【正文】 擾牟平高爾夫區(qū)域旅游度假環(huán)境的交通瓶頸將被打破，使高爾夫區(qū)域各類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會上升到一個新高度，房產(chǎn)也會有很大增值空間。 較高的購房人來說，高爾夫更代表著一種健康自然的生活理念。 （ 二 ）未來市場 本項目所倚的牟平高爾夫球場為煙臺高爾夫俱樂部所在地， 球場靠近煙臺市東郊煙威高速公路，與旅游風(fēng)景點養(yǎng)馬島隔岸相望，并有交流道可直 達(dá)球場 ； 煙臺市區(qū)經(jīng)煙威高速公路至球場約 15分鐘車程 ；威海市區(qū)經(jīng)煙威高速公路至球場約 30分鐘車程 ； 煙臺機場至球場約 25分鐘車程 。在第一產(chǎn)業(yè)中 ，圍繞糧油、食用菌、干雜果、水果、畜牧、蔬菜、水產(chǎn)等主導(dǎo)產(chǎn)品，培植起九發(fā)、安德利、楓林、花蓮、蛤堆后、偉成等 20多個 “農(nóng) ”字號龍頭企業(yè)，帶動了農(nóng)業(yè)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，使蘋果、梨、雙孢菇、海參漿、濃縮果汁等一批名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品創(chuàng)出了全 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。總面積 1588平方公里，耕地面積 4萬公頃，海岸線長 65公里。全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 七 建設(shè)工期 年 1 第二章 項目背景與市場分析 一、項目背景分析 煙臺名人高爾夫公寓 項目位于煙臺市牟平區(qū)大窯鎮(zhèn)蛤堆后高爾夫球場南側(cè)，北靠高爾夫球場，與養(yǎng)馬島隔海相望，南側(cè)緊依煙威高速，項目周邊環(huán)境極其 優(yōu)越，有先天的休閑、運動、娛樂、度假優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。詳見《項目投資估算表》。 三、研究的范圍及內(nèi)容 項目背景與市場分析 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案 項目設(shè)計方案 環(huán)境保護與節(jié)能 項目建設(shè)實施計劃 銷售策略分析 物業(yè)管理 投資估算和資金籌措 項目效益分析 四、可行性研究工作概況 煙臺光大房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司在接受委托后，即組成項目組，到建設(shè)現(xiàn)場進(jìn)行了詳細(xì)考察，并了解了 煙臺市建設(shè)、土地、規(guī)劃等相關(guān)規(guī)定及政策 ，與 項目開發(fā)單位的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行了座談，就取得土地、規(guī)劃、建設(shè)規(guī)模、 設(shè)計方案及有關(guān)配套條件等重要問題交換了意見，并就編制可行性研究報告的一些關(guān)鍵問題基本達(dá)成一致，隨后項目組又查閱了大量相關(guān)資料，在此基礎(chǔ)上，編制了本可 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。該項目 2020 年 10 月開工，并于 2020 年 6 月底竣工并交付使用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 第一章 項目總述 一、項目名稱、說明、地點與開發(fā)商概況、設(shè)計單位……… 3 二、可行性研究的依據(jù)………………………………………… 4 三、研究的范圍及內(nèi)容………………………………………… 5 四、可行性研究工作概況……………………………………… 5 五、可行性研究結(jié)論…………………………………………… 6 六、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)…………………………………… 7 第二章 項目背景與市場分析 一、項目背景分析……………………………………………… 8 二、項目市場分析……………………………………………… 8 第 三章 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案 一、建設(shè)規(guī)?！?14 二、建設(shè)條件…………………………………………………… 14 三、項目方案選址……………………………………………… 18 第四章 項目設(shè)計方案 一、設(shè)計目標(biāo)…………………………………………………… 19 二、總體布局…………………………………………………… 19 三、總體規(guī)劃方案……………………………………………… 19 四 、建筑景觀設(shè)計……………………………………………… 20 五 、結(jié)構(gòu)設(shè)計………………………………………… ………… 20 六 、消防設(shè)計…………………………………………………… 21 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一章 項 目 總 論 一、 項目名稱、說明、地點與開發(fā)商概況、設(shè)計單位 （一）項目名稱 ： 煙臺名人高爾夫公寓 項目 （ 3）樓 （二）項目說明 ： 煙臺名人高爾夫公寓 項目，整個項目建設(shè)規(guī)劃用地 15000 平方米，總建筑面積 34500 平方米， 規(guī)劃用途為公寓， 建筑密度 22%，容積率 ，綠化率 39%。