【正文】 素首要一點(diǎn)為： ■ 市場空白帶來的市場機(jī)遇 本項(xiàng)目的整體物業(yè)規(guī)劃類型與整體項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模、業(yè)態(tài)定位潛底蘊(yùn)等為所在區(qū)域福山區(qū)以至開發(fā)區(qū)兩大片區(qū)板塊內(nèi)目前仍尚未有真正出現(xiàn)的大型集購物、娛樂、休閑、餐飲、酒店住宿為一體的復(fù)合式商業(yè)購物廣場中心雛形。 處于老城區(qū)與新城區(qū)的接合處 從長遠(yuǎn)的規(guī)劃來分析，此項(xiàng)目最大的商業(yè)價(jià)值還是在于地段，福山區(qū)的老城區(qū)由于前期規(guī)劃較為混亂，現(xiàn)在形成了人滿為患的狀況，同時(shí)多個(gè)開發(fā)商的共同開發(fā)，使得這一片區(qū)正在向一個(gè)良性的方向去發(fā)展，相信在不久的將來，這里必將會成為福山區(qū)新的中心商 務(wù)區(qū)。 專業(yè)市場 福山的專業(yè)市場近幾年剛剛開始嶄露頭角，但卻顯示了良好的發(fā)展勢頭，無論是從銷售，還是從招商來看形勢都非常良好。現(xiàn)多為一二層聯(lián)租，二層多用作倉庫或宿舍。 根據(jù)規(guī)劃，永達(dá)實(shí)業(yè)總公司即將開發(fā)煙臺市最大的社區(qū)，總規(guī)劃建筑面積為 37萬平方米，同時(shí)在匯福街北側(cè)也將開發(fā)一大型的酒店及高級公寓，所以開發(fā)量在未來一段時(shí)間內(nèi)會穩(wěn)中有升，此項(xiàng)目的產(chǎn)生可謂機(jī)會與挑戰(zhàn)并存。 縣府街以南為舊有城區(qū)，以舊有村落型居住和少數(shù)單位家屬樓為主。一些效益較好的事業(yè)單位家屬樓也配有一定數(shù)量的大戶型，如電力職工之家、警備區(qū)家屬樓、建行家屬樓等。大宗購物、高消費(fèi)購物多選擇芝罘區(qū)。 新建、在建、在售生活社區(qū)：富豪花園、福祥新苑、銀河名都、松霞新苑、東華新苑、月光心境、永福苑、百舸豪苑等 這部分生活社區(qū)地段、配套、戶型等都屬于福山 區(qū)優(yōu)良層次，因此銷售價(jià)位也都偏高，容納居民消費(fèi)層次、地位層次等都較高，與原有生活社區(qū)共同構(gòu)成了福山區(qū)主力居住區(qū)，容納總戶數(shù)約 4500 戶，預(yù)計(jì)總?cè)丝?13500 人。這一點(diǎn)從往返該區(qū)域的522 路等公交車的上、下客量也可得到證實(shí)。 天府街以北 居民 小區(qū)：曙光名座、麗水灣、福苑小區(qū)、福海苑小區(qū)、泊子村等 該版塊容納居民戶數(shù)約 6000 戶，預(yù)估人口總數(shù) 18000 人左右。 福山區(qū)工業(yè)主要集中在天府街以北的福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。糧食總產(chǎn) 萬噸，平均畝產(chǎn) 269 公斤。 （七） 基礎(chǔ)設(shè)施工程。 （三） 景觀工程。10 月底前完成河濱路北延至同三高速工程 。同三高速公路、煙臺繞城高速公路等 6 條國家級、省級公路穿境而過，城區(qū)三縱十橫道路連結(jié)成網(wǎng)，全區(qū)公路通車?yán)锍?287 公里。轄 5 個(gè)鎮(zhèn)、 2個(gè)辦事處， 240個(gè)行政村， 52個(gè)居委會。全市第二季度房地產(chǎn)施工面積 296 萬平方米，比第一季度下降 %；新開工面積 萬平方米比第一季度增長 %；竣工面積 萬平方米，比第一季度增長 %，銷售面積 萬平方米，比第一季度下降 %。上述四項(xiàng)指標(biāo)絕對額在全省分別列第 3 和 3 位，預(yù)計(jì)今年居民可支配收入又可明顯提高。小型商業(yè)在經(jīng)營定位時(shí)一定要避免與 大型商業(yè)設(shè)施等發(fā)生正面沖突，要做到專、精。 十一、中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢： （一） 實(shí)現(xiàn)商業(yè) 與地產(chǎn)緊密聯(lián)手，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來。 第七、 局部過熱，表象是同質(zhì)化競爭。 第五、消費(fèi)者購物方式的改變在改變。