【正文】 主題公園式：引入項目規(guī)劃園林中的先天優(yōu)勢，在呆板的購物過程中引入本項目區(qū)域內(nèi)獨一無二的真正主題公園特色購物娛樂休閑、輕松的環(huán)境氛圍的新模式； 復(fù)合體驗樂園：除在購物中引入主題公園特色購物娛樂硬件外，亦引入國際最新購物概念文化模式“體驗式”購物的文化軟件，并將重新包裝整合出集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的復(fù)合體驗新結(jié)構(gòu)。所謂“目標(biāo)集中戰(zhàn)略”就是以更好的產(chǎn)品，更高的檔次，更優(yōu)的管理服務(wù)，針對特定的消費需求客戶群，打造特定的具有市場差異性、長久競爭能力的產(chǎn)品，成為福山區(qū)區(qū)域商業(yè)物業(yè)競爭市場的領(lǐng)導(dǎo)者！ 本案的市場定位為： 集購物、娛樂、休閑、美食、居住 為一體的城市區(qū)域中心 關(guān)鍵詞匯解釋： 城 市：以城市級的戰(zhàn)略高度為起點。 ②整合有效資源，尋找平衡：細(xì)分市場，構(gòu)筑供需平衡點，以準(zhǔn)確的市場定位為基礎(chǔ)，整合各方專業(yè)有利資源，發(fā)掘出項目核心競爭力。因 此，產(chǎn)品創(chuàng)新成為本案成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 ■ 產(chǎn)品創(chuàng)新和規(guī)模開發(fā) 創(chuàng)新將是本案核心價值體系不可或缺的核心部分。 另一方面，在福山區(qū)與開發(fā)區(qū)，市場與消費者對此類型商業(yè)項目的市場需求逐漸強烈和突現(xiàn)。 2 號為南側(cè)與冰輪廠交接處，此地塊與富豪花園二期距離較近，同時又緊鄰目前 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 32 頁 較為繁華的松霞路，但與冰輪廠一墻之隔，感覺較差。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 32 頁 在慎密的市場調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，煙臺市福山區(qū)的整體商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營種類與行業(yè)發(fā)展已經(jīng)較為全面和平均，基本與其他大中型城市的商業(yè)發(fā)展格局無異，涵蓋了從高檔到低檔，從物質(zhì)到精神生活的各個層面與領(lǐng)域。例如百貨大大樓，德勝商城，亞東商廈等等。 此類項目多以購買為主，屬個人經(jīng)營較多，售價相對較底，回報較為穩(wěn)定。 月光心境 煙臺市北方房地產(chǎn)開發(fā)公司 已銷售完畢，總建為 20000 平方米， 麗水灣 煙臺市北方房地產(chǎn)開發(fā)公司 在建 /在售，總建為 2500 平方米，銷售在 70%左右。 另有一部分 90 ㎡、 100 ㎡左右的戶型，普遍存在于大部分小區(qū)中，但所 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 32 頁 占比例均不大，戶 型結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了部分錯層，如東華新苑、永福苑等。 五、區(qū)域交通 /人流狀況與未來走勢（見附件） 六、區(qū)域各類物業(yè)供應(yīng)吸納及動態(tài)分析 住宅 1）居民區(qū)總供應(yīng)量 總戶數(shù)： 38300 戶 總?cè)丝跀?shù)： 129900 人 注： 計算公式：總戶數(shù)每戶平均人數(shù)（ 3 人） +供出租平房戶數(shù)每戶平均人數(shù)（ 1） =總?cè)丝跀?shù) 2） 戶型特點簡析 戶型面積以 70 ㎡、 80 ㎡左右為主，戶型特點多為二室一廳、三室一廳，戶型結(jié)構(gòu)較老。尤其是新建小區(qū)的居住人群，文化層次、經(jīng)濟能力都普遍偏高。