【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁 共 32 頁 尋求合作，融合區(qū)域文化特性，全面塑造本案的核心競爭優(yōu)勢，務(wù)求將項目做得更好。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁 共 32 頁 二、項目核心價值體系的建立 根據(jù)煙臺市與福山區(qū)、開發(fā)區(qū)區(qū)域市場的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，本案核心價值體系是以產(chǎn)品創(chuàng)新為基礎(chǔ)的。 ■ 實施策略 ①瞄準(zhǔn)市場空白：以專業(yè)的眼光發(fā)掘市場潛力，以專業(yè)的水準(zhǔn)確立開發(fā)理念。 通過對市場分析，我們選擇了“目標(biāo)集中戰(zhàn)略”作為本案市場定位指導(dǎo)原則。 機(jī)遇 市場定位 開發(fā)理念創(chuàng)新 產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計 產(chǎn)品包裝與推廣 需求客戶 優(yōu)秀產(chǎn)品 品牌形象 最大化效益 持續(xù)發(fā)展 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁 共 32 頁 二、項目形象定位 在以市場定位為指導(dǎo)原則下，針對本項目所提出的市場定位，結(jié)合本項目地塊所處的特殊地理位置、規(guī)模與特定目標(biāo)消費(fèi)人群的潛在消費(fèi)意念與廣闊的潛在市場需求空缺空間等有利優(yōu)勢資源整合，我們將形象定位劃分為兩大互動組合部分： （形象）發(fā)展定位 福山區(qū)首個大型標(biāo)志性 時尚主題公園式復(fù)合體驗樂園 關(guān)鍵詞匯解釋： 福山：定格于穩(wěn)健的區(qū)域級戰(zhàn)略市場的戰(zhàn)略高度起點； 首個：唯一、第一個、獨有得天獨厚綜合優(yōu)勢的一個； 大型：建筑物的風(fēng)格、 氣勢、規(guī)模優(yōu)勢的最直觀闡述； 標(biāo)志性：綜合優(yōu)勢戰(zhàn)略高度起點，未來福山城市區(qū)域名片式亮點與魅力所在，商業(yè)經(jīng)營模式革命的創(chuàng)新方式形態(tài)； 時尚：緊跟市場潮流與時代氣息。 （形象）營銷定位 項 目（形象）營銷定位將會在營銷推廣當(dāng)中圍繞以下中心訴求不斷展開，也為商場后續(xù)的推廣與經(jīng)營提供了具有強(qiáng)大生命力與競爭力的核心表現(xiàn)主題： 福山城市區(qū)域中心之窗 簡稱 福山新城市之窗 福山：先將地域界限闡述清晰，定格于穩(wěn)健的區(qū)域級戰(zhàn)略市場的戰(zhàn)略高度起點； 城市之窗：定格區(qū)域后，表達(dá)本項目為福山區(qū)域城市的對外展示的一個窗口，亦同時代表著本項目并非單一的商業(yè)項目，而是新一代的城市區(qū)域中心復(fù)合體。 區(qū) 域：目標(biāo)準(zhǔn)確的定位，并不貪圖無限量的市場份額，以區(qū)域為基礎(chǔ)，輻射周邊地區(qū)。 ③產(chǎn)品創(chuàng)新：在建立起的核心價值體系中，根據(jù)市場情況，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以產(chǎn)品創(chuàng)新作為利用核心價值體系引爆市場的導(dǎo)火線。 而項目的核心價值體系的建立是一項嚴(yán)密的系統(tǒng)工程，需要有效的計劃和控制。而本案的規(guī)模有力地支持了項目產(chǎn)品整體創(chuàng)新的進(jìn)行。隨著煙臺市政府的新一輪造城運(yùn)動的新城市規(guī)劃藍(lán)圖成型，被定位為“新型工業(yè)化河濱 市區(qū)”的福山區(qū)區(qū)域板塊內(nèi)和以開發(fā)高新產(chǎn)業(yè)為龍頭的開發(fā)區(qū)內(nèi)，眾多的住宅區(qū)的建設(shè)開發(fā)與大型廠礦企業(yè)的高科技項目啟動得到長足的發(fā)。 3 號為北側(cè)與電信路交接處，永達(dá)街即將成為連接福山區(qū)與芝罘區(qū)、萊山區(qū)的一條主要大道，因此前景比較看好，但此區(qū)域以工廠為主，較難形成人氣。