【正文】 20xx726 。 綜述 ：本策劃報告的制定依據(jù)市場調(diào)研 報告部分 、 項目可行性分析報告、項目定位報告、項目的形態(tài)、項目的規(guī)模、項目所在地段優(yōu)勢、開 發(fā)商綜合因素， 以資金快速回籠為目的，以低開高走為價格策略，以打造 渭南 市商業(yè)旗艦，引領(lǐng) 渭南 市商業(yè)文明為思想。 4. 培養(yǎng)忠誠客戶，使其產(chǎn)生持續(xù)租賃行為，并幫助商場向外宣傳，建立口碑。 2. 維護(hù)老客戶，對于商場在營運、財力、管理、品質(zhì)上有莫大的影響，應(yīng)當(dāng)加強與老客戶的聯(lián)系，及時解決其所提出的問題。 9. 招商員每周上報招商情況，分析、總結(jié)、交流、招商經(jīng)驗和心得，處理客戶反饋信息，適時調(diào)整招商策略。 7. 策劃一些主題活動或座談會等，擴大影響，提高商場知名度。 5. 充分認(rèn)識自身優(yōu)勢，做好一份吸引人的招商手冊、表格等及相關(guān)宣傳資料。 3. 收集行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)行分類、 分區(qū)整理。招商拓展培訓(xùn) 第九部分 管理篇 一、招商操作程序 1. 主力店商家、次主力店資源籌備。流程培訓(xùn) 接待培訓(xùn) 商品知識培訓(xùn) 項目知識培訓(xùn) 專業(yè)培訓(xùn) 百貨招商 經(jīng)理 1名 招商員 6名 餐飲招商 經(jīng)理 1名 招商員 1名 第八部分 人才篇 一、 人員安排 （共計： 13名） 在招商洽談過程中與商戶及業(yè)主交流總結(jié)后，根據(jù)市場反應(yīng)情況進(jìn)行價格定位調(diào)整，最終以招商執(zhí)行案為主。） （ 2） 3商業(yè)體 租金表： 樓 層 建筑面積（㎡） 租金（元 /㎡ /月） 租金總額（萬元 /月） 三 樓 11300 25 四 樓 11300 25 合 計 22600 25 年總收益 (12個月 ) 約 678萬元 /年 （以上可租賃面積為估算面積，以上測算租金收益僅供參考。） 3商業(yè)體租金 樓 層 租金（元 /㎡ /月） 押 金 租金支付 進(jìn)場費 三 樓 均價 30 一個月租金 季度支付 不收取 四 樓 均價 30 一個月租金 季度支付 不收取 （以上為第一年租金定價，第二年租金應(yīng)根據(jù)市場及本項目經(jīng)營情況另行確定。 二、原 則 放水養(yǎng)魚、特位特價。 幾個步聚可根據(jù)招商具體情況分階段側(cè)重進(jìn)行。 2）第二步以 渭南 市周邊城市作為招商主陣地，各洽談會的方式。 招商營銷規(guī)劃 通過媒體、 DM及論談的方式進(jìn) 行廣泛宣傳， 本地 招商和外出聯(lián)絡(luò)有機結(jié)合。 5) 利用造勢優(yōu)勢：利用 口碑 和廣告的宣傳度，虛實結(jié)合，擺好姿態(tài)。 3) 利用形象優(yōu)勢： 展示項目的“城市客廳” 形象，政府支持， 城市運動公園 廣場及 大秦文化的導(dǎo)入，建筑藝術(shù)美。 成功引進(jìn)的優(yōu)勢（ 六大優(yōu)勢）： 1) 利用地段優(yōu)勢： 東風(fēng) 大街與 前進(jìn)路 的交匯處，本案具有絕對的優(yōu)勢。 ? 主力商家目標(biāo)：根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)展及現(xiàn)狀，主力及次主力商家主要引進(jìn)業(yè)態(tài)為影院 、電 器、手機數(shù)碼連鎖、大型酒樓、電玩、 KTV、酒吧等。 商品檔次占比高檔20%中檔60%中低20%高檔中檔中低 四、招商規(guī)劃 主力店引進(jìn)分析 ? 引進(jìn)的目的： 樹立品牌形象，增強集客率。中檔消費層的需求應(yīng)作為商品的主要組成部分，但同時要兼顧高、 中 低檔消費層。 . 有助于提升企業(yè)形象和檔次的商品品類 。 . 渭南 市消費者認(rèn)可的商品品類 。 . 已在 渭南 市場占據(jù)優(yōu)勢的商品品類。 . 有發(fā)展?jié)摿Φ纳唐菲奉?。采?