綜合分析來看，這部分工業(yè)人口的文化層次分兩個階段，手工業(yè)操作職工基本在初中到高中文化，外企、科技型企業(yè)等類型的職工文化層次主要集中在高中到大專，并有一部分高學(xué)歷人群。 工業(yè)企業(yè)：韓國工業(yè)園、北極星電子、康樂達(dá)食品、華中酒業(yè)、天威工貿(mào)、康迪工業(yè)園、興源汽車內(nèi)飾件、捷林達(dá)通用齒輪箱、首鋼機加部、新世界纖維、正大葡萄酒、迪帕爾空調(diào)、銘城工業(yè)園、金河實業(yè)、新型能源、冰輪成套設(shè)備、冰輪冷藏集裝箱、荏源空調(diào)、大三元食 品、萬盛 IT 工業(yè)園、愛特潤滑油、華鑫精細(xì)化工、矢崎汽配等 截止 2020 年底，福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)共有職工約 35000 人。至2020 年底，包括 3 家跨國公司投資項目在內(nèi)，福山高新區(qū)內(nèi)共落下十幾個國家和地區(qū)的投資項目 290 個，投 資總額 90 億人民幣。畜禽規(guī)模養(yǎng)殖場 340個，奶牛存養(yǎng)量 3000 頭。 三、 區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)研分析 2020 年福山區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，三次產(chǎn)業(yè)比重 ： ： 27。 （四） 燈光工程。同時對老城區(qū)部分道路進(jìn)行造面或修補及人行道更新。 全區(qū)農(nóng)話、市話均實現(xiàn)了數(shù)字程控化，市話交換機容量 萬門，農(nóng)話交換機容量 4萬門，居民裝機率達(dá)到 85 部 /每百戶。 2020 年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，地方財政收入 億元；社會消費品零售總額 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8586 元， 基礎(chǔ)條件 1）市政基礎(chǔ)設(shè)施完善 福山高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，建成兩個 110 KVA 雙回路輸變電系統(tǒng)，最大供電負(fù)荷為 20萬千伏安，可保證區(qū)內(nèi)企業(yè)的正常用電；蓄水量 億立方米的門樓水庫，是煙臺市生產(chǎn)、生活用水的主要水源地，高新區(qū)水廠日供水能力達(dá) 萬立方米；引進(jìn)西門子公司 EWSD 程控數(shù)字交換機；中繼傳輸采用光纜數(shù)字傳輸；開通了寬帶網(wǎng)業(yè)務(wù)，局域網(wǎng)已實現(xiàn)網(wǎng)上辦公。 “幸福九隆”商圈 售價可分為三類水平 一類水平在 3 萬元 /㎡ 二類水平在 /㎡ 三類水平在 50008000 元 /㎡ 租金均價在 500 元 /㎡左右 九隆內(nèi)商鋪目前租均價 1000 元 /㎡左右 4）煙臺重點商業(yè)價值地段劃分 地段區(qū)域 心理認(rèn)同程度 水平 商業(yè)氛圍與產(chǎn)圈形象 價值類評估 南大街東部區(qū)域 中等 商業(yè)氛圍只存在于沿馬路兩邊，華聯(lián)商廈獨撐局面，商業(yè)形象屬于中等商業(yè)氛圍不強 三類價值人氣人流不強，商業(yè)價值相對較弱 南大街中部靠近海港路一線 高 商業(yè)氛圍濃厚，檔次屬于中檔偏上，形成休閑購的氛圍，初具一站式購物的模式 一類價值 人流量相對較商業(yè)價值較好 海港路商圈 高 商業(yè)氛圍濃厚，匯集名牌商業(yè)特業(yè)，有相當(dāng)?shù)膽T性吸引力，形成商業(yè)口碑生效 應(yīng)，中高檔的物業(yè)形象 一類價值 人流量大，而且品牌商家在此坐陣商業(yè)價值高 三站商圈 較高 商業(yè)氛圍雖然濃厚，但形成較為雜亂，商圈形像處中下檔次的階段，但具備改良潛力 二類價值 人流量較大，但品牌較為復(fù)雜，目前暫相對缺乏更強的吸引力 “幸福九隆”商圈 中等 商業(yè)氛圍尚未形成 ,建設(shè)中的九隆廣場和城市財富廣場 ,將提升這一帶的商業(yè)價值 ,形象定位中高檔 二類價值 人流量大 ,但周圍環(huán)境零亂、區(qū)域板塊的整體規(guī)劃還不到位，商業(yè)價值待究 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 32 頁 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前本市正在實施的商業(yè)地產(chǎn)項目已達(dá) 100 多萬平方米（將在明 后 2年推向市場），在如此較短的時間內(nèi)涌現(xiàn)出眾多的商業(yè)地產(chǎn)項目，可見本市商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的強勢。其中，老城區(qū)將以歷史文脈為底蘊，以具有膠東風(fēng)情，傳統(tǒng)特色的商業(yè)街為載體，融匯現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點的新型業(yè)態(tài)，打 造傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)有機結(jié)合的商業(yè)功能區(qū)。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 20222 元。商業(yè)地產(chǎn)的主體就是商家，要想實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，地產(chǎn)商和商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營至關(guān)重要。 第九、經(jīng)營者在經(jīng)營思路上有偏差。如果按照每平方米保本銷售額８０００元左右計算，即要達(dá)到２４００多億元零售額，這些購物中心才能保本經(jīng)營。 第六、購物中心的發(fā)展將開啟中國大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)的未來。 2001 年，每家連鎖百強企業(yè)可用的店鋪數(shù)量是 111 家， 2002 年達(dá)到了 169 家， 2020 年為 204家 。 8． 31 大限后，全國的 1 萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 5 年內(nèi)將有 8000 多家倒閉、轉(zhuǎn)行或者重組。尤其是土地公開招、拍、掛的市場交易方式，更需要有專業(yè)的管理團隊來運作項目。 2）市場的規(guī)范與開放，使整個中國房地產(chǎn)業(yè)充滿了商機與挑戰(zhàn)。 4） 整體經(jīng)濟正朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。 發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積通常是１．２平方米，而在我國北京、上海等大城市還不足１平方米。國外商業(yè)另一個動向是用參股的方法為收購兼并國內(nèi)的連鎖商業(yè)做準(zhǔn)備。綜合性超市更適合中國非特大和大型城市的市場，生鮮加強型食品超市在購物中心里有很大的空間。 不少商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的，沒有看到商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的根本區(qū)別，盲目套用住宅開發(fā)的模式。商業(yè)地產(chǎn)專家們認(rèn)為購物中心這樣大型的商業(yè)設(shè)施，自有資本金的比例應(yīng)該達(dá)到 80％是比較理想的，至少不能低于 50％。 （四） 主題經(jīng)營要凸現(xiàn)特色。實現(xiàn)利稅 億元 ,利潤總額 億元 ,分別增長 %和 %。 第二季度煙臺市商品房竣工面積與銷售 面積之比為： ∶ 1。 全區(qū)總面積 平方公里。藍(lán)（村）煙（臺）鐵路縱貫?zāi)媳?