以下幾項劃分基本能從總體上概括煙臺市福山區(qū)商業(yè)的具體形態(tài)。 特點： 目前此類型的商鋪承擔(dān)的風(fēng)險較高，因為它需要發(fā)展商進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位、完善的經(jīng)營管理，有力的市場推廣等，如果缺乏準(zhǔn)確的市場分析，定位混亂，加之招商渠道不暢，缺乏經(jīng)營租戶支持，從而導(dǎo)致了項目建成后無法正常開業(yè)或 虧損經(jīng)營。同時社區(qū)的商鋪在銷售時之間的價格差異不大，但不同位置的租金差別非常大，這種情況在富豪花園二期尤為明顯。 富盛商城 德生蚨置業(yè)有限公司 在售，為現(xiàn)房發(fā)售，目前只剩一套，總建為 2500平方米 環(huán)宇小 區(qū)商住樓 煙臺環(huán)宇實業(yè)公司 在建 /在售，一期已正常營業(yè)，二期已銷售 90%左右，總建為 15000 平方米。 3） 居住區(qū)域簡析 從福山區(qū)住宅供應(yīng)區(qū)域分布來看，新建、在建、在售住宅多集中在天府街以南永安街以北的福山區(qū)中間地帶，如富豪花園、名河銀都、東華新苑、永福苑、百舸豪苑、月光心境等，為福山區(qū)主力居住區(qū)。從目前總供應(yīng)量來看， 70、 80㎡戶型占總供應(yīng)量的 60%左右，且多存在于一些較老的小區(qū)，如松霞小區(qū)、三聯(lián)小區(qū)、河濱小區(qū)等。在幾個配套較好的社區(qū)，如富豪花園、福祥新苑等大型社區(qū)里，還存在相當(dāng)一部分非本區(qū)人口，約占總?cè)丝诘?1/4，這部分人群的消費(fèi)能力較強(qiáng)，對中高檔次購物場所的需求比較明顯。 天府街到縣府街 舊有村落居民區(qū)：鹽場村、宋家疃、姜劉疃、城西村、城里村等。 2020 年，福山政府加大對工業(yè)產(chǎn)業(yè)對支持力度，降低準(zhǔn)入門檻，相當(dāng)一部分企業(yè)開始 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 32 頁 在此版塊建廠準(zhǔn)備入駐。建成投產(chǎn)項目 190個，園區(qū)產(chǎn)出能力達(dá)到 80億元人民幣。 福山區(qū)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)范圍主要集中在清洋河?xùn)|南，包括煙臺市高新農(nóng)業(yè)區(qū)，以林果、蔬菜和奶牛養(yǎng)殖為重點形成了三大高效主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。共完成全社會固定資產(chǎn)投資總額 億元。結(jié)合福海路的整體改造，大力實施沿路霓虹燈改造和內(nèi)光外透工程，以及對縣府街進(jìn)行全面的燈光工程改造，營造城市的夜晚景觀，使城市白日有景，夜晚有亮，不斷提升城市的品位和檔 次。 10 月底前完成福海 路的全面改造工程；做好永達(dá)街與紅旗路對接及 802省道改線工程的準(zhǔn)備工作。投巨資建成了寬帶城域網(wǎng)，具備了千兆到小區(qū)，百兆到大樓，十兆到桌面的能 力，實現(xiàn)可供選擇的不同層次的多種上網(wǎng)方式。 2）開發(fā)進(jìn)度 2020 年累計完成拆遷 萬平方米，開發(fā) 萬元平方米，投資額達(dá) 億元。 本市固有的商業(yè)態(tài)勢以零售業(yè)為主，隨處可見的是零散的商鋪門面，而大型綜合類商場、購物中心屈指可數(shù)，因此，商業(yè)地產(chǎn)首要考慮的是如何結(jié)合本市的商業(yè)特點和布局，將零星門面的經(jīng)營者吸納到新建的大型商場或購物中心，使其“分散換集中”，有效地改進(jìn)了本市原有的商業(yè)模式，將平面商鋪變成了立體商場。新城區(qū)則以新型業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，以大型網(wǎng)點為支撐打造現(xiàn)代商業(yè)功能區(qū)。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 9785 元，其中工薪收入 9382 元。 （二） 科學(xué)合理的商業(yè)模式，這是上述兩者整合的空間，商業(yè)模式不能是住宅的銷售模式，應(yīng)該進(jìn)行重新定位，要最大限度減少成本。 大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣房子就走”的思想，這就不能對商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長期運(yùn)營。欲取得這一龐大的市場零售額，將導(dǎo)致兩個結(jié)果，一 是中小企業(yè)被擠垮，二是有場無市。 中國商業(yè)明年又一個發(fā)展熱點是購物中心的發(fā)展。 國內(nèi)大型連鎖公司開始更大規(guī)模、更快速度地發(fā)展，在業(yè)態(tài)發(fā)展上仍以大型超市為主。“大限”將讓房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，那些能夠適應(yīng)當(dāng)前形勢、真正有實力的規(guī)范企業(yè)，將會得到更大發(fā)展；否則，被淘汰出局或者被其他企業(yè)兼并也在所難免。 3）中國經(jīng)濟(jì)增長主要靠內(nèi)需拉動，后發(fā)優(yōu)勢使經(jīng)濟(jì)維持２０年到３０年以上的高速增長。 中國加入 WTO 后國民經(jīng)濟(jì)保持了高速持續(xù)的發(fā)展，今天市場運(yùn)營的政策環(huán)境、投資環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、競爭環(huán)境更加公平合理并逐步與世界接軌。中國只要利用好后發(fā)優(yōu)勢，按照比較優(yōu)勢發(fā)展，經(jīng)濟(jì)應(yīng)該可能再維持２０年到３０年 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁 共 32 頁 以上的高速增長，可能最慢到２０３０年經(jīng)濟(jì)總體規(guī)?？赡苓_(dá)到美國的水平，以后超過美國。 宏觀商業(yè)環(huán)境及其特點 第一、商業(yè)網(wǎng)點總體不足依然沒有改變。（ WARLTSMART、 CARREFOUR、 METRO、 PRICESMART、易初蓮花等） 第四、國外商業(yè)企業(yè)加速度拓展 沃爾瑪在今后的 5年里共要開設(shè) 500 家連鎖店，并開始在中國建立生鮮 類農(nóng)副產(chǎn)品的供應(yīng)鏈?；貧w的第一臺階是 4000～5000 米的綜合性超市，第二臺階是 2000～ 3000 米的生鮮加強(qiáng)型食品超市。 第八、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性的把握存在著偏差，在對商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識上存在著問題。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營差、利潤下降，達(dá)不到盈虧平衡點，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險。調(diào)查好市場，從市場規(guī)律出發(fā)，錯位經(jīng)營。前 8 個月 ,全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完 成增加值 億元 , 比上年同期增長 %；完成銷售收入 億元 ,增長 %。 2）本市房地產(chǎn)市場總體供求及現(xiàn)狀 第二季度與第一季度對比數(shù)據(jù) 本年度第一季度施工面積 437 萬平方米，新開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米。 