【正文】 互 動組合形象定位互動系統(tǒng)： 復合式體驗 對外展示形象 生態(tài)主題公園 高品位享受 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 32 頁 三、項目發(fā)展定位 在細致的市場調(diào)研基礎上，我們深深地感受到要實現(xiàn)本案經(jīng)濟效益和社會效益最大化，必須站在足夠高度的戰(zhàn)略層面去審視并挖掘出整個項目的最大價值，并與福山區(qū)乃至整個煙臺的城市發(fā)展趨勢相結(jié)合，為此發(fā)展方向度身定造出一個商貿(mào)推進平臺，力求把這個平臺建設成為福山區(qū)首個真正集購物、娛樂、休閑、餐飲、居住于一體的復合體，并成為福山區(qū)都市新形象的區(qū)域城市標志性物業(yè)。 （形象）營銷定位 項 目（形象）營銷定位將會在營銷推廣當中圍繞以下中心訴求不斷展開，也為商場后續(xù)的推廣與經(jīng)營提供了具有強大生命力與競爭力的核心表現(xiàn)主題： 福山城市區(qū)域中心之窗 簡稱 福山新城市之窗 福山：先將地域界限闡述清晰，定格于穩(wěn)健的區(qū)域級戰(zhàn)略市場的戰(zhàn)略高度起點； 城市之窗：定格區(qū)域后，表達本項目為福山區(qū)域城市的對外展示的一個窗口，亦同時代表著本項目并非單一的商業(yè)項目，而是新一代的城市區(qū)域中心復合體。 機遇 市場定位 開發(fā)理念創(chuàng)新 產(chǎn)品創(chuàng)新設計 產(chǎn)品包裝與推廣 需求客戶 優(yōu)秀產(chǎn)品 品牌形象 最大化效益 持續(xù)發(fā)展 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 32 頁 二、項目形象定位 在以市場定位為指導原則下，針對本項目所提出的市場定位，結(jié)合本項目地塊所處的特殊地理位置、規(guī)模與特定目標消費人群的潛在消費意念與廣闊的潛在市場需求空缺空間等有利優(yōu)勢資源整合，我們將形象定位劃分為兩大互動組合部分： （形象）發(fā)展定位 福山區(qū)首個大型標志性 時尚主題公園式復合體驗樂園 關(guān)鍵詞匯解釋： 福山：定格于穩(wěn)健的區(qū)域級戰(zhàn)略市場的戰(zhàn)略高度起點； 首個：唯一、第一個、獨有得天獨厚綜合優(yōu)勢的一個； 大型：建筑物的風格、 氣勢、規(guī)模優(yōu)勢的最直觀闡述； 標志性：綜合優(yōu)勢戰(zhàn)略高度起點，未來福山城市區(qū)域名片式亮點與魅力所在，商業(yè)經(jīng)營模式革命的創(chuàng)新方式形態(tài)； 時尚：緊跟市場潮流與時代氣息。 支持點之一： 對于開發(fā)商而言，本項目在此市場定位下具有豐富的可延續(xù)副主題賣點，可有利的減輕競爭對手的抄襲所帶來的風險，保持領(lǐng)先的地位。 在這個市場定位下，“目標集中戰(zhàn)略”可以得到如下解釋： 以區(qū)域內(nèi)沒有的高品位、高性價比產(chǎn)品 贏得整個區(qū)域市場的客戶并對外進行輻射 在這個市場定位下，作為項目的開發(fā)商，需進行深刻的開發(fā)理念創(chuàng)新。 區(qū) 域：目標準確的定位，并不貪圖無限量的市場份額，以區(qū)域為基礎，輻射周邊地區(qū)。 通過對市場分析，我們選擇了“目標集中戰(zhàn)略”作為本案市場定位指導原則。最終達到提升產(chǎn)品價值和附加值并推動項目可持續(xù)發(fā)展之目的。 ④擴大差異化：利用產(chǎn)品創(chuàng)新，以自身的優(yōu)勢區(qū)分市場，迎合和引導消費，以達到開發(fā)本案的終極目標。 ③產(chǎn)品創(chuàng)新：在建立起的核心價值體系中，根據(jù)市場情況，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以產(chǎn)品創(chuàng)新作為利用核心價值體系引爆市場的導火線。 ■ 實施策略 ①瞄準市場空白：以專業(yè)的眼光發(fā)掘市場潛力，以專業(yè)的水準確立開發(fā)理念。因此，項目核心價值體系的建立應在作好項目前期發(fā)展定位的基礎上，全面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。同時應注意到，項目核心價值體系的建立同時需要軟件和硬件的雙重支撐。 而項目的核心價值體系的建立是一項嚴密的系統(tǒng)工程，需要有效的計劃和控制。