【文章內(nèi)容簡介】 R201。EL” 是一家海外財(cái)團(tuán)投資的百貨公司，位于深圳最大的購物及娛樂中心 “ 華潤中心 萬象城 ” 內(nèi)，共四層，面積達(dá) 2萬平方米。以玻璃、石材、木材為主要裝飾材料的店面設(shè)計(jì)創(chuàng)造出清新、優(yōu)雅、浪漫、自由的購物休閑空間。案例 :深圳華潤萬象城Code of this report | 41169。 Copyright Centaline Group, 2023 41國內(nèi)外案例分析結(jié)論主力店和主題特色是新興區(qū)域和郊區(qū)購物中心發(fā)展的制勝關(guān)鍵因素Code of this report | 42169。 Copyright Centaline Group, 2023 42項(xiàng)目分析商圈分析案例分析項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議報(bào)告思路商鋪推廣策略Code of this report | 43169。 Copyright Centaline Group, 202343?？谏倘ρ芯拷Y(jié)論 ——本項(xiàng)目所在商圈是潛在的未來市級商圈，但 5年內(nèi)區(qū)級商圈的可能性較大。國內(nèi)外案例經(jīng)驗(yàn) ——主力店和主題特色是新興區(qū)域和郊區(qū)購物中心發(fā)展的制勝關(guān)鍵因素。項(xiàng)目分析結(jié)論 ——可出售性，靈活性是應(yīng)對商圈成長不確定性及周邊競爭的制勝關(guān)鍵因素。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 ——項(xiàng)目制勝關(guān)鍵主力店 靈活性 主題特色 可出售性 本項(xiàng)目商業(yè)成功的 4個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略Code of this report | 44169。 Copyright Centaline Group, 2023 44戰(zhàn)略下的行動(dòng)建議大綱可出售性商業(yè)規(guī)劃的 2+1模式（降低總層數(shù)）StreetMall——街區(qū)化購物中心 (外街）購物中心室內(nèi)部分街區(qū)化（內(nèi)街）下沉式廣場及中庭 ——負(fù)一層變首層增強(qiáng)可出售性主題特色海洋主題景觀購物中心餐飲 mall主題 ——第一階段以餐飲 mall主題吸引外圍商圈的消費(fèi)靈活性動(dòng)態(tài)適時(shí)的主力業(yè)態(tài) ——分階段引進(jìn)適當(dāng)主力業(yè)態(tài)，確保每階段都成功萬能小獨(dú)棟 ——部分商業(yè)面積可以靈活的轉(zhuǎn)化為其他功能先租后售 ——選擇最佳出售時(shí)機(jī)（主力超市確定后為最佳出售時(shí)機(jī)）主力店 ——提前規(guī)劃，提前洽談，不惜代價(jià)，以面積換價(jià)格20%的面積實(shí)現(xiàn) 80%的商鋪銷售額，用 80%的面積吸引人氣Code of this report | 45169。 Copyright Centaline Group, 2023 45項(xiàng)目分析商圈分析案例分析項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告思路業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議商鋪推廣策略Code of this report | 46169。 Copyright Centaline Group, 2023 46本項(xiàng)目商業(yè)面積約 6萬平方米 ——屬區(qū)域性級商業(yè)和社區(qū)商業(yè)之間商業(yè)級別 市級中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域性商業(yè)區(qū) 社區(qū)性商業(yè) 鄰里性商業(yè)規(guī)模（ M2）30萬以上 900036000 18009000區(qū)位 城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量 日人流量 50萬以上 日人流量 10萬以上 5萬以上 居住人口 5000以上核心客戶 內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行 15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài) 集中商業(yè)為主 商業(yè)街＋集中商業(yè) 商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪Code of this report | 47169。 