【正文】 某住宅小區(qū)項目可行性研究報告 建設(shè)單位：xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 二○○九年二月目 錄第一章 總論 2項目建設(shè)背景 2項目概況 3可行性研究報告編制依據(jù) 4研究結(jié)論與建議 4主要經(jīng)濟技術(shù)指標 5第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 7當前某地市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 7某地市商品房供需情況分析 12房地產(chǎn)市場發(fā)展情況預測 13第三章 市場研究與項目定位 16某地市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析 16項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 17某住宅小區(qū)住宅項目市場定位 18第四章 項目選址和建設(shè)條件 21 21 21第五章 項目建設(shè)規(guī)模及功能標準 231 建筑面積和內(nèi)容 232 功能設(shè)施標準 23工程項目一覽表 25第六章 建設(shè)方案 26建設(shè)場地環(huán)境 26總體規(guī)劃布局 26建筑方案設(shè)計 29結(jié)構(gòu)設(shè)計 30公用設(shè)施方案 31消防 32第七章 項目環(huán)境保護與勞動保護 33主要污染源狀況 33污染物排放控制標準 33勞動安全保護 33建筑節(jié)能 33第八章 項目實施進度安排 34第九章 投資估算與資金籌措 35投資估算 35資金籌措 36第十章 風險分析及對策 37市場風險分析 37經(jīng)營管理風險分析 37敏感性分析 37第十一章 社會效益分析 39第一章 總論項目建設(shè)背景隨著xx自治區(qū)經(jīng)濟建設(shè)速度的加快，某地作為自治區(qū)首府，發(fā)展的速度明顯快于其他地區(qū)。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟建設(shè)的龍頭，在首府經(jīng)濟發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。而隨著國民生活水平的提高，民眾對于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。如何滿足廣大群眾對于居住品質(zhì)的迫切要求，不僅是政府部門長期以來的重要課題，并且也是房地產(chǎn)企業(yè)的社會責任之一。2007年112月，%，%。巨大的居住與投資需求帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，同時也為某地現(xiàn)代大型都市化城市建設(shè)做出了貢獻。根據(jù)某地房管局提供的數(shù)字表明：房地產(chǎn)投資仍高速增長，到2007年12月房地產(chǎn)投資同比達到了80%。在宏觀調(diào)控的作用下，某地市房屋銷售總體需求過熱的勢頭在下降，有效擠壓了房地產(chǎn)投資的因素，雖然房屋銷售量呈繼續(xù)下降的趨勢，但部分投資熱點以及部分優(yōu)質(zhì)項目銷售量仍呈小幅上升趨勢，可以預見：房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升的態(tài)勢不會改變。本項目用地位于某地市新城區(qū)城市規(guī)劃中的核心地帶。該宗地共4４畝，由于此部分建設(shè)缺乏總體規(guī)劃，老、舊危房屋多，居住條件惡劣，環(huán)境臟亂差，與周邊現(xiàn)代化的市容市貌和其他住宅環(huán)境極不相宜。為了拓展新城區(qū)的發(fā)展空間，徹底改變該地區(qū)老舊差的面貌，本項目本著建設(shè)高品質(zhì)住宅，營造新城區(qū)商業(yè)氛圍的理念，努力將該項目建設(shè)成為新城區(qū)的房地產(chǎn)旗幟，營造出與整個新城區(qū)發(fā)展相融合的國際化、人文、舒適而充滿活力的社區(qū)居住環(huán)境。項目概況：某住宅小區(qū)建設(shè)項目。：項目位于某地新城區(qū)的中心位置，具體四至范圍為：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx**：xx********房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱“***公司”）。：******：有限責任公司。：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售商品房。：本項目擬共建設(shè)6棟樓，其中地塊西側(cè)為寫字樓和商務(wù)酒店，其上為2棟商品房，樓層為325層。建設(shè)工程計劃于2009年3月份開工，2010年7月入住。本項目商品樓住宅共分兩大類型，精致的高層塔樓、多樣化的高層酒店式公寓。：以公司自有資金為主，公司銷售資金回籠補充部分流動資金?？尚行匝芯繄蟾婢幹埔罁?jù)（1）項目投資方案；（2）國家及某地市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；（3）xx自治區(qū)和某地市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；（4）某地市城市總體規(guī)劃（1996—2010年）；（5）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額；（6）某地市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料；（7）其他有關(guān)依據(jù)資料及企業(yè)提供資料。研究結(jié)論與建議本項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和某地市經(jīng)濟發(fā)展方向，適應某地城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)發(fā)展的需要，并且配合政府加大城區(qū)改造的政策，區(qū)位條件優(yōu)越，市政配套和生活配套較為完善，市場定位清晰，具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。加之房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)采取環(huán)保控制有效措施，保證了對周邊環(huán)境不會造成污染，本項目土建與公用工程建設(shè)具有生態(tài)建設(shè)有利條件，注重環(huán)保與建筑節(jié)能，所以項目前景看好。項目財務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準收益率，投資回收期低于行業(yè)基準投資回收期，項目具有一定的抗風險能力等。從綜合分析來看，項目建設(shè)具有很強的可行性。主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表11。表11 主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目名稱單位指標1總用地面積㎡306822總建筑面積㎡1400003地上建筑面積㎡128000其中：住宅建筑面積㎡82000公建建筑面積㎡460004地下建筑面積㎡120005容積率6綠化率%307總停車數(shù)輛900其中：地上停車數(shù)輛100地下停車數(shù)輛8008戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶9居住戶數(shù)戶142210居住人數(shù)人398111建設(shè)投資萬元12每平方米建設(shè)投資元170013投資利潤率%33%14全部投資投資回收期（稅前）年2第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析當前某地市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本情況近年來，某地房地產(chǎn)開發(fā)投資處在一個高速增長的時期。，%，%，完成投資占本年度計劃投資的91%。其中，%；，%。按用途分：，同比增長120%。其中別墅、%；，%；，%。，%。其中，%。住宅施工面積中別墅、%；，%，%，%。2008年14月，%；%。從投資構(gòu)成增長幅度看，商品住宅投資63500萬元，%，經(jīng)濟適用住房投資11100萬元，同比增長了33倍；90平方米以下投資17800萬元；140平方米以上4300萬元；別墅、高檔公寓投資3600萬元，同比增長14%；辦公樓投資2500萬元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資9500萬元，%；其他投資2000萬元，%。在完成投資中仍