【正文】 如商 鋪的分類主要有：商業(yè)街商鋪、市 場(chǎng)類商鋪，住宅底層商鋪、 百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心鋪、交通設(shè)施商鋪；而不同分類需要不同的業(yè)態(tài)組合，餐飲、百貨、電子、服裝等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)如何組合排列，都是需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)。 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 — — 在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位時(shí)，要充分考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素來(lái)決定經(jīng)營(yíng)什么類型的產(chǎn)品，是中檔還是高檔還是更精細(xì)一點(diǎn)的東西，只有定位準(zhǔn)確，才能在招商過(guò)程中找準(zhǔn)目標(biāo)，才能有的放矢地制定招商計(jì)劃， 為項(xiàng)目成功打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 。 觀點(diǎn)性總結(jié) ： 受訪者普遍比較認(rèn)同本案優(yōu)越的地理位置，均認(rèn)為本案可定位為集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)、文化、運(yùn)動(dòng)、步行街區(qū)為一體的大型城市商業(yè)綜合體； 因此 在立足發(fā)揮挖掘本項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的地利所蘊(yùn)藏的無(wú)限商機(jī)，著眼未來(lái)龐大的客戶群體所積蓄的商業(yè)潛能，高度重視經(jīng)營(yíng)者需求，以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和專業(yè)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)的操作手法將是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在。 從 經(jīng)營(yíng)檔次 來(lái)看： 大部分認(rèn)為定位為中高端比較合適。 從 租金承受力 來(lái)看： 選擇 30— 70元每平方米以下者居多，部份選擇在 80100元之間，可見(jiàn)不同地段的租金差別較大。 從 定位意向 來(lái)看： 比較認(rèn)同建造大型購(gòu)物中心及商業(yè)步行街。 從 受訪問(wèn)者對(duì)改善市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者需求點(diǎn)之意見(jiàn)及建議 來(lái)看： 受訪者普遍認(rèn)為市場(chǎng)較為缺乏公共休息、景觀點(diǎn)、娛樂(lè)、特色餐飲、文化休閑等方面的配套。 從 訪問(wèn)者對(duì)鋪面進(jìn)深需求 來(lái)看： 一般要求進(jìn)深在 8— 12 米 左右相對(duì)合適， 15 米左右為限度。 從 訪問(wèn)者對(duì)樓層層高需求 來(lái)看： 可參照 購(gòu)物中心 一般首層層高 應(yīng) 為 米，凈高為 米，標(biāo)準(zhǔn)層層高為 ，凈高為 米 的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造高規(guī)格的本案項(xiàng)目。 從 訪問(wèn)者經(jīng)營(yíng)狀況滿意度 來(lái)看： 選擇一般者居多，可見(jiàn)目前整體的經(jīng)營(yíng)狀況不是很理想，這與目前的經(jīng)營(yíng)思路與經(jīng)營(yíng)方式有關(guān)。 從 訪問(wèn)者經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所面積 來(lái)看： 以 30— 50、 30150平方米者 居多，可見(jiàn)不同的業(yè)態(tài)會(huì)有不同的面積需要。 從 訪問(wèn)者經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所存在的形式 來(lái)看： 比較認(rèn)同街鋪和百貨、專業(yè)市場(chǎng)類商鋪。 從 訪問(wèn)者接受教育程度 來(lái)看： 經(jīng)營(yíng)者中以中等學(xué)歷居多，經(jīng)營(yíng)手法和管理技巧 有待提升。 