【正文】 產(chǎn)品替代性競爭： 無論是北部新區(qū)的多層洋房、別墅和還是濱江地段所開發(fā)的濱江高檔社區(qū)物業(yè)，其總價的相近決定了其面對的客戶群體具有很大程度的共性，兩類不同的產(chǎn)品卻彼此產(chǎn)生了相互間的替代關(guān)系，又形成了各類替代性產(chǎn)品的競爭。 中高端物業(yè)競爭態(tài)勢 從中高端物業(yè)的分布情況來看，未來中高端物業(yè)較為集中的區(qū)域?yàn)楸辈啃聟^(qū)、北濱路板塊和南濱路板塊，按建面計(jì)，目前已掌握在開發(fā)商手中的可開發(fā)規(guī)模分別為： 北部新區(qū) —— 945萬 m2； 北 濱 路 —— 450萬 m2； 南 濱 路 —— 792萬 m2； 北部新區(qū)以洋房別墅為主，因此項(xiàng)目定位以規(guī)避與之的競爭為原則；北濱路和南濱路各項(xiàng)目目前受制于拆遷問題而進(jìn)展緩慢。 從供求大勢上看，項(xiàng)目越早啟動，競爭優(yōu)勢就越明顯。時間，是決定本項(xiàng)目市場地位和開發(fā)成敗的一個重要戰(zhàn)略要素。 市場占位 ?地段及區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)勢：本項(xiàng)目距離城市中心 （觀音橋中心、上清寺商務(wù)圈、解放碑商圈等）的絕對距離較近，對郊區(qū)樓盤來說，交通、配套等都是對客戶最大的吸引。 ?項(xiàng)目的自然景觀（江景與山景）： 江景作為城市稀缺資源，隨著房地產(chǎn)的開發(fā)，臨江的地塊越來越少，江景的價值將會更加凸顯。所以江景肯定是項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，但如前所述，如何與同樣是江景的項(xiàng)目競爭，關(guān)鍵在于挖掘附加于江景之上的價值。 ?優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 盡可能研究消費(fèi)者需求并通過優(yōu)秀、創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)引導(dǎo)消費(fèi)需求，甚至引導(dǎo)整個市場，從而吸引消費(fèi)者。 ?招商地產(chǎn)企業(yè)品牌優(yōu)勢： 隨著開發(fā)門檻的提高，開發(fā)商品牌和實(shí)力的競爭也將更加凸顯，你可以買示范環(huán)境、賣期房，而我可以賣準(zhǔn)現(xiàn)房。 ?優(yōu)質(zhì)的售前售后服務(wù)： 當(dāng)產(chǎn)品品質(zhì)、企業(yè)品牌都在同一高度時，服務(wù)將是贏得消費(fèi)者的認(rèn)同的重要砝碼。 ?項(xiàng)目拆遷進(jìn)度： 從目前各濱江項(xiàng)目的拆遷情況來看，本項(xiàng)目有可能先行一步，從而贏得競爭的主動權(quán)。 本項(xiàng)目在客戶爭奪中的優(yōu)勢 第六部分 項(xiàng)目定位綜合 住宅客群、戶型及價格 戶型 套面 建面 對應(yīng)客群 總套數(shù) 總套面 套面比 靜態(tài)價位 目前同類樓盤實(shí)收均價 動態(tài)價位 目標(biāo)客戶 價格預(yù)期 SP43 160~170 188~200 Ⅱ 144 24480 ＜ 7% 4500 4000~6000 4800 4500~5000 SP42 140~145 165~170 Ⅱ 576 83520 ＞ 25% 4200 3600~4300 4500 4000~5000 SP41 120~125 140~148 Ⅲ 432 54000 ＞ 16% 4000 4300 4000~5000 SP33 110~115 130~135 Ⅲ 320 36800 ＞ 11% 4000 3800~4200 4300 3800~4500 SP32 100~105 118~124 Ⅲ 848 89040 ＞ 26% 3800 4100 3600~4500 SP22 ＜ 75 ＜ 88 Ⅳ 256 19200 ＜ 5% 3600 3500~3800 3900 3200~4000 SP12 ＜ 45 ＜ 52 Ⅴ 768 34560 ＜ 10% 4000 3800~4000 4300 4000~4500 合計(jì) 3344 341600 100% 4000 4250 注： 1） SP43含頂層躍式； 2）靜態(tài)價格 —— 目前銷售可實(shí)現(xiàn)價格；動態(tài)價格 —— 分三期開發(fā)可實(shí)現(xiàn)價格； 