遠(yuǎn)近結(jié)合 ，先主后次的原則，按 步驟 有的放矢，順利完成招商任務(wù)。 具備一定經(jīng)營能力和經(jīng) 濟實力的廠家、公司或個人。 目前品牌在萊城或 渭南 市場均沒有銷售網(wǎng)點，想以 渭南 市為突破口打開 渭南 市相鄰縣市的市場。 已經(jīng)在 渭南 市設(shè)有經(jīng)營點，但由于所處的地段、周邊經(jīng)營環(huán)境等不太理想，打算到一個與自身品牌相匹配的場所去經(jīng)營的企業(yè)品牌。 第五部分 招商篇 一、招商對象 全國知名品牌連鎖店（主力店、次主力店），進(jìn)駐對項目宣傳和價值提升影響力很大。 免租的策略，分不同時間段按不 同商家以免租優(yōu)惠的方式旺場為先，營利在后。 業(yè)種規(guī)劃要區(qū)域化、專業(yè)化、市 場化并存，本著合作雙贏的原則 ,盡可能體現(xiàn)各商業(yè)業(yè)種的優(yōu)勢 ,滿足消費需求。 二、招商營銷策略 主力店、次主力店談判由專人操作，專人管理 ，全方位聯(lián)絡(luò)，優(yōu)化選擇，針對問題進(jìn)行集中討論，群策群力，合理解決。 實行低開高走的租價政策， “放水養(yǎng)魚”。同時通過確定各樓層的不同價格，達(dá)到差異化的價格定位。 由于 14商業(yè)體開發(fā)時間節(jié)點的不確定性； 1商業(yè)體百貨引進(jìn)需求面積及其相應(yīng)規(guī)劃的不確定性，難以確定本體內(nèi)商業(yè)配套面積； 4商業(yè)體純商業(yè)面積的不確定性等樓層 建筑面積 業(yè)態(tài) 經(jīng)營業(yè)種 建筑面積 商家個數(shù) 招商范圍 大潤發(fā)一 、 二層 三層 約 11300㎡ 餐飲 宴會酒樓 3000㎡ 1個 渭南地區(qū) 特色餐飲 3500㎡ 10個 渭南地區(qū) 小吃城 3500㎡ 1個 渭南及跨區(qū)域（整體引進(jìn)或分散招商） 咖啡吧 300㎡ 1個 渭南地區(qū) 四層 約 11300㎡ 休閑、娛樂 影院 20xx㎡ 1個 國內(nèi) KTV 3000㎡ 1個 渭南地區(qū)及跨區(qū)域 滾軸溜冰 20xx㎡ 1個 渭南地區(qū) 網(wǎng)吧 1000㎡ 1個 渭南地區(qū) 電玩游藝 1500㎡ 1個 渭南地區(qū) 桌球 1000㎡ 1個 渭南地區(qū) 甜品站、水吧 300㎡ 1個 渭南地區(qū) 因素，暫不對其面積做去化占比統(tǒng)計。 二、樓層規(guī)劃圖： 2商業(yè)體： 信達(dá) .世紀(jì)購物中心 樓 層 經(jīng)營業(yè)態(tài) 命 名 一 樓 百 貨 時尚前線 二 樓 百 貨 男人世界 三 樓 百 貨 女人世界 四 樓 百 貨 兒童世界 3商業(yè)體： 信達(dá) .世紀(jì)生活廣場 樓 層 經(jīng)營業(yè)態(tài) 命 名 負(fù) 一 層 停 車 場 停 車 場 一 樓 超 市 大潤發(fā)超市 二 樓 超 市 大潤發(fā)超市 三 樓 餐 飲 美味樂園 四 樓 休閑娛樂 都市俱樂部 三、樓層業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃組合及面積細(xì)分 （ 1）商業(yè)街 考慮本條商業(yè)街側(cè)重點是以銷售為主， 銷售后業(yè)態(tài)經(jīng)營難以受到控制， 因此前期對商業(yè)街 的定位此處暫不做細(xì)化延伸。 第三部分 平面規(guī)劃篇 一、商業(yè)整體規(guī)劃 本項目 123商業(yè)體均設(shè)定為四層 ： （ 1）商業(yè)街 案名 —— 信達(dá) .世紀(jì)商業(yè)街 主業(yè)態(tài)： 休閑、娛樂、餐飲、康體、 各類專賣店、專業(yè)店、各類民間藝術(shù) 輔助業(yè)態(tài)： 各類專賣店、專業(yè)店、生活配套商業(yè) （ 2） 1商業(yè)體 案名 —— 信達(dá) . 百貨店名 主業(yè)態(tài)： 精品百貨店 （ 3） 2商業(yè)體 案名 —— 信達(dá) .