【正文】 專(zhuān)賣(mài)店形式則剛剛起步，無(wú)論在品牌、規(guī)模上都比較落后。專(zhuān)賣(mài)店的服飾經(jīng)營(yíng)發(fā)展緩慢，品牌知名度不高，消費(fèi)者的認(rèn)同程度也較低。8226。主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)著名化妝品、男女服飾、皮具、珠寶、精品禮品等，匯集諸多國(guó)際一線品牌CD、DUNHILL、杰尼亞等，金陵飯店花園、金海灣餐廳，金陵百貨、金陵娛樂(lè)總匯相連，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的現(xiàn)代化商業(yè)購(gòu)物中心。（5）大洋百貨樓層 功能/經(jīng)營(yíng)商品種類(lèi) 主要品牌舉例6 大家電、小家電、音響器材、照相器材 海爾、海信、SONY、松下5 辦公用品、電腦器材、文體用品、童裝童品 黃色小鴨、巴布豆4 男士正裝、商務(wù)休閑、男鞋男包、襯衫領(lǐng)帶 羅蒙、金利來(lái)、卡帝樂(lè)鱷魚(yú)、久牧王3 女士服裝、女士?jī)?nèi)衣、睡衣、中式服裝、羊毛羊絨衫 圣迪奧、I、哥弟、克羅蒂亞、馬天奴2 休閑裝、運(yùn)動(dòng)休閑、運(yùn)動(dòng)鞋、牛仔、中老年休閑服 依戀、美特斯amp。硬件設(shè)施較好，品牌知名度高，（2）東方商城樓位金鷹國(guó)際購(gòu)物中心 王府大街與漢中路交叉口 45000 中高檔精品店?yáng)|方商城 南京國(guó)際金融中心南側(cè)群樓 24000 中高檔精品店南京新百 新街口商業(yè)步行街 41000 中檔百貨店中央商城 新街口商業(yè)步行街 50000 中檔百貨店商茂百貨 新街口商業(yè)步行街 15000 中檔百貨店大洋百貨 石鼓路與中山南路交叉口 25000 中高檔百貨店華聯(lián)商場(chǎng) 友誼賓館群樓 10000 中檔百貨店金陵百貨 南京世界貿(mào)易中心1~6層 8000 中高檔服飾金陵購(gòu)物中心 新街口商業(yè)區(qū) 4300 高檔品牌服飾 主要百貨店經(jīng)營(yíng)布局分析新街口商業(yè)區(qū)幾家主要百貨店的經(jīng)營(yíng)布局呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性，但因其定位及經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)不同又各有特點(diǎn)。美凱龍主題商場(chǎng)：新街口地下商城（萊迪女性主題商場(chǎng)、新街口美食娛樂(lè)廣場(chǎng)）、溫莎服飾廣場(chǎng)3. 項(xiàng)目所在地周邊商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目南京191金輪國(guó)際大廈4. 項(xiàng)目地周邊主要商業(yè)街區(qū)新街口商業(yè)步行街、王府大街、漢府食街、珠江路第二節(jié) 新街口商區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成與分析一、 新街口商圈主要商業(yè)布局新街口商圈素有“中華第一商圈”美稱(chēng)，商業(yè)密集度高，百貨零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大中型專(zhuān)業(yè)店比較發(fā)達(dá)，連鎖業(yè)逐步步入蓬勃發(fā)展階段，專(zhuān)賣(mài)店發(fā)展剛剛起步。第五章公司能接受的商務(wù)樓價(jià)格（元/平方米）？本次調(diào)查人群是辦公樓內(nèi)企業(yè)高層員工或老板。性別比例。本次調(diào)查從以下兩個(gè)方面著手：市場(chǎng)上現(xiàn)有高檔物業(yè)業(yè)主、房地產(chǎn)相關(guān)單位人員、相關(guān)政府機(jī)關(guān)人員，具體內(nèi)容包括：① 基本情況：包括性別、文化程度、職業(yè)狀況、居住地點(diǎn)。第四章,共144戶(hù)。六至十層規(guī)劃為小面積酒店式公寓。珠江路未來(lái)城基本數(shù)據(jù)地塊東西向長(zhǎng)，南北進(jìn)深短，其北臨珠江路，南至秦淮河，東起太平橋，西至太平北路，規(guī)劃用地總面積19890平方米，建筑面積58000平方米，開(kāi)發(fā)商打算將其建成21世紀(jì)華東最大的IT物流港，6星級(jí)商業(yè)服務(wù)區(qū)。Mall”，含名店世界、世貿(mào)展覽中心；塔國(guó)際商城南京國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目總建筑面積為42萬(wàn)平方米。配套設(shè)施 定位為集現(xiàn)代購(gòu)物、文化休閑、美食觀光為一體的中高檔旗艦性百貨商場(chǎng)，配置22部高檔自動(dòng)扶梯，2部觀光電梯。置地廣場(chǎng)基本情況 位于洪武北路青石街，載中山東路合長(zhǎng)江路之間。