從 訪問(wèn)者身份及年齡 來(lái)看： 經(jīng)營(yíng)者年輕化，創(chuàng)業(yè)青年逐漸增多。 從 訪問(wèn)者籍貫 來(lái)看： 投資經(jīng)營(yíng)者主要以本地人為主，外省市為輔 。 被訪問(wèn)者對(duì)房地產(chǎn)信息關(guān)注側(cè)重點(diǎn)占比23816418846114735 35 3322 17545 68050100150200250價(jià)格 升值潛力 地段 開(kāi)發(fā)商情況裝修信息 購(gòu)房手續(xù) 商圈位置 面積大小工程質(zhì)量 銀行按揭利率 物業(yè)管理 基礎(chǔ)配套交通狀況 政策法規(guī) 付款壓力系列1 238 164 188 46 11 47 35 35 33 8 22 17 54 5 6價(jià) 升 地 開(kāi) 裝 購(gòu) 商 面 工 銀 物 基 交 政 付 第六部分 綜 述 通過(guò)對(duì) 336 家經(jīng)營(yíng)者專項(xiàng)問(wèn)卷調(diào)研 后，對(duì)收集到的第一手基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)進(jìn)行了匯總與分析，結(jié)合對(duì)商家的溝通交流， 目前 了解到 渭南市 商家 經(jīng)營(yíng)基本呈現(xiàn)下述特點(diǎn)： 從受訪問(wèn)者性別來(lái)看： 女性占經(jīng)營(yíng)者中主導(dǎo)地位。 析 分析 ：綜合 受訪者多方面的信息反饋經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，普遍受訪者對(duì)房地產(chǎn)信息關(guān)注側(cè)重點(diǎn)依次為價(jià)格、地段、升值潛力、交通狀況、開(kāi)發(fā)商情況、工程質(zhì)量、商業(yè)配套、物業(yè)狀況、物業(yè)管理、基礎(chǔ)配套、裝修信息、付款壓力、銀行按揭利率、政策法規(guī)。 其中報(bào)刊類主要是通過(guò)華商報(bào)了解到房地產(chǎn)信息，渭南日?qǐng)?bào)與商之媒次之，通過(guò)渭南電視臺(tái)了解信息占比為 24%。 商家對(duì)本案樓層建議占比6%38%33%22%1%2層 3 4層 57層 811層 其他（說(shuō)明） 第五部分 受訪問(wèn)者信息獲取分析 分析 被訪問(wèn)者獲取房地產(chǎn)信息渠道175542163484 80 7721 13 8 19 16 3 9050100150200250電視 廣播 報(bào)紙車體廣告 樓盤現(xiàn)場(chǎng)售樓處親友介紹 戶外燈箱出租車廣告大型噴繪房交會(huì)網(wǎng)絡(luò) 其他不知道/不清楚電視 廣播 報(bào)紙 車體廣告 樓盤現(xiàn)場(chǎng) 售樓處 親友介紹 戶外燈箱出租車廣告 大型噴繪 房交會(huì) 網(wǎng)絡(luò)其他 不知道/不 清楚 獲取房地產(chǎn)信息報(bào)刊媒介占比19%13%5%47%16%《渭南日?qǐng)?bào)》《陜西廣播電視報(bào)》《西安晚報(bào)》《華商報(bào)》其他報(bào)紙/雜志 被訪者收看電視媒介占比26%24% 3%35%11%1%陜西電視臺(tái)渭南電視臺(tái)西安臺(tái)中央臺(tái)其他電視臺(tái)從不看電視 調(diào)研資料顯示： 從調(diào)研數(shù)據(jù)可以看出受訪問(wèn)者 27%的是通過(guò)報(bào)紙了解信息；22%的通過(guò)電視了解信息； 20%的是通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)與樓體廣告了解信息； 10%是通過(guò)親友介紹； 7%是通過(guò)廣播了解； 4%通過(guò)戶外燈箱與網(wǎng)絡(luò)了解到信息。 中低檔 中高檔 高檔 不好說(shuō)S129 2545233050100150200250經(jīng)營(yíng)檔次定位分析中低檔 中高檔 高檔 不好說(shuō) 調(diào) 研資料顯 示： 受訪問(wèn)者 38%的希望本案建 3— 4層； 33%的受訪問(wèn)者希望建 5— 7層， 22%的受訪問(wèn)者希望建造 8— 11 層， 6%受訪問(wèn)者希望建造二層。 分析： 本地經(jīng)營(yíng)者一般采取保守的 投資策略，對(duì)傳統(tǒng)商鋪的面積比較能接受，面積過(guò)大經(jīng)營(yíng)成本增加，風(fēng)險(xiǎn)增加，經(jīng)營(yíng)者不太愿意接受。 