【正文】 在創(chuàng)新的開發(fā)理念下，開發(fā)商需積極主動地整合多種有效資源進行產(chǎn)品創(chuàng)新設計、產(chǎn)品包裝、產(chǎn)品推廣。產(chǎn)品創(chuàng)新的前提是開發(fā)和經(jīng)營理念的創(chuàng)新，而實行了的產(chǎn)品創(chuàng)新又需要有迎合和引導市場的經(jīng)營管理的維護。 ■ 舊城改造，新商業(yè)項目開發(fā)建設，政府大力支持 經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展使新一輪的造城運動在煙臺市拉開帷幕，經(jīng)新一輪城市區(qū)域定位后的福山區(qū)政府對能影響福山區(qū)區(qū)域商業(yè)結(jié)構的新興房地產(chǎn)商業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)必定大力支持。 地塊處于福山高新產(chǎn)業(yè)區(qū)與新興生活區(qū)的連接處 隨著多個大型住宅小區(qū)與此項目毗鄰而建，使得這里的富人聚居趨勢日益明顯，消費力也不斷上升。此類區(qū)域商圈歷史發(fā)展時間較長，周邊區(qū)域的商業(yè)承受能力巨大。 大量舊村改造規(guī)劃用地也集中在天府街以南縣府街以北這一 地段，如宋家疃、欒家疃、姜劉疃、鹽場村等。本版塊容納總戶數(shù)約 5400 戶，預計總?cè)丝?16200 人。 從本版塊的人口結(jié)構分析，舊村人口年齡層次偏高，文化水平基本在初中以下。企業(yè)總數(shù) 1034 個，職工 萬人。 （六） 房地產(chǎn)開發(fā)。 5 月底前完成匯福街翻新工程； 10 月底前完成匯福街向西延伸至西外環(huán)工程 。 第二章、項目市場調(diào)研 一、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境 經(jīng)濟總量 福山區(qū)位于膠東半島東北部、黃海之濱，是全國首批 14 個沿海開放城市煙臺市的市轄區(qū)，東以大沽夾河為界與芝罘區(qū)、萊山區(qū)隔河相望，東南與牟平區(qū)為鄰，西南與棲霞市相連，西北與蓬萊市接壤，北臨煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。前 8 個月 ,全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完 成增加值 億元 , 比上年同期增長 %；完成銷售收入 億元 ,增長 %。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營差、利潤下降，達不到盈虧平衡點，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風險?；貧w的第一臺階是 4000～5000 米的綜合性超市，第二臺階是 2000～ 3000 米的生鮮加強型食品超市。 宏觀商業(yè)環(huán)境及其特點 第一、商業(yè)網(wǎng)點總體不足依然沒有改變。 中國加入 WTO 后國民經(jīng)濟保持了高速持續(xù)的發(fā)展，今天市場運營的政策環(huán)境、投資環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、競爭環(huán)境更加公平合理并逐步與世界接軌。“大限”將讓房地產(chǎn)企業(yè)進入轉(zhuǎn)型期，那些能夠適應當前形勢、真正有實力的規(guī)范企業(yè)，將會得到更大發(fā)展；否則，被淘汰出局或者被其他企業(yè)兼并也在所難免。 中國商業(yè)明年又一個發(fā)展熱點是購物中心的發(fā)展。 大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣房子就走”的思想，這就不能對商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長期運營。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 9785 元，其中工薪收入 9382 元。 本市固有的商業(yè)態(tài)勢以零售業(yè)為主，隨處可見的是零散的商鋪門面，而大型綜合類商場、購物中心屈指可數(shù)，因此，商業(yè)地產(chǎn)首要考慮的是如何結(jié)合本市的商業(yè)特點和布局，將零星門面的經(jīng)營者吸納到新建的大型商場或購物中心，使其“分散換集中”，有效地改進了本市原有的商業(yè)模式，將平面商鋪變成了立體商場。投巨資建成了寬帶城域網(wǎng)，具備了千兆到小區(qū)，百兆到大樓，十兆到桌面的能 力，實現(xiàn)可供選擇的不同層次的多種上網(wǎng)方式。結(jié)合福海路的整體改造，大力實施沿路霓虹燈改造和內(nèi)光外透工程，以及對縣府街進行全面的燈光工程改造，營造城市的夜晚景觀，使城市白日有景，夜晚有亮，不斷提升城市的品位和檔 次。 福山區(qū)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)范圍主要集中在清洋河東南，包括煙臺市高新農(nóng)業(yè)區(qū)，以林果、蔬菜和奶牛養(yǎng)殖為重點形成了三大高效主導產(chǎn)業(yè)。 