下沉式廣場(chǎng)、空中花園為社區(qū)和商業(yè)環(huán)境提供了豐富的空間，創(chuàng)造了城市中心區(qū)的優(yōu)美居住、辦公之地。A區(qū)主要功能位辦公、地下商業(yè)，容積率6，B區(qū)主要功能為中高檔住宅，公寓、商業(yè)街、健身空間、花園。面積為50平方米左右。其中“城市假日”區(qū)域?yàn)楦邫n住宅區(qū)。營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn) 住宅的價(jià)值來(lái)自生活的每一個(gè)瞬間,多數(shù)人都只是都市的過(guò)客，繁華只是屬于少數(shù)人建筑特點(diǎn) 整體建筑群均為高層建筑，外立面沉重、大氣。為一棟9層高的單體住宅樓建筑特點(diǎn) 項(xiàng)目外立面采用青灰色系，與長(zhǎng)江路文化一條街的風(fēng)格非常協(xié)調(diào)統(tǒng)一。戶(hù)型特點(diǎn) 住宅主力戶(hù)型在102175平方米之間的二房、三房、四房，整體布局較為合理、實(shí)用。項(xiàng)目操作中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)客戶(hù)的消費(fèi)心里的把握。戶(hù)型特點(diǎn) 住宅主力戶(hù)型在130—230平方米之間,開(kāi)間較大,同時(shí)飄窗的設(shè)計(jì),增強(qiáng)了采光效果,基體做到南北通透,通風(fēng)效果良好.；酒店式公寓戶(hù)型在40—50平方米之間，采用平層設(shè)計(jì).營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn) 項(xiàng)目以“國(guó)際化住宅”為營(yíng)銷(xiāo)主題，預(yù)計(jì)7月初開(kāi)盤(pán)，但4月17日售樓處已正式對(duì)外開(kāi)放，對(duì)來(lái)訪客氣進(jìn)行登記，并多次在媒體上進(jìn)行硬性、軟性宣傳。從銷(xiāo)售價(jià)格的走勢(shì)情況看，新街口區(qū)域商務(wù)類(lèi)物業(yè)單位價(jià)格差距很大，大部分物業(yè)均價(jià)在6800—7200元/平米，少數(shù)頂極物業(yè)已經(jīng)成功突破10000元/平米大關(guān)，根據(jù)本區(qū)域目前尚不能有創(chuàng)新產(chǎn)品出現(xiàn)、難以符合客戶(hù)真正需求，本區(qū)域的辦公樓價(jià)格在未來(lái)2年仍將維持在這個(gè)區(qū)間。該片區(qū)將成為南京2004—2006年的長(zhǎng)期焦點(diǎn)片區(qū)，僅東北角就有包括本項(xiàng)目在內(nèi)的四大項(xiàng)目。在這種商務(wù)樓市場(chǎng)供大于求，并且供應(yīng)量增大的情況下，我們靠什么去提升自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力？我們應(yīng)該從產(chǎn)品特色、服務(wù)檔次、樓盤(pán)品質(zhì)等創(chuàng)造自身的特點(diǎn)出來(lái)，滿(mǎn)足我們的目標(biāo)客戶(hù)群體的各方面需求。雖然高檔住宅的回報(bào)率高，但是風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大，而且前期投資往往較大、客戶(hù)渠道又較狹窄，這些都制約了南京高檔住宅的發(fā)展。今年一季度南京共成交商務(wù)辦公樓833套。從裝修費(fèi)用來(lái)看，出去普通裝修外，還要做中間層的夾板，這夾板的造價(jià)目前是220元平方米，相當(dāng)與普通裝修造價(jià)的二層。河西商務(wù)中心在規(guī)劃中，還未形成氣候，現(xiàn)在有的代表物業(yè)為金鷹漢中新城、創(chuàng)新濱江廣場(chǎng)、文薈大廈等。該地段商務(wù)樓的消費(fèi)群體獨(dú)特、有針對(duì)性——IT行業(yè)。第三，高檔住宅的價(jià)格通常也處于市場(chǎng)的最頂端，因?yàn)楦邫n住宅無(wú)法復(fù)制的地段和無(wú)可比擬的建筑，價(jià)格自然不菲，因?yàn)閮r(jià)格不菲，因此高檔住宅的業(yè)主多是成功人士和境外人士，用一位售樓小姐的話來(lái)說(shuō)：“他們都是擁有財(cái)富最多的人，這些人永遠(yuǎn)只是一小部分，他們位于金字塔的最上邊！”【商務(wù)樓】新街口和中山南路區(qū)域新街口是南京市商務(wù)樓最為集中的地區(qū)，該地區(qū)的商務(wù)樓一般以高層為主，高檔商務(wù)樓在此地區(qū)比較集中，一般樓宇外立面比較華貴，內(nèi)部配有CAS/OAS/BAS/SAS/FAS等現(xiàn)代樓宇設(shè)備系統(tǒng)，在商家和企業(yè)中的知名度比較高。同時(shí)我們看到所有這些推動(dòng)都僅僅是個(gè)開(kāi)端，后面發(fā)展時(shí)間還需要5—7年。