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。隨著城市化的快速推進(jìn)，城市面積的急劇擴大，城市人口的急劇膨脹，牟平區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們的消費需求！且存在發(fā)展失衡的趨勢，而匯龍灣大廈的建成及營業(yè)恰巧迎合了這種需求，為牟平商業(yè)的騰飛奠定了基礎(chǔ)，并以十七層城市顛峰的高度，成就牟平的新地標(biāo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中開發(fā)商自籌資金 3000 萬元，占總投資的%，向金融部門融資 3000 萬元，占總投資的 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目所在地高爾夫球場是區(qū)規(guī)劃濱海路東延的必經(jīng)之處，依據(jù)牟平區(qū)建成 “ 煙臺東部沿海城市 ” 的總體布局，牟平區(qū)全力發(fā)展以大型休閑、娛樂和旅游主題為主體的休閑服務(wù)業(yè)，目前已形成了：九哩假期、半島藍(lán)灣等休閑娛樂項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。轄 10個鎮(zhèn)（大窯鎮(zhèn)、姜格莊鎮(zhèn)、龍泉鎮(zhèn)、玉林店鎮(zhèn)、莒格莊鎮(zhèn)、水道鎮(zhèn)、武寧鎮(zhèn)、王格莊鎮(zhèn)、觀水鎮(zhèn)、高陵鎮(zhèn)）、 3個街道辦事處（寧海辦事處、文化辦事處、養(yǎng)馬島辦事處）、 608個行政村，設(shè)有 1個省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、 1個省級旅游度假區(qū)（與養(yǎng)馬島辦事處合署）和沁水 工業(yè)區(qū)、港口經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，總?cè)丝?48萬人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 便捷 的 交通 再加上其周圍 風(fēng)光明媚、黑松成林、氣候清涼宜人、景致秀麗樸實 ，是高爾夫愛好者的首選之地 。因此在此開發(fā)酒店與別墅，應(yīng)具有良好的市場前景。 區(qū)位優(yōu)勢： 項目在行政區(qū)劃上屬于牟平區(qū)，牟 平區(qū)的城市化進(jìn)程正加速進(jìn)行，項目所在地是煙臺市和牟平區(qū)共同規(guī)劃濱海東路向東部延伸的必經(jīng)地，濱海東路計劃在 2020 年 10 份建成通車，通車后從市區(qū)到名人高爾夫公寓約半個小時的路程就可以到達(dá)。得天獨厚的環(huán)境，使得本項目擁有了巨大的發(fā)展?jié)摿?，我們相信，這一 優(yōu)勢也將使項目得到各方投資者和經(jīng)營者的強烈關(guān)注。 航空： 煙臺機場為國家一級干線機場，國際貨運空港已經(jīng)開通，國內(nèi)客運已經(jīng)開通北京、上海、廣州、大連、深圳等 16 條航線，每周航班達(dá) 70 多個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。境內(nèi)交通便利，通訊快捷，已開通二十條國內(nèi)外航線 ,煙臺港可同世界一百多個國家和地區(qū)直接通航，火車直達(dá)北京、上海、西安、濟南、青島等地 ,基本形成海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經(jīng)濟發(fā)展提供了有利條件。結(jié)構(gòu)松散，強度差。飽和，松散。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。褐黃色 或灰黃色，以細(xì)砂為主，混粘性土，且含量不均，局部地段以粘性土為主，飽和，松散。該層厚度 — 米，平均厚度 米，層底標(biāo)高～ 米 。飽和，呈可塑狀態(tài)，具中等壓縮性。 （ 3）供電 煙臺市電力設(shè)施完備，由山東電網(wǎng)的骨干電廠煙臺電廠和龍口電廠雙回路雙電源供電，電力充足，用電有保障。 （ 5）供暖 煙臺市 內(nèi)大部分地區(qū)已實現(xiàn)集中供暖，主要由 500 工程熱力網(wǎng)及各大熱力公司負(fù)責(zé)中心區(qū)域的集中供暖工作。 