【正文】 工程材料有限公司住宅小區(qū)家園工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告住宅小區(qū)家園工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱(chēng)某某家園工程建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目單位工程材料有限公司 項(xiàng)目單位概況某工程材料有限公司座落在***經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)槐路，總投資4000萬(wàn)元，于2007年9月份開(kāi)工建設(shè)，2008年初建成投產(chǎn)。某某公司是一家專(zhuān)業(yè)從事鐵路、高速公路預(yù)埋件、各種預(yù)埋螺栓以及電力、通訊系統(tǒng)等各種鋼鐵制件的滲鋅加工企業(yè)。公司主要建設(shè)內(nèi)容為：大型真空滲鋅生產(chǎn)線一條、達(dá)克羅涂覆生產(chǎn)線一條，其中公司擁有的兩臺(tái)四筒滲鋅爐、拋丸機(jī)、等離子切割機(jī)、多功能車(chē)床、銑床、鉆床等設(shè)備均達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平。公司具有年加工制造10000噸鋼件的生產(chǎn)能力，產(chǎn)品主要為電氣化高速鐵路橋梁生產(chǎn)預(yù)埋件，其次為電力鐵塔、通訊基站、高速公路等行業(yè)生產(chǎn)工程材料。自今年起至2020年，我國(guó)高速鐵路里程劇增，客運(yùn)專(zhuān)線及城際鐵路快車(chē)在建和新建不斷增加，公司產(chǎn)品具有廣闊的市場(chǎng)前景。公司年產(chǎn)值7000萬(wàn)元，創(chuàng)稅700萬(wàn)元。近年來(lái)公司又開(kāi)展了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成效顯著。本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為某某家園商品房和安置房建設(shè)工程。，及小區(qū)區(qū)內(nèi)的道路、給排水、供配電等工程。主要建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模詳見(jiàn)下表：項(xiàng)目建設(shè)一覽表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注一總占地面積畝二總建筑面積m21住宅建筑面積m22公共建筑面積m2A衛(wèi)生服務(wù)站m2300C市政公用工程m2供電、燃?xì)?、公廁E大門(mén)、垃圾中轉(zhuǎn)m267五道路工程小區(qū)內(nèi)道路工程六居住戶數(shù)戶308七總居住人口人1078八綠化率%39九機(jī)動(dòng)停車(chē)位輛350十容積率小區(qū)住宅確定戶型面積為80110平方米戶型，共308套。其中108戶為安置房，200套為商品房。（2）居民區(qū)配套工程：參考**市《關(guān)于新建住宅區(qū)配套建設(shè)教育設(shè)施的通知》要求，根據(jù)新區(qū)實(shí)際情況，新建住宅區(qū)配套標(biāo)準(zhǔn)為：3）。4）道路、給排水、供配電等工程。5）安置居民108戶，商品房200套。6）停車(chē)位350個(gè)。 項(xiàng)目建設(shè)期2年 投資估算與資金籌措，①投資估算：項(xiàng)目總投資5500萬(wàn)元。其中工程費(fèi)用4200萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)350萬(wàn)元，安裝工程費(fèi)50萬(wàn)元，土地費(fèi)用500萬(wàn)元，項(xiàng)目工程建設(shè)預(yù)備費(fèi)及其他費(fèi)用50萬(wàn)元，建設(shè)期銀行貸款利息300萬(wàn)元，項(xiàng)目前期工作費(fèi)用及其它50萬(wàn)元。②資金籌措：本項(xiàng)目總投資為5500萬(wàn)元。建設(shè)單位自籌5500萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)選址**某某工程材料有限公司某某家園工程建設(shè)項(xiàng)目位于百善鎮(zhèn)老工委，；。地塊用地相對(duì)平坦。建設(shè)用地平衡表序號(hào)項(xiàng)目面積（平方米）所占比例人均面積（m2/人）1規(guī)劃總用地2小區(qū)用地100%其中：住宅用地34%公建用地%道路用地%公共綠地39%①《**市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》②《**市資源枯竭城市轉(zhuǎn)型發(fā)展規(guī)劃》③《**市城鄉(xiāng)一體化發(fā)展規(guī)劃》④《**市城市總體規(guī)劃》⑤《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5018093）(2002年版)⑥《住宅建筑規(guī)范》（GB503682005 2005年版）⑦《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5022095）⑧《**市城市總體規(guī)劃》（2006－2020）⑨《**市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定(試行)》⑩《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》（GB5028298）⑾《城市排水工程規(guī)范》（GB503182000）⑿《城市電力規(guī)劃規(guī)范》（GB502931999）⒀《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》（GB5028998）⒁《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50028－93）⒂《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（2006）⒃《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》⒄《**市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）項(xiàng)目總投資：5500萬(wàn)元（2）項(xiàng)目占地面積：（）（3）項(xiàng)目建設(shè)期：1年（4）建設(shè)規(guī)模： m2，其中建設(shè)住宅308套，；建設(shè)內(nèi)的道路、給排水、供配電等配套工程。