第二章、項目市場調(diào)研 一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)總量 福山區(qū)位于膠東半島東北部、黃海之濱，是全國首批 14 個沿海開放城市煙臺市的市轄區(qū)，東以大沽夾河為界與芝罘區(qū)、萊山區(qū)隔河相望，東南與牟平區(qū)為鄰，西南與棲霞市相連，西北與蓬萊市接壤，北臨煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 3）交通、通信配套分析 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 32 頁 福山交通發(fā)達(dá)，區(qū)政府駐地距煙臺港、火車站、飛機(jī)場均不足 14公里。 5 月底前完成匯福街翻新工程； 10 月底前完成匯福街向西延伸至西外環(huán)工程 。12月底前完成匯福街西延至西外環(huán)綠化工程 。 （六） 房地產(chǎn)開發(fā)。 農(nóng)業(yè) 2020 年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元。企業(yè)總數(shù) 1034 個，職工 萬人。全區(qū)總?cè)丝?，其中非農(nóng)業(yè)人口 。 從本版塊的人口結(jié)構(gòu)分析，舊村人口年齡層次偏高，文化水平基本在初中以下。綜合以上因素分析，該版塊舊村居住總?cè)丝跀?shù)預(yù)計 33000 人。本版塊容納總戶數(shù)約 5400 戶，預(yù)計總?cè)丝?16200 人。從目前的供應(yīng)量來看， 50— 60 ㎡戶型約占總量的 20%左右，幾乎全部存在于舊有的老社區(qū)中，如松霞小區(qū)、匯福小區(qū)、天府小區(qū)等。 大量舊村改造規(guī)劃用地也集中在天府街以南縣府街以北這一 地段，如宋家疃、欒家疃、姜劉疃、鹽場村等。 福園花園（暫定名） 永達(dá)實業(yè)總公司 規(guī)劃開發(fā) /即將開發(fā)煙臺市最大的社區(qū)，規(guī)劃總建為 37 萬平方米，預(yù)計商鋪為 20000 平方米 備注： （一）以上項目僅為本案區(qū)域內(nèi)的可類比競爭對手項目； （二）綜合以上 數(shù)據(jù)， 2020 年此片區(qū)房產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)總量為 89萬平方米（已開發(fā)面積為 31 萬平方米，余規(guī)面積為 58 萬平方米），已售為 25萬平方米，剩余貨量為6萬平方米。此類區(qū)域商圈歷史發(fā)展時間較長，周邊區(qū)域的商業(yè)承受能力巨大。底商分兩類：辦公樓底商和住宅底商。 地塊處于福山高新產(chǎn)業(yè)區(qū)與新興生活區(qū)的連接處 隨著多個大型住宅小區(qū)與此項目毗鄰而建，使得這里的富人聚居趨勢日益明顯，消費(fèi)力也不斷上升。 項目南段大量的居民社區(qū)，存在強(qiáng)勁的日常購物、娛樂、餐飲、休閑需求，而周邊的任何一個商業(yè)空間及其業(yè)態(tài)都無法滿足。 ■ 舊城改造，新商業(yè)項目開發(fā)建設(shè)，政府大力支持 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展使新一輪的造城運(yùn)動在煙臺市拉開帷幕，經(jīng)新一輪城市區(qū)域定位后的福山區(qū)政府對能影響福山區(qū)區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的新興房地產(chǎn)商業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)必定大力支持。 ■ 品牌塑造 開發(fā)商的實力和地位與項目及品牌將在本案的開發(fā)中良性互動，相互促進(jìn)。產(chǎn)品創(chuàng)新的前提是開發(fā)和經(jīng)營理念的創(chuàng)新，而實行了的產(chǎn)品創(chuàng)新又需要有迎合和引導(dǎo)市場的經(jīng)營管理的維護(hù)。 ⑤唯一性：在前敘各項工作后或同時，將產(chǎn)品由設(shè)計變?yōu)楝F(xiàn)實，以差異化的高質(zhì)素產(chǎn)品最大限度地吸引目標(biāo)消費(fèi)群，擴(kuò)大市場影響力。 在創(chuàng)新的開發(fā)理念下，開發(fā)商需積極主動地整合多種有效資源進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計、產(chǎn)品包裝、產(chǎn)品推廣。 從企業(yè)發(fā)展角度