【正文】 悅海方舟住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告悅海方舟住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 項(xiàng)目申報(bào)單位概況項(xiàng)目名稱：悅海方舟小區(qū)住宅樓建設(shè)項(xiàng)目（一期工程）建設(shè)單位：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司某分公司項(xiàng)目性質(zhì)：新 建法人代表： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 項(xiàng)目地址：某工業(yè)園區(qū) 編制依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5018093）《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5022095）《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》（GB5028998） 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一期工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1建筑占地面積m2框架結(jié)構(gòu)1 商業(yè)住宅宅樓m21680框架結(jié)構(gòu)2建筑面積m21 商業(yè)住宅宅樓m25000框架結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目提出背景 宏觀背景2009年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)在金融危機(jī)下沖擊下奮力前行的一年，也是某縣房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵一年。為落實(shí)中央“保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促發(fā)展、重民生”總的經(jīng)濟(jì)方針政策，國(guó)家出臺(tái)了一系列重大舉措，包括加快保障性住房建設(shè)的措施。中國(guó)總理溫家寶在3月5日十屆人大四次會(huì)議上政府工作報(bào)告時(shí)強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。要保持固定資產(chǎn)投資適當(dāng)規(guī)模，堅(jiān)持有保有壓，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，防止投資過(guò)快增長(zhǎng)。繼續(xù)把好土地、信貸兩個(gè)閘門，堅(jiān)持實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，堅(jiān)持按照貸款條件和市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款。從嚴(yán)控制新開(kāi)工項(xiàng)目。同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展薄弱環(huán)節(jié)和重點(diǎn)領(lǐng)域的建設(shè)。2009年，某縣房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展空間仍然廣闊。當(dāng)前國(guó)家政策選擇的主基調(diào)是加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，為了保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，出臺(tái)了一系列政策措施。悅海方舟小區(qū)住宅樓建設(shè)項(xiàng)目正是在此背景下被提上議事日程。某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司某分公司抓住機(jī)遇，緊跟某縣發(fā)展步伐，為人民創(chuàng)建新穎優(yōu)質(zhì)、布局合理、環(huán)境優(yōu)美的居住家園，同時(shí)為實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和企業(yè)發(fā)展的“雙贏”目標(biāo)而努力。某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的“悅海方舟”項(xiàng)目，是某縣臨港工業(yè)園區(qū)一個(gè)別具特色的住宅小區(qū)。 項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司某分公司是一家專業(yè)化運(yùn)作的房地產(chǎn)公司。公司成立于2010年，注冊(cè)成本828萬(wàn)元， 法人代表孫大慶。股東的姓名出資方式及出資額如下：公司現(xiàn)有職工36人，其中：大專以上學(xué)歷8人，中專學(xué)歷6人，高級(jí)職稱2人，中級(jí)職稱8人，初級(jí)職稱12人。公司下設(shè)人力資源部、財(cái)務(wù)部、采購(gòu)部、工程部和行政辦公室。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司某分公司自創(chuàng)立以來(lái)，始終堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益三兼顧”的企業(yè)宗旨，貫徹“規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)，全力為城鄉(xiāng)人民營(yíng)造綠色生態(tài)家園，堅(jiān)持建設(shè)高質(zhì)量，令客戶滿意”的建設(shè)方針。 建設(shè)規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目一次規(guī)劃、分期建設(shè)的原則，悅海方舟小區(qū)住宅樓建設(shè)項(xiàng)目總用地面積13044m2，總建筑面積16220m2，綠化率23%。