2009年海南博鰲濱海大道項(xiàng)目前期定位策劃研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-11 00:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、東北市場(chǎng)為主。優(yōu)惠政策根據(jù)銷售情況，相應(yīng)的折扣也不一樣，最低是9折一次性付款97折，按揭98折內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期一次付款9折，付50%房款95折開盤當(dāng)日毛坯價(jià)格96折，一次性付款在此基礎(chǔ)上再96折。六、客戶群特征分析u 客戶購(gòu)房目的海南因其特殊的地理位置及得天獨(dú)厚的氣候條件，吸引了很多內(nèi)地的客戶前來購(gòu)房，而90%以上的客戶買房主要是投資，其次是作為旅游度假用房，第三是為父母養(yǎng)老。u 客戶購(gòu)房主要因素客戶購(gòu)房時(shí)考慮的最重要因素是地段；在認(rèn)可所選地段后最為注重價(jià)格，價(jià)格在消費(fèi)者購(gòu)房的因素中占決定地位。戶型作為消費(fèi)者一直關(guān)注的因素，依然占據(jù)較高比例。 u 客戶最關(guān)注的公共設(shè)施購(gòu)房者對(duì)環(huán)境因素的注重，使得他們都期望自已未來居住的小區(qū)首先必須有一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境，大部分購(gòu)買博鰲房產(chǎn)的客戶最為熱衷的為游泳池、溫泉、醫(yī)療保健設(shè)施，其次就是必需滿足日常生活配套的需求，能夠保證日常起居不受影響。u 客戶接受度最高的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)購(gòu)房者最喜愛前三位的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)分別為：落地飄窗、半飄窗、入戶花園。特別表現(xiàn)出對(duì)落地飄窗的喜愛。具有開闊視野的飄窗、半飄窗及擴(kuò)大戶型功能面積的入戶花園更能吸引客戶。u 意向購(gòu)買戶型結(jié)構(gòu)博鰲購(gòu)房者意向購(gòu)買的戶型結(jié)構(gòu)以一房一廳為主，排名第二的是緊湊型兩房一廳，舒適型的三房?jī)蓮d在區(qū)域內(nèi)的需求量較前二者少。u 意向購(gòu)買戶型面積超過90平米的兩房以及100平米以上的三房較為不受歡迎。在價(jià)格、周邊環(huán)境、政策環(huán)境等綜合因素影響下，緊溱實(shí)用型戶型在市場(chǎng)通過率最高。u 客戶意向單價(jià)目前博鰲購(gòu)房者普遍承受單價(jià)范圍在45006500元/㎡左右。此價(jià)格已明顯高于瓊海市的整體水平，也高于瓊海市其他地區(qū)的水平，即顯示出博鰲的區(qū)位價(jià)格已得到購(gòu)房者的認(rèn)可，未來的增值潛力被看好。u 意向總價(jià)目前區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者能接受的公寓房總房款主要集中在25—60萬之間。u 客戶年齡區(qū)域內(nèi)的意向購(gòu)房客戶年齡層次上分別集中在26—50歲區(qū)間。其中3045歲年齡段的客戶是此區(qū)域的主力消費(fèi)群，該年齡段的客戶擁有較高的消費(fèi)能力，支撐了區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)。第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論 本項(xiàng)目位于瓊海市發(fā)展的熱點(diǎn)板塊——博鰲板塊，近年來，借助亞洲論壇的東風(fēng)，博鰲地區(qū)得到國(guó)內(nèi)外高度關(guān)注。對(duì)于亞洲各國(guó)與中國(guó)政府首腦每年年會(huì)的永久地，瓊海政府重視基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如片區(qū)道路建設(shè)、配套規(guī)劃、博鰲機(jī)場(chǎng)建設(shè)、海南環(huán)島輕軌建設(shè)等已取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，使得區(qū)域熱點(diǎn)持續(xù)，對(duì)區(qū)域樓市發(fā)展是強(qiáng)大的助推力。綜合項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析并結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件，我們認(rèn)為本項(xiàng)目存在以下幾個(gè)主要的機(jī)會(huì)點(diǎn)：178。 機(jī)會(huì)點(diǎn)一：目前，項(xiàng)目所在片區(qū)內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品類型豐富，包括產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、度假公寓、度假別墅、臨街商鋪等，建筑類型多樣化。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目建筑風(fēng)格主要以東南亞風(fēng)情為主，本項(xiàng)目可以通過在建筑風(fēng)格上的不同選擇，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。178。 機(jī)會(huì)點(diǎn)二：在戶型方面，片區(qū)內(nèi)供應(yīng)的產(chǎn)品種類繁多，但通過前面的分析我們可以看到，區(qū)域內(nèi)戶型面積在3850㎡左右的一房以及6080㎡左右的二房相對(duì)較為緊湊的戶型供應(yīng)量最大，也是最易通過市場(chǎng)的戶型產(chǎn)品，而對(duì)于偏大的兩房及三房戶型滯銷量較多。故相對(duì)緊湊的戶型設(shè)計(jì)將可成為本項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)時(shí)考慮的出發(fā)點(diǎn)。178。 機(jī)會(huì)點(diǎn)三：價(jià)格方面，在亞洲論壇的帶動(dòng)下，各項(xiàng)利好消息的支撐以及眾多開發(fā)商對(duì)區(qū)域價(jià)值的追捧促使區(qū)域不斷升溫，本項(xiàng)目如在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)方面嚴(yán)謹(jǐn)把握并能有所創(chuàng)新，項(xiàng)目未來銷售價(jià)格仍將擁有較大的上升空間。178。 機(jī)會(huì)點(diǎn)四：本區(qū)域作為海南旅游必經(jīng)之路，豐富的旅游資源彰顯出對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力價(jià)值。未來23年，隨著區(qū)域內(nèi)潛在項(xiàng)目的逐步進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)將形成巨大的放量，區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)將越來越白熱化，給項(xiàng)目銷售、營(yíng)銷等各方面均提出更高的要求，但總的來說，項(xiàng)目未來的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境還是利大于弊，還將存在較大的市場(chǎng)空間。二、周邊項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)金色港灣區(qū)位優(yōu)勢(shì)：離海較近，戶戶朝海；產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：戶型面積控制較好，且戶戶有海景大陽臺(tái)；規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：別墅均送不同面積的特色果園。價(jià)格：前期入市售價(jià)過高，給銷售造成一定的抗性玲瓏灣產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：戶型面積緊湊，均為帶電梯
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