2020 年，福山政府加大對工業(yè)產(chǎn)業(yè)對支持力度，降低準入門檻，相當一部分企業(yè)開始 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 32 頁 在此版塊建廠準備入駐。在幾個配套較好的社區(qū)，如富豪花園、福祥新苑等大型社區(qū)里，還存在相當一部分非本區(qū)人口，約占總?cè)丝诘?1/4，這部分人群的消費能力較強，對中高檔次購物場所的需求比較明顯。 3） 居住區(qū)域簡析 從福山區(qū)住宅供應區(qū)域分布來看，新建、在建、在售住宅多集中在天府街以南永安街以北的福山區(qū)中間地帶，如富豪花園、名河銀都、東華新苑、永福苑、百舸豪苑、月光心境等，為福山區(qū)主力居住區(qū)。同時社區(qū)的商鋪在銷售時之間的價格差異不大，但不同位置的租金差別非常大，這種情況在富豪花園二期尤為明顯。以下幾項劃分基本能從總體上概括煙臺市福山區(qū)商業(yè)的具體形態(tài)。隨著煙臺市政府的新一輪造城運動的新城市規(guī)劃藍圖成型，被定位為“新型工業(yè)化河濱 市區(qū)”的福山區(qū)區(qū)域板塊內(nèi)和以開發(fā)高新產(chǎn)業(yè)為龍頭的開發(fā)區(qū)內(nèi)，眾多的住宅區(qū)的建設開發(fā)與大型廠礦企業(yè)的高科技項目啟動得到長足的發(fā)。 而項目的核心價值體系的建立是一項嚴密的系統(tǒng)工程，需要有效的計劃和控制。 區(qū) 域：目標準確的定位，并不貪圖無限量的市場份額，以區(qū)域為基礎，輻射周邊地區(qū)。 機遇 市場定位 開發(fā)理念創(chuàng)新 產(chǎn)品創(chuàng)新設計 產(chǎn)品包裝與推廣 需求客戶 優(yōu)秀產(chǎn)品 品牌形象 最大化效益 持續(xù)發(fā)展 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 32 頁 二、項目形象定位 在以市場定位為指導原則下，針對本項目所提出的市場定位，結(jié)合本項目地塊所處的特殊地理位置、規(guī)模與特定目標消費人群的潛在消費意念與廣闊的潛在市場需求空缺空間等有利優(yōu)勢資源整合，我們將形象定位劃分為兩大互動組合部分： （形象）發(fā)展定位 福山區(qū)首個大型標志性 時尚主題公園式復合體驗樂園 關鍵詞匯解釋： 福山：定格于穩(wěn)健的區(qū)域級戰(zhàn)略市場的戰(zhàn)略高度起點； 首個：唯一、第一個、獨有得天獨厚綜合優(yōu)勢的一個； 大型：建筑物的風格、 氣勢、規(guī)模優(yōu)勢的最直觀闡述； 標志性：綜合優(yōu)勢戰(zhàn)略高度起點，未來福山城市區(qū)域名片式亮點與魅力所在，商業(yè)經(jīng)營模式革命的創(chuàng)新方式形態(tài)； 時尚：緊跟市場潮流與時代氣息。 ■ 實施策略 ①瞄準市場空白：以專業(yè)的眼光發(fā)掘市場潛力，以專業(yè)的水準確立開發(fā)理念。更廣集賢才、強強聯(lián)手，尋找專業(yè)力量強勁的知識型企業(yè) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 32 頁 尋求合作，融合區(qū)域文化特性，全面塑造本案的核心競爭優(yōu)勢，務求將項目做得更好。 二、地塊價值標號分析： 此項目東臨冰輪冷藏集裝箱，西靠電信路，北接永達街，南連天府街，項目呈長方形狀態(tài)，目前 1號地塊應為南側(cè)與電信路交接處，此地塊斜對過即為富豪花園三期工程，與之形成遙相呼應。 購物中心席位型商鋪 此類商用物業(yè)多將整層購物中心、大市場分隔成 20~30 平米甚至幾平米的鋪位，然后進行小單元零售或長期出租。 福山區(qū)商業(yè)結(jié)構與調(diào)研分析： 1）、福山大型商廈與專業(yè)市場（見附件） 2）、福山區(qū)大型商廈旁小區(qū)與街道租金租價調(diào)研（見附件） 3） 區(qū)域商業(yè)結(jié)構分析 類型 代表項目 專業(yè)市場 煙臺福山五金家電市場（銷售 /招商） 煙臺北方汽車配件交易中心（銷售 /招商） 購物中心席位型商鋪 百貨大樓（瀕臨破產(chǎn)） 德勝商城（一期招商，二期銷售 /招商） 亞東 商城（正常營業(yè)） 富盛商城（銷售，僅剩一套） 底商 曙光名都，麗水灣，東華商住樓，環(huán)宇小區(qū)（在建 /在售） 商業(yè)街商鋪 百貨大樓附近服裝一條街及家電一條街（正常營業(yè)） 銀河名都商業(yè)步行街（在建 /在售） 月光心境（在售） 社區(qū)商鋪 富豪花園二期（已營業(yè)） 4）項目地塊所在板塊商業(yè)部分開發(fā)建設動態(tài)分析 例表：參考富豪城開發(fā)量統(tǒng)計表 項目名稱 開發(fā)商 基本情況 德勝商城 德勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售 /招商，福山區(qū)一二期均以開發(fā)完畢，總計為 40000 平方米，一期在招商，二期銷售與招商同時進行，除一層外整體 招商效果不甚理想 煙臺五金家電市場 和平家電 銷售 /招商，已銷售 95%以上，目前主要為招商階段，招商形勢喜人，總建為 60000 平方米 