按照國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總的要求，到２０１０年社會消費(fèi)品總額將達(dá)到８萬億元，生產(chǎn)銷售總量達(dá)到１７萬億元，現(xiàn)在差距應(yīng)該是很大。 對于上半年我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的判斷，官方作了這樣的概括：在中央宏觀調(diào)控政策的作用下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一些不穩(wěn)定、不健康因素初步得到抑制，該升溫的在升溫，該降溫的在降溫，該穩(wěn)定的在穩(wěn)定，整體經(jīng)濟(jì)正朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。 中國城市化進(jìn)程的加速，帶動(dòng)了整個(gè)國內(nèi)投資領(lǐng)域的一場變革，推動(dòng)了國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌和管理模式的新思維、運(yùn)作模式的新探討。無論是 本土化的開發(fā)還是跨區(qū)域的經(jīng)營，面對越來越開放的市場，即使是國內(nèi)較成功的房地產(chǎn)企業(yè)在競爭力、企業(yè)規(guī)?；⑹袌鰢H化、人才儲備等方面也都存在差距，需要企業(yè)不斷的調(diào)整和適應(yīng)。 政策環(huán)境 中國房地產(chǎn)業(yè)帶來了前所未有的變革 2020 年，是 中國房地產(chǎn)業(yè)充滿挑戰(zhàn)與變數(shù)的一年，各項(xiàng)土地政策的出臺、銀行緊縮銀根、開發(fā)門檻提高等因素給中國房地產(chǎn)業(yè)帶來了前所未有的變革。 第二、中國的零售業(yè)已經(jīng)進(jìn)入大發(fā)展時(shí)期 目前我國排名前 100 名的零售企業(yè)發(fā)展速度很快。 消費(fèi)者已經(jīng)不滿足于在食品和一般日用品的一次性購足商店中的低價(jià)購物，而是要求在具有價(jià)格競爭力的商店中買到時(shí)尚和個(gè)性化的商品。 目前全國在建立項(xiàng)的購物中心多達(dá)２００家左右，總面積約３０００萬平方米。在現(xiàn)實(shí)中這四方面還是不 規(guī)范，并因此帶來巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。保證商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)協(xié)調(diào)發(fā)展需要政府部門的宏觀調(diào)控，更需要地產(chǎn)商的意志。 二、中觀環(huán)境簡析 中觀（煙臺市）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2020 年，煙臺市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 1316 億元，全年完成境內(nèi)財(cái)政收入 億元，地方財(cái)政收入 億元。 中觀房地產(chǎn)市場概況 1）房地產(chǎn)市場政府相關(guān)的政策法規(guī) 《煙臺市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》規(guī)劃范圍包括芝罘區(qū)、萊山區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)。 季度 施工面積 (萬㎡ ) 新開工面積 (萬㎡ ) 竣工面積 (萬㎡ ) 銷售面積（萬㎡） 第一季度 437 第二季度 296 增長比 % % % % 437296050100150200250300350400450施工面積 新開工面積 竣工面積 銷售面積第一季度第二季度 3） 煙臺重點(diǎn)商業(yè)區(qū)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格指數(shù) 商業(yè)路段 商鋪售出均價(jià) 商鋪出租均價(jià) 代表性商鋪物 業(yè)租 /售均價(jià) 南大街東部一線 （暫時(shí)無商鋪物出售） 300600 元 /m2 / 南大街中部一線 （暫無商鋪物業(yè)出售） 14002000 元 /m2 獨(dú)立臨街鋪面價(jià)在南大街購物城租金均價(jià)在 