【正文】 （四） 能夠有效 改善周邊居民的 住房 條件 第三章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模 一、 市場(chǎng)分析 （一） 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在改革開放后得到了極大發(fā)展。我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民 億人，到實(shí)現(xiàn)“全國(guó)小康”的 2020 年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到 5560%，城鎮(zhèn)居民將增長(zhǎng)到 8 億至 億人。二是加快現(xiàn)有住房改革，促進(jìn)住房舊體制的轉(zhuǎn)移。要最終解決土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾，唯一的出路就是加快土地供應(yīng)的市場(chǎng)化進(jìn)程。其中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人。 ?外來(lái)流動(dòng)人口大增，其居住也相對(duì)集中。參加工作不久的群體是 住房租賃市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體，也是潛在的購(gòu)房主力群體，據(jù)有關(guān)資料表明， 2630 年齡段自租房比例最高，占總體比例超過(guò) 30%，而自住商品 房的比例中 3135 歲年齡段獨(dú)占鰲頭。 ?外來(lái)資金購(gòu)房需求持續(xù)增長(zhǎng)，但市場(chǎng)有效容量具有不確定性。 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境良好。 ⑵根據(jù)煙臺(tái)市城市總體規(guī)劃及小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書要求，挖掘煙臺(tái)市濱海型旅游文化名城的文化底蘊(yùn)，實(shí)現(xiàn)信息 生命時(shí)代海洋文化的文化氛圍與城市風(fēng)貌，創(chuàng)造 21 世紀(jì)開放型的城市特色居住區(qū)。 ⑺建立人車分流的居住區(qū)交通體系，在實(shí)現(xiàn)小汽車進(jìn)入社區(qū)家庭的同時(shí)，保證社區(qū)交通的便捷安全 。東連威海、西接濰坊、西南與青島毗鄰，北臨渤海、黃海，與遼東半島相望，并與大連隔海相望。 （二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 煙臺(tái)市是全國(guó)首批十四個(gè)沿海開放城市和中國(guó)十大商貿(mào)港口之一，是膠東經(jīng)貿(mào)、旅游及文化交流的中心區(qū)域，與朝鮮、韓國(guó)隔海相望，地理位置優(yōu)越；城市鐵路、公路、海運(yùn)、通訊事業(yè)發(fā)達(dá)，是中國(guó)對(duì)外通商的重要口岸。 通訊 電話通訊：小區(qū)敷設(shè)電話電纜、分區(qū)域安裝電話交接箱，將每個(gè)單元鋪設(shè)壁嵌式電話箱，每戶室均預(yù)埋電話暗線。 ⑷ 適應(yīng)土地利用與建設(shè)實(shí)際，面向 本村及社會(huì)住宅消費(fèi)市場(chǎng) ，正確處理規(guī)劃中社會(huì)效益與 經(jīng)濟(jì)效益、超前性與可操作性之間的關(guān)系。整體空間效果以中部開放空間為中心，結(jié)合景觀綠帶布局，形成規(guī)模適宜，具有特色的居住空間。 道路系統(tǒng)：整體性和景觀性。通過(guò)道路向兩側(cè)滲透，將各組團(tuán)有機(jī)串聯(lián)起來(lái)，小區(qū)綠化立意還綠于民，景觀帶考慮休閑、健身、游憩、聚會(huì)多樣功能，形成草地、灌木、小亭、環(huán)境小品、活動(dòng)廣場(chǎng)相互融合，點(diǎn)線面 多樣化，豐富多彩的生態(tài)環(huán)境。據(jù)統(tǒng)計(jì)，95%的城市居民獲得新房后，自行實(shí)施二次裝修，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)， 30%的家庭為趕潮流，實(shí)施三次裝修。 （二）給水設(shè)計(jì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)年用水量為 103 立方米 /日 365 日 = 萬(wàn)立方米，給水水源由市自來(lái)水管網(wǎng)供給，給水管沿主、次干路敷設(shè)，主要管徑由DN150組成。室外電力電纜采用埋地敷設(shè)。 有線電視 與區(qū)有線電視部門合作，建筑物內(nèi)預(yù)埋設(shè)有線電視線路。 加強(qiáng)住宅區(qū)的物業(yè)管理 住宅區(qū)設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，以加強(qiáng)物業(yè)管理，由專人負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清掃、環(huán)境保護(hù)和安全保衛(wèi)工作。 住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，采用節(jié)水型的衛(wèi)生潔具及物件。