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃總用地面積m22總建筑面積m2其中住宅建筑面積m2公共建筑面積m23容積率4人均公共綠地面積m2/人5建筑間距小時(shí)大寒日不小于2小時(shí)（）6綠地率%397居住總戶數(shù)戶3088居住總?cè)藬?shù)人（）10789機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)率（近期）10機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位輛350 研究的范圍和研究工作過(guò)程簡(jiǎn)述 研究范圍參照省內(nèi)外住宅小區(qū)工程建設(shè)和安置房的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與客觀實(shí)際，研究工作的范圍為：（1）項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性；（2）項(xiàng)目建設(shè)條件及需求預(yù)測(cè)；（3）項(xiàng)目構(gòu)成與建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模；（4）工程技術(shù)方案；（5）環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能；（6）組織機(jī)構(gòu)和勞動(dòng)定員；（7）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與實(shí)施計(jì)劃；（8）投資估算與實(shí)施計(jì)劃；（9）效益分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)；（10）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；（11）可行性研究結(jié)論與建議。 研究工作過(guò)程簡(jiǎn)述受項(xiàng)目單位委托，我所與各有關(guān)方面共同配合進(jìn)行本項(xiàng)目的可行性研究，通過(guò)深入細(xì)致的調(diào)研、實(shí)地踏勘等工作，結(jié)合城市總體規(guī)劃、百善鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，充分注意到**市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀及**市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃以及2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃綱要、投資估算、經(jīng)濟(jì)分析，提出本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。 結(jié)論本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、符合**市資源型城市轉(zhuǎn)型有關(guān)政策，符合安徽省加快皖北經(jīng)濟(jì)發(fā)展扶持政策等有關(guān)政策精神，符合**市城鄉(xiāng)一體化發(fā)展要求，項(xiàng)目建設(shè)有利于加快百善鎮(zhèn)建設(shè)，發(fā)展煤炭接替產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略實(shí)施，有利于改善城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活條件，提升**城市化水平，增強(qiáng)集聚人口、集聚產(chǎn)業(yè)的綜合功能，有利于城鄉(xiāng)居民共享城市化文明的發(fā)展成果，充分體現(xiàn)社會(huì)公平的原則。項(xiàng)目建設(shè)充分體現(xiàn)了城區(qū)居民及農(nóng)村居民的迫切要求，對(duì)于進(jìn)一步落實(shí)國(guó)家宏觀政策，規(guī)范城鄉(xiāng)居民拆遷安置，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，具有重要意義。項(xiàng)目建設(shè)可為居民安置小區(qū)建設(shè)提供示范與引導(dǎo)，促進(jìn)資源開(kāi)發(fā)與保護(hù)城鄉(xiāng)居民利益的有效途經(jīng)。由此可見(jiàn)，項(xiàng)目建設(shè)勢(shì)在必行。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及需求分析近年來(lái)，**市緊緊圍繞城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，精心組織編制城市發(fā)展規(guī)劃，不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)布局，完善功能，加快城市轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。提出了城市“東延、西進(jìn)、南擴(kuò)”的規(guī)劃指導(dǎo)思想，加快南部城區(qū)建設(shè)，構(gòu)筑城市發(fā)展框架；促進(jìn)農(nóng)村人口向城市集中轉(zhuǎn)移，增加人口總量，增強(qiáng)城鎮(zhèn)人口集聚功能。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，**市積極開(kāi)展城鎮(zhèn)改造，擴(kuò)大城區(qū)規(guī)模，加快**市百善鎮(zhèn)新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，把提高居民生活條件作為民生工程，對(duì)改善城鄉(xiāng)居民家庭住房條件，構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要意義。**市因煤而建，緣煤而興，是全國(guó)重要的煤電能源基地，近40年來(lái)，**市為國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展提供了10億噸以上的煤炭資源，在煤炭資源開(kāi)采的過(guò)程中，承擔(dān)了沉重的社會(huì)壓力、環(huán)境壓力。