【正文】 料近千個。加之，項(xiàng)目周邊已形成了九哩假期、半島藍(lán)灣、精英高爾夫球場等；項(xiàng)目開發(fā)形成 后，將成為人們休閑和消費(fèi)的天堂，與市區(qū)及養(yǎng)馬島旅游、休閑、娛樂等共同形成一個新的休閑旅游城。 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 七 建設(shè)工期 年 1 第二章 項(xiàng)目背景與市場分析 一、項(xiàng)目背景分析 煙臺名人高爾夫公寓 項(xiàng)目位于煙臺市牟平區(qū)大窯鎮(zhèn)蛤堆后高爾夫球場南側(cè)，北靠高爾夫球場，與養(yǎng)馬島隔海相望，南側(cè)緊依煙威高速，項(xiàng)目周邊環(huán)境極其 優(yōu)越，有先天的休閑、運(yùn)動、娛樂、度假優(yōu)勢。 六、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（表 11） 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 一 項(xiàng)目用地 m2 6000 二 建筑規(guī)模 —— 1 建筑面積 m2 ①地上規(guī)劃建筑面積 m2 三 容積率 四 綠地率 % 39 五 項(xiàng)目總投資 萬元 土地費(fèi)用 萬元 前期工程費(fèi)用 萬元 房 屋開發(fā)費(fèi) 萬元 其他費(fèi)用 萬元 管理費(fèi)用 萬元 銷售費(fèi)用 萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 稅費(fèi) 萬元 六 單位面積平均造價 元 /m2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 結(jié)論： 該項(xiàng)目已得到政府全力支持，開發(fā)商 —— 煙臺牟平天創(chuàng)投資開發(fā)有限公司 ，管理科學(xué)、信譽(yù)較高，加之本項(xiàng)目為新型開發(fā)項(xiàng)目，在全國范圍內(nèi)也屬于先進(jìn)的開發(fā)理念，具有廣闊的發(fā)展前景。詳見《項(xiàng)目投資估算表》。 行性研究報(bào)告。 三、研究的范圍及內(nèi)容 項(xiàng)目背景與市場分析 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 銷售策略分析 物業(yè)管理 投資估算和資金籌措 項(xiàng)目效益分析 四、可行性研究工作概況 煙臺光大房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司在接受委托后，即組成項(xiàng)目組，到建設(shè)現(xiàn)場進(jìn)行了詳細(xì)考察，并了解了 煙臺市建設(shè)、土地、規(guī)劃等相關(guān)規(guī)定及政策 ，與 項(xiàng)目開發(fā)單位的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行了座談，就取得土地、規(guī)劃、建設(shè)規(guī)模、 設(shè)計(jì)方案及有關(guān)配套條件等重要問題交換了意見，并就編制可行性研究報(bào)告的一些關(guān)鍵問題基本達(dá)成一致，隨后項(xiàng)目組又查閱了大量相關(guān)資料，在此基礎(chǔ)上，編制了本可 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。該項(xiàng)目 2020 年 10 月開工，并于 2020 年 6 月底竣工并交付使用。該項(xiàng)目 2020 年初開工，于 2020 年 4 月竣工并交付使用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （四）開發(fā)商及其概況： 開發(fā)商名稱 ： 煙臺牟平天創(chuàng)投資開發(fā)有限公司 開發(fā)商資質(zhì) ： 房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì) 開發(fā)商概況： 煙臺牟平天創(chuàng)投資開發(fā)有限公司成立于二零零四年，注冊資本3000 萬元，法定代表人黃占和，擁有職工 30 多人， 主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與銷 售。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目 錄 第一章 項(xiàng)目總述 一、項(xiàng)目名稱、說明、地點(diǎn)與開發(fā)商概況、設(shè)計(jì)單位……… 3 二、可行性研究的依據(jù)………………………………………… 4 三、研究的范圍及內(nèi)容………………………………………… 5 四、可行性研究工作概況……………………………………… 5 五、可行性研究結(jié)論…………………………………………… 6 六、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)…………………………………… 7 第二章 項(xiàng)目背景與市場分析 一、項(xiàng)目背景分析……………………………………………… 8 二、項(xiàng)目市場分析……………………………………………… 8 第 三章 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案 一、建設(shè)規(guī)?！?14 二、建設(shè)條件…………………………………………………… 14 三、項(xiàng)目方案選址……………………………………………… 18 第四章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)目標(biāo)…………………………………………………… 