利用立體交叉作業(yè)的施工方法來(lái)縮短施工周期，有效控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量，使住宅建設(shè)盡可能物美價(jià)廉。 ａ 、 住宅 990 元 /平方米。 d、建筑企業(yè)勞保費(fèi)：按工程費(fèi)用的 %估算。 房產(chǎn)銷售收入測(cè)算 銷售價(jià)格確定：住宅售價(jià)經(jīng)評(píng)估按市場(chǎng)均價(jià) 3200 元 /平方米。 項(xiàng)目 建成后，將提供住宅 150 套。 利潤(rùn)測(cè)算 銷售收入 ，開發(fā)建設(shè)成本 及拆遷補(bǔ)償 費(fèi)用 共計(jì) 2725萬(wàn)元，稅金 ，利潤(rùn)總額 。 詳見附表：工程總投資估算表 總投資及構(gòu)成如下表： 序號(hào) 項(xiàng)目 投資（萬(wàn)元） 比例（ %） 1 總建設(shè)投資 1605 100 2 土地費(fèi)用 98 3 工程費(fèi)用 4 其他費(fèi)用 5 預(yù)備費(fèi) 二、投資計(jì)劃及資金籌措 投資計(jì)劃 項(xiàng)目建設(shè)總投資為 1605 萬(wàn)元，資金按項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排使用。 規(guī)劃可研： 7 萬(wàn)元。 建設(shè)單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目資料。 本工程還采取使用雙層中空玻璃門窗、太陽(yáng)能熱水器等一系列措施保溫節(jié)能。 第七章 節(jié)能 一、能耗指標(biāo)分析 本項(xiàng)目屬于住宅樓工程，能耗主要是水、電、采暖。 一、主要污染源及污染物 本項(xiàng)目為住宅樓建設(shè)，主要污染源和污染物為生活垃圾 、廚房油煙及生活污水。 通訊自動(dòng)化系統(tǒng) 該系統(tǒng)由網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)、綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)（ ISDN）、圖文通信系統(tǒng)等部分組成。 雨水 該項(xiàng)目的雨水沿小區(qū)主次干道路下敷設(shè)的雨水管，經(jīng)匯集排入?yún)^(qū)市政管網(wǎng)。 門窗：外門為普通防盜門，內(nèi)門采用木門，安裝塑鋼窗。 采用大面積臥室、衛(wèi)生間 、外露陽(yáng)臺(tái)，室內(nèi)布局緊湊，盡可能提高面積的使用率和舒適程度 。 綠化系統(tǒng)：系統(tǒng)性和生態(tài)性。 ⑶功能布局 住宅布局：認(rèn)別性和認(rèn) 同性。能吸引居民參與居住環(huán)境的再創(chuàng)造，創(chuàng)建一個(gè)具有文化內(nèi)涵、地域認(rèn)同和高情感的人際間彼此關(guān)愛與信任的社區(qū)，使住區(qū)真正成為培育高素質(zhì)人群的基地。 寬帶：通訊公司鋪設(shè)專用線路。 （三）配套條件 供電 電源接自市區(qū)供電網(wǎng)，電源供應(yīng)有保證?；疖囍边_(dá)北京、上海、濟(jì)南、青島等地，基本形成海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利條件，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 34ˊ 121176。規(guī)劃以集中式帶狀開敞綠地為中心 ，盡量保留山體綠地，運(yùn)用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的手法建構(gòu)出居住區(qū)的綠地系統(tǒng)，使綠色空間滲透到不同層次居民的日常活動(dòng)之中，最大限度地發(fā)揮綠地系統(tǒng)的生態(tài)環(huán)境效益。 第四章 選址方案與建設(shè)條件 一、 項(xiàng)目選址方案和指導(dǎo)思想 史家莊小區(qū)（區(qū)聯(lián)社、原區(qū)二工局宿舍改造西區(qū)） 建設(shè)項(xiàng)目 位于福山區(qū)清洋街道辦史家莊居委會(huì)西 。 家庭規(guī)模在縮小，而住房面積在增大，這反映居民住房消費(fèi)水平 在提高，但這種逆向變化存在不合理的 因素，消費(fèi)者是被迫接受這種不正常的消費(fèi)。動(dòng)遷戶達(dá)上千戶，這部分居戶的戶均面積較小，會(huì)借機(jī)改善居住條件，新房戶均面積也會(huì)比老房子大，而這一住房消費(fèi)群體大多定位于中低檔住房。 ※ 租賃需求分析 外來(lái)人口是煙臺(tái)住房租賃市場(chǎng)的主要需求群體。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和煙臺(tái)市人口老齡化的程度，我市已進(jìn)入“老年型”人口社會(huì)。 住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整在一定程度上緩解了供需矛盾 ， 面積總價(jià)適中的中低價(jià)位住宅在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)仍是消費(fèi)的主體 ，其市場(chǎng)容量仍在增大。 總之，隨著房改政策、住房供應(yīng)政策、住房二級(jí)市場(chǎng)的政策、稅費(fèi)政策、金融政策等多項(xiàng)政策的拉動(dòng)，帶來(lái)了個(gè)人住房消費(fèi)的實(shí)質(zhì)性啟