，境?nèi)有 4處鐵路客貨站；規(guī)劃建設(shè)中的德龍煙鐵路橫貫?zāi)媳?。分期完成河濱路向南延伸工程 。6 月底前完成產(chǎn)業(yè)區(qū)、發(fā)展區(qū)及西拓區(qū)部分綠化工程。全年計劃完成舊村拆遷 20萬平方米，總開發(fā)面積 45 萬平方米，其中：舊村開發(fā) 20萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā) 25 萬平方米，逐步消滅城中村，使城區(qū)面貌有較大的改變，城市化水平有新的提高。福山區(qū)實有耕地面積 萬公頃，農(nóng)作物播種面積 萬公頃，其中糧食作物播種面積 萬公頃，經(jīng)濟作物播種面積 4700公頃， 其中全區(qū)大櫻桃種植面積 7萬畝，無公害蔬菜基地面積 3000畝。限額以上企業(yè) 89 個，完成工業(yè)增加值 億元，實現(xiàn)利稅 億元。 福山區(qū)人口構(gòu)成主要可分為三個版塊，天府街以北為工業(yè)人口集中區(qū)，主要以工業(yè)廠礦職工構(gòu)成；天府街至縣府街為新住宅小區(qū)人口為主，包括政府、企業(yè)家屬區(qū)及新建住宅小區(qū)；縣府街以南為舊有居住區(qū)，以福山區(qū)舊有居民及農(nóng)業(yè)人口為主。從消費習(xí)慣來看，由于距離福山區(qū)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，且交通并不是很便利，相對來說到開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)更容易一些， 因此在消費區(qū)域的選擇上寧愿選擇開發(fā)區(qū)的德勝商城一帶或芝罘區(qū)的三站一帶。 原有生活社區(qū)：松霞小區(qū)、天府小區(qū)、銀河小區(qū)、河濱小區(qū)、福利萊小區(qū)、崇文苑以及大量的企事業(yè)單位家屬樓 這些原有的生活社區(qū)是福山區(qū)人口的主力居住區(qū)域，共容納總戶數(shù)約13000 戶，總?cè)丝诩s 39000 人。 這一版塊人口大多屬于福山區(qū)原生人口，從人口構(gòu)成上看，農(nóng)村人口、企事業(yè)單位職工、個體私營戶較為集中，在購物消費習(xí)慣上，對價格的承受能力普遍不高，消費較為謹(jǐn)慎，并且受舊有商業(yè)中心的影響，多在本區(qū)域內(nèi)滿足消費需求。 大面積戶型，尤其是 120 ㎡以上戶型，戶型結(jié)構(gòu)比較多樣化，有錯層、復(fù)式等，多存在于幾個較大的社區(qū)或新建的社區(qū)中，如富豪花園、天府小區(qū)、福祥新苑、曙光名座、銀河名都等。但由于舊村改造存在眾多弊端，如回遷量、拆遷成本等問題，推進(jìn)步驟緩慢。 （三）計算公式：總規(guī) — 已開發(fā) =規(guī)劃剩余量 已開發(fā) — 已銷售 =開發(fā)剩余貨量 規(guī)劃剩余 +開發(fā)剩余貨量 =未來囤積貨量（可變 /未列出未來新增規(guī)劃） （四）計算數(shù)據(jù)： 89 萬 — 31萬 =58 萬平方米 31 萬 — 25萬 =6 萬平方米 58 萬 +6 萬 =64 萬平方米 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 32 頁 5）項目所在區(qū)域板塊市場商業(yè)部分供求量分析與展望 此片區(qū) 位于福山生活區(qū)與福山高新區(qū)的交接處，前期規(guī)劃及開發(fā)量較少，但近幾年有明顯的上升趨勢，象銀河名都，以及富豪花園二期，三期，均定位為高檔生活社區(qū)，提升了此片區(qū)的區(qū)域形象，同時也為強大的商業(yè)市場提供了最為基本的條件，越來越多的人流必定會為這一區(qū)域創(chuàng)造一個新的商圈。 此類型物業(yè)在百貨大樓附近 較為明顯，此片區(qū)商鋪 90%以上為出租，租金較為昂貴，但更高的商業(yè)回報卻令無數(shù)商家樂此不疲。 目前福山區(qū)住宅底商明顯高于寫字間底商，而且開發(fā)商也看中了這塊肥肉，開發(fā)量較之前幾年明顯上升。同時項目西邊為大型的產(chǎn)業(yè)區(qū)，和二為一，必將會帶來大量的流