19 二、總體布局…………………………………………………… 19 三、總體規(guī)劃方案……………………………………………… 19 四 、建筑景觀設(shè)計(jì)……………………………………………… 20 五 、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)………………………………………… ………… 20 六 、消防設(shè)計(jì)…………………………………………………… 21 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 七 、公共服務(wù)設(shè)施……………………………………………… 21 第五章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 一、項(xiàng)目環(huán)境概況……………………………………………… 25 一、主要污染源及污染物……………………………………… 25 二、環(huán)境治理措施……………………………………………… 25 三、環(huán)境影響評價……………………………………………… 26 四、節(jié)能………………………………………………………… 26 第六章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目計(jì)劃安排………………………………… ………………… 28 第七章：銷售策略分析 ………………………………………… 29 第八章：物業(yè)管理 ……………………………………………… 30 第九章：投資估算和資金籌措 一、估算依據(jù)及說明…………………………………………… 32 二、投資估算…………………………………………………… 32 三、項(xiàng)目建設(shè)投資估算表……………………………………… 35 四、資金籌集及使用計(jì)劃……………………………………… 37 第十章 項(xiàng)目效益分析 一、經(jīng)濟(jì)效益…………………………………………………… 38 二、社會效益…………………………… ……………………… 39 三、環(huán)境效益…………………………………………………… 40 附件 ……………………………………………………………… 42 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一章 項(xiàng) 目 總 論 一、 項(xiàng)目名稱、說明、地點(diǎn)與開發(fā)商概況、設(shè)計(jì)單位 （一）項(xiàng)目名稱 ： 煙臺名人高爾夫公寓 項(xiàng)目 （ 3）樓 （二）項(xiàng)目說明 ： 煙臺名人高爾夫公寓 項(xiàng)目，整個項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃用地 15000 平方米，總建筑面積 34500 平方米， 規(guī)劃用途為公寓， 建筑密度 22%，容積率 ，綠化率 39%。公司房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量齊全，售后服務(wù)優(yōu)良。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。牟平新世界產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售，為廣大有閑散資金的投資都提供了一種全新的投資產(chǎn)品，同時必將吸引外來資金的流入，帶動牟平當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著城市化的快速推進(jìn)，城市面積的急劇擴(kuò)大，城市人口的急劇膨脹，牟平區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們的消費(fèi)需求！且存在發(fā)展失衡的趨勢，而匯龍灣大廈的建成及營業(yè)恰巧迎合了這種需求，為牟平商業(yè)的騰飛奠定了基礎(chǔ)，并以十七層城市顛峰的高度，成就牟平的新地標(biāo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、可行性研究結(jié)論 煙臺名人高爾夫公寓項(xiàng)目，整個項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃用地 15000 平方米，總建筑面積 34500 平方米，規(guī)劃用途為公寓，建筑密度 22%，容積率 ，綠化率 39%。其中開發(fā)商自籌資金 3000 萬元，占總投資的%，向金融部門融資 3000 萬元，占總投資的 %。 本項(xiàng)目 北靠臨 高爾夫球場，隔海與養(yǎng)馬島相望，包括 2 棟 11 層 公寓 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目所在地高爾夫球場是區(qū)規(guī)劃濱海路東延的必經(jīng)之處，依據(jù)牟平區(qū)建成 “ 煙臺東部沿海城市 ” 的總體布局，牟平區(qū)全力發(fā)展以大型休閑、娛樂和旅游主題為主體的休閑服務(wù)業(yè)，目前已形成了：九哩假期、半島藍(lán)灣等休閑娛樂項(xiàng)目。 本項(xiàng)目位于牟平高爾夫球場南側(cè)，與養(yǎng)馬島隔海相望，周圍環(huán)境極其優(yōu)越，距煙臺及威海均不足 30分鐘的車程。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其中城鎮(zhèn)投資 ，增長 ％；農(nóng)村投資 ，增長 ％；房地產(chǎn)投資 ，增長 。