溧水的房地產(chǎn)發(fā)展速度很快，2003－2004年每年都增長(zhǎng)300元/㎡。2004年下半年將會(huì)有3－4個(gè)大型居住區(qū)項(xiàng)目面世，估計(jì)普通公寓價(jià)格將會(huì)超過(guò)5000元/㎡。（6）江寧板塊江寧板塊開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)以其優(yōu)美的環(huán)境成為了江寧住房需求者心目中的佼佼片區(qū)，另外，岔路口片區(qū)、東山鎮(zhèn)片區(qū)的住房也受到歡迎，分別約有三成的消費(fèi)者有可能會(huì)選擇在二片區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房，這兩個(gè)片區(qū)分別有距離主城區(qū)距離近、配套設(shè)施較完善的優(yōu)勢(shì)。（3）城中板塊數(shù)量少，就是好。M總價(jià)在18－25萬(wàn)元的單身公寓的需求最大。M2的住房需求最大，住房面積需求相較2002年變化很小，只是消費(fèi)者對(duì)面積在100（2） 草場(chǎng)門(mén)大街周?chē)瑓^(qū)、城東干道片區(qū)、江寧開(kāi)發(fā)區(qū)、浦口片區(qū)的住房分別最受河西、城東南、江寧、江北板塊住房需求者的歡迎，另外，有意向購(gòu)買(mǎi)河西的集慶門(mén)大街以南片區(qū)、江寧開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)住房的消費(fèi)者相較去年明顯增多。因此80平方米以下的中小戶(hù)型持續(xù)熱銷(xiāo)。（5） 住宅熱點(diǎn)區(qū)域明顯轉(zhuǎn)移。從拉動(dòng)內(nèi)需和推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)來(lái)看，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于良性運(yùn)行態(tài)勢(shì)。 住宅 萬(wàn)平方米 竣工面積 萬(wàn)平方米 107住宅 萬(wàn)平方米 79商品房屋銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米 住宅 萬(wàn)平方米 商品房屋銷(xiāo)售額 億元 住宅 億元 土地開(kāi)發(fā)面積 萬(wàn)平方米 （2）競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)前兩年政府大面積土地的掛牌出讓?zhuān)瑢?dǎo)致未來(lái)幾年內(nèi)供應(yīng)量將呈現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)的趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。；項(xiàng)目占地面積約46000㎡，建筑面積約25萬(wàn)㎡；為商業(yè)、商務(wù)、住宅三位一體的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目概況第一節(jié)南京房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析第一節(jié) 南京市片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析一、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)狀況與分析第四章項(xiàng)目概況目一、調(diào)研目的全面深入調(diào)研，以獲知項(xiàng)目地塊的環(huán)境特征，即自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境政策要求及綜合市場(chǎng)環(huán)境，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合南京樓市整體操作水平、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及其對(duì)樓市的影響，研判并進(jìn)一步明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃的前提條件，從而為本項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位提供強(qiáng)有力的市場(chǎng)支持。由于時(shí)間關(guān)系和專(zhuān)業(yè)水平的限制，本報(bào)告未能顧及所有因素，僅對(duì)目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析、南京商業(yè)情況、客戶(hù)走訪、項(xiàng)目地塊、周邊環(huán)境等提供初步意見(jiàn)，還請(qǐng)貴司多提寶貴意見(jiàn)?