1500元 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 32 頁 8001000 元 /m2左右 商鋪物業(yè)均價(jià)在13001500 元 /m2 /m2，南大街名品服裝商城 1300元/m2 海港路商圈 暫時(shí)無商鋪物業(yè)出售，近期內(nèi)即將推售的潤隆大廈 預(yù)值均價(jià)在 1萬元 2 萬元 /m2左右 租金均價(jià)在8001200 元 /m2左右 新步步高購物中心鋪?zhàn)馑叫∶娣e租金在 1200元//m2左右，大面積租金（ 100m2以上，均價(jià)在 1500 元/m2左右 “三站”商圈 售價(jià)可分為二類水平 一類水平在 2 萬元 /m2 二類水平在 萬元 /m2 租金均價(jià)在 1000 元/m2左右 東方巴黎商業(yè)街物業(yè)銷售均價(jià)在2萬元 /m2左右。年底全區(qū)總?cè)丝?萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。準(zhǔn)備開修永達(dá)街和紅旗路的直線通車，實(shí)現(xiàn)福山、芝罘和萊山的三區(qū)連接。11 月底前完成西山路翻修工程 。 6 月底完成南山路至西外環(huán)段的綠化拓寬改造工程； 5 月底前完成銀河廣場建設(shè)工程。天然氣工程 8 月底具備供氣條件；供熱工程 10 月底具備供熱條件；城區(qū)新增污水干管 7月底前完工。糧經(jīng)產(chǎn)值比 1 ： 。依據(jù)煙臺市政府對福山區(qū)現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)的功能定位，福山高新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物工程、新材料、機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，同時(shí)吸收符合國家產(chǎn)業(yè)政策的其他各類工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)發(fā)展的科技工業(yè)園區(qū)。現(xiàn)泊子村已屬于規(guī)劃改造范圍，改造后戶數(shù)增加，并且有一個(gè) 350000 ㎡的項(xiàng)目正在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)總戶數(shù)將達(dá) 8000 戶左右，該版塊人口總數(shù)有望突破 24000 人。 另外，從工業(yè)人口來說，一部分在開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)居住，一部分在周邊村落平房租住小房，并有一部分居住在企業(yè)提供的職工公寓。 對本版塊人口進(jìn)行綜合分析，年齡層次偏重于中年人群，消費(fèi)能力也是三個(gè)版塊中最強(qiáng)的。 （具體數(shù)據(jù)見《區(qū)域人口構(gòu)成分析》附表） 附：福山高新區(qū)主要企業(yè)人數(shù)（單位：人） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 32 頁 世剛纖維 :800 韓日服裝 :300 元生藥業(yè) :100 福寶食品 :500 新大洋食品 :400 新世界纖維 :100 佳隆納米產(chǎn)業(yè) :60 福山果汁廠 :80 永進(jìn)服裝廠 :100 新光紡織有限公司 :220 荏原空調(diào) :800 冰輪集團(tuán) :200 首鋼磁性材料 :200 矢崎汽車配件 :4000 山村果園： 1600 迪帕爾空調(diào)： 1000 冰輪： 3000 截止 2020 年，福山高新區(qū)企業(yè)職工人數(shù)為 萬人。從總量上來分析， 120 ㎡以上戶型約占供應(yīng)總量的 5%左右。 