因此建 議本案可打造成裝修高檔、硬件齊全、 環(huán)境優(yōu)美 、管理完善的 商業(yè)綜合體 。 商家對(duì)本案售價(jià)反饋占比71%21%5%2%1%7000元/㎡ 以下 700010000元/㎡ 1000015000元/㎡ 1500025000元/㎡ 25000元/㎡ 以上適合商家商鋪面積占比10%9%21%17%9%10%7%4%6% 5%2%1 1 2 0 平方米 2 1 3 0 平方米 3 1 4 0 平方米 4 1 5 0 平方米5 1 6 0 平方米 6 1 7 0 平方米 7 1 8 0 平方米 8 1 9 0 平方米9 1 1 0 0 平方米 1 0 1 平方米及以上 不知道/ 不清楚 調(diào) 研資料顯 示： 可以看出 336 個(gè)受訪者中 70%希望本案定位成中高檔商業(yè)， 13%的希望定位成高檔， 8%的希望定位中低檔。5%的受訪者認(rèn)為本案首層價(jià)格會(huì)在 10000— 15000 元 /㎡，是站在兩個(gè)層面來(lái)分析的，一是信達(dá)優(yōu)越的地理位置，二是從市場(chǎng)的發(fā)展角度，充分說(shuō)明了本案項(xiàng)目具備良好的升值潛力。 分析： 大部分受訪者基本對(duì)本地商鋪投資市場(chǎng)有一定的了解。 有 27%的商家考慮進(jìn)駐及 32%的商家考慮投資，基本為項(xiàng)目的啟動(dòng) 奠定一定的基礎(chǔ)，同時(shí)會(huì)帶動(dòng) 65%的處于觀望態(tài)度的暫不進(jìn)駐的商家，因此，如何部署好前期策劃的工作，顯得極為關(guān)鍵而重要。 調(diào)研資料顯示： 70%的經(jīng)營(yíng)者比較關(guān)注本案項(xiàng)目； 32%經(jīng)營(yíng)者明確表示會(huì)投資本案項(xiàng)目； 27%的經(jīng)營(yíng)者會(huì)考慮進(jìn)駐本案項(xiàng)目；持觀望態(tài)度的占 很大的比重 ；只有約 5%的表示不進(jìn)駐也不投資本案項(xiàng)目。一方面說(shuō)明商家的生意不佳，商品利潤(rùn)不高；另一方面說(shuō)明本地消費(fèi)市場(chǎng)缺乏活力和消費(fèi)力。 商家對(duì)本案商業(yè)引進(jìn)配套項(xiàng)目反饋占比12%21%23%9%6%2%10%15%2%0%大型書城 大型購(gòu)物場(chǎng)所 休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所 餐飲設(shè)施 銀行或儲(chǔ)蓄所 證券營(yíng)業(yè)廳運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館 兒童娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所 公寓/寫字樓其他（請(qǐng)列出是否考慮投資本案商家占比32%6%62%會(huì) 不會(huì) 不好說(shuō) 是否考慮進(jìn)駐本案的商家占比27%4%69%考慮進(jìn)駐 不考慮進(jìn)駐 暫時(shí)還沒(méi)有考慮 調(diào)研資料顯示： 表明 44%的經(jīng)營(yíng)商家容易接受 30— 50元 /㎡ /月的租金， 40%的經(jīng)營(yíng)商家可接受 51— 70元 /㎡ /月左右的租金， 9%的經(jīng)營(yíng)商家能接受 71— 90元 /㎡ /月的租金， 5%的經(jīng)營(yíng)商家可接受 91100元 /㎡ /月的租金， 100元 /㎡ /月以上的租金能接受的經(jīng)營(yíng)者僅占 2%左右。 商家認(rèn)為本案適合經(jīng)營(yíng)形態(tài)占比28%8%8%17%21%10%6% 2% 0%大型購(gòu)物中心 大型百貨公司 大型超市 綜合性商場(chǎng) 步行商業(yè)街 專業(yè)市場(chǎng)影視劇場(chǎng) 寫字樓/酒 店 其他（說(shuō)明） 、進(jìn)駐意向分析 是否關(guān)注本案商業(yè)項(xiàng)目的商家占比70%5%25%關(guān)注 不關(guān)注 不好說(shuō) 調(diào)研資料顯示： 普遍認(rèn)為本案應(yīng)該引進(jìn) —— 休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所業(yè)態(tài)的占 23%；大型購(gòu)物中心占 21%；兒童游樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所占 15%；餐飲業(yè)占 9%；運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館占 10%；大型書城占 12%；金融業(yè)配套占 8%；公寓寫字樓占 2%。 