【正文】 目 錄 第一章 總論 ?????????????????????? 2 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 ?????????? 5 第三章 市場分析 ???????????????????? 7 第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 ??????????????? 13 第五章 工程規(guī)劃方案 ?????????????????? 17 第六章 環(huán)境保護(hù) ???????????????????? 24 第七章 節(jié)能 ?????????????????????? 26 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 ???????????????? 27 第九章 投資估算及資金籌措 ??????????????? 28 第十章 效益分析 ???? ??????????????? ? 31 附表： 總投資估算表 附圖 ：總平面布置圖 附件： 營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書 第一章 總 論 一、 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 史家莊小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)地址 ： 福山區(qū)清洋街道辦史家莊居委會西 。 項(xiàng)目承辦單位概況 煙臺恒志置業(yè)有限公司組建于 2000 年，現(xiàn)有固定資產(chǎn) 3000 萬元，注冊資金 1000 萬元。自 2020 年以來，上繳稅金平均在 100 萬元以上。公司下設(shè) 4 個(gè)科室，現(xiàn)有職工 18 人， 有技術(shù)職稱 6 人，其中高級工程師 1 人，中級工程師 3 人。公司將 繼續(xù)遵循“忠誠、團(tuán)結(jié)、開拓、創(chuàng)新”的宗旨，銳意進(jìn)取 ，奮發(fā)圖強(qiáng)，為煙臺市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出更大的貢獻(xiàn)。 二、 可行性研究的依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)單位關(guān)于編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書 煙臺市 福山區(qū) 規(guī)劃局批發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 項(xiàng)目規(guī)劃方案 國家現(xiàn)行政策、法規(guī)及有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)基礎(chǔ)資料 三、 研究范圍及內(nèi)容 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 市場分析 建設(shè)條件 工程方案 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 投資估算與資金籌措 效益評估 四、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目內(nèi)容及規(guī)模 本項(xiàng)目為住宅建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)地點(diǎn)位于 福山區(qū)清洋街道辦史家莊居委會西 。該項(xiàng)目規(guī)劃總用地范圍面積 7283 平方米 ，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)住宅樓 3 幢，總建筑面積 13081 平方米。本項(xiàng)目所建住宅均為90 平方米以下的中小戶型。 項(xiàng)目總投資 1605 萬元。其中 土地費(fèi)用： 98 萬元，占總投資的 %； 工程費(fèi)用： 萬元，占總投資的 %； 其他費(fèi)用： 萬元，占總投資的 %； 預(yù)備費(fèi)用： 萬元，占總投資的 %。 資金籌措： 項(xiàng)目建設(shè)總投資為 1605 萬元，所需資金為建設(shè)單位自有資金，其中土地費(fèi)用 98 萬元已交 ,公司賬面現(xiàn)有資金約 450 萬元，自有資金占總投資額的 %，其他自籌資金占 %，計(jì) 1057 萬元。 經(jīng)濟(jì)效益主要指標(biāo) 項(xiàng)目總銷售收入 萬元 項(xiàng)目總成本費(fèi)用 2725 萬元 項(xiàng)目利潤總額 萬元 項(xiàng)目投資利潤率 % 項(xiàng)目投資利稅率 % 五、 研究結(jié)論 項(xiàng)目具有良好的社會效益 該項(xiàng)目符合國家及地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。通過鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展。 項(xiàng)目新建住宅部分將為客戶展示出一個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的住宅樓新模式，推動(dòng)本市及周圍地區(qū)建設(shè)的發(fā)展，緩解市區(qū)住 房緊張狀況，滿足當(dāng)?shù)厝嗣褡》啃枨螅龠M(jìn)國家房改政策的實(shí)施，并積極推動(dòng)建設(shè)社會主義新居民區(qū)活動(dòng)。 