世紀(jì)購物中心 主業(yè)態(tài)： 女裝 、男裝、休閑裝、運動裝、童裝、玩具、孕嬰生活館、兒童游樂館、男女皮鞋、電腦手機數(shù)碼港、 輔助業(yè)態(tài)： 黃金珠寶、化妝品、 精品、飾品、皮具箱包、個人護(hù)理店、藥妝店、家紡家飾、工藝禮品、休閑水吧等 （ 4） 3商業(yè)體 案名 —— 信達(dá) .世紀(jì)生活廣場 主業(yè)態(tài)： 生活超市、 KTV、 影院、 婚慶酒樓、南北特色餐飲、小吃城、滾軸溜冰、網(wǎng)吧、電玩游藝、桌球 等 （ 5） 4商業(yè)體 案名 —— 信達(dá) .世紀(jì)文體商業(yè)廣場 主業(yè)態(tài)： 文體商城、 圖書音像城、教育藝術(shù)培訓(xùn)市場等 輔助業(yè)態(tài)： 咖啡、餐飲、休閑吧 （ 6） 5運動公 園負(fù)一層商業(yè) 案名 —— 信達(dá) .流行前線 以“流行前線”的時尚概念，打造渭南青少年時尚潮流購物中心。在確保渭南市招商工作全面、順利開展的同時，招商部門安排出 20％的招商力量，對外地（包括外地省內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營商、產(chǎn)品的全省代理、全省內(nèi)銷分支等）運用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò) 、 DM等通訊手段進(jìn)行撒網(wǎng)式招商。 7． 堅持商場經(jīng)營和市場化經(jīng)營結(jié)合的原則 滿足不同類型消費者的需求，兼顧多個業(yè)種，實現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃，把商場經(jīng)營和市場經(jīng)營有機結(jié)合，即解決招商的問題又能體 現(xiàn)真正一站式的戰(zhàn)略意義，開辟渭南市商業(yè)經(jīng)營的全新模 式。 5． 堅持質(zhì)優(yōu)價廉的原則 在保證商品質(zhì)量、規(guī)格的前提下，價格不能高于同類商場，以提高信達(dá)商業(yè)綜合體項目的商品競爭力，因此在招 商組貨時，應(yīng)盡可能的引進(jìn)廠家、總代理商、總經(jīng)銷商等源頭貨、一手貨，引進(jìn)中低價位的商品，符合渭南市經(jīng)濟發(fā)展水平及居民消費水平。否則給公眾的感覺比較雜亂，破壞商場的整體形象。租賃的方式是商家比較易接受的一種方式，以下為調(diào)研數(shù)據(jù)： 經(jīng)營方式要求15%75%10%租賃聯(lián)營其他 2．堅持品牌經(jīng)營的原則 旨在突出信達(dá)商業(yè)綜合體項目的經(jīng)營特色，以國內(nèi)知名品牌（尤其是主力店品牌）及渭南市場暢銷品牌為主，特別要注意中高檔品牌中中低檔價位的品類，渭南市還未有過 的新型換代商品及在渭南市有良好的消費基礎(chǔ)的傳統(tǒng)品牌。聯(lián)營是解決主力商家入場的一種方法，是保證“大象帶小象”的需要。 4．通過對 23商業(yè)體的 招商吸引人流，創(chuàng)造人氣，推動商鋪的銷售，形成良性循環(huán)，招銷兩旺。 3． 培育市場，營造信達(dá)商業(yè)綜合體項目的良好商譽，樹立項目“城市客廳”形象。 根據(jù)渭南市場和商圈競爭狀況，結(jié)合信達(dá)商業(yè)綜合體項目的總體定位，進(jìn)行各業(yè)種的定位，合理鎖定商品。 商業(yè)購物中心是由若干個業(yè)態(tài)、業(yè)種，若干個經(jīng)營商家組合而成，經(jīng)營的成敗與商家的經(jīng)營管理策略、經(jīng)營管理手段密不可分，品牌的強度固然重要，但很大程度上有賴于商家對該品牌的管理，因此，必需由對商品的管理轉(zhuǎn)為對商家的管理。 有從眾心理，只要營造良好招商氣氛，招商局面會比較容易打開。 初涉商海者一部分非常謹(jǐn)慎 ,持觀望態(tài)度 ,一部分大膽嘗試 ,敢于昌險 ,有成功欲。 因大多擁有經(jīng)營場所，易維持現(xiàn)狀，有觀望心態(tài)。 此類客戶往往具一定的經(jīng)濟實力，愿意嘗試商業(yè)經(jīng)營，喜歡面積較小的商鋪和柜臺， 因為資金投入小，風(fēng)險小，可行性高。 ：城市及 鄉(xiāng)村居民，城市職業(yè)工作者、企業(yè)員工、自由打工者、轄區(qū)鄉(xiāng)