【正文】 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 32 頁(yè) 煙臺(tái)富豪青年國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)報(bào)告 第一部分：市場(chǎng)研究篇 第一章 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及判斷 一、宏觀環(huán)境簡(jiǎn)析 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 政策環(huán)境 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 宏觀商業(yè)環(huán)境及其特點(diǎn) 二、中觀環(huán)境簡(jiǎn)析 中觀（煙臺(tái)市）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 第二章、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)總量 基礎(chǔ)條件 二、區(qū)域規(guī)劃分析 —— 2020 年重點(diǎn)工程 道路工程 綠化工程 景觀工程 燈光工程 城市管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施工程 三、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào) 研分析 一、 農(nóng)業(yè) 二、 工業(yè) （一） 機(jī)械制造業(yè) （二） 紡織服裝業(yè) （三） 電子信息業(yè) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁(yè) 共 32 頁(yè) （四） 高檔食品加工 四、區(qū)域人口構(gòu)成調(diào)研分析 天府街以北 天府街到縣府街 縣府街以南 五、區(qū)域交通 /人流狀況與未來(lái)走勢(shì) 六、區(qū)域各類物業(yè)供應(yīng)吸納及動(dòng)態(tài)分析 住宅 福山區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)與調(diào)研分析： 第三章 項(xiàng)目地塊分析 一、 項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值 二、 地塊價(jià)值標(biāo)號(hào)分析 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析（略） 一、項(xiàng)目地形、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、地下管網(wǎng)情況； 二、重要市政工程對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展的影響及相應(yīng)策略； 三、項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)需完善的工作； 第五章 項(xiàng)目 SWOT 分析 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)發(fā)掘與利用 二、項(xiàng)目劣勢(shì)尋找與應(yīng)對(duì) 三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)把握與應(yīng)用 四、項(xiàng)目威脅預(yù)警與回避 第六章 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析（略） 一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性提示 二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn) 三、項(xiàng)目資金運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn) 四、項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目銷售周期風(fēng)險(xiǎn) 第二部分：項(xiàng)目定位篇 第一章 項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立 一、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立 三、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的實(shí)施策略 第二章 : 項(xiàng)目的定位研究 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 二、項(xiàng)目形象定位 三、項(xiàng)目發(fā)展定位 四、項(xiàng)目概念主題定位 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 六、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 七、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商定位： 第三部分：產(chǎn)品建議篇 第一章：項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共 32 頁(yè) 一、規(guī)劃可修改原則 第二章：項(xiàng)目具體業(yè)態(tài)與功能定位分布與比例建議 第三章、項(xiàng)目招商 一、立體的招商組合 界定主力店招商對(duì)象 界定次主力店招商對(duì)象 界定二次招商對(duì)象與分類 二、提前界定的招商政策 招商時(shí)機(jī)選擇 招商比例關(guān)系 有意識(shí)選擇商戶 經(jīng)營(yíng)類別與商場(chǎng)定位 品牌準(zhǔn)入制度的恒定 三、商業(yè)管理公司的介入 商業(yè)管理基本職能 商場(chǎng)招商代理 統(tǒng)一開(kāi)業(yè)計(jì)劃 規(guī)范經(jīng)營(yíng)方向 組織宣傳推廣活動(dòng) 建立和維護(hù)商場(chǎng)品牌 協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序 制止惡性競(jìng)爭(zhēng) 杜絕假冒偽劣商品 處理投訴 第一部分：市場(chǎng)研究篇 第一章 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及判斷 一、宏觀環(huán)境簡(jiǎn)析 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加公平與合理。 中國(guó)加入 WTO 后國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了高速持續(xù)的發(fā)展，今天市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的政策環(huán)境、投資環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加公平合理并逐步與世界接軌。 2）市場(chǎng)的規(guī)范與開(kāi)放，使整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)充滿了商機(jī)與挑戰(zhàn)。 中國(guó)城市化進(jìn)程的加速，帶動(dòng)了整個(gè)國(guó)內(nèi)投資領(lǐng)域的一場(chǎng)變革，推動(dòng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌和管理模式的新思維、運(yùn)作模式的新探討。