項(xiàng)目的建設(shè)有利于煙臺城市環(huán)境面貌的改善，有利于推動(dòng)城市建設(shè)的發(fā)展和社會文明程度的提高，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會。 項(xiàng)目的建設(shè)有利于 改善周邊居民的 住房問題。 項(xiàng)目選址合理，各項(xiàng)市政公用設(shè)施配套條件具備，建設(shè)條件充分。本項(xiàng)目具有極佳的位置優(yōu)勢。 項(xiàng)目在建設(shè)的同時(shí)，注重了環(huán)保、消防、節(jié)能等各項(xiàng)目措施的落實(shí)。 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 一、 項(xiàng)目提出的背景 本項(xiàng)目為住宅建設(shè)項(xiàng)目。建設(shè)地點(diǎn)位于 福山區(qū)清洋街道辦史家 莊居委會西 ?？傮w規(guī)劃服從 史家莊 居住區(qū)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 史家莊 居住 小 區(qū)經(jīng)煙臺市 福 山區(qū)規(guī)劃局業(yè)務(wù)辦公會研究同意建設(shè)，并核發(fā)了《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 目前工程建設(shè)條件已成熟 準(zhǔn)備開工建設(shè) ， 提出了本項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃總用地范圍面積 7283 平方米。 當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速度增長，人民群眾的生活水平和消費(fèi)水平有了很大的提高，人們對住房的要求在需求基本居住空間的基礎(chǔ)上，對改善居住的質(zhì)量方面有了越來越強(qiáng)烈的愿望，居住的空間與質(zhì)量，已經(jīng)成為居民生活水平提高的一個(gè)重要參照物。 根據(jù)國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城 鎮(zhèn)住房制度改革的指示精神，到 1998 年底，我省已基本停止了住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，煙臺市政府為了更好的貫徹國務(wù)院、省政府關(guān)于深化住房制度改革的指示精神，同時(shí)也為了更好的發(fā)展煙臺市房地產(chǎn)業(yè)，決定調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，一是逐步開發(fā)建設(shè)一批適合于廣大低收入階層居住的住宅，以便盡快解決困難職工的住房問題；二是建設(shè)一部分較高檔次住宅，激勵(lì)社會消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。 隨著煙臺市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，郊區(qū)城市化進(jìn)程的不斷加快，舊 區(qū) 改造工程已經(jīng)成為建設(shè) 和諧 社會 的一個(gè)重要組成部分。 二、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一） 符合國家產(chǎn)業(yè)政策及地方 發(fā)展規(guī)劃的要求 建設(shè)“經(jīng)濟(jì)適用的住宅”是當(dāng)前國家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的房產(chǎn)投資和建設(shè)的主要方向。 本項(xiàng)目的建設(shè)將充分體現(xiàn)煙臺市建設(shè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，能有效改善當(dāng)?shù)鼐用竦淖》織l件，為社會提供相當(dāng)數(shù)量物美價(jià)廉的住房。 （二） 符合現(xiàn)代化人居工程的要求 隨著中國房地產(chǎn)市場的成熟，住宅建設(shè)步伐的加快，高標(biāo)準(zhǔn)的新型住房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的主體，深受市民的青睞。 （三） 符合城市建設(shè)的需要 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，不僅可以緩解市區(qū)內(nèi)的住房壓力，還能優(yōu)化城區(qū)結(jié)構(gòu)布局，加快城市化進(jìn)程。 （四） 能夠有效 改善周邊居民的 住房 條件 第三章 市場分析及建設(shè)規(guī)模 一、 市場分析 （一） 宏觀房地產(chǎn)市場概況 我國房地產(chǎn)業(yè)在改革開放后得到了極大發(fā)展。 2020 年度，我國房地產(chǎn)業(yè)市場繼續(xù)保持良好的發(fā)展走勢，房地產(chǎn)增長速度供給增長和銷售價(jià)格保持穩(wěn)定的漲幅。據(jù)最新建設(shè)統(tǒng)計(jì)快報(bào)表明， 2020 年全國房地產(chǎn)增長速度、供給增長和銷售價(jià)格，繼續(xù)呈現(xiàn)不同程度的漲幅。首先在供給方面，房地產(chǎn)完成投資逐步體現(xiàn)了上升的局面。從土地方面來看，購置土地面積增長幅度同比增長 %。從銷售價(jià)格來看， 2020年的房屋銷售價(jià)格相比