【正文】 報(bào) 告 編 制 房地產(chǎn)估價(jià)師（簽章）： 咨詢工程師（簽章）： 煙臺(tái)光大房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司 二○○ 八 年 四月七日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。并以其獨(dú)特的高爾夫海景，成為煙臺(tái)旅游的新標(biāo)志。 (四 )、投資利潤(rùn)率和投資利稅率： 投資利潤(rùn)率 = 100?固定資產(chǎn)投資總額 銷售利潤(rùn)%= % ? =% 投資利稅率 = 100???固定資產(chǎn)投資總額 土地增值收益營(yíng)業(yè)稅金及附加銷售利潤(rùn)% = % ??? =% 二、社會(huì)效益： 煙臺(tái)名人高爾夫公寓 項(xiàng)目的建成將會(huì)給煙威地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)一次新的革命，它意味著煙威地區(qū)房地產(chǎn)主流已經(jīng)開(kāi)始由居住型轉(zhuǎn)向?yàn)橥顿Y消費(fèi)型，這是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。 ※ 綜合以上案例， 確定本項(xiàng)目預(yù)測(cè)售價(jià)（ 含 裝修） 在 48005500元 /m2之間， 本次保守按 4800 元 /m2測(cè)算。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家 國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)該小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排、整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成時(shí)間，按上述 1— 4 項(xiàng)總和的 3%計(jì)取 （ +++） 3%= 萬(wàn)元 銷售費(fèi)用：是指銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 60 =(萬(wàn)元 ) ③室外工程費(fèi)用：包 括景觀設(shè)置、水電暖室外配套設(shè)施、道路等室外工程。最大程度的搜集了數(shù)十家 國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第九章 投資估算和資金籌措 一 、 估算依據(jù)及說(shuō)明 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法與參數(shù)》 《山東省建筑工程綜合定額》及其費(fèi)用定額 《山東省安裝工程綜合定額》及其費(fèi)用定額 煙臺(tái)工程建設(shè)《標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)管理》 其他相關(guān)資料 二、投資估算 （一）、估算范圍 包括工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用、建設(shè)期貸款利息。最大程度的搜集了數(shù)十家 國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ■親情式的服務(wù)理念 堅(jiān)持 “以人為本、以情為線 ”的服務(wù)理念，用親情式服務(wù)換來(lái)每一位顧客 的笑容。 本次酒店銷售以突出“中國(guó)東海岸高爾夫 公寓 ”為主題，選擇煙臺(tái)個(gè)人或團(tuán)體投資者展開(kāi)市場(chǎng)推廣，宣傳上突出產(chǎn)品的高投資回報(bào)、商務(wù)往來(lái)便利、經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、榮耀的個(gè)人地位等，使消費(fèi)者相信不會(huì)遭到開(kāi)發(fā)商的惡意套現(xiàn)，遠(yuǎn)期收益有保證。 第六章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施 本項(xiàng)目 計(jì)劃 2020 年 5 月份開(kāi)始施工，進(jìn)行土地平整， 2020 年 6月 進(jìn)行基坑開(kāi)挖及地下基礎(chǔ)部分施工， 2020 年 7 月 開(kāi)始 對(duì) 111 層標(biāo)準(zhǔn)層 進(jìn)行 建設(shè) ； 2020 年 12 月主體工程全部完工并開(kāi)始進(jìn)行外墻裝飾及室內(nèi)裝修 、 整樓配套設(shè)施及室外附屬工程建設(shè)， 2020 年 5 月室內(nèi)外裝修工程全部完成，別墅完工。