Copyright Centaline Group, 2023 47業(yè)態(tài)組合定位 ——餐飲娛樂型的購物中心主力店 +餐飲娛樂型的準(zhǔn)區(qū)域性購物中心Code of this report | 48169。 Copyright Centaline Group, 2023 48區(qū)域型購物中心往往以百貨為核心主力店，社區(qū)型購物中心往往以超市為核心主力店。? 區(qū)域型購物中心以百貨公司作為核心主力店的現(xiàn)象比較普遍。? 社區(qū)型購物中心的核心消費(fèi)群體以周邊消費(fèi)者為主，往往以超市為核心主力店，以更多地滿足消費(fèi)者日常消費(fèi)需要。本購物中心以超市為核心主力店， 同時(shí)可引進(jìn)高端百貨。Code of this report | 49169。 Copyright Centaline Group, 2023 49第一階段：餐飲（ 36號地）第二階段：超市 /娛樂（ 35號地）第三階段：百貨 /品牌專賣店 /專業(yè)店（ 35號地）動(dòng)態(tài)的主力業(yè)態(tài) ——不同階段不同的招商重點(diǎn)Code of this report | 50169。 Copyright Centaline Group, 2023 50本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)組合定位建議項(xiàng)目配套功能 主要商家類型 引進(jìn)階段餐飲 Mall 大型餐飲，酒吧、西餐、特色餐飲 第一階段大型超市 家樂福，沃爾瑪，大潤發(fā)等知名品牌超市 第二階段娛樂休閑 電影廳，兒童娛樂中心，真冰溜冰場 第二階段精品百貨 各種品牌服飾 第二階段專賣店 待定 第三階段專業(yè)店 待定 第三階段*引進(jìn)品牌知名大型超市和精品百貨是業(yè)態(tài)定位組合的關(guān)鍵Code of this report | 51169。 Copyright Centaline Group, 2023 51?？谑准艺姹锉鶊觯ńㄗh與其他投資方合辦提升購物中心人氣及住宅檔次）Code of this report | 52169。 Copyright Centaline Group, 2023 52Code of this report | 53169。 Copyright Centaline Group, 202353Code of this report | 54169。 Copyright Centaline Group, 2023 54將餐飲場所設(shè)置于溜冰場上空，推動(dòng)娛樂觀賞化、餐飲娛樂化? 推動(dòng)娛樂觀賞化，餐飲娛樂化，成為購物中心吸引客源的重要手段。真冰溜冰場設(shè)置在中央挑空空間的下方，沿溜冰場的邊緣位置配置了餐桌，提供餐飲。Code of this report | 55169。 Copyright Centaline Group, 2023 55項(xiàng)目分析商圈分析案例分析項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告思路業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議商鋪推廣策略Code of this report | 56169。 Copyright Centaline Group, 2023 56商業(yè)規(guī)劃的垂直方向上的選擇 ——2+1還是 5+0？（35號地）2層地上 +1整層地下室 5層地上地上每層約 1萬平米，地下整層約為 3萬平方米。雖然地下的造價(jià)要高于地上，但地下一層的可出售性和可規(guī)劃性都要好于地上三四五層，所以 我們建議采用 2+1的垂直規(guī)劃模式比較Code of this report | 57169。 Copyright Centaline Group, 2023 57商業(yè)規(guī)劃的水平方向上的選擇 ——室外景觀街區(qū)和室內(nèi)步行街區(qū)（雙街并存的 StreetMall） 35號地2層地上 +1整層地下室地上地下中庭及主通道室內(nèi)步行街區(qū)次通道（通往外街）室外景觀街區(qū)（外圍外街 )地上地下中庭及主通道地上全街鋪模式 地下街鋪 +主力店（ StreetMall模式）住宅半圍合布局Code of this report | 58169。 Copyright Centaline Group, 2023 58Street Mall 要素及案例 Street Mall 在英文中的原意指的是購物林蔭道，它提供給顧客閑庭信步、而又不用經(jīng)受雨雪風(fēng)霜之苦的購物樂趣。 Street Mall，意為 “ 中央休憩式商業(yè)街區(qū) ” ，屬于一種復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，是繼連鎖店、專賣店、折扣店、超市、購物中心、 shopping mall之后在商業(yè)流通領(lǐng)域興起的最新業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能于一體，通過設(shè)置大型百貨和超市大賣場及各類專賣店、游樂設(shè)施、文化廣場、旅游觀光、休閑餐飲以覆蓋各個(gè)層次不同類型的顧客，為消費(fèi)者提供包羅萬有的一站式休閑服務(wù)，在建筑上兼有長廊、廣場、庭院的特點(diǎn)。 