煙臺（福山）汽車配件交易市場 國家、山東省汽車行業(yè)協(xié)會與銷售 /招商，共分三期開發(fā)，總建面積為 68萬平方米，目前一期已開發(fā)完畢，二、三期開發(fā)地點還未選好，一期為 萬平方米，銷售率已達 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 32 頁 煙臺北方汽車配件交易中心聯(lián)合開發(fā) 98%以上，招商也達 85%以上 銀河名都商業(yè)步行街 山東邦界邦捷集團有限公司 在建 /在售，總建為 23000 平方米，共計 166 套商鋪，西側(cè)已銷售 80%左右 ，北側(cè)銷售一般，銷售率不到 20%，剩余 15000 平方米， 2020 年年底交房 曙光名都底商 煙臺市玉森房屋綜合開發(fā)有限公司 在建 /在售，目前為一期銷售，銷售狀況不太理想，總建為 20000 平方米，一期為 14000 平方米，二期即將施工，為典型的社區(qū)底商。 （具體數(shù)據(jù)見《區(qū)域人口構成分析》附表） 附：福山高新區(qū)主要企業(yè)人數(shù)（單位：人） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 32 頁 世剛纖維 :800 韓日服裝 :300 元生藥業(yè) :100 福寶食品 :500 新大洋食品 :400 新世界纖維 :100 佳隆納米產(chǎn)業(yè) :60 福山果汁廠 :80 永進服裝廠 :100 新光紡織有限公司 :220 荏原空調(diào) :800 冰輪集團 :200 首鋼磁性材料 :200 矢崎汽車配件 :4000 山村果園： 1600 迪帕爾空調(diào)： 1000 冰輪： 3000 截止 2020 年，福山高新區(qū)企業(yè)職工人數(shù)為 萬人。 另外，從工業(yè)人口來說，一部分在開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)居住，一部分在周邊村落平房租住小房，并有一部分居住在企業(yè)提供的職工公寓。依據(jù)煙臺市政府對福山區(qū)現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)的功能定位，福山高新區(qū)重點發(fā)展電子信息、生物工程、新材料、機電一體化產(chǎn)業(yè)，是一個以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導，同時吸收符合國家產(chǎn)業(yè)政策的其他各類工業(yè)項目進區(qū)發(fā)展的科技工業(yè)園區(qū)。天然氣工程 8 月底具備供氣條件；供熱工程 10 月底具備供熱條件；城區(qū)新增污水干管 7月底前完工。11 月底前完成西山路翻修工程 。年底全區(qū)總?cè)丝?萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 中觀房地產(chǎn)市場概況 1）房地產(chǎn)市場政府相關的政策法規(guī) 《煙臺市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》規(guī)劃范圍包括芝罘區(qū)、萊山區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)。保證商業(yè)地產(chǎn)科學協(xié)調(diào)發(fā)展需要政府部門的宏觀調(diào)控，更需要地產(chǎn)商的意志。 目前全國在建立項的購物中心多達２００家左右，總面積約３０００萬平方米。 第二、中國的零售業(yè)已經(jīng)進入大發(fā)展時期 目前我國排名前 100 名的零售企業(yè)發(fā)展速度很快。無論是 本土化的開發(fā)還是跨區(qū)域的經(jīng)營，面對越來越開放的市場，即使是國內(nèi)較成功的房地產(chǎn)企業(yè)在競爭力、企業(yè)規(guī)模化、市場國際化、人才儲備等方面也都存在差距，需要企業(yè)不斷的調(diào)整和適應。 對于上半年我國宏觀經(jīng)濟形勢的判斷，官方作了這樣的概括：在中央宏觀調(diào)控政策的作用下，經(jīng)濟發(fā)展中一些不穩(wěn)定、不健康因素初步得到抑制，該升溫的在升溫，該降溫的在降溫，該穩(wěn)定的在穩(wěn)定，整體經(jīng)濟正朝著宏觀調(diào)控的預期目標發(fā)展。 第五、消費者購物方式的改變在改變。商業(yè)地產(chǎn)屬于復合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者要有機結(jié)合起來。小型商業(yè)在經(jīng)營定位時一定要避免與 大型商業(yè)設施等發(fā)生正面沖突，要做到專、精。全市第二季度房地產(chǎn)施工面積 296 萬平方米，比第一季度下降 %；新開工面積 萬平方米比第一季度增長 %；竣工面積 萬平方米，比第一季度增長 %，銷售面積 萬平方米，比第一季度下降 %。同三高速公路、煙臺繞城高速公路等 6 條國家級、省級公路穿境而過，城區(qū)三縱十橫道路連結(jié)成網(wǎng)，全區(qū)公路通車里程 287 公里。 （三） 景觀工程。糧食總產(chǎn) 萬噸，平均畝產(chǎn) 269 公斤。 天府街