第四章 項目設(shè)計方案 一、設(shè)計目標(biāo) 煙臺名人高爾夫公寓 項目位于煙臺濱海高爾夫球場南北向主道一側(cè)， 東側(cè)為名人大酒店，北側(cè)為高爾夫球場，可以看到海景，南側(cè)是茂密的樹木綠化。建筑平面方案緊湊合理，所有房間均可直接對外通風(fēng)采光，結(jié)合造型，有的套型設(shè)計了空中平臺，便于更充分的利用。 基地規(guī)劃充分體現(xiàn)“以人為本”思想，營造既有地方風(fēng)格又有時代特征的環(huán)境氛圍，創(chuàng)造出綠色的，現(xiàn)代和諧的高爾夫公寓樓。 結(jié)構(gòu)類型為框 架 結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ) 采用砂石樁法（振動沉管）復(fù)合地 基 處理方案 ， 。 防火分區(qū)及室內(nèi)安全疏散 酒店地下室為四個防火分區(qū)，首層與二層均為一個防火分區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。電話裝機容量 15萬余門，可直撥全國及世界 170多個國家和地區(qū)。 地處黃海之中的養(yǎng)馬島，因秦始皇東巡時曾在此養(yǎng)馬而得名。 “牟平城市發(fā)展論壇 ”的召開，正是為 “五區(qū)融合 ”樹立了一個很好 的典范。 政府重點扶持 、 旅游、房產(chǎn)聯(lián)動增值 作為煙臺重要的旅游景區(qū)，牟平具有得天獨厚的自然資源優(yōu)勢。規(guī)劃中明確提出牟平要突出濱海生態(tài)特色，保護生態(tài)資源和生態(tài)環(huán)境，完善城市功能。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、環(huán)境治理措施 為保證該項目具有良好的生活環(huán)境，對上述的污染源及污染物必 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 生活污水采取糞池進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后經(jīng)市區(qū)設(shè)置的污水管道排入市政污水處理管網(wǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 且項目周圍的 在項目正式批準(zhǔn)建設(shè)時，即聘請北京置地前景專業(yè)地產(chǎn)顧問集團進(jìn)行相應(yīng)的營銷策劃及全盤承銷，采取多種形式的營銷方式，包括預(yù)訂、預(yù)售、出售、按揭等，同時投入大量資金面向 社會有目標(biāo)的做廣告宣傳，擴大銷售力度，以達(dá)到快 速回收成本降低風(fēng)險目的。使管理處的主動性、積極性、責(zé)任性更加明確，以達(dá)到社會、環(huán)境、經(jīng)濟三個效益同 步增長。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 動而產(chǎn)生的各種費用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 海天景苑 位于開發(fā)區(qū) G9 小區(qū)，長江路與福萊大道交叉口東南角，為復(fù)式公寓， 為 1719 層，建于 2020 年， 包括裝修售價 5000 元 /m2起價 。 1%=(萬元 ) （三）、銷售利潤估算： 銷售利潤為銷售收入減營業(yè)稅及附加和再減固定資產(chǎn)投資額 、 交易手續(xù)費 及 土地增值收益 ，經(jīng)測算，本項目銷售利潤為 萬元。 名人高爾夫位于海岸新景區(qū)，隨著城市化的快速推進(jìn)，經(jīng)濟的飛速發(fā)展，煙臺現(xiàn)有的旅游設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足高端人群的消費需求，而本項目的建成及營業(yè)恰巧迎合了這種需求。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、環(huán)境效益 ： 高爾夫運動又被稱為 綠草文化， 綠色、陽光、氧氣和徒步運動是其象征。 名人高爾夫的建成及投入運營，將為高端收入者運動、 娛樂、休閑、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 公寓 總建筑面積 ，本次測算取均價 4800元 /m2 即 4800=（萬元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 序號 工程項目 估算值（萬元） 備注 1 土地費用 ① 土地轉(zhuǎn)讓金 ② 契稅 ③ 土地開發(fā)配套費 2 前期工程費用 ① 規(guī)劃費 ② 勘察費 ③ 設(shè)計費 ④ 可行性研究費 ⑤ 三通一平 3 房屋開發(fā)費 ① 其中 :建安工程費 ② 附屬工程費 ③ 室外工程費 4 其他費用 ① 質(zhì)量監(jiān)督費 ② 勞保費 ③ 監(jiān)理費 ④ 招投標(biāo)及其它 5 管理費用 6 銷售費用 7 財務(wù)費用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道