【正文】 。據(jù)了解，國際上通常把 65 歲及以上人口占總?cè)丝诘?%作為人口老齡化起點。這充分說明低端消費市場蘊藏著一定的潛力。五是調(diào)整了住房信貸政策，加快發(fā) 展住房金融，為促進居民購房，活躍市場起到了良好的助動作用。 2020 年末中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為 平方米。首先在供給方面，房地產(chǎn)完成投資逐步體現(xiàn)了上升的局面。 隨著煙臺市經(jīng)濟的快速發(fā)展，郊區(qū)城市化進程的不斷加快，舊 區(qū) 改造工程已經(jīng)成為建設(shè) 和諧 社會 的一個重要組成部分。 第二章 項目提出的背景及建設(shè)的必要性 一、 項目提出的背景 本項目為住宅建設(shè)項目。 經(jīng)濟效益主要指標(biāo) 項目總銷售收入 萬元 項目總成本費用 2725 萬元 項目利潤總額 萬元 項目投資利潤率 % 項目投資利稅率 % 五、 研究結(jié)論 項目具有良好的社會效益 該項目符合國家及地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。公司下設(shè) 4 個科室，現(xiàn)有職工 18 人， 有技術(shù)職稱 6 人，其中高級工程師 1 人，中級工程師 3 人。自 2020 年以來，上繳稅金平均在 100 萬元以上。 資金籌措： 項目建設(shè)總投資為 1605 萬元，所需資金為建設(shè)單位自有資金，其中土地費用 98 萬元已交 ,公司賬面現(xiàn)有資金約 450 萬元，自有資金占總投資額的 %，其他自籌資金占 %，計 1057 萬元。 項目在建設(shè)的同時，注重了環(huán)保、消防、節(jié)能等各項目措施的落實。 根據(jù)國務(wù)院關(guān)于進一步深化城 鎮(zhèn)住房制度改革的指示精神，到 1998 年底，我省已基本停止了住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，煙臺市政府為了更好的貫徹國務(wù)院、省政府關(guān)于深化住房制度改革的指示精神，同時也為了更好的發(fā)展煙臺市房地產(chǎn)業(yè)，決定調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，一是逐步開發(fā)建設(shè)一批適合于廣大低收入階層居住的住宅，以便盡快解決困難職工的住房問題；二是建設(shè)一部分較高檔次住宅，激勵社會消費，拉動經(jīng)濟增長。據(jù)最新建設(shè)統(tǒng)計快報表明， 2020 年全國房地產(chǎn)增長速度、供給增長和銷售價格，繼續(xù)呈現(xiàn)不同程度的漲幅。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。四是加快住房二級市場的開放，鼓勵住房消費的稅費政策有了很大突破，為激活市場起到了重要作用。首先從住宅戶型面積配比看，大戶型的供應(yīng)量比較充沛，而小戶型的住房明顯不足，不論在市中心的白石新城、東郊的綠色家園還是西郊的萬光希望家園推向市場的 5085m2 左右的小戶型都很走俏，短期內(nèi)一搶而空。 ?老齡化進程 加快，我市人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的變化，人口“老齡化”程度加深。據(jù)統(tǒng)計，目前在煙臺的溫州人就有近5 萬余人，他們在煙臺興辦企業(yè) 5000 余家，投資總額超過 40 億元，吸納 2 萬人左右就業(yè)，他們認(rèn)為煙臺是一個發(fā)展中的城市，投資環(huán)境好，商機無限，可以提供較好的創(chuàng)業(yè)和生活空間。 城市基礎(chǔ)建設(shè)和舊城區(qū)改造產(chǎn)生動遷居民，這一購房群體也是住房消費主體之一，這一群體中部分屬于被動性提前購房。在高端市場，本地人士需求日趨飽和，大量需求將來自市外，但具有較大的不確定性。因此，其市場前景良好。 ⑷綜合考慮城市的性質(zhì)、氣候、民族、習(xí)俗和傳統(tǒng)風(fēng)貌等地方特色，充分利用規(guī)劃用地的地形、地貌條件和周邊環(huán)境。 ⑼為商品化經(jīng)營、社會化管理及分期實施創(chuàng)造條件。境內(nèi)交通方便，通訊快捷。經(jīng)過多年來的快速發(fā)展，煙臺經(jīng)濟已經(jīng)融入全球經(jīng)濟，與世界各國的合作交流不斷增強。每戶均在起居、主臥室和設(shè)置電視插口一個。 ⑹ 居住活動是人類文明發(fā)展的一個突出組成部分，居住行為、方式無不蘊涵著社會生活與歷史文化的“積淀”，這是對傳統(tǒng)文化、行為與社會生活方式的發(fā)展與漸進式的延續(xù)過程，它應(yīng)具有強烈的時代特征，體現(xiàn)出當(dāng)代社會生活的內(nèi)在質(zhì)量與觀念，作為現(xiàn)代城市住區(qū)，應(yīng)折射出住地居民的社會認(rèn)同感與文化體驗。加強了綠化空間與步行休閑系統(tǒng)的整合，創(chuàng)造了豐富的具有視覺變化效果的、趣味的、流動性的休閑綠化空間，同時使更多住宅具有良好的“朝向”與“景向”，豐富室內(nèi)臨窗效果，使更多住戶在居住室直接 享受大自然美景。另外將道路設(shè)計與小區(qū)景觀營造相結(jié)合，注重出入口處的規(guī)劃設(shè)計，使出入口均具良好的對景效果。住宅設(shè)計遵循以下準(zhǔn)則：滿足社會交往的需要，以起居空間為中心；體現(xiàn)地域性居住文化特征，反映時代精神；強調(diào)近人的尺度，強化宜人、舒適、溫暖的家居氛圍。 外裝飾：根據(jù)周邊環(huán)境選擇適當(dāng)色調(diào)的外墻涂料。 污水 該項目生活污水經(jīng)化糞池處理后沿小區(qū)主次干道敷設(shè)的地下污水 管道排至市政污水管網(wǎng)。樓梯間照明采用聲光感應(yīng)控制。 第六章 環(huán)境保護 本項目地址位于 福山區(qū)清洋街道辦史家莊居委會西 。 本項目 在土建階段即進行區(qū)內(nèi)的綠化規(guī)劃建設(shè)。推廣使用新技術(shù)，新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗，保證人身安全。 第 九 章 投資估算和資金籌措 一、建設(shè)投資估算 投資估算依據(jù) 國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》及《投資項目可行性研究指南》。 其它費用 a、前期工程費：包括三通一平、規(guī)劃可研、勘察設(shè)計三項費用。 基本預(yù)備費按每平方米 45元計算，不 考慮漲價預(yù)備費。 稅金測算：按銷售總額的 %計共 項目總成本費用 項目開發(fā)建設(shè)成本 1605萬元。 工程總投資估算表 單位：萬元 序號 項目 建筑面積 （平方米） 估算價值 合計 占總投資 比例 備注 建安工程 其他費用 一 土地費用 98 98 % 二 工程費用 13081 % 1 土建安裝 13081 1295 990元 /平方米 2 室外配套設(shè)施建設(shè)費 40元 /平方米 三 其它費用 % 1 前期工程費 三 通一平等 10 元 /平方米 規(guī)劃、可研、環(huán)評 7 勘察費、設(shè)計費 6 元 /平方米 2 管理費用 工程費用的% 3 工程監(jiān)理費 6元 /平方米 4 建筑企業(yè)勞動保險費 工程費用的% 四 預(yù)備費 % 45元 /平方米 建設(shè)投資合計 13081 1605 100% 單位面積造價（元 /平方米） 1227