轄 10個鎮(zhèn)（大窯鎮(zhèn)、姜格莊鎮(zhèn)、龍泉鎮(zhèn)、玉林店鎮(zhèn)、莒格莊鎮(zhèn)、水道鎮(zhèn)、武寧鎮(zhèn)、王格莊鎮(zhèn)、觀水鎮(zhèn)、高陵鎮(zhèn)）、 3個街道辦事處（寧海辦事處、文化辦事處、養(yǎng)馬島辦事處）、 608個行政村，設(shè)有 1個省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、 1個省級旅游度假區(qū)（與養(yǎng)馬島辦事處合署）和沁水 工業(yè)區(qū)、港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，總?cè)丝?48萬人。區(qū)內(nèi)海域盛產(chǎn)鮑魚、海參、紫石房蛤等多種海珍品和經(jīng)濟(jì)魚類，灘涂面積較大，是全國一百個水產(chǎn)先進(jìn)縣（區(qū)）之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在第二產(chǎn)業(yè)中，重點(diǎn)發(fā)展了工業(yè)經(jīng)濟(jì)，并圍繞食品、輕紡、電子、黃金等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育起九發(fā)和新潮 2家上市公司、安德利果汁和大華紙業(yè) 2家即將上市的股份公司、 3家國家級鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、 19家省級鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集團(tuán)，涌現(xiàn)出吉斯家具、可利爾亞麻羅布麻制品等知名品牌。 便捷 的 交通 再加上其周圍 風(fēng)光明媚、黑松成林、氣候清涼宜人、景致秀麗樸實(shí) ，是高爾夫愛好者的首選之地 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此在此開發(fā)酒店與別墅，應(yīng)具有良好的市場前景。尤其是濱海東路區(qū)域建設(shè)，正全力加快服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)的布局，特別是對于養(yǎng)馬島區(qū)域和高爾夫球場區(qū)域的投資建設(shè)給予大力支持，這使得本項(xiàng)目具有無可比擬的政策支持優(yōu)勢。 區(qū)位優(yōu)勢： 項(xiàng)目在行政區(qū)劃上屬于牟平區(qū)，牟 平區(qū)的城市化進(jìn)程正加速進(jìn)行，項(xiàng)目所在地是煙臺市和牟平區(qū)共同規(guī)劃濱海東路向東部延伸的必經(jīng)地，濱海東路計(jì)劃在 2020 年 10 份建成通車，通車后從市區(qū)到名人高爾夫公寓約半個小時的路程就可以到達(dá)。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。得天獨(dú)厚的環(huán)境，使得本項(xiàng)目擁有了巨大的發(fā)展?jié)摿?，我們相信，這一 優(yōu)勢也將使項(xiàng)目得到各方投資者和經(jīng)營者的強(qiáng)烈關(guān)注。 故本項(xiàng)目將客戶群主要 集中在常打高爾夫球的商界人士、有客戶需求的企業(yè)、有投資意識的中高等 收入者等。 航空： 煙臺機(jī)場為國家一級干線機(jī)場，國際貨運(yùn)空港已經(jīng)開通，國內(nèi)客運(yùn)已經(jīng)開通北京、上海、廣州、大連、深圳等 16 條航線，每周航班達(dá) 70 多個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三章 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案 一、建設(shè)規(guī)模 煙臺名人高爾夫公寓項(xiàng) 目，整個項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃用地 15000 平方米，總建筑面積 34500 平方米，規(guī)劃用途為公寓，建筑密度 22%，容積率 ，綠化率 39%。境內(nèi)交通便利，通訊快捷，已開通二十條國內(nèi)外航線 ,煙臺港可同世界一百多個國家和地區(qū)直接通航，火車直達(dá)北京、上海、西安、濟(jì)南、青島等地 ,基本形成海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利條件。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。結(jié)構(gòu)松散，強(qiáng)度差。褐黃色，主要成分以石英為主，磨圓度及分選性均較好，飽和，稍密偏松散。飽和，松散。褐黃色或黃灰色，混少量細(xì)砂顆粒，切面較光滑，韌性中等，中等干強(qiáng)度。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。褐黃色，主要成分以石英為主，少量長石和云母，混粘粉粒較多，粒度較均勻。褐黃色 或灰黃色，以細(xì)砂為主，混粘性土，且含量不均，局部地段以粘性土為主，飽和，松散。飽和，密實(shí)。該層厚度 — 米，平均厚度 米，層底標(biāo)高～ 米 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。飽和，呈可塑狀態(tài)，具中等壓縮性。分選磨圓良好，飽和，密實(shí)。 （ 3）供電 煙臺市電力設(shè)施完備，由山東電網(wǎng)的骨干電廠煙臺電廠和龍口電廠雙回路雙電源供電，電力充足，用電有保障。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 5）供暖 煙臺市 內(nèi)大部分地區(qū)已實(shí)現(xiàn)集中供暖，主要由 500 工程熱力網(wǎng)及各大熱力公司負(fù)責(zé)