【正文】 悅海方舟住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告悅海方舟住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告第一章 申報單位及項目概況 項目申報單位概況項目名稱：悅海方舟小區(qū)住宅樓建設項目（一期工程）建設單位：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某分公司項目性質(zhì)：新 建法人代表： 項目負責人： 項目地址：某工業(yè)園區(qū) 編制依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB5018093）《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》（GB5022095）《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》（GB5028998） 主要技術經(jīng)濟指標一期工程主要技術經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位數(shù)量備注1建筑占地面積m2框架結(jié)構(gòu)1 商業(yè)住宅宅樓m21680框架結(jié)構(gòu)2建筑面積m21 商業(yè)住宅宅樓m25000框架結(jié)構(gòu) 項目提出背景 宏觀背景2009年是中國經(jīng)濟在金融危機下沖擊下奮力前行的一年，也是某縣房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關鍵一年。為落實中央“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促發(fā)展、重民生”總的經(jīng)濟方針政策，國家出臺了一系列重大舉措，包括加快保障性住房建設的措施。中國總理溫家寶在3月5日十屆人大四次會議上政府工作報告時強調(diào)，繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題。要著力調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟適用房。要保持固定資產(chǎn)投資適當規(guī)模，堅持有保有壓，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，防止投資過快增長。繼續(xù)把好土地、信貸兩個閘門，堅持實行最嚴格的土地管理制度，堅持按照貸款條件和市場準入標準發(fā)放貸款。從嚴控制新開工項目。同時，進一步加強經(jīng)濟社會發(fā)展薄弱環(huán)節(jié)和重點領域的建設。2009年，某縣房地產(chǎn)市場依舊穩(wěn)步增長，商品房價格穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)市場總體發(fā)展空間仍然廣闊。當前國家政策選擇的主基調(diào)是加強和改善宏觀調(diào)控，為了保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，出臺了一系列政策措施。悅海方舟小區(qū)住宅樓建設項目正是在此背景下被提上議事日程。某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某分公司抓住機遇，緊跟某縣發(fā)展步伐，為人民創(chuàng)建新穎優(yōu)質(zhì)、布局合理、環(huán)境優(yōu)美的居住家園，同時為實現(xiàn)城市經(jīng)濟和企業(yè)發(fā)展的“雙贏”目標而努力。某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“悅海方舟”項目，是某縣臨港工業(yè)園區(qū)一個別具特色的住宅小區(qū)。 項目單位簡介某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某分公司是一家專業(yè)化運作的房地產(chǎn)公司。公司成立于2010年，注冊成本828萬元， 法人代表孫大慶。股東的姓名出資方式及出資額如下：公司現(xiàn)有職工36人，其中：大專以上學歷8人，中專學歷6人，高級職稱2人，中級職稱8人，初級職稱12人。公司下設人力資源部、財務部、采購部、工程部和行政辦公室。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某分公司自創(chuàng)立以來，始終堅持“經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益三兼顧”的企業(yè)宗旨，貫徹“規(guī)劃高標準，全力為城鄉(xiāng)人民營造綠色生態(tài)家園，堅持建設高質(zhì)量，令客戶滿意”的建設方針。 