【正文】 第三章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模 一、 市場(chǎng)分析 （一） 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在改革開放后得到了極大發(fā)展。 二、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一） 符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及地方 發(fā)展規(guī)劃的要求 建設(shè)“經(jīng)濟(jì)適用的住宅”是當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的房產(chǎn)投資和建設(shè)的主要方向。項(xiàng)目規(guī)劃總用地范圍面積 7283 平方米。建設(shè)地點(diǎn)位于 福山區(qū)清洋街道辦史家 莊居委會(huì)西 。 項(xiàng)目選址合理，各項(xiàng)市政公用設(shè)施配套條件具備，建設(shè)條件充分。通過(guò)鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展。 項(xiàng)目總投資 1605 萬(wàn)元。公司將 繼續(xù)遵循“忠誠(chéng)、團(tuán)結(jié)、開拓、創(chuàng)新”的宗旨，銳意進(jìn)取 ，奮發(fā)圖強(qiáng)，為煙臺(tái)市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出更大的貢獻(xiàn)。項(xiàng)目建設(shè)地址 ： 福山區(qū)清洋街道辦史家莊居委會(huì)西 。 項(xiàng)目承辦單位概況 煙臺(tái)恒志置業(yè)有限公司組建于 2000 年，現(xiàn)有固定資產(chǎn) 3000 萬(wàn)元，注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)元。 二、 可行性研究的依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)單位關(guān)于編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書 煙臺(tái)市 福山區(qū) 規(guī)劃局批發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 項(xiàng)目規(guī)劃方案 國(guó)家現(xiàn)行政策、法規(guī)及有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)基礎(chǔ)資料 三、 研究范圍及內(nèi)容 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 市場(chǎng)分析 建設(shè)條件 工程方案 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 投資估算與資金籌措 效益評(píng)估 四、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目?jī)?nèi)容及規(guī)模 本項(xiàng)目為住宅建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)地點(diǎn)位于 福山區(qū)清洋街道辦史家莊居委會(huì)西 。其中 土地費(fèi)用： 98 萬(wàn)元，占總投資的 %； 工程費(fèi)用： 萬(wàn)元，占總投資的 %； 其他費(fèi)用： 萬(wàn)元，占總投資的 %； 預(yù)備費(fèi)用： 萬(wàn)元，占總投資的 %。 項(xiàng)目新建住宅部分將為客戶展示出一個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的住宅樓新模式，推動(dòng)本市及周圍地區(qū)建設(shè)的發(fā)展，緩解市區(qū)住 房緊張狀況，滿足當(dāng)?shù)厝嗣褡》啃枨?，促進(jìn)國(guó)家房改政策的實(shí)施，并積極推動(dòng)建設(shè)社會(huì)主義新居民區(qū)活動(dòng)。本項(xiàng)目具有極佳的位置優(yōu)勢(shì)?？傮w規(guī)劃服從 史家莊 居住區(qū)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 當(dāng)前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速度增長(zhǎng)，人民群眾的生活水平和消費(fèi)水平有了很大的提高，人們對(duì)住房的要求在需求基本居住空間的基礎(chǔ)上，對(duì)改善居住的質(zhì)量方面有了越來(lái)越強(qiáng)烈的愿望，居住的空間與質(zhì)量，已經(jīng)成為居民生活水平提高的一個(gè)重要參照物。 本項(xiàng)目的建設(shè)將充分體現(xiàn)煙臺(tái)市建設(shè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，能有效改善當(dāng)?shù)鼐用竦淖》織l件，為社會(huì)提供相當(dāng)數(shù)量物美價(jià)廉的住房。 2020 年度，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)保持良好的發(fā)展走勢(shì)，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度供給增長(zhǎng)和銷售價(jià)格保持穩(wěn)定的漲幅。從銷售價(jià)格來(lái)看， 2020年的房屋銷售價(jià)格相比 2020 年房屋價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)。在此期間約有 億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問(wèn)題。也就是說(shuō)，每個(gè)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加 10 平方米以上。三是理順住房供應(yīng)體制，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。 （二）煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析 （ 1）生產(chǎn)力狀況 從 1998 年至 2020 年，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品住宅銷售，平均每年以近 31%的速度遞增。 （ 3）住房供給結(jié)構(gòu)分析 近年來(lái)煙臺(tái)房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)供求平衡，但存在產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)性失衡。房地產(chǎn)的特點(diǎn)決定了住房消費(fèi)特征是本地化、大眾化、中價(jià)位，這也是本市政府對(duì)住房消費(fèi)引導(dǎo)、調(diào)空的目標(biāo)。 ?家庭戶規(guī)模繼續(xù)縮小。 ?人口分布向城市邊緣區(qū)擴(kuò)散。他們中從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的占七 成，其中涉及到商品批發(fā)業(yè)（小商品、鐘表眼鏡、裝飾材料）、制造業(yè)、水產(chǎn)業(yè)、美容美發(fā)業(yè)等。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前外來(lái)人口承租房屋占全市房屋租賃量 的 73%，其中家庭租賃占52%，單身戶租賃占 28%，非家庭戶合租占 20%，這表明：外來(lái)流動(dòng)人口租賃房屋已由原來(lái)的個(gè)人為主逐步向家庭為主發(fā)展。 ※ 購(gòu)房需求分析 ?動(dòng)遷產(chǎn)生的中低檔價(jià)位的住房需求巨大，將是住宅市場(chǎng)的主力支撐。 ?投資性購(gòu)房市場(chǎng)前景仍較為樂(lè)觀。 隨著城市競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)，內(nèi)外銷商品房并軌，投資環(huán)境和生活環(huán)境不斷提升，外來(lái)購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)。子女成家后與父母分住這一典型的生活習(xí)俗，也可能會(huì)逐步使房型實(shí)惠的中小戶型回歸。新穎的造型及合理的建筑結(jié)構(gòu)，面向普通市民的銷售價(jià)位，都增加了該項(xiàng)目在住宅銷售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 總用地面積 7283 平方米，總建筑面積 13081平方米，容積率 ，建筑密度： %，綠化率 30%。 ⑶堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則，集約公建配套設(shè)備。 ⑸“以科技產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)”努力提高小區(qū)的科技含量，推動(dòng)住宅建設(shè)智能化、產(chǎn)業(yè)化。 ⑻適應(yīng)居民活動(dòng)規(guī)律，綜合考慮日照、采光通風(fēng)、防災(zāi)、配套建設(shè)及管理要求，為老年人、疾人的生活和社會(huì)活動(dòng)提供條件。 57ˊ，北緯 36176。市境最大橫距 214 公里，最大縱距 130 公里，全市海岸線曲長(zhǎng) 公里，沿海島嶼 63 個(gè)，是中國(guó)首批開放的沿海城市之 一。 氣候條件 煙臺(tái)市地處中緯度，北溫帶東亞季風(fēng)區(qū)，屬暖溫帶季風(fēng)型大陸性 氣候，并具有明顯的海洋性氣候特征。煙臺(tái)市物產(chǎn)豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，目前已進(jìn)入“全國(guó)投資硬環(huán)境 40 優(yōu)城市”。 給水 本工程項(xiàng)目平均用水量 103 立方米 /日，年用水為 萬(wàn) 立方米，自來(lái)水公司能保證生活用水的水量、水質(zhì)、水壓要求。 電視及其它：有線電視線路沿道路走線。 第五章 設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 《煙臺(tái)市城市總體規(guī)劃》 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50180931）》 煙臺(tái)市人民政府關(guān)于實(shí)施安居工作的有關(guān)決策 《 煙臺(tái)市 福 山區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》 《 史家莊小 區(qū)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書》 二、設(shè)計(jì)原則 ⑴ 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)，堅(jiān)持創(chuàng)造宜人的建設(shè)空間，以優(yōu)秀的居住環(huán)境提高居民的居住品質(zhì)。 ⑸ 建筑風(fēng)格上，力求使傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格和現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合，使居民在享受生活方便的同時(shí)，感受到傳統(tǒng)文化的延伸和時(shí)代的氣息。 二、 總體規(guī)劃方案 住宅的“均好性”與戶外空間“流通性”相結(jié)合，達(dá)到“朝向”與“景向”兩者的統(tǒng)一，以實(shí)現(xiàn)人、自然與建設(shè)的共存與融合。住宅以條式與南北通透式，爭(zhēng)取每一住戶均有較好的環(huán)境，住宅空間呈開放式組合。住宅布局強(qiáng)調(diào)空間塑造，戶型多樣，更好的滿足住戶的需求。規(guī)劃道路系統(tǒng)采用主干道與環(huán)行路相結(jié)合的模式，以主干道與環(huán)行路有機(jī)組成區(qū)內(nèi)主要交通網(wǎng)，同時(shí)避免了車流對(duì)景觀的干擾。規(guī)劃綠地系統(tǒng)布局，采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的方式。 四、建筑設(shè)計(jì) （一）住宅設(shè)計(jì) 根