福山區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)與調(diào)研分析： 1）、福山大型商廈與專業(yè)市場（見附件） 2）、福山區(qū)大型商廈旁小區(qū)與街道租金租價(jià)調(diào)研（見附件） 3） 區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)分析 類型 代表項(xiàng)目 專業(yè)市場 煙臺福山五金家電市場（銷售 /招商） 煙臺北方汽車配件交易中心（銷售 /招商） 購物中心席位型商鋪 百貨大樓（瀕臨破產(chǎn)） 德勝商城（一期招商，二期銷售 /招商） 亞東 商城（正常營業(yè)） 富盛商城（銷售，僅剩一套） 底商 曙光名都，麗水灣，東華商住樓，環(huán)宇小區(qū)（在建 /在售） 商業(yè)街商鋪 百貨大樓附近服裝一條街及家電一條街（正常營業(yè)） 銀河名都商業(yè)步行街（在建 /在售） 月光心境（在售） 社區(qū)商鋪 富豪花園二期（已營業(yè)） 4）項(xiàng)目地塊所在板塊商業(yè)部分開發(fā)建設(shè)動(dòng)態(tài)分析 例表：參考富豪城開發(fā)量統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 基本情況 德勝商城 德勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售 /招商，福山區(qū)一二期均以開發(fā)完畢，總計(jì)為 40000 平方米，一期在招商，二期銷售與招商同時(shí)進(jìn)行，除一層外整體 招商效果不甚理想 煙臺五金家電市場 和平家電 銷售 /招商，已銷售 95%以上，目前主要為招商階段，招商形勢喜人，總建為 60000 平方米 煙臺（福山）汽車配件交易市場 國家、山東省汽車行業(yè)協(xié)會與銷售 /招商，共分三期開發(fā)，總建面積為 68萬平方米，目前一期已開發(fā)完畢，二、三期開發(fā)地點(diǎn)還未選好，一期為 萬平方米，銷售率已達(dá) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 32 頁 煙臺北方汽車配件交易中心聯(lián)合開發(fā) 98%以上，招商也達(dá) 85%以上 銀河名都商業(yè)步行街 山東邦界邦捷集團(tuán)有限公司 在建 /在售，總建為 23000 平方米，共計(jì) 166 套商鋪，西側(cè)已銷售 80%左右 ，北側(cè)銷售一般，銷售率不到 20%，剩余 15000 平方米， 2020 年年底交房 曙光名都底商 煙臺市玉森房屋綜合開發(fā)有限公司 在建 /在售，目前為一期銷售，銷售狀況不太理想，總建為 20000 平方米，一期為 14000 平方米，二期即將施工，為典型的社區(qū)底商。 6） 項(xiàng)目所在區(qū)域板塊市場商用物業(yè)特點(diǎn)分析 社區(qū)商鋪： 設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)，以提供社區(qū)便利消費(fèi)、充實(shí)社區(qū)生活為主的住宅底商型商鋪，是目前增長數(shù)量最為迅速的商鋪類型。 購物中心席位型商鋪 此類商用物業(yè)多將整層購物中心、大市場分隔成 20~30 平米甚至幾平米的鋪位，然后進(jìn)行小單元零售或長期出租。 象煙臺（福山）家電五金市場以及煙臺北方汽車配件交易中心都顯示了良好的發(fā)展趨勢，銷售率均達(dá)到 95%以上，招 商也超過了 80%，彌補(bǔ)了福山區(qū)同行業(yè)中的市場空白。 二、地塊價(jià)值標(biāo)號分析： 此項(xiàng)目東臨冰輪冷藏集裝箱，西靠電信路，北接永達(dá)街，南連天府街，項(xiàng)目呈長方形狀態(tài)，目前 1號地塊應(yīng)為南側(cè)與電信路交接處，此地塊斜對過即為富豪花園三期工程，與之形成遙相呼應(yīng)。 由于在此兩 大板塊區(qū)域內(nèi)的大部分開發(fā)商開發(fā)理念比較保守和缺乏宏觀整體市場的前瞻眼光，雖然有部分項(xiàng)目打出類似概念，但無論從建筑風(fēng)格、建筑規(guī)劃、環(huán)境建設(shè)、建筑規(guī)模、區(qū)域交通配套優(yōu)勢等大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)必需的區(qū)域地段硬件配套方面，還是從大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營必需的商業(yè)管理執(zhí)行與物業(yè)管理搭建、項(xiàng)目招商流程和倡導(dǎo)新消費(fèi)模式的各種軟件執(zhí)行來說，仍停留在一種無實(shí)際內(nèi)涵的概念炒作階段。更廣集賢才、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，尋找專業(yè)力量強(qiáng)勁的知識型企業(yè)