無(wú)論是 本土化的開(kāi)發(fā)還是跨區(qū)域的經(jīng)營(yíng)，面對(duì)越來(lái)越開(kāi)放的市場(chǎng)，即使是國(guó)內(nèi)較成功的房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)力、企業(yè)規(guī)?；⑹袌?chǎng)國(guó)際化、人才儲(chǔ)備等方面也都存在差距，需要企業(yè)不斷的調(diào)整和適應(yīng)。尤其是土地公開(kāi)招、拍、掛的市場(chǎng)交易方式，更需要有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)作項(xiàng)目。 3）中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要靠?jī)?nèi)需拉動(dòng)，后發(fā)優(yōu)勢(shì)使經(jīng)濟(jì)維持２０年到３０年以上的高速增長(zhǎng)。 最近三年，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)顯著放慢，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，繼續(xù)保持比較快的增長(zhǎng)，受世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響較小。另外，中國(guó)的高投資率有高儲(chǔ)蓄率作后盾，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、設(shè)備更新改造、城市化帶動(dòng)的住房建設(shè) 和汽車消費(fèi)等將長(zhǎng)期拉動(dòng)投資增長(zhǎng)。中國(guó)只要利用好后發(fā)優(yōu)勢(shì)，按照比較優(yōu)勢(shì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)應(yīng)該可能再維持２０年到３０年 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁(yè) 共 32 頁(yè) 以上的高速增長(zhǎng)，可能最慢到２０３０年經(jīng)濟(jì)總體規(guī)模可能達(dá)到美國(guó)的水平，以后超過(guò)美國(guó)。 4） 整體經(jīng)濟(jì)正朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。 對(duì)于上半年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷，官方作了這樣的概括：在中央宏觀調(diào)控政策的作用下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一些不穩(wěn)定、不健康因素初步得到抑制，該升溫的在升溫，該降溫的在降溫，該穩(wěn)定的在穩(wěn)定，整體經(jīng)濟(jì)正朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。 政策環(huán)境 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了前所未有的變革 2020 年，是 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)充滿挑戰(zhàn)與變數(shù)的一年，各項(xiàng)土地政策的出臺(tái)、銀行緊縮銀根、開(kāi)發(fā)門檻提高等因素給中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了前所未有的變革。 8． 31 大限后，全國(guó)的 1 萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 5 年內(nèi)將有 8000 多家倒閉、轉(zhuǎn)行或者重組?！按笙蕖睂⒆尫康禺a(chǎn)企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，那些能夠適應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)、真正有實(shí)力的規(guī)范企業(yè)，將會(huì)得到更大發(fā)展；否則，被淘汰出局或者被其他企業(yè)兼并也在所難免。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 支撐房地產(chǎn)高速發(fā)展的市場(chǎng)因素在悄然變化。在土地、資金、消費(fèi)需求等多個(gè)市場(chǎng)因素的影響下，在國(guó)家出臺(tái)系列政策規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)正面 臨空前的“洗牌過(guò)程”城市運(yùn)營(yíng)是開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力的體現(xiàn)，也是開(kāi)發(fā)商做強(qiáng)做大的戰(zhàn)略目標(biāo)。 宏觀商業(yè)環(huán)境及其特點(diǎn) 第一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體不足依然沒(méi)有改變。 發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積通常是１．２平方米，而在我國(guó)北京、上海等大城市還不足１平方米。按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總的要求，到２０１０年社會(huì)消費(fèi)品總額將達(dá)到８萬(wàn)億元，生產(chǎn)銷售總量達(dá)到１７萬(wàn)億元，現(xiàn)在差距應(yīng)該是很大。 第二、中國(guó)的零售業(yè)已經(jīng)進(jìn)入大發(fā)展時(shí)期 目前我國(guó)排名前 100 名的零售企業(yè)發(fā)展速度很快。 2001 年，每家連鎖百?gòu)?qiáng)企業(yè)可用的店鋪數(shù)量是 111 家， 2002 年達(dá)到了 169 家， 2020 年為 204家 。 國(guó)內(nèi)大型連鎖公司開(kāi)始更大規(guī)模、更快速度地發(fā)展，在業(yè)態(tài)發(fā)展上仍以大型超市為主。上海聯(lián)華、北京華聯(lián)和華潤(rùn)萬(wàn)佳等企業(yè)目前都在進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張。 第三、 中國(guó)商業(yè)零售業(yè)徹底對(duì)外開(kāi)放 今年１２月１１日，我國(guó)將結(jié)束對(duì)世貿(mào)組織的保護(hù)承諾，從明年起外商企業(yè)將不受區(qū)域、不受形態(tài)的限制， 徹底對(duì)外開(kāi)放， 商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)會(huì)。（ WARLTSMART、 CARREFOUR、 METRO、 PRICESMART、易初蓮花等） 第四、國(guó)外商業(yè)企業(yè)加速度拓展 沃爾瑪在今后的 5年里共要開(kāi)設(shè) 500 家連鎖店，并開(kāi)始在中國(guó)建立生鮮 類農(nóng)副產(chǎn)品的供應(yīng)鏈。國(guó)外商業(yè)另一個(gè)動(dòng)向是用參股的方法為收購(gòu)兼并國(guó)內(nèi)的連鎖商業(yè)做準(zhǔn)備。 第五、消費(fèi)者購(gòu)物方式的改變?cè)诟淖儭? 消費(fèi)者已經(jīng)不滿足于在食品和一般日用品的一次性購(gòu)足商店中的低價(jià)購(gòu)物，而是要求在具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的商店中買到時(shí)尚和個(gè)性化的商品。 第六、購(gòu)物中心的發(fā)展將開(kāi)啟中國(guó)大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)的未來(lái)。 