；谖宜緦?duì)項(xiàng)目的理解和對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，結(jié)合我司多年市場(chǎng)調(diào)研之經(jīng)驗(yàn)、操作營(yíng)銷(xiāo)樓盤(pán)之優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)提交本項(xiàng)目市調(diào)分析報(bào)告。七、調(diào)研內(nèi)容南京房地產(chǎn)市場(chǎng)、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目地塊狀況八、樣本容量重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)與潛在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)20余個(gè)、政府官員10余人、銷(xiāo)售人員10余人，市區(qū)大型商場(chǎng)及商業(yè)店鋪20余家，不同形態(tài)的潛在客戶(hù)近300余人。項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀第二節(jié)一、南京三類(lèi)房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)二、三類(lèi)物業(yè)總需求與總供給分析三、三類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析四、三類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)分析五、項(xiàng)目所在片區(qū)開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)第三章言一、 調(diào)研目的二、 調(diào)研區(qū)域三、 重點(diǎn)調(diào)研對(duì)象第二節(jié) 新街口商區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成與分析一、 新街口商圈主要商業(yè)布局二、 新街口片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成及分析三、 新街口區(qū)域商業(yè)特征及發(fā)展趨勢(shì)分析第三節(jié) 新街口片區(qū)商業(yè)業(yè)種分析一、 品牌服裝類(lèi)二、 珠寶名表類(lèi)三、 精品配飾類(lèi)四、 文化體育類(lèi)五、 民俗工藝類(lèi)六、 休閑餐飲業(yè)七、 家居家飾類(lèi)八、 美容美發(fā)類(lèi)九、 洗浴休閑類(lèi)第四節(jié) 新街口商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式分析一、項(xiàng)目的土地價(jià)值第二節(jié)南京房地產(chǎn)2004年15月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)指標(biāo)指標(biāo)名稱(chēng) 計(jì)量單位 本月止累計(jì) 比去年同期177。（4）價(jià)格趨勢(shì)郊區(qū)盤(pán)增速將減緩和商品房推出量成倍增長(zhǎng)等一些條件，我們預(yù)測(cè)南京房?jī)r(jià)階段的漲勢(shì)空間不大，將會(huì)面臨分片、分類(lèi)的調(diào)整。（4） 樓盤(pán)規(guī)模日趨擴(kuò)大。市場(chǎng)在售樓盤(pán)戶(hù)型種類(lèi)繁多。開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)上開(kāi)始由粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營(yíng)的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。三室二廳二衛(wèi)成為需求最大的套型，并與三室二廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)的需求進(jìn)一步拉大；二室二廳一衛(wèi)則取代二室一廳一衛(wèi)成為“二室”房型中的主力需求套型；“二廳”住房需求進(jìn)一步加大。（8） 小戶(hù)型走俏，消費(fèi)者主要需要面積在31－60（2）河西板塊河西板塊則作為近幾年來(lái)南京市政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，借十運(yùn)會(huì)召開(kāi)的契機(jī)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)板塊，在交通、配套、綠化等方面正在逐步得到改善，是眾多消費(fèi)者矚目的焦點(diǎn)。