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目在施工期對(duì)環(huán)境的影響主要是建筑施工噪聲、建筑垃圾，通過(guò)采取必要的預(yù)防措施，能減少周圍環(huán)境的影響，并在施工后及時(shí)對(duì)空地加以綠化。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第五章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 一、項(xiàng)目環(huán)境概況 本項(xiàng)目的主題為中國(guó)東海岸高爾夫 公寓 ， 提倡自然，創(chuàng)造條件讓人們接近自然、親和自然是 其 重要任務(wù)。發(fā)揮養(yǎng)馬島、昆崳山優(yōu)質(zhì)旅游資源，突出 “山、海、島、泉 ”旅游品牌，著力打造面向海內(nèi)外的旅游度假圣地。養(yǎng)馬島、昆崳山等旅游度假區(qū)，每年吸引中外游客超 過(guò)百萬(wàn)，這個(gè)數(shù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 緊鄰牟平的萊山區(qū)，現(xiàn)在市場(chǎng)均價(jià)已經(jīng)超過(guò) 6000 元 /平方米，從距離上看，而從牟平中心去到萊山，驅(qū)車僅要 15 分鐘左右。島上氣候宜人，藍(lán)天、碧海、陽(yáng)光、綠地、鮮氧得天獨(dú)厚，素有 東方夏威夷 之稱，獨(dú)具特色的養(yǎng)馬島跨海大橋和石景苑景區(qū)正在興建之中?，F(xiàn)有興利庫(kù)容 5000萬(wàn)立方米， 1000萬(wàn)立方米以上的水庫(kù)四座。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 塔樓設(shè)兩部疏散樓梯及一部電梯，兩個(gè)疏散樓梯之間的間距小于80 米，與盡端客房之間的間距小于 15 米。 本項(xiàng)目為 2 棟 11 層酒店式公寓， 內(nèi)設(shè)上下電梯一部， 層高 ，為復(fù)式結(jié)構(gòu)公寓。 建筑之間有精心設(shè)計(jì)的庭院，形成與開(kāi)闊的綠化的過(guò)渡。 交通組織：根據(jù)規(guī)劃要求高爾夫公寓流線便捷，主要入口為南向， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。建筑組群建成后將為這片美麗的風(fēng)景區(qū)增加一道亮麗的風(fēng)景線，并與高爾夫球場(chǎng)形成功能互補(bǔ)，相輔相成。 （ 6）供 氣 煙臺(tái)市 內(nèi) 的管道天然氣由新奧燃?xì)夤矩?fù)責(zé)， 可覆蓋區(qū)域內(nèi)的主要地區(qū)。 （ 4）通訊 煙臺(tái)市擁有先進(jìn)的郵電通訊網(wǎng)絡(luò)，同全國(guó)和世界各地的通訊十分方便快捷。該層厚度 ～ 米，平均厚度 ，層底標(biāo)高 ～ 米。 （ 7）粉質(zhì)粘土 (Q4al+pl) 該層分布于 2樓場(chǎng)區(qū)。該層厚度 — ，平均厚度 ，層底標(biāo)高 —。 具中等偏高壓縮性。該層厚度 米，層底標(biāo)高 米。該層厚度 米，平均厚度 米，層底標(biāo)高為 米。 氣候條件 煙臺(tái)市地處中緯度，北溫帶東亞季風(fēng)區(qū)，屬暖溫帶季風(fēng)型大陸性氣候，并具有明顯的海洋性氣候特征 ,境內(nèi)四季分明，日照充足、雨水充沛、空氣濕潤(rùn)、氣候溫和，年平均氣溫 ℃，年日照時(shí)數(shù)平均為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 港口： 煙臺(tái)市有港口 8 個(gè)，其中煙臺(tái)港和龍口港是對(duì)外開(kāi)放的港 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 現(xiàn)代化的迅猛發(fā)展，城市的日益擴(kuò)張，使得工作和生活在城市中的人們遠(yuǎn)離了大自然，遠(yuǎn)離了使人謙卑和充滿智慧的藍(lán)天、土地；自然美麗的景觀、高品質(zhì)的休閑生活一躍成為人人向往的生活方式，成為富貴階層財(cái)富與個(gè)性的表現(xiàn)。一個(gè)區(qū)域的城市化程度越高，所帶來(lái)的人流、物流、資金流越多，無(wú)疑會(huì)帶來(lái)巨大商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從長(zhǎng)期看，這個(gè)市場(chǎng)的美好前景是完全可以預(yù)期的。 