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速增長(zhǎng)，國(guó)家對(duì)煤電能源的需求逐年增加，**市不斷增加煤炭開(kāi)采產(chǎn)能規(guī)模，由此帶來(lái)了采煤沉陷區(qū)失地農(nóng)民安置、就業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)等一系列社會(huì)、生態(tài)問(wèn)題。為此，**市積極爭(zhēng)取成為全國(guó)第四批資源型城市轉(zhuǎn)型試點(diǎn)市，按照資源城市轉(zhuǎn)型的試點(diǎn)要求、參考煤炭基地成功轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗(yàn)，**市實(shí)施城市轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，加快發(fā)展煤碳資源接替產(chǎn)業(yè)。通過(guò)提高城鎮(zhèn)化水平，不斷提高居民的生活水平，通過(guò)加快百善鎮(zhèn)新區(qū)建設(shè)，發(fā)展非煤產(chǎn)業(yè)，逐年增加勞動(dòng)就業(yè)崗位，讓居民充分享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的文明成果。**市位于安徽省東北部，地處蘇魯豫皖四省之交，作為一座新興的能源城市，**市既有工業(yè)城市的整潔開(kāi)闊，又有江南水鄉(xiāng)的旖旎婉約，憑借相山、龍脊山和眾多的采煤塌陷湖形成的獨(dú)特的地理?xiàng)l件，創(chuàng)造了依山傍湖的園林城市，并先后獲得了“全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)單位”、“國(guó)家園林城市”等稱(chēng)號(hào)。**市1960年建市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣，全市總面積2741平方公里。**地處北溫帶臺(tái)屬半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，氣候溫和，日照充足，四季分明。雨量較適中，；多集中在六、七、八月份，％。**市城市總體規(guī)劃確定城市性質(zhì)為：“皖東北地區(qū)的中心城市，國(guó)家的重要能源基地”。城市呈組團(tuán)式發(fā)展，在主城區(qū)內(nèi)，形成三個(gè)城市組團(tuán)和一個(gè)城市“綠心”的布局結(jié)構(gòu)，由依山建城向依山傍水的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)轉(zhuǎn)變。至2020年主城區(qū)規(guī)劃人口為94萬(wàn)人。**市農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)明顯，肥沃的土地、溫和的氣候，為**農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件。隨著國(guó)家促進(jìn)中部崛起戰(zhàn)略、安徽省加快皖北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、**城市轉(zhuǎn)型等一系列重大戰(zhàn)略的實(shí)施，**市正以前所未有的生機(jī)和活力，大力實(shí)施工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略，優(yōu)先發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)，加快百善鎮(zhèn)建設(shè)，為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移打造基礎(chǔ)條件，積極開(kāi)展招商引資，全面推進(jìn)工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 符合國(guó)家和省產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策根據(jù)國(guó)家實(shí)施中部崛起戰(zhàn)略，以及擴(kuò)大內(nèi)需、保障民生、加快農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，加大基礎(chǔ)設(shè)施投資的有關(guān)政策要求，為加快**市對(duì)外開(kāi)放步伐，擴(kuò)大招商引資力度，積極發(fā)展同國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)合作，促進(jìn)、推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，創(chuàng)造一個(gè)對(duì)外資、外商和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)吸引力的發(fā)展環(huán)境，**某某工程材料有限公司提出某某家園工程建設(shè)項(xiàng)目，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，符合**市城市轉(zhuǎn)型的要求，符合發(fā)展非煤產(chǎn)業(yè)、加快實(shí)施工業(yè)強(qiáng)市發(fā)展戰(zhàn)略的要求，符合**市發(fā)展規(guī)劃，充分體現(xiàn)了居民改善環(huán)境的要求。 加快**經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要國(guó)內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)表明，集中必要的財(cái)力和物力，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加強(qiáng)百善鎮(zhèn)建設(shè)，提升城鎮(zhèn)化水平，為招商引資創(chuàng)造優(yōu)越環(huán)境，提高招商引資質(zhì)量,集聚產(chǎn)業(yè)、集聚人口，以帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。