陵首個一站式生活中心、中流地段,核心引爆、城市中心、生活中心、購物中心、時尚中心優(yōu)惠政策尚無優(yōu)惠政策推出現(xiàn)在售VIP卡、工程進(jìn)度己經(jīng)做了10年己建成還沒開業(yè)租賃價格三樓店鋪30元/平米,月租金1094,稅費180元左右物業(yè)管理費40元每月每平米,電費獨立核算未出臺招商情況招商情況很好95%步步高超市已入駐表三:項目名稱中信嘉園大富豪項目基本情況永州中信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,商校正對面項目位于永州市零陵賓館對面,開發(fā)商永州市青松房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)定位門面、住房、嘉園商業(yè)街負(fù)一樓停車場,一二樓為心連心超市,右邊為電腦城,三樓為娛樂區(qū),四五樓為酒店。銷售價格住房858最低,六樓900元/平米,93958門面:2280元、3000元4500元一樓:100020000元/平米二樓:35004000元/平米銷售方式與銷售情況06年8月19日開盤,銷售一部分住房,門面未交房一次性付款按揭付款賣點羅列眼光決定財富、黃金旺鋪,商機無限都市金岸 大富豪購物中心萬元一個鋪/跟著大富豪一起富做心連心集團公司的房東,穩(wěn)賺十年租金優(yōu)惠政策開盤優(yōu)惠1%,一次性付款優(yōu)惠3%,按揭優(yōu)惠1%工程進(jìn)度已建成9月中旬開業(yè)租賃價格一樓60元/ 二樓24元/招商情況心連心超市已入駐小結(jié):零陵區(qū)商業(yè)地產(chǎn)基本上都處在交通便利、商業(yè)氛圍濃厚的地段,就剛開業(yè)及正在開發(fā)中的一些樓盤來看,零陵區(qū)商業(yè)地產(chǎn)存在以下共性:1前期炒作都十分到位,可以用火暴來形容,如圣世陽光、徐家井世紀(jì)中心等都在宣傳上做過大手筆的動作,達(dá)到了代理公司及開發(fā)商的期望值2樓盤的銷售都很不錯,由于前期炒作到位,樓盤基本上都可以順利買出3各樓盤招商都引進(jìn)了主力店,如徐家井世紀(jì)中心的步步高超市等,4總體上零陵區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的招商情況還算樂觀,大型主力店的招商將存在很大難度主要因素是項目規(guī)模和規(guī)劃設(shè)計定位沒有達(dá)到。5 后期運營將是所有項目面臨的最大困繞,目前零區(qū)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)由開發(fā)時代進(jìn)入了以經(jīng)營管理為主的經(jīng)營時代,由于缺乏品牌連鎖等現(xiàn)代商業(yè)運營模式的支配和專業(yè)的管理隊伍,商場的運營難以得到有效、長遠(yuǎn)的規(guī)劃及控制?,F(xiàn)存在的問題分析:縱觀現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀,大部分商業(yè)項目的銷售與招商及運營是由不同的公司分開來代理,這種方式很可能會造成代理公司受短期、眼前利益的驅(qū)使作出一些不利于項目長遠(yuǎn)發(fā)展,代理商為使產(chǎn)品盡快脫手而采取的一些優(yōu)惠措施,所以他們盡量想把樓賣掉、把資金回收,對運營這塊打算全部發(fā)包給別人,這樣對商業(yè)地產(chǎn)打擊還是很大的。如果這樣做的話,成功率是相當(dāng)?shù)偷?。不管是從全國哪個城市、哪個商業(yè)項目來看,銷售與運營分開都帶來了一系列的問題:1 銷售與運營分開使得其各個階段的代理商很難從項目整體的宏觀上對項目進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃2 銷售與運營分開使得項目規(guī)劃不規(guī)范進(jìn)而影響經(jīng)營者的經(jīng)營效果3 銷售與運營分開是把項目前期幾乎所有的失誤、不足都留給了運營商,這樣會使運營商的運營陷入被動地位。項目SWOT 分析根據(jù)以上市場信息、經(jīng)濟等分析以及所處的環(huán)境和時代特點中,我們可以發(fā)現(xiàn)中亞國際商業(yè)廣場(暫定名)有以下優(yōu)勢和劣勢,機會點和威脅點。u S優(yōu)勢分析A. 整個經(jīng)濟業(yè)態(tài)多元化,貿(mào)易頻繁,經(jīng)濟繁榮穩(wěn)定,經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境整體局勢良好;促進(jìn)了企業(yè)的商貿(mào)頻繁,對中亞國際商業(yè)廣場的需求在不斷上升;B. 本項目的周邊環(huán)境和周邊設(shè)施完備,土地價值高,是高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)保障;C. 交通樞紐城市,經(jīng)濟持續(xù)性強,城市進(jìn)入快速發(fā)展期,商業(yè)、服務(wù)業(yè)和貿(mào)易的快速增長帶動中亞國際商業(yè)廣場的(住宅、酒店、商鋪)整體需求。D. 永州市城市發(fā)展的趨向是汽車經(jīng)濟時代和旅游城市定位,為高端投資產(chǎn)品-產(chǎn)權(quán)式中亞國際商業(yè)廣場這個產(chǎn)品提供了長期發(fā)展的土壤。E. 產(chǎn)品是其市場的首例產(chǎn)品,目前此區(qū)域還沒有一個大型綜合類含住宅、酒店、商場購物以及休閑、 娛樂、餐飲于一體的項目。F. 永州市現(xiàn)在的大環(huán)境除了重視經(jīng)濟的發(fā)展還注重文化的發(fā)展,為企業(yè)提供良好的經(jīng)濟環(huán)境的同時,提供了人才和社會氛圍資源,促進(jìn)商貿(mào)的活躍,企業(yè)商貿(mào)的活躍,也就影響著對中亞國際商業(yè)廣場需求的增加;G. 發(fā)展商強大的經(jīng)濟實力,和先進(jìn)的策劃和經(jīng)營管理公司作為支撐。u W劣勢分析A. 項目的規(guī)模大,推廣資源的成本增加,項目開口還不夠大,最好友誼酒店也進(jìn)拆遷使項目更具氣勢B. 配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善,主要體現(xiàn)在大型的休閑廣場和建筑小品u O機會分析A. 經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展,市場對大型綜合類地產(chǎn)項目需求增加,給中亞國際商業(yè)廣場一個長足的發(fā)
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