商業(yè)定位 商圈構(gòu)成 體量 業(yè)態(tài)構(gòu)成 業(yè)主基本生活配套 ~9000m2 (3300戶 ) 超市、銀行、診所、寵物醫(yī)院、 藥房、書店（報(bào)紙、期刊、復(fù)印、打字、干洗、相片沖洗、音像租賃、小說租賃）、糕點(diǎn)店、品牌鹵菜店、奶制品、家政服務(wù)等 業(yè)主品質(zhì)提升配套 ~5000m2 酒吧、咖啡、茶樓、健身、美容等 濱江特色餐飲 ~10000m2 中餐旗艦店（外婆橋） 、川菜館（順風(fēng) 123/七十二行 /老四川） 、火鍋（小天鵝 ） 、西餐（必勝客 /星期五 ） 、異域菜系（韓國料理 /泰國菜） 、特色菜系（湘菜、粵菜） 、海鮮（天天漁港） 、快餐 合計(jì) ~24000m2 商業(yè)與住宅體量 總套面 總建面 套內(nèi)價 建面價 住宅 341600 402022 4250 3620 商業(yè) 25500 8500 合計(jì) 427500 3920 住宅建面不小于 ，商鋪規(guī)?？刂圃?25000平米之內(nèi)； 如果銷售期間出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，住宅建面價格可提升到 3800元 /m2， 項(xiàng)目整體建面均價可達(dá) 4080元 /m2； 第七部分 戶型設(shè)計(jì)要求及建議 各戶型設(shè)置條件 戶型 套面 位置要求 集中私家花園面積 保姆房 儲藏間 衛(wèi)生間 數(shù)量 衛(wèi)生間 采光 梯戶組合 SP43 160~170m2 第一排正面臨江，無大橋噪音干擾；或景觀極佳的頂層 ＞ 40m2 設(shè) 設(shè) 3個 全明設(shè)計(jì) 不多于 1梯 4戶 SP42 140~145m2 第一排側(cè)面臨江或第二排正面看江 ＞ 30m2 設(shè) 設(shè) 3個 全明設(shè)計(jì) 不多于 1梯 4戶 SP41 120~125m2 可看江及中庭 ＞ 20m2 設(shè) 2個 全明設(shè)計(jì) 不多于 1梯 4戶 SP33 110~115m2 正對中心庭院 ＞ 20m2 設(shè) 2個 全明設(shè)計(jì) 可 1梯 6戶 SP32 100~105m2 能看組團(tuán)庭院 ＞ 15m2 設(shè) 2個 全明設(shè)計(jì) 可 1梯 6戶 SP22 ＜ 75m2 不能完全北向 可 1梯 6戶 SP12 ＜ 45m2 位于東北和西北角 1梯 12戶 整體實(shí)用率不低于 85%；從車庫直接入戶；通過錯陽臺的方式，贈送客戶面積，解決花園問題 各戶型室內(nèi)空間尺度 SP42 ■ 作為項(xiàng)目的高端主力戶型 ， 功能的創(chuàng)新與前瞻性是設(shè)計(jì)的前提 ， 充分挖掘產(chǎn)品的品質(zhì) ， 需要在設(shè)計(jì)中進(jìn)一步挖掘 。 ■ 挖掘花園洋房 、 聯(lián)排別墅與大四房的產(chǎn)品共性 ， 指導(dǎo)戶型設(shè)計(jì) ， 所謂高層洋房化或別墅化 。 功能 客廳 餐廳 主臥 客臥一 客臥二 書房 主衛(wèi) 次衛(wèi) 生活 陽臺 開間 *進(jìn)深 (單位 : m) * * * * * * * * * 面積 (單位 : m2） 功能 主臥 陽臺 廚房 衣帽間 戶內(nèi) 過道 入戶 花園 保姆房 露臺 合計(jì) 開間 *進(jìn)深 (單位 : m) * *3 *2 3* 2* 面積 (單位 : m2) ■ 壓縮客臥面積和走道面積 ， 增大主衛(wèi)生間面積 ， 引入雙主衛(wèi)概念； ■ 增加主臥面積和舒適感受 ， 增強(qiáng)大四房生活舒適度； ■ 做到主臥與主衛(wèi)同時觀江景 ， 在主臥和主衛(wèi)的戶型設(shè)計(jì)中找亮點(diǎn)； ■ 廚房的設(shè)計(jì)可以采用中西廚結(jié)合的方式； ■ 大四房的主臥陽臺可以奇偶層分開做 ， 一部分做成觀景陽臺 ， 一部分做成落地窗 ， 提供給客戶自行選擇 。 ■ 從電梯到戶內(nèi)的大堂設(shè)計(jì)做足工夫 ， 以提升客戶滿意度； ■ 盡可能控制套內(nèi)面積在 145平方米以內(nèi) 。 