對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，買房子看重的是居住環(huán)境和居住品質(zhì)，在社區(qū)或周邊擁有大片的綠地、潔凈的空氣和自然的環(huán)境對(duì)于久居城市的人來(lái)說(shuō)，意味著一分難覓的閑適心情和生活品質(zhì)的提升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 牟平，資源繁博，特產(chǎn)豐富。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。通過(guò)對(duì)上述項(xiàng)目的大力支持，將打造出一個(gè)超過(guò) 3 億的新商圈。最大程度的搜集了數(shù)十家 國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。項(xiàng)目預(yù)售收入預(yù)計(jì) 萬(wàn)元，占總投資的 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，煙臺(tái)牟平天創(chuàng)投資開(kāi)發(fā)有限公司以雄厚的資金實(shí)力作后盾，用品牌開(kāi)拓市場(chǎng)，公司一直秉承著人文開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)理念和強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感為市民打造精品樓盤，以最熱情的服務(wù)、最高品質(zhì)的樓盤為牟平人民盡心。 公司現(xiàn)在已建“牟平新世界”、“牟平匯龍灣大廈”。 整個(gè) 項(xiàng)目共 分 3 幢 公寓樓 ，本期 3樓位于整個(gè)項(xiàng)目的南側(cè)，出讓 土地面積 6000 平方米，建筑面積 平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 匯龍灣大廈位于牟平區(qū)北關(guān)大街與東關(guān)路交界處，占地約 6550 平方米，總建筑面積為 26000 平方米的十七層商住樓：公司以打造“牟平最高品質(zhì)的住宅”和創(chuàng)建“牟平第一財(cái)富中心”商業(yè)廣場(chǎng)為開(kāi)發(fā)理念。 二、可行性研究的依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)單位編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書； 煙臺(tái)名人高爾夫公寓 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 國(guó)有土地 轉(zhuǎn) 讓合同； 國(guó)有土地使用證； 煙臺(tái)名人高爾夫公寓 項(xiàng)目巖土 工程勘察報(bào)告； 委托方提供的 煙臺(tái)名人高爾夫公寓 項(xiàng)目相關(guān)資料。 煙臺(tái)名人高爾夫公寓 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中土地 費(fèi)用 萬(wàn)元，前期工程費(fèi)用 萬(wàn)元，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 萬(wàn)元，管理費(fèi)用 萬(wàn)元，銷售費(fèi)用 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元 ，稅費(fèi) 萬(wàn)元 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家 國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 （一）牟平總體經(jīng)濟(jì)狀況 2020年，牟平經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)。 牟平區(qū)，位于煙臺(tái)中心市區(qū)東端，與萊山區(qū)接壤。 近幾年，牟平區(qū)依托開(kāi)放優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)等，大力進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和社會(huì)事業(yè)的全面進(jìn)步。 牟平區(qū)堅(jiān)持以招商引資、項(xiàng)目建設(shè)為主線，以完善載體功能、提升形象品位為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新運(yùn)行機(jī)制、改善投資軟環(huán)境為保證，與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新，奮力拚搏，扎實(shí)工作，呈現(xiàn)出朝氣蓬勃快速發(fā)展的良好局面。