中國(guó)商業(yè)明年又一個(gè)發(fā)展熱點(diǎn)是購(gòu)物中心的發(fā)展。以大型超市為主體的社區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展速度最快；專業(yè)連鎖店的發(fā)展將與連鎖超市搶奪細(xì)分市場(chǎng)；便利店將以特有 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁(yè) 共 32 頁(yè) 的市場(chǎng)定位和規(guī)模從超市中徹底分離出來(lái)；超級(jí)市場(chǎng)在向大小兩極發(fā)展后規(guī) 模上會(huì)向中間回歸。 2020 年超市的規(guī)模會(huì)從大小兩極向中間回歸。回歸的第一臺(tái)階是 4000～5000 米的綜合性超市，第二臺(tái)階是 2000～ 3000 米的生鮮加強(qiáng)型食品超市。綜合性超市更適合中國(guó)非特大和大型城市的市場(chǎng)，生鮮加強(qiáng)型食品超市在購(gòu)物中心里有很大的空間。 第七、 局部過(guò)熱，表象是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 目前全國(guó)在建立項(xiàng)的購(gòu)物中心多達(dá)２００家左右，總面積約３０００萬(wàn)平方米。如果按照每平方米保本銷售額８０００元左右計(jì)算，即要達(dá)到２４００多億元零售額，這些購(gòu)物中心才能保本經(jīng)營(yíng)。欲取得這一龐大的市場(chǎng)零售額，將導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果，一 是中小企業(yè)被擠垮，二是有場(chǎng)無(wú)市。 過(guò)熱苗頭表現(xiàn)在一些地方盲目建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施，給中小城市帶來(lái)很大的壓力，也極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)和貸款風(fēng)險(xiǎn)。不僅存在著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，而且造成了浪費(fèi)土地資源、環(huán)境污染、加劇城市交通緊張等問(wèn)題。 第八、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)特性的把握存在著偏差，在對(duì)商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識(shí)上存在著問(wèn)題。 不少商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的，沒(méi)有看到商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的根本區(qū)別，盲目套用住宅開(kāi)發(fā)的模式。商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來(lái)。在現(xiàn)實(shí)中這四方面還是不 規(guī)范，并因此帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。 第九、經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)思路上有偏差。 大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣房子就走”的思想，這就不能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。 第十、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)分依賴銀行貸款。 特別是大型商業(yè)設(shè)施的依賴性更強(qiáng)，它投資大，動(dòng)作急，動(dòng)輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)差、利潤(rùn)下降，達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，就會(huì)造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)專家們認(rèn)為購(gòu)物中心這樣大型的商業(yè)設(shè)施，自有資本金的比例應(yīng)該達(dá)到 80％是比較理想的，至少不能低于 50％。 十一、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)： （一） 實(shí)現(xiàn)商業(yè) 與地產(chǎn)緊密聯(lián)手，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。保證商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)協(xié)調(diào)發(fā)展需要政府部門的宏觀調(diào)控，更需要地產(chǎn)商的意志。商業(yè)地產(chǎn)的主體就是商家，要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，地產(chǎn)商和商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要。 （二） 科學(xué)合理的商業(yè)模式，這是上述兩者整合的空間，商業(yè)模式不能是住宅的銷售模式，應(yīng)該進(jìn)行重新定位，要最大限度減少成本。 （三） 商業(yè)地產(chǎn)模式一定要定好位。由于商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密，地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，定位非常關(guān)鍵。調(diào)查好市場(chǎng)，從市場(chǎng)規(guī)律出發(fā)，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 （四） 主題經(jīng)營(yíng)要凸現(xiàn)特色。小型商業(yè)在經(jīng)營(yíng)定位時(shí)一定要避免與 大型商業(yè)設(shè)施等發(fā)生正面沖突，要做到專、精。 二、中觀環(huán)境簡(jiǎn)析 中觀（煙臺(tái)市）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2020 年，煙臺(tái)市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1316 億元，全年完成境內(nèi)財(cái)政收入 億元，地方財(cái)政收入 億元。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 20222 元。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 9785 元，其中工薪收入 9382 元。人均消費(fèi)性支出為 7479 元。今年 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 32 頁(yè) 前八個(gè)月全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好今年以來(lái)， 全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的整體素質(zhì)和運(yùn)行質(zhì)量得到進(jìn)一步提高，發(fā)展速度逐月加快、效益穩(wěn)步提高。前 8 個(gè)月 ,全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完 成增加值 億元 , 比上年同期增長(zhǎng) %；完成銷售收入 億元 ,增長(zhǎng) %。實(shí)現(xiàn)利稅 億元 ,利潤(rùn)總額