各戶型室內(nèi)空間尺度 SP41 ■ 各功能分區(qū)更加明顯 ， 客廳的功能被更多分解 ， 其舒適性主要體現(xiàn)在寬敞的空間上； ■ 作為具有充分個性的私密空間 ， 增加主衛(wèi)生間采光面； ■ 大客臥一般均為直系親屬使用 （ 且子女使用的可能性更大 ） ， 因此盡可能給予舒適的空間 ， 同時需要考慮擺放書桌； 功能 項(xiàng)目 客 廳 餐 廳 主 臥 客臥一 客臥二 書房 主衛(wèi) 次衛(wèi) 廚 房 生活陽臺 儲藏 衣帽間 入戶 花園 戶內(nèi) 公攤 合計(jì) 開間 *進(jìn)深 單位： m2 *5.1 *3.0 *4.2 *3.3 *3.6 *3.6 *2.7 *2.4 *3 *1.8 *2 基本面積 單位 : m2 24.48 9 16.38 11.88 10.8 10.8 7 8 2/2 5 6/2 8 125 ■ 小四房的目標(biāo)客戶與三房目標(biāo)客戶有區(qū)別 ， 四房戶型適合三代人同時居住 ， 應(yīng)強(qiáng)化戶型的儲藏間功能； ■ 可增加客廳進(jìn)深至 ， 擴(kuò)大公共活動空間； ■ 考慮老年人的生活習(xí)慣 ， 次衛(wèi)可增大尺寸 （ *） ， 以便設(shè)置前室 ， 提供擺放洗衣機(jī)位置；同時將衛(wèi)生間分區(qū) ， 提高日常生活的便利性 。 ■ 對生活陽臺的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量考慮功能使用上的完備性：包括晾曬衣物 、 擺放鍋爐以及儲藏部分雜物； ■ 如果面積控制上較為困難 ， 可適當(dāng)減少入戶花園的面積成為舒適 、 可直接采光的玄關(guān) 。 各戶型室內(nèi)空間尺度 SP32 ■ 由于這部分人多為三口之家 ， 子女已經(jīng)長大 ， 大多不會和老人居住 ， 可考慮錯層設(shè)計(jì) ， 以增加空間的靈動性； ■ 主人的社交活動并不頻繁 ， 并且極少數(shù)在家里 ， 依據(jù)本地人的習(xí)慣 ， 書房一般不會客 ， 因此目前書房的尺寸比較合理； ■ 三房的戶型設(shè)計(jì)關(guān)鍵在于對戶型內(nèi)部生活品質(zhì)的挖掘；通過舒適性減少室內(nèi)各空間的相互干擾 ， 使其功能顯得更加獨(dú)立 、 完備； 功能 項(xiàng)目 客 廳 餐 廳 主 臥 客 臥 書房 主衛(wèi) 次衛(wèi) 廚 房 生活陽臺 儲藏間 衣帽間 入戶 花園 戶內(nèi) 公攤 合計(jì) 開間 *進(jìn)深 單位： m2 *4.8 *3 *4.2 *3.3 *3 *2.7 *2.4 *3 基本面積 單位 : m2 9 5/2 4 3.6 6/2 7 106 ■ 可增加廚房的面寬至 ， 面寬的增大將大大提高廚房工作空間的舒適度； ■ 目標(biāo)客戶人群基本上有子女 ， 并且基本上都比較大了 ， 適當(dāng)增加客臥的面積 （ 增加至 *） ， 使其子女能在客臥內(nèi)部學(xué)習(xí) 、 做功課 ,增加了學(xué)習(xí)功能； ■ 生活陽臺屬于非常重要的日常生活空間 ， 設(shè)施時應(yīng)充分考慮其使用功能：晾曬衣物 、 擺放洗衣機(jī)及鍋爐； ■ 整體品質(zhì)感的主要體現(xiàn)空間在于主臥 ， 而衣帽間將成為其重要亮點(diǎn) ， 合理的尺寸建議為 *； ■ 入戶花園的增加為三房戶型帶來：精神上的充分愉悅感；更舒適 、 可采光的玄關(guān)功能 功能 項(xiàng)目 客 廳 餐 廳 主 臥 客 臥 衛(wèi)生間 廚 房 生活陽臺 客廳陽臺 戶內(nèi)公攤 合計(jì) 開間 *進(jìn)深 單位： m2 * * * * * * 基本面積 單位 : m2 5 2 4/2 8/2 10 74.91 ■ 購買客戶多為年輕人中的高收入群體 ， 對生活品質(zhì)要求較高 ， 需要為其營造舒適的居家環(huán)境 。 ■ 購買兩房的年輕人在家做飯的可能性較小 ， 但老年人可能需求較高 ， 須綜合考慮 。 ■ 需要具備一定的儲藏功能 ， 特別是衣帽間 。 ■ 強(qiáng)化家庭社交功能 ， 擴(kuò)大客廳陽臺進(jìn)深 ， 增加戶主社交第二空間； ■ 生活陽臺的功能性要考慮周全 ， 如預(yù)留洗衣機(jī)擺放位置 、 增加取水點(diǎn)與戶外插座； ■ 衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)考慮到淋浴位和臺盆位置。 各戶型室內(nèi)空間尺度 SP22 第八部分 分期開發(fā)建議 三期開發(fā)示意 改為小戶型公寓 (12 45 m2) 1 8 7 6 5 4 3 2 14 12 11 10 9 20 19 18 17 16 15 13 22 21 145 105 170 170 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 115 115 115 115 115 105 105 105 12