Code of this report | 59169。 Copyright Centaline Group, 2023 59規(guī)劃建議 ——街道家具 /景觀元素 項(xiàng)目目前規(guī)劃缺少室外空間，室外空間是進(jìn)入商業(yè)空間的緩沖地帶，增強(qiáng)商業(yè)的延展性，吸引足夠的商業(yè)人流?？梢钥紤]在湖貝路沿線設(shè)置室外休閑長廊。Code of this report | 60169。 Copyright Centaline Group, 2023 60規(guī)劃建議 ——Street Mall 概念設(shè)計(jì) Street Mall 概念設(shè)計(jì)可以參考 Queen Street Mall 與建外 SOHO商業(yè)街的設(shè)計(jì)。 Folded street——與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成，使街區(qū)生動(dòng)活潑觀景平臺(tái) ——體塊相互錯(cuò)落，形成了豐富的空間層次，同時(shí)營造出生態(tài)觀景平臺(tái)Code of this report | 61169。 Copyright Centaline Group, 2023 61規(guī)劃建議 ——Street Mall 概念設(shè)計(jì) 街道名稱：建外 SOHO街 16條步行小街， 300個(gè)沿街店鋪SOHO商鋪全部沿街設(shè)立，獨(dú)立進(jìn)出，面積從100平米到 600平米不等，設(shè)施齊全。目前已有茶館、咖啡館、火鍋店、料理店、音像店、美容院、時(shí)裝店等多家商業(yè)單位進(jìn)住 SOHO街，未來的 SOHO街將是北京新的時(shí)尚集中地Code of this report | 62169。 Copyright Centaline Group, 2023 62StreetMalll商業(yè)規(guī)劃案例 ——深圳萬科城規(guī)劃管理經(jīng)驗(yàn)借鑒：全街鋪規(guī)劃。先招商后出售。聘請仲量聯(lián)行作為商業(yè)管理的顧問。街鋪大部分面積較小。引進(jìn)主力超市店和品牌店提升價(jià)值。融入風(fēng)情主題步行街概念。Code of this report | 63169。 Copyright Centaline Group, 2023 63商業(yè)面積的功能轉(zhuǎn)換 ——正式的與非正式的兩種方式功能轉(zhuǎn)換方式 具體轉(zhuǎn)換步驟 報(bào)建方式正式的 通過關(guān)系向政府申請正式的功能轉(zhuǎn)換將商業(yè)功能轉(zhuǎn)換為住宅，商務(wù)公寓及酒店公寓。（具體轉(zhuǎn)換面積比例要與政府洽談溝通，從回籠資金的角度看，可以盡可能多的轉(zhuǎn)換）住宅及商務(wù)公寓非正式 通過建筑規(guī)劃創(chuàng)造后續(xù)使用的靈活性。（比如萬能小獨(dú)棟，辦公，商鋪，公寓，酒店，企業(yè)總部皆可使用）商業(yè)Code of this report | 64169。 Copyright Centaline Group, 2023 64非正式的商業(yè)規(guī)劃的功能轉(zhuǎn)換 ——萬能小獨(dú)棟（辦公，商鋪，公寓，酒店，企業(yè)總部皆可）2層地上 +1整層地下室室外景觀街區(qū)（外圍外街 )萬能小獨(dú)棟 萬能小獨(dú)棟提升項(xiàng)目的可出售性Code of this report | 65169。 Copyright Centaline Group, 2023 65主入口設(shè)計(jì)創(chuàng)新 ——下沉式廣場，醒目標(biāo)志，知名商家，使其成為人流集中和各類活動(dòng)的焦點(diǎn)。? 在主入口設(shè)計(jì)醒目的標(biāo)識(shí)，其目的在于形成該購物中心 獨(dú)有的記憶符號，并促進(jìn)人流集中，使這里成為人流集中和各類活動(dòng)的焦點(diǎn)。? 時(shí)代廣場：大鐘、大型電視屏幕? 海港城：大型電視屏幕? 朗豪坊：極具抽象藝術(shù)氣息的雕塑，象是一位狂放的歡迎者? 深圳萬象城：下沉式廣場，知名星巴克咖啡主要賣點(diǎn)為：突出了雙首層概念，使商業(yè)的使用更便利， 提高了商業(yè)價(jià)值Code of this report | 66169。 Copyright Centaline Group, 2023 66主入口案例 ——香港海港城Code of this report | 67169。 Copyright Centaline Group, 2023 67主入口案例 ——深圳萬象城：下沉式廣場，知名星巴克咖啡，地下一層變首層提升整體商業(yè)價(jià)值Code of this report