2009年海南博鰲濱海大道項(xiàng)目前期定位策劃研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 三、項(xiàng)目戶型配比定位綜合以上分析，我司建議本項(xiàng)目的戶型配比如下：戶型面積配比比例一室3850㎡30%一室一廳5065㎡40%二室一廳或二室二廳6580㎡20%三室二廳80100㎡10%五、 項(xiàng)目入市價格定位綜合以上對周邊具有相對可比性項(xiàng)目的價格分析，我司建議本項(xiàng)目的入市為：5600元/㎡（毛坯價格）價格定位理由說明：此定價為入市低價，以低開高走的價格走勢先期造勢，吸引人氣，在保持一定的銷售速度前提下通過表價的調(diào)整盡可能為開發(fā)商創(chuàng)造超額利潤。 人性化的物業(yè)管理服務(wù)178。結(jié)論分析：通過以上對區(qū)域市場以及項(xiàng)目的SWOT分析，本項(xiàng)目所處的市場形勢已呼之欲出——“高品質(zhì)、高形象、合理價格”是本項(xiàng)目的理性價值戰(zhàn)略高形象——通過營造本項(xiàng)目魅力價值，突出社區(qū)的文化魅力和新生活方式的魅力。區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目集中放量且同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，使項(xiàng)目面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。大項(xiàng)目不斷涌進(jìn)，加深了區(qū)域銷售的氛圍。劣勢應(yīng)對 利用已成型的燈塔廣場做文章，弱化毗鄰地塊的不確定因素，同時向市場不斷灌輸項(xiàng)目周邊市政利好信息，例如博鰲鎮(zhèn)片區(qū)改造后帶來的更多市政配套設(shè)施。環(huán)境優(yōu)勢毗鄰政府旅游項(xiàng)目——博鰲燈塔廣場，未來環(huán)境看好。千舟灣品牌優(yōu)勢：開發(fā)商雄厚實(shí)力，名牌效應(yīng)顯著；區(qū)位優(yōu)勢：毗鄰萬泉河及亞洲論壇永久會址；規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢：分多組團(tuán)規(guī)劃，各具特色；配套優(yōu)勢：項(xiàng)目內(nèi)含熱帶風(fēng)情養(yǎng)生園、五星級度假會所、游艇俱樂部、風(fēng)情商業(yè)廣場、水岸漫步道等度假配套設(shè)施。178。綜合項(xiàng)目市場環(huán)境分析并結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件，我們認(rèn)為本項(xiàng)目存在以下幾個主要的機(jī)會點(diǎn)：178。在價格、周邊環(huán)境、政策環(huán)境等綜合因素影響下，緊溱實(shí)用型戶型在市場通過率最高。u 客戶購房主要因素客戶購房時考慮的最重要因素是地段；在認(rèn)可所選地段后最為注重價格，價格在消費(fèi)者購房的因素中占決定地位?？偣灿?1棟花園洋房，其中7棟9層小高層，4棟16層小高層，10棟5層多層房，總戶數(shù)為1000戶。趨勢三：人氣漸旺，帶動板塊內(nèi)配套完善。 土地資源充裕，市場后勁足，大盤時代即將來臨。 戶型以一房及二房戶型為主，3050㎡一房一廳及6080㎡緊湊型二房戶型為主導(dǎo)面積。 區(qū)域內(nèi)新的大中型項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入市場，并集中亮相，區(qū)域進(jìn)入大中型樓盤開發(fā)時代，新盤迭出，以100畝左右的中等規(guī)模樓盤為主，相互競爭激烈，熱點(diǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)。 特征四：新盤頻出刺激市場，前景看好 盡管國家新政頻頻出臺，08年下半年至09年上半年博鰲房產(chǎn)在消化速度上出現(xiàn)過短暫放緩，但是博鰲似乎受政策影響很小，購房者觀望情緒沒有持續(xù)太久，市場就又開始了回暖。二、區(qū)域所在市場特征178。本策劃報(bào)告著重闡述以下兩方面的內(nèi)容：一、 周邊項(xiàng)目價格調(diào)查及本項(xiàng)目價格定位；二、 本項(xiàng)目的戶型配比建議及戶型設(shè)計(jì)建議。博鰲經(jīng)典前期定位策劃研究報(bào)告（一）點(diǎn)石房產(chǎn)2009年8月8日前 言房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的目的，是促成項(xiàng)目達(dá)到最佳的市場效應(yīng)（效益目標(biāo)和形象目標(biāo)）。特點(diǎn)四：土地供應(yīng)加大，外來軍團(tuán)占主角據(jù)統(tǒng)計(jì)瓊海有超過一半的地塊為外地開發(fā)商取得，大家紛紛看好瓊海房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Γ破鹆艘惠喭鈦碥妶F(tuán)在瓊海的投資熱潮。178。三、 博鰲樓市特征216。216。 216。趨勢二：博鰲亞洲論壇促進(jìn)板塊建設(shè)加快，提升板塊整體價值。項(xiàng)目總占地面積約75畝，是一個以環(huán)保、健康、舒適、高品質(zhì)為居住理念的低密度高舒適度假社區(qū)。㎡㎡占戶型總配比的80%20㎡占5% 40㎡60㎡占70% 7090㎡占20% 100㎡占5%一房一廳：4868㎡二房二廳：7488㎡三房兩廳：126136㎡別墅：聯(lián)排110㎡主要消費(fèi)群華南市場（浙江，南京、上海）為主北京、華南市場、東北市場為主新疆、東北、西北市場為主以中信旗下子公司員工、北京、西北、東北市場為主。具有開闊視野的飄窗、半飄窗及擴(kuò)大戶型功能面積的入戶花園更能吸引客戶。其中3045歲年齡段的客戶是此區(qū)域的主力消費(fèi)群，該年齡段的客戶擁有較高的消費(fèi)能力，支撐了
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