最大程度的搜集了數(shù)十家 國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 三 ）市場(chǎng)定位 【市場(chǎng)預(yù)測(cè)】 ： 當(dāng)前，牟平區(qū)正全力建設(shè)成為煙臺(tái)市的居住中心，以大力發(fā)展牟平區(qū)配套環(huán)境為起點(diǎn)，不斷完善居住新理念；區(qū)政府在道路規(guī)劃、環(huán)境建設(shè)方面先后投入巨大人力、物力、財(cái)力。項(xiàng)目未來(lái)升值空間較大。 公路 ： 主要干線有同三高速公路、煙青一級(jí)公路、煙威高速公路、煙濰公路以及將投資近七個(gè)億興建的雙向八個(gè)車道 206國(guó)道煙蓬線等。良好的對(duì)外交通條件為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了極大的便利條件。 二、建設(shè)條件 （一）自然條件 地理位置 煙臺(tái)市位于山東半島東部 ,東連威海，西接濰坊市，西南與青島市毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對(duì)峙，并與大連隔海相望。 巖土工程勘察情況 經(jīng)鉆探揭露，擬建場(chǎng)地表層為人工素填土，其下依次為第四系全新統(tǒng)沖洪積細(xì)砂、 粉質(zhì)粘土 ，沖積海積細(xì)砂、 海陸交互相中砂及沖洪積粉質(zhì)粘土、中砂。 （ 2T）細(xì)砂（ Q4h） 僅分布于場(chǎng)區(qū) 19孔段。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。該層厚度 — ，平均厚度 ，層底標(biāo)高 — 。 （ 6）中砂（ Q4mc） 該層整個(gè)場(chǎng)區(qū)均有分布 ，屬海陸交互相沉積層。最大程度的搜集了數(shù)十家 國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 【煙臺(tái)】 （ 1）供水 煙臺(tái)市 水資源比較豐富，該區(qū)域內(nèi)分地下水和地表水源，地下水源來(lái)自城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的承壓水層 ,地表水源來(lái)自市區(qū)周圍的河流和水庫(kù)，綜合生產(chǎn)能力 萬(wàn)立方米 /日，并由自來(lái)水公司供水，供水有保證。 高科技、大容量、高層次、海陸海空立體化的信息傳輸網(wǎng)絡(luò)，使煙臺(tái)的通信傳輸達(dá)到了世界最先進(jìn)的水平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其各層功能如下： 1 層：公寓大堂，門衛(wèi)值班和部分高爾夫公寓； 211 層：高爾夫公寓 裙房門廳設(shè)計(jì)弧形玻璃幕墻，考慮可能產(chǎn)生的日曬，立面設(shè)計(jì)了精致的遮陽(yáng)構(gòu)件。用廣場(chǎng)磚鋪車道，以達(dá)到與廣場(chǎng)相協(xié)調(diào)，且與城市的景觀協(xié)調(diào)一致。立面還運(yùn)用虛實(shí)對(duì)比，色彩對(duì)比，形體對(duì)比等設(shè)計(jì)手法最終創(chuàng)造出一個(gè)城市區(qū)域的地標(biāo)。 六 、消防設(shè)計(jì) 總平面布置及防火間距 本項(xiàng)目按一類高層建筑設(shè)計(jì)，在基地周圍設(shè)環(huán)形的消防車道。中國(guó)人民保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司、社會(huì)勞動(dòng)保險(xiǎn)公司等也在牟平區(qū)設(shè)有相應(yīng)的辦事機(jī)構(gòu)，可為投資客商提供財(cái)產(chǎn)、人壽、工傷投保服務(wù)及受理保險(xiǎn)索賠業(yè)務(wù)。牟平城區(qū)西接煙臺(tái)繞城高速公路，石 (島 )煙 (臺(tái) )公路、煙(臺(tái) )威 (海 )高速公路橫貫東西。 .北瀕黃海，海岸線長(zhǎng)達(dá) 60多公級(jí)旅游度假區(qū)，如今已成為享滿聲譽(yù)海內(nèi)外的旅游度假勝地。 當(dāng)前，煙臺(tái)處在加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要時(shí)期。 根據(jù)牟平區(qū)委、區(qū)政府的統(tǒng)一部署，未來(lái)五年，牟平區(qū)將在城市建設(shè)方面快速推進(jìn)，全