調(diào)研資料顯示： 受訪者普遍認(rèn)為市場(chǎng)較為缺乏的商場(chǎng)形態(tài)和業(yè)種分別為大型購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)類商業(yè)中心和特色餐飲業(yè)，購(gòu)物環(huán)境一般、綜合配套 差 。 分析： 通過(guò)調(diào)研可以看出渭南市經(jīng)營(yíng)者對(duì)本案比較認(rèn)同，而且都比較希望本案打造成大型綜合商場(chǎng)形態(tài)，經(jīng)營(yíng)者對(duì)商業(yè)街的認(rèn)可度也是比較高的。 統(tǒng)一管理統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的大型商業(yè)也占相當(dāng)一部分，說(shuō)明渭南市大型商業(yè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)管理目前也在發(fā)展和進(jìn)一步完善階段。 商家對(duì)商鋪進(jìn)深傾向占比15%41%30%10%4%46米 68米 810米 1012米 12米以上商家對(duì)管理模式傾向占比23%47%30%統(tǒng)一管理 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)（統(tǒng)一收銀：統(tǒng)一證照） 自主經(jīng)營(yíng) 第四部分 受訪者對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)意向分析 、消費(fèi)者需求點(diǎn)之意見(jiàn)及建議的分析 商家認(rèn)為市場(chǎng)相對(duì)缺乏業(yè)種占比7%10%10%9%13%51%建材產(chǎn)品 電器產(chǎn)品通訊、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品 家居用品品牌服飾產(chǎn)品 特色餐飲產(chǎn)品 商家對(duì)商場(chǎng)需要改進(jìn)部分占比24%16%5%10%6%9%8%12%6% 1% 3% 0%改善購(gòu)物環(huán)境 降低商品價(jià)格增加空調(diào)和電梯 增加停車位裝飾和亮化外觀 提供購(gòu)物休閑場(chǎng)所提供免費(fèi)飲水或咖啡 增加小孩游樂(lè)設(shè)施與場(chǎng)地 提高商品檔次 增加購(gòu)物面積加強(qiáng)廣告宣傳 其他（請(qǐng)列出） 調(diào)研資料顯示： 可以 看出自主經(jīng)營(yíng)管理的占 47%，統(tǒng)一管理的占 30%，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的占 23%。 商家對(duì)商鋪開(kāi)間傾向占比18%39%25%12%6%34米 45米 56米 8米以上 調(diào)研資料顯示 ： 經(jīng)營(yíng)者中對(duì)商鋪 進(jìn)深要求 4— 6米的占 15%； 6— 8米的占 41%； 8— 10米的占 30%； 10— 12米以上的占 10%； 12米以上的占 4%。 設(shè)定層高的因素主要包括：最小凈高、頂棚裝飾材料的厚度、設(shè)備用最小空間標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)備管道、嵌埋照明器具等所需空間）、結(jié)構(gòu)材料的規(guī)格（包括梁、板）。 現(xiàn)存商業(yè)項(xiàng)目中普遍樓一層樓層凈高均在 3— 米左右，感覺(jué)壓抑，空間感不足。 調(diào)研資料顯示 ： 經(jīng)營(yíng)者中對(duì)商鋪層高要求 — 4米的占 46%； 4— 36%； — 11%； — 6米的占 7%。 在商業(yè)街區(qū)的門面商鋪的開(kāi)間方面應(yīng)充分考慮到各類型經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)需求。 經(jīng)營(yíng)者對(duì)于租賃商鋪形態(tài)需求占比42%26%31%1%沿街店面(商鋪) 購(gòu)物中心店面(商鋪) 專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的店面商鋪 其他商家對(duì)商鋪層高要求占比46% 36%11%5%2% 調(diào)研資料顯示 ： 經(jīng)營(yíng)者中對(duì)商鋪開(kāi)間要求 3— 4米的占 18%； 4— 5米的占 39%； 5— 6米的占 25%； 6— 8米的占 12%； 8米以上的占 6%。 分析：