建設規(guī)模根據(jù)項目一次規(guī)劃、分期建設的原則，悅海方舟小區(qū)住宅樓建設項目總用地面積13044m2，總建筑面積16220m2，綠化率23%。其中一期工程建設1號住宅樓，建筑面積5000m2。 工程方案 總圖布局該項目一期工程總占地面積1680平方米，整個場區(qū)呈凸型，東、西、南三邊分別臨西周村村干道，一期工程主要為1號住宅樓的建設工程，位于場區(qū)南邊。詳見附件《某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某分公司悅海方舟小區(qū)住宅樓規(guī)劃平面圖》。 建筑設計1住宅樓：建筑面積5000m2，共1棟，框架結(jié)構(gòu)，地上2層，工程建筑等級三級，耐火二級，結(jié)構(gòu)安全二級，抗震設防丙類，烈度6度。裝修室內(nèi)為毛墻毛地，地面：細石砼/水泥/衛(wèi)生間聚氨脂防水涂料；外墻：20厚?；⒅樯皾{保溫層，涂料；內(nèi)墻：混合砂漿；屋面：水泥礁碴找坡/撞塑聚苯板/3厚SBS；門窗：防火門/鋁合金窗；安裝：給排水/采暖/通風/消防/防雷接地/強電/弱電（電視，電話，樓宇對講）等系統(tǒng)的布線。 室外管網(wǎng)及配套考慮在第二期施工。 給排水設計給水系統(tǒng)用水量標準指標：最高日生活用水量 240L/人d未預見用水量 20%項目第一期建設的商住樓可提供總252戶，總?cè)丝?008人，項目總用水量為290m3/d。 小區(qū)內(nèi)給水由位于該小區(qū)東南方向潞安礦務局的自來水管網(wǎng)給水管網(wǎng)供給。其中商住樓六層以下由給水管網(wǎng)直接供給，七至十二層采用變頻調(diào)速泵進行加壓供給，室外消防供水最不利點水壓不應小于10m水柱。排水系統(tǒng)排污系統(tǒng)：根據(jù)《室外排水設計規(guī)范》，生活污水量按日用水量的85%計算，污水總量為：246 m3/d。小區(qū)排水經(jīng)化糞池處理后，由小區(qū)內(nèi)的污水管集中排西周村村鎮(zhèn)污水管網(wǎng)，最終排入?yún)^(qū)域污水處理廠。小區(qū)內(nèi)污水以重力自流形式排放，采用管徑為DN300mm的鋼筋混凝土圓管。雨水排除系統(tǒng)：結(jié)合場區(qū)地形，利用地勢將雨水集中排入西周村雨水管網(wǎng)中。（給排水管網(wǎng)在第二期工程一起實施）（1）電力設計 電源為引自潞安礦務局4kv線路，采用雙電源單線環(huán)網(wǎng)方式，高壓電纜采用YJV2210kV電力電纜。高壓電纜穿管直埋敷設，接入箱式變壓器。低壓電壓為380/220V，采用放射式接線，電纜采用YJV221kV電力電纜，由箱式變壓器出線直埋地敷設至各建筑物。低壓供電半徑不大于250m。接地保護及防雷系統(tǒng)：各建筑物、構(gòu)筑物均采用TNCS系統(tǒng)保護接地，即進戶線零線設置重復接地裝置，其接地電阻應小于4Ω。各建筑物、構(gòu)筑物防雷接地裝置的沖擊接地電阻一類、二類防雷建筑物不應大于10Ω，三類防雷建筑物不應大于30Ω。供熱工程布置在項目第二期，小區(qū)采暖采用集中供熱。供熱熱源為潞安礦務局鍋爐房，管道選用無縫鋼管外包聚氨脂保溫材料，管道穿越機動車道、河流以及地質(zhì)條件不穩(wěn)定地段時需設保護套管，按設計規(guī)范要求設置支線井、調(diào)節(jié)井、放氣井和排污井，補償器可根據(jù)情況設在補償器井內(nèi)或直埋。消防系統(tǒng)（布置在項目第二期）主要由消防車出入口、消防通道、消防栓和消防回車場組成。消防車出入口由社區(qū)的各出入口組成。社區(qū)內(nèi)的道路寬413米可以保證消防通道的要求，同時社區(qū)內(nèi)的廣場和住宅樓間硬質(zhì)鋪裝都能滿足消防車通行和回車的要求；社區(qū)內(nèi)消防栓的設置按國家規(guī)范要求，給水干管上消防栓間距小于120米，不超過150米半徑設置一個。另外地下車庫均設置自動噴淋滅火系統(tǒng) 工程進度計劃某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某分公司悅海方舟小區(qū)住宅樓建設項目（一期工程）總工期為3個月，從2010年6月開始實施到2010年9月結(jié)束， 投資估算建安工程費用估算說明根據(jù)工程方案設計，參考估算指標結(jié)合市場價確定各項工程單方造價指標，其投資規(guī)模如下：（1）1住宅樓：總建筑面積50000m2，包括土建、給排水、采暖、電氣、弱電等，根據(jù)同類建筑結(jié)合某縣市場價取綜合平均價格按720元/m2估算，合計360萬元。設備購置費水泵8臺，按700元/臺，；電梯8部，按15萬元/部估算，合計120萬元。其它費用估算說明（1）建設管理費①建設單位管理費執(zhí)行《江蘇省工程