2009年海南博鰲濱海大道項目前期定位策劃研究報告-資料下載頁
2025-04-14 00:54本頁面
【正文】 項目銷售實行“短、平、快”。l 項目威脅（Threats）博鰲板塊成為市場關(guān)注熱點，造成本項目直接競爭威脅。政府將對博鰲板塊的宣傳推廣，勢必在房地產(chǎn)市場上產(chǎn)生不小的影響，引起媒體、市民的極大關(guān)注度。這對其區(qū)域板塊內(nèi)的競爭項目將直接轉(zhuǎn)換為競爭力，增加它們勝出的籌碼，這無疑對本項目造成了直接的威脅。威脅化解：走產(chǎn)品差異性路線，避開直接交鋒。同時，抓住市場熱點，整合媒體資源，化威脅為機會。區(qū)域內(nèi)住宅項目集中放量且同質(zhì)化競爭嚴重，使項目面臨嚴峻挑戰(zhàn)。項目所處板塊在今后12年內(nèi)將會有大量類似的產(chǎn)品推出市場，未來的競爭將非常慘烈。每個項目素質(zhì)都不差，吸引客戶的能力都很強，客戶資源被稀釋將成為項目順利開發(fā)的威脅。威脅化解：抓住市場空白點打造區(qū)域新概念樓盤，走差異化道路，不走獨木橋，通過科學(xué)的定位吸引區(qū)域目標(biāo)消費者和外地客戶群；增強項目內(nèi)部素質(zhì)，如戶型創(chuàng)新、園林創(chuàng)新、安防創(chuàng)新等，通過項目亮點吸引消費者認同。項目周邊開發(fā)樓盤低價入市直接造成壓力。本項目周邊存在著玲瓏灣、博鰲假日海岸等開發(fā)樓盤，均以低于同區(qū)域的其它樓盤上千元的價格入市發(fā)售，并且銷售情況良好，現(xiàn)正處在建設(shè)開發(fā)當(dāng)中，其低廉的價格和早期買家的拋售都會對本項目造成影響。威脅化解：強化自身樓盤綜合品質(zhì)、氣質(zhì)個性特色，吸引目標(biāo)消費者。本項目在規(guī)劃市場定位上，就要與這些樓盤檔次拉開距離，劃清界線，抓準(zhǔn)目標(biāo)購買群。結(jié)論分析：通過以上對區(qū)域市場以及項目的SWOT分析，本項目所處的市場形勢已呼之欲出——“高品質(zhì)、高形象、合理價格”是本項目的理性價值戰(zhàn)略高形象——通過營造本項目魅力價值，突出社區(qū)的文化魅力和新生活方式的魅力。高品質(zhì)——在整合和利用本項目的資源優(yōu)勢基礎(chǔ)上，再應(yīng)實際情況為本項目增加附加值全面提高居住質(zhì)量。合理價格——不盲目追求開發(fā)利潤，銷售價格以貼近目標(biāo)客戶消費群體的購買水平為原則，使本項目快速通過市場為目的。建立項目核心競爭力體系基于以上結(jié)論得出的市場契機和空白點，要在競爭區(qū)域內(nèi)形成差異化的競爭優(yōu)勢，我們選擇從六個方面進行項目價值突破，形成項目的躍升核心競爭力體系：社區(qū)園林景觀、戶型空間特色、會所服務(wù)功能物業(yè)管理質(zhì)量、智能生活設(shè)施、社區(qū)文化價值本項目的價值優(yōu)化競爭力體現(xiàn)如下：178。 特色園林環(huán)境178。 精品建筑質(zhì)量178。 新穎實用的戶型設(shè)計178。 滿足目標(biāo)客戶群體需要的產(chǎn)品風(fēng)格178。 人性化的物業(yè)管理服務(wù)178。 成熟優(yōu)越的生活藍本178。 營造個性鮮明的社區(qū)文化178。 以合理價格，整合項目核心價值，搶占消費市場。第三部分 項目綜合定位分析一、項目市場定位從前面分析我們已經(jīng)得出本項目開發(fā)定位的方向為一個傲立于博鰲的高檔精品樓盤。再綜合以上項目核心競爭力、目標(biāo)客戶群等方面分析，我司對項目市場定位建議為：高品質(zhì)的度假人文社區(qū)。二、項目目標(biāo)客戶群體定位 有實力的中產(chǎn)階級、向往愜意度假生活的新城市中堅階層。名詞解釋: 新城市中堅階層他們活躍在新城市發(fā)展的前沿，通過自身的努力成為企業(yè)的中流砥柱或創(chuàng)建自己的公司，比一般的白領(lǐng)有著更高的收入與個人價值，在擁有物質(zhì)金錢之余，要求建立同等的高品質(zhì)生活，崇尚自我個性。三、項目戶型配比定位綜合以上分析，我司建議本項目的戶型配比如下：戶型面積配比比例一室3850㎡30%一室一廳5065㎡40%二室一廳或二室二廳6580㎡20%三室二廳80100㎡10%五、 項目入市價格定位綜合以上對周邊具有相對可比性項目的價格分析，我司建議本項目的入市為：5600元/㎡（毛坯價格）價格定位理由說明：此定價為入市低價，以低開高走的價格走勢先期造勢，吸引人氣，在保持一定的銷售速度前提下通過表價的調(diào)整盡可能為開發(fā)商創(chuàng)造超額利潤。（本案完）海南點石房地產(chǎn)顧問有限公司2009年8月8日 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 34
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