**市煤炭資源豐富，煤炭開(kāi)采過(guò)程中，大規(guī)模的土地沉陷成為濕地湖泊，現(xiàn)已造成采煤沉陷區(qū)失地農(nóng)民近20萬(wàn)人，隨著煤炭資源開(kāi)采產(chǎn)能的不斷提高，未來(lái)5年，采煤沉陷區(qū)失地農(nóng)民將達(dá)到40萬(wàn)人以上，采煤沉陷區(qū)失地農(nóng)民的安置問(wèn)題，已成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的制約因素。為進(jìn)一步探討煤炭資源開(kāi)發(fā)與失地農(nóng)民利益的保護(hù)，實(shí)現(xiàn)雙盈的有效途徑，經(jīng)過(guò)本項(xiàng)調(diào)研與論證，加快百善鎮(zhèn)新區(qū)工程項(xiàng)目建設(shè)，一方面，能夠擴(kuò)大百善鎮(zhèn)規(guī)模，增強(qiáng)百善鎮(zhèn)的綜合功能，聚集產(chǎn)業(yè)、聚集人口。另一方面，能夠?yàn)榫用窦袇^(qū)建設(shè)發(fā)揮示范引導(dǎo)作用，為推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化、新農(nóng)村建設(shè)、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)煤炭資源開(kāi)發(fā)利用，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，提供支撐與保障。 城市化建設(shè)發(fā)展的需要隨著**市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，城區(qū)規(guī)模也迅速擴(kuò)大，2010年，**市經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到400億元，財(cái)政收入60億元，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn)化和工業(yè)化加快發(fā)展階段。為了適應(yīng)**市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，節(jié)約建設(shè)用地資源，加快項(xiàng)目建設(shè)十分緊迫。本項(xiàng)目建設(shè)將進(jìn)一步擴(kuò)大百善鎮(zhèn)規(guī)模，完善百善鎮(zhèn)的整體功能，實(shí)現(xiàn)城市擴(kuò)區(qū)發(fā)展目標(biāo)。目前，受到建設(shè)用地的制約，**市新城區(qū)拓展建設(shè)存在較大的困難，而農(nóng)村地區(qū)多為“空殼村”，居民住房多為一層的建筑，不利于節(jié)約用地。本項(xiàng)目為百善鎮(zhèn)建設(shè)的配套工程，完善農(nóng)村居民居住條件，拓展交通路網(wǎng)，拓展公共用地，增加居民活動(dòng)場(chǎng)所，向空間拓展，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，有利于節(jié)約建設(shè)用地資源，有利于城區(qū)的拓展。 項(xiàng)目建設(shè)的可行性（1）符合城市總體規(guī)劃根據(jù)**市建設(shè)百萬(wàn)人口、一百平方公里的城市發(fā)展規(guī)劃，現(xiàn)有百善鎮(zhèn)將處于城區(qū)范圍內(nèi)，只能發(fā)展低能耗、低污染、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有較大的局限性，百善鎮(zhèn)位于**市南部，交通條件較好，項(xiàng)目承載能力較強(qiáng)，有利于發(fā)展非煤產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)資源型城市轉(zhuǎn)型。實(shí)施**某某工程材料有限公司某某家園工程建設(shè)項(xiàng)目，符合**市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。（2）用地條件優(yōu)越**某某工程材料有限公司某某家園工程建設(shè)項(xiàng)目用地位于百善鎮(zhèn)老工委，項(xiàng)目區(qū)地勢(shì)平坦，地質(zhì)條件較好，工程建設(shè)費(fèi)用低。本項(xiàng)目拆遷現(xiàn)有居民用房年久失修，多數(shù)居民用房已成為危房，拆遷安置的成本較低，拆遷安置工作難度不大，有利于項(xiàng)目順利實(shí)施。（3）交通便利本項(xiàng)目地塊用地區(qū)位條件優(yōu)越，目前用地周邊尚無(wú)城市道路，城市基礎(chǔ)設(shè)施薄弱；根據(jù)百善鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展的需求，近期擬建設(shè)兩條百善鎮(zhèn)主干道，居民集中區(qū)交通十分便利，規(guī)劃發(fā)展城市公交車(chē)輛，居民出行十分便捷。綜上所述，**某某工程材料有限公司某某家園工程建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)，將有力地推動(dòng)**經(jīng)濟(jì)百善鎮(zhèn)建設(shè)，發(fā)展非煤產(chǎn)業(yè)，加快城市轉(zhuǎn)型，促進(jìn)**市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，將進(jìn)一步完善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施的配套工程，拓展城區(qū)規(guī)模，加快**市招商引資的步伐，也是實(shí)施**市總體規(guī)劃，加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的需求，是**市城市建設(shè)的重要組成部分，該項(xiàng)目建成后，將大大改善百善鎮(zhèn)新區(qū)面貌，增強(qiáng)集聚功能。項(xiàng)目建設(shè)必將產(chǎn)生良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)文明進(jìn)步。 房地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀與規(guī)劃自上世紀(jì)80年代以來(lái)，**市實(shí)現(xiàn)了歷史性跨越，現(xiàn)狀人均居住占地指標(biāo)已達(dá) ；人均占有道路、廣場(chǎng)面積約12平方米/人；，成套率80%左右。根據(jù)**市住房建設(shè)規(guī)劃，城市人均住房面積31平方米，住宅成套率95%以上，住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率8