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 32 頁 二、項目核心價值體系的建立 根據(jù)煙臺市與福山區(qū)、開發(fā)區(qū)區(qū)域市場的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，本案核心價值體系是以產(chǎn)品創(chuàng)新為基礎的。品牌的塑造與不斷延續(xù)擴張是項目和公司持續(xù)發(fā)展的源動力。 產(chǎn)品（經(jīng)營業(yè)態(tài)布局）創(chuàng)新與規(guī)模開發(fā) ① 業(yè)態(tài)感官視覺上的創(chuàng)新 ② 業(yè)態(tài)經(jīng)營管理上的創(chuàng)新 ③ 業(yè)態(tài)軟硬 配套上的創(chuàng)新 實施目標：在未來 5 至 10 年內(nèi)穩(wěn)居福山區(qū)與開發(fā)區(qū)商業(yè)物業(yè)市場領(lǐng)導者地位。而本案的規(guī)模有力地支持了項目產(chǎn)品整體創(chuàng)新的進行。更廣集賢才、強強聯(lián)手，尋找專業(yè)力量強勁的知識型企業(yè) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 32 頁 尋求合作，融合區(qū)域文化特性，全面塑造本案的核心競爭優(yōu)勢，務求將項目做得更好。在未來本項目招商與包裝推廣上將較為容易能爭取政府的招商引資協(xié)助和各項優(yōu)惠政策，將使本案所在地迅速成為寸金尺土的旺地。這樣一來，一個有旺盛需求的市場成為空白，為本項目的成功開發(fā)奠定了基礎。隨著煙臺市政府的新一輪造城運動的新城市規(guī)劃藍圖成型，被定位為“新型工業(yè)化河濱 市區(qū)”的福山區(qū)區(qū)域板塊內(nèi)和以開發(fā)高新產(chǎn)業(yè)為龍頭的開發(fā)區(qū)內(nèi)，眾多的住宅區(qū)的建設開發(fā)與大型廠礦企業(yè)的高科技項目啟動得到長足的發(fā)。 由于在此兩 大板塊區(qū)域內(nèi)的大部分開發(fā)商開發(fā)理念比較保守和缺乏宏觀整體市場的前瞻眼光，雖然有部分項目打出類似概念，但無論從建筑風格、建筑規(guī)劃、環(huán)境建設、建筑規(guī)模、區(qū)域交通配套優(yōu)勢等大型商業(yè)項目開發(fā)必需的區(qū)域地段硬件配套方面，還是從大型商業(yè)項目經(jīng)營必需的商業(yè)管理執(zhí)行與物業(yè)管理搭建、項目招商流程和倡導新消費模式的各種軟件執(zhí)行來說，仍停留在一種無實際內(nèi)涵的概念炒作階段。 四、項目威脅預警與回避 其他大型潛在商業(yè)項目的興起，（靠近西北關(guān)村的空地、匯福街與福海路交界處、南苑街與福海路交界、福海路與泊子村交界處）將是對本項目的沖擊與威脅，盡快推出，搶占先機。 第四章 項目開發(fā)條件分析（略） 一、項目地形、地質(zhì)、基礎設施、地下管網(wǎng)情況； 二、重要市政工程對本項目發(fā)展的影響及相應策略； 三、項目后續(xù)開發(fā)需完善的工作； 第五章 項目 SWOT 分析 一、項目優(yōu)勢發(fā)掘與利用 地塊的中心位置所蘊含的潛在優(yōu)勢 開發(fā)商品牌優(yōu)勢 地塊開發(fā)條件較好 南段人氣旺盛 項目的建筑規(guī)劃與設計有一定優(yōu)勢（北段綠化、休閑廣場、中央綠化水景帶、立面、部分戶型、建筑元素） 發(fā)展商實力較雄厚，同時開工，同時竣工，周期短； 二、項目劣勢尋找與應對 地塊周邊的公交較少，交通不是很便利； 南段的天府街狹窄，且不通公交車，對于大面積的商業(yè)布局不利； 北段人氣薄弱，交通流量目前較少； 商業(yè)的總體體量較大，商業(yè)的設計相對分離，業(yè)態(tài)規(guī)劃、運作與布局上有一定難度； 周邊主要為工廠制造氛圍、居民社區(qū)氛圍，總體商業(yè)氛圍欠缺，運作大面積的商業(yè)項目要勇于造勢； 商業(yè)與大面積的住宅混合在一起，推廣模式上必須創(chuàng)新； 三、項目機會把握與應用 項目商業(yè)盡管存在諸多難點，但機會點眾多： 1）整個福山區(qū)沒有一個集中的商業(yè)中心，沒有一個品牌的主力百貨店存 在； 2）臨近福山的開發(fā)區(qū)盡管有許多商業(yè)，但也沒有一個品牌主力百貨店； 3）從福山以后的產(chǎn)業(yè)政策、人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展來看，完全存在需求主力百貨店的可能；（現(xiàn)有人口、產(chǎn)業(yè)導向、永福苑、東關(guān)村規(guī)劃等等） 4）項目的北段商業(yè)，具備一個主力百貨店的潛在條件 —— 福海路改造、永達街的規(guī)劃；大面積的廣場；相應獨立的體量；呼應新城與舊城的位置；福山最為發(fā)達的交通優(yōu)勢等； 整個區(qū)域的娛樂、休閑、餐飲業(yè)等非常不發(fā)達，處于相對原始的狀態(tài)，這種狀況 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 32 頁 與福山現(xiàn)今的發(fā)展極不相稱； 項目的商業(yè)體量，為最受市場認同的復合商業(yè)業(yè)態(tài)提供 了載體與空間；商業(yè)不再是單純的買東西，相應的休閑、娛樂、美食等業(yè)態(tài)的集中整合式的復合體驗才富有長久的生命力。 