（4）城北板塊城北隨著南京城市的改造和沿江開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的推進(jìn)，吸引了眾多開(kāi)發(fā)商和市民的普遍關(guān)注，實(shí)行跨江開(kāi)發(fā)，最終達(dá)到長(zhǎng)江南北兩翼雙飛的美好前景，臨山濱水的城北迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。仙林具備的適于居住的區(qū)位、開(kāi)放、人文、智能、信息、生態(tài)、規(guī)劃、交通、產(chǎn)業(yè)等九大優(yōu)勢(shì)，最初仙林板塊以房?jī)r(jià)低廉取勝，一年來(lái)，大學(xué)城初具規(guī)模，房?jī)r(jià)也一路飆升。但是目前江北片區(qū)的投資熱潮已經(jīng)降溫，很多樓盤(pán)銷(xiāo)售速度減慢60％。積極建設(shè)新城區(qū)和均衡帶動(dòng)各區(qū)發(fā)展。作為長(zhǎng)三角的重要城市，南京在經(jīng)濟(jì)上的各項(xiàng)指標(biāo)仍不能居全國(guó)前列，甚至落后于省內(nèi)的其他城市，因此這種不對(duì)稱(chēng)和不協(xié)調(diào)仍將推動(dòng)城市快速發(fā)展。一是地段稀缺性，高檔住宅所在的地段都是城市中絕佳的不可復(fù)制的地段，比如金陵王府、金鷹國(guó)際花園。山西路最近幾年崛起了些中檔商務(wù)樓，各項(xiàng)配套服務(wù)都很齊全，很大程度上改善了鼓樓區(qū)的辦公環(huán)境。代表物業(yè)有日月大廈、長(zhǎng)安國(guó)際、國(guó)際貴都、方正律師大廈、新世紀(jì)廣場(chǎng)、中國(guó)人壽廣場(chǎng)等。從裝修控制的最低舒適高度來(lái)看。很多城市的高端物業(yè)市場(chǎng)都發(fā)展得非常紅火，其中北京、上海等大城市更是成為高檔住宅集中的城市，豪宅成交量屢創(chuàng)新高。而且空置率很高，％。在商務(wù)市場(chǎng)方面：根據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)，甲級(jí)辦公樓上市供應(yīng)量很大，而中檔標(biāo)準(zhǔn)辦公樓上市產(chǎn)品幾乎為空白，以商住為表現(xiàn)、或一梯多戶(hù)式筒子辦公樓供應(yīng)量很大。但整體營(yíng)銷(xiāo)后續(xù)力度不夠，同時(shí)作為一個(gè)高檔社區(qū)，挖掘的主題明顯不夠深度。建筑特點(diǎn) 整體采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，明朗、清亮。6種套型，共421套。價(jià)格特點(diǎn) 均價(jià)7500元/平方米，最低價(jià)6200元/平方米，基本為18萬(wàn)一套綜合簡(jiǎn)評(píng) 中央門(mén)商圈的最有品質(zhì)的挑高小戶(hù)型公寓。天空之都，陸地新地標(biāo)，領(lǐng)空新航標(biāo)價(jià)格特點(diǎn) 一房一價(jià)，在900012000元/平方米。但是銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，接近1年，銷(xiāo)售情況一般。銷(xiāo)售情況良好。現(xiàn)推出的普通公寓合小戶(hù)型公寓基本上銷(xiāo)售完畢?！旧虅?wù)樓】德基廣場(chǎng)基本情況 德基廣場(chǎng)位于新街口東北側(cè)，擬建高檔商業(yè)設(shè)施及商務(wù)綜合樓，整體分兩個(gè)部分開(kāi)發(fā)。戶(hù)型特點(diǎn) 套型面積從183－487平方米，現(xiàn)僅有238平方米德套型，銷(xiāo)售率達(dá)到80％。市場(chǎng)定位 商業(yè)充分考慮南京市民的日常行為模式，集購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)為一體化，設(shè)計(jì)室內(nèi)步行街，室外設(shè)計(jì)步行街和小型景觀區(qū)。首層架空減少了對(duì)城市空間的壓迫，與規(guī)劃內(nèi)的兩個(gè)廣場(chǎng)和商業(yè)、辦公、住宅有機(jī)結(jié)合。玻璃幕墻材料選用為半透明低反射幕墻合全透明低反射玻璃幕墻，以材料的透明質(zhì)感來(lái)減少建筑的龐大體量帶來(lái)的壓迫感，由此獲得與北側(cè)的文化藝術(shù)中心呼應(yīng)，形成和諧的空間關(guān)系。9~25層為行政商務(wù)層，25層以上為大開(kāi)間頂級(jí)寫(xiě)字間。建設(shè)工期為36個(gè)月。二期工程：主塔樓及裙樓，功能為國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式服務(wù)公寓和五星級(jí)威斯汀酒店，主塔樓地上71層、地下2層，其地上總建筑面積為164,440M2，其中酒店服務(wù)公寓29,260M2，寫(xiě)字樓59,640M2A地塊的地下一層商場(chǎng)在東側(cè)與B地塊下一層商場(chǎng)連通，使得A、B兩地塊