2009年渭南信達(dá)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)投資者調(diào)研分析報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 自去年9月華爾街金融風(fēng)暴引發(fā)的全球金融危機(jī)，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)打擊是相當(dāng)深遠(yuǎn)的，雖然老百姓的1萬(wàn)億的存款仍在手上，但老百姓對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期卻變得保守，對(duì)投資也變得更加謹(jǐn)慎，如何才能有效激發(fā)老百姓的投資熱情，是本項(xiàng)目考驗(yàn)的關(guān)鍵；三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，特別商業(yè)地產(chǎn)投資，是一種相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低，回報(bào)穩(wěn)定的投資品種，近年來(lái)渭南市地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮持續(xù)升溫，但由于自去年以來(lái)渭南的街鋪供應(yīng)較多，零售市場(chǎng)跟不上，出現(xiàn)部分空置現(xiàn)象，尤其西四、西五路、高新區(qū)一帶比較嚴(yán)重，這現(xiàn)象給本項(xiàng)目帶來(lái)一定的考驗(yàn)；四、 如何規(guī)避目前不容樂觀的市場(chǎng)形勢(shì)，準(zhǔn)確的產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)功能組合，成為市場(chǎng)所需消費(fèi)者所望，保障項(xiàng)目的投資回報(bào)率，保證投資者、經(jīng)營(yíng)者及發(fā)展商的各方利益，是本項(xiàng)目要著重解決好的關(guān)鍵所在，也是波特公司的優(yōu)勢(shì)和特色所在。但是，作為內(nèi)地二三線城市渭南對(duì)相關(guān)法律法規(guī)細(xì)節(jié)都可適當(dāng)放寬，尤其對(duì)“五證”管理不到位，主要靠關(guān)系為主，未取得預(yù)售證甚至五證都未取得，銷售仍可進(jìn)行。管理模式分析通過(guò)投資者是否需要統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的分析，選擇需要的有115人，占比為：38％、選擇不需要的有58人，占比為：19％、選擇看情況的有127人，占比為：43％。檔次定位意向分析投資者對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的檔次數(shù)據(jù)分析，其中選擇中低檔的有23人，占比為：8％；選擇大中高檔的有197人，占比為：64％；選擇高檔的有61人，占比為：20％；選擇不好說(shuō)的有25人，占比為：8％。投資者房地產(chǎn)投資習(xí)慣分析通過(guò)調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)于房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的選擇，有51人選擇大型商場(chǎng)商鋪，占14％，有180人選擇商業(yè)街鋪，占50％，有70人選擇市場(chǎng)商鋪，占19％、另外有46人選擇投資住宅產(chǎn)品，占13％、4人選擇投資寫字樓產(chǎn)品，占1％、5人選擇投資公寓產(chǎn)品，占1％、8人選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店，占2％，選擇其他的有1人，％。通過(guò)對(duì)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行分析，本地投資者中，學(xué)歷為高中/枝校/中專學(xué)歷的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的59%,主要因素為，本地高等教育院校較少，多數(shù)本地人在高等院校畢業(yè)后選擇留在學(xué)校所在地或前往其他大中城市就業(yè)。本地投資者對(duì)統(tǒng)一物業(yè)下商場(chǎng)物業(yè)，實(shí)體分割商鋪或虛擬分割商鋪的概念還不夠清晰。隨著城市發(fā)展的加速，近年來(lái)，渭南市專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)也進(jìn)一步提速，08年已啟動(dòng)的項(xiàng)目有榮發(fā)建材家居城、祥和建材家居城、燕興汽車城等專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目。 ，%。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行分析，是商業(yè)地產(chǎn)投資和開發(fā)的第一步，只有確認(rèn)了投資環(huán)境的健康和穩(wěn)定，此后的市場(chǎng)研究和地塊選擇才能開始。本次的調(diào)查與研究其作用僅限于為本項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷決策及后期運(yùn)營(yíng)決策尋求依據(jù)。通過(guò)此次市場(chǎng)調(diào)研，我們對(duì)渭南市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、零售業(yè)狀況、商業(yè)物業(yè)投資者、經(jīng)營(yíng)者、目標(biāo)消費(fèi)者及相關(guān)媒體等方面信息有一個(gè)全面掌握，從而一舉取得項(xiàng)目開發(fā)營(yíng)運(yùn)的成功。從市場(chǎng)表面反映出的情況看，商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮是由于投資的高回報(bào)決定的。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，%。綜上所述，渭南市近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)日趨繁榮，特別是沿街商鋪類物業(yè)，趨于飽和，后期必將出現(xiàn)大量商鋪已售但無(wú)人承租現(xiàn)象，現(xiàn)在朝陽(yáng)大街西段等地已出現(xiàn)部分的空置，尤其是東風(fēng)大街西段、朝陽(yáng)大街西段、高新區(qū)一帶將會(huì)更加嚴(yán)峻，而大型商業(yè)物業(yè)及專業(yè)市場(chǎng)類物業(yè)項(xiàng)目在近期一、二年以后將有較多項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必將加劇。前期投入市場(chǎng)的相關(guān)類似項(xiàng)目較少，只有雙元商場(chǎng)內(nèi)部1層有部分實(shí)體采取分割商鋪銷售模式。 投資者職業(yè)分析通過(guò)數(shù)據(jù)分析表明，渭南市商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)主要投資者中，國(guó)家公務(wù)員有1人，占比為：％、企業(yè)管理人員有13人，占比為：4％、自由職業(yè)者有68人，占比為：21％、私營(yíng)業(yè)主（商人）有218人，占比為：69％、媒體工作者有2人，占比為：1％、公司職員有8人，占比為： 2％、選擇其他的有11人，占比為：3％。選擇大型商業(yè)街鋪的占總比的50％，選擇大型商場(chǎng)商鋪、商場(chǎng)商鋪和住宅占總比46%，表明本地投資者比較熱衷于商業(yè)街鋪的投資，較少選擇寫字樓、公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店的進(jìn)行投資，固對(duì)本項(xiàng)目的寫字樓、公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)投資需謹(jǐn)慎，或更多地考慮以租賃為主，持有物業(yè)保持長(zhǎng)遠(yuǎn)的增值和收益，如需銷售則需一定的推廣、引導(dǎo)和激發(fā)。通過(guò)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，84％的受訪者認(rèn)為本案地塊應(yīng)該開發(fā)建設(shè)應(yīng)該是中高檔/高檔，但整個(gè)渭南是否有足夠的支撐力走高端路線？如何解決前期的招商難題、前期運(yùn)營(yíng)的人氣、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中檔次商家的篩選、更新、調(diào)整過(guò)渡等問(wèn)題需反復(fù)、全面地調(diào)研、修正考慮。通過(guò)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 對(duì)于是否需要統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，81%選擇需要與看情況，故大部分投資者投資意識(shí)是比較成熟，都有統(tǒng)一共贏的共識(shí)。投資付款
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