3 號為北側(cè)與電信路交接處，永達街即將成為連接福山區(qū)與芝罘區(qū)、萊山區(qū)的一條主要大道，因此前景比較看好，但此區(qū)域以工廠為主，較難形成人氣。 二、地塊價值標號分析： 此項目東臨冰輪冷藏集裝箱，西靠電信路，北接永達街，南連天府街，項目呈長方形狀態(tài)，目前 1號地塊應為南側(cè)與電信路交接處，此地塊斜對過即為富豪花園三期工程，與之形成遙相呼應。同時項目西邊為大型的產(chǎn)業(yè)區(qū)，和二為一，必將會帶來大量的流動消費人群，強大的消費支撐是此項目運行的關(guān)鍵所在。便利的交通條件必將會給此項目帶來巨大 的升值潛力。以下幾項劃分基本能從總體上概括煙臺市福山區(qū)商業(yè)的具體形態(tài)。 象煙臺（福山）家電五金市場以及煙臺北方汽車配件交易中心都顯示了良好的發(fā)展趨勢，銷售率均達到 95%以上，招 商也超過了 80%，彌補了福山區(qū)同行業(yè)中的市場空白。 目前福山區(qū)住宅底商明顯高于寫字間底商，而且開發(fā)商也看中了這塊肥肉，開發(fā)量較之前幾年明顯上升。 底商 底商是目前煙臺市福山區(qū)最多的商鋪類型，這種擁有獨立門面的商鋪最受投資人的歡迎。 特點： 目前此類型的商鋪承擔的風險較高，因為它需要發(fā)展商進行準確的市場定位、完善的經(jīng)營管理，有力的市場推廣等，如果缺乏準確的市場分析，定位混亂，加之招商渠道不暢，缺乏經(jīng)營租戶支持，從而導致了項目建成后無法正常開業(yè)或 虧損經(jīng)營。 購物中心席位型商鋪 此類商用物業(yè)多將整層購物中心、大市場分隔成 20~30 平米甚至幾平米的鋪位，然后進行小單元零售或長期出租。 此類型物業(yè)在百貨大樓附近 較為明顯，此片區(qū)商鋪 90%以上為出租，租金較為昂貴，但更高的商業(yè)回報卻令無數(shù)商家樂此不疲。但這樣傳統(tǒng)的商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，可謂寸土寸金。同時社區(qū)的商鋪在銷售時之間的價格差異不大，但不同位置的租金差別非常大，這種情況在富豪花園二期尤為明顯。 6） 項目所在區(qū)域板塊市場商用物業(yè)特點分析 社區(qū)商鋪： 設在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)，以提供社區(qū)便利消費、充實社區(qū)生活為主的住宅底商型商鋪，是目前增長數(shù)量最為迅速的商鋪類型。 （三）計算公式：總規(guī) — 已開發(fā) =規(guī)劃剩余量 已開發(fā) — 已銷售 =開發(fā)剩余貨量 規(guī)劃剩余 +開發(fā)剩余貨量 =未來囤積貨量（可變 /未列出未來新增規(guī)劃） （四）計算數(shù)據(jù)： 89 萬 — 31萬 =58 萬平方米 31 萬 — 25萬 =6 萬平方米 58 萬 +6 萬 =64 萬平方米 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 32 頁 5）項目所在區(qū)域板塊市場商業(yè)部分供求量分析與展望 此片區(qū) 位于福山生活區(qū)與福山高新區(qū)的交接處，前期規(guī)劃及開發(fā)量較少，但近幾年有明顯的上升趨勢，象銀河名都，以及富豪花園二期，三期，均定位為高檔生活社區(qū)，提升了此片區(qū)的區(qū)域形象，同時也為強大的商業(yè)市場提供了最為基本的條件，越來越多的人流必定會為這一區(qū)域創(chuàng)造一個新的商圈。 富豪花園三期，四期 天府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三期為在建 /在售，總建為 7500 平方米； 四期規(guī)劃開發(fā)，規(guī)劃總建為 70000 平方米。 富盛商城 德生蚨置業(yè)有限公司 在售，為現(xiàn)房發(fā)售，目前只剩一套，總建為 2500平方米 環(huán)宇小 區(qū)商住樓 煙臺環(huán)宇實業(yè)公司 在建 /在售，