其中一期工程建設(shè)1號(hào)住宅樓，建筑面積5000m2。 工程方案 總圖布局該項(xiàng)目一期工程總占地面積1680平方米，整個(gè)場(chǎng)區(qū)呈凸型，東、西、南三邊分別臨西周村村干道，一期工程主要為1號(hào)住宅樓的建設(shè)工程，位于場(chǎng)區(qū)南邊。詳見(jiàn)附件《某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司某分公司悅海方舟小區(qū)住宅樓規(guī)劃平面圖》。 建筑設(shè)計(jì)1住宅樓：建筑面積5000m2，共1棟，框架結(jié)構(gòu)，地上2層，工程建筑等級(jí)三級(jí)，耐火二級(jí)，結(jié)構(gòu)安全二級(jí)，抗震設(shè)防丙類，烈度6度。裝修室內(nèi)為毛墻毛地，地面：細(xì)石砼/水泥/衛(wèi)生間聚氨脂防水涂料；外墻：20厚?；⒅樯皾{保溫層，涂料；內(nèi)墻：混合砂漿；屋面：水泥礁碴找坡/撞塑聚苯板/3厚SBS；門窗：防火門/鋁合金窗；安裝：給排水/采暖/通風(fēng)/消防/防雷接地/強(qiáng)電/弱電（電視，電話，樓宇對(duì)講）等系統(tǒng)的布線。 室外管網(wǎng)及配套考慮在第二期施工。 給排水設(shè)計(jì)給水系統(tǒng)用水量標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)：最高日生活用水量 240L/人d未預(yù)見(jiàn)用水量 20%項(xiàng)目第一期建設(shè)的商住樓可提供總252戶，總?cè)丝?008人，項(xiàng)目總用水量為290m3/d。 小區(qū)內(nèi)給水由位于該小區(qū)東南方向潞安礦務(wù)局的自來(lái)水管網(wǎng)給水管網(wǎng)供給。其中商住樓六層以下由給水管網(wǎng)直接供給，七至十二層采用變頻調(diào)速泵進(jìn)行加壓供給，室外消防供水最不利點(diǎn)水壓不應(yīng)小于10m水柱。排水系統(tǒng)排污系統(tǒng)：根據(jù)《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，生活污水量按日用水量的85%計(jì)算，污水總量為：246 m3/d。小區(qū)排水經(jīng)化糞池處理后，由小區(qū)內(nèi)的污水管集中排西周村村鎮(zhèn)污水管網(wǎng)，最終排入?yún)^(qū)域污水處理廠。小區(qū)內(nèi)污水以重力自流形式排放，采用管徑為DN300mm的鋼筋混凝土圓管。雨水排除系統(tǒng)：結(jié)合場(chǎng)區(qū)地形，利用地勢(shì)將雨水集中排入西周村雨水管網(wǎng)中。（給排水管網(wǎng)在第二期工程一起實(shí)施）（1）電力設(shè)計(jì) 電源為引自潞安礦務(wù)局4kv線路，采用雙電源單線環(huán)網(wǎng)方式，高壓電纜采用YJV2210kV電力電纜。高壓電纜穿管直埋敷設(shè)，接入箱式變壓器。低壓電壓為380/220V，采用放射式接線，電纜采用YJV221kV電力電纜，由箱式變壓器出線直埋地敷設(shè)至各建筑物。低壓供電半徑不大于250m。接地保護(hù)及防雷系統(tǒng)：各建筑物、構(gòu)筑物均采用TNCS系統(tǒng)保護(hù)接地，即進(jìn)戶線零線設(shè)置重復(fù)接地裝置，其接地電阻應(yīng)小于4Ω。各建筑物、構(gòu)筑物防雷接地裝置的沖擊接地電阻一類、二類防雷建筑物不應(yīng)大于10Ω，三類防雷建筑物不應(yīng)大于30Ω。供熱工程布置在項(xiàng)目第二期，小區(qū)采暖采用集中供熱。供熱熱源為潞安礦務(wù)局鍋爐房，管道選用無(wú)縫鋼管外包聚氨脂保溫材料，管道穿越機(jī)動(dòng)車道、河流以及地質(zhì)條件不穩(wěn)定地段時(shí)需設(shè)保護(hù)套管，按設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)置支線井、調(diào)節(jié)井、放氣井和排污井，補(bǔ)償器可根據(jù)情況設(shè)在補(bǔ)償器井內(nèi)或直埋。消防系統(tǒng)（布置在項(xiàng)目第二期）主要由消防車出入口、消防通道、消防栓和消防回車場(chǎng)組成。消防車出入口由社區(qū)的各出入口組成。社區(qū)內(nèi)的道路寬413米可以保證消防通道的要求，同時(shí)社區(qū)內(nèi)的廣場(chǎng)和住宅樓間硬質(zhì)鋪裝都能滿足消防車通行和回車的要求；社區(qū)內(nèi)消防栓的設(shè)置按國(guó)家規(guī)范要求，給水干管上消防栓間距小于120米，不超過(guò)150米半徑設(shè)置一個(gè)。另外地下車庫(kù)均設(shè)置自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng) 工程進(jìn)度計(jì)劃某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司某分公司悅海方舟小區(qū)住宅樓建設(shè)項(xiàng)目（一期工程）總工期為3個(gè)月，從2010年6月開(kāi)始實(shí)施到2010年9月結(jié)束， 投資估算建安工程費(fèi)用估算說(shuō)明根據(jù)工程方案設(shè)計(jì)，參考估算指標(biāo)結(jié)合市場(chǎng)價(jià)確定各項(xiàng)工程單方造價(jià)指標(biāo)，其投資規(guī)模如下：（1）1住宅樓：總建筑面積50000m2，包括土建、給排水、采暖、電氣、弱電等，根據(jù)同類建筑結(jié)合某縣市場(chǎng)價(jià)取綜合平均價(jià)格按720元/m2估算，合計(jì)360萬(wàn)元。設(shè)備購(gòu)置費(fèi)水泵8臺(tái)，按700元/臺(tái)，；電梯8部，按15萬(wàn)元/部估算，合計(jì)120萬(wàn)元。其它費(fèi)用估算說(shuō)明（1）建設(shè)管理費(fèi)①建設(shè)單位管理費(fèi)執(zhí)行《江蘇省工程