【正文】 勢(shì) 支撐房地產(chǎn)高速發(fā)展的市場(chǎng)因素在悄然變化。 對(duì)于上半年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷，官方作了這樣的概括：在中央宏觀調(diào)控政策的作用下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一些不穩(wěn)定、不健康因素初步得到抑制，該升溫的在升溫，該降溫的在降溫，該穩(wěn)定的在穩(wěn)定，整體經(jīng)濟(jì)正朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。 最近三年，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)顯著放慢，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，繼續(xù)保持比較快的增長(zhǎng)，受世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響較小。 中國(guó)城市化進(jìn)程的加速，帶動(dòng)了整個(gè)國(guó)內(nèi)投資領(lǐng)域的一場(chǎng)變革，推動(dòng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌和管理模式的新思維、運(yùn)作模式的新探討。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 32 頁(yè) 煙臺(tái)富豪青年國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)報(bào)告 第一部分：市場(chǎng)研究篇 第一章 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及判斷 一、宏觀環(huán)境簡(jiǎn)析 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 政策環(huán)境 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 宏觀商業(yè)環(huán)境及其特點(diǎn) 二、中觀環(huán)境簡(jiǎn)析 中觀（煙臺(tái)市）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 第二章、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)總量 基礎(chǔ)條件 二、區(qū)域規(guī)劃分析 —— 2020 年重點(diǎn)工程 道路工程 綠化工程 景觀工程 燈光工程 城市管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施工程 三、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào) 研分析 一、 農(nóng)業(yè) 二、 工業(yè) （一） 機(jī)械制造業(yè) （二） 紡織服裝業(yè) （三） 電子信息業(yè) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁(yè) 共 32 頁(yè) （四） 高檔食品加工 四、區(qū)域人口構(gòu)成調(diào)研分析 天府街以北 天府街到縣府街 縣府街以南 五、區(qū)域交通 /人流狀況與未來(lái)走勢(shì) 六、區(qū)域各類物業(yè)供應(yīng)吸納及動(dòng)態(tài)分析 住宅 福山區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)與調(diào)研分析： 第三章 項(xiàng)目地塊分析 一、 項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值 二、 地塊價(jià)值標(biāo)號(hào)分析 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析（略） 一、項(xiàng)目地形、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、地下管網(wǎng)情況； 二、重要市政工程對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展的影響及相應(yīng)策略； 三、項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)需完善的工作； 第五章 項(xiàng)目 SWOT 分析 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)發(fā)掘與利用 二、項(xiàng)目劣勢(shì)尋找與應(yīng)對(duì) 三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)把握與應(yīng)用 四、項(xiàng)目威脅預(yù)警與回避 第六章 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析（略） 一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性提示 二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn) 三、項(xiàng)目資金運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn) 四、項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目銷售周期風(fēng)險(xiǎn) 第二部分：項(xiàng)目定位篇 第一章 項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立 一、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立 三、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的實(shí)施策略 第二章 : 項(xiàng)目的定位研究 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 二、項(xiàng)目形象定位 三、項(xiàng)目發(fā)展定位 四、項(xiàng)目概念主題定位 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 六、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 七、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商定位： 第三部分：產(chǎn)品建議篇 第一章：項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共 32 頁(yè) 一、規(guī)劃可修改原則 第二章：項(xiàng)目具體業(yè)態(tài)與功能定位分布與比例建議 第三章、項(xiàng)目招商 一、立體的招商組合 界定主力店招商對(duì)象 界定次主力店招商對(duì)象 界定二次招商對(duì)象與分類 二、提前界定的招商政策 招商時(shí)機(jī)選擇 招商比例關(guān)系 有意識(shí)選擇商戶 經(jīng)營(yíng)類別與商場(chǎng)定位 品牌準(zhǔn)入制度的恒定 三、商業(yè)管理公司的介入 商業(yè)管理基本職能 商場(chǎng)招商代理 統(tǒng)一開(kāi)業(yè)計(jì)劃 規(guī)范經(jīng)營(yíng)方向 組織宣傳推廣活動(dòng) 建立和維護(hù)商場(chǎng)品牌 協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序 制止惡性競(jìng)爭(zhēng) 杜絕假冒偽劣商品 處理投訴 第一部分：市場(chǎng)研究篇 第一章 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及判斷 一、宏觀環(huán)境簡(jiǎn)析 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加公平與合理。無(wú)論是 本土化的開(kāi)發(fā)還是跨區(qū)域的經(jīng)營(yíng)，面對(duì)越來(lái)越開(kāi)放的市場(chǎng)，即使是國(guó)內(nèi)較成功的房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)力、企業(yè)規(guī)?；?、市場(chǎng)國(guó)際化、人才儲(chǔ)備等方面也都存在差距，需要企業(yè)不斷的調(diào)整和適應(yīng)。另外，中國(guó)的高投資率有高儲(chǔ)蓄率作后盾，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、設(shè)備更新改造、城市化帶動(dòng)的住房建設(shè) 和汽車消費(fèi)等將長(zhǎng)期拉動(dòng)投資增長(zhǎng)。 政策環(huán)境 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了前所未有的變革 2020 年，是 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)充滿挑戰(zhàn)與變數(shù)的一年，各項(xiàng)土地政策的出臺(tái)、銀行緊縮銀根、開(kāi)發(fā)門檻提高等因素給中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了前所未有的變革。在土地、資金、消費(fèi)需求等多個(gè)市場(chǎng)因素的影響下，在國(guó)家出臺(tái)系列政策規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)正面 臨空前的“洗牌過(guò)程”城市運(yùn)營(yíng)是開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力的體現(xiàn)，也是開(kāi)發(fā)商做強(qiáng)做大的戰(zhàn)略目標(biāo)。 第二、中國(guó)的零售業(yè)已經(jīng)進(jìn)入大發(fā)展時(shí)期 目前我國(guó)排名前 100 名的零售企業(yè)發(fā)展速度很快。 第三、 中國(guó)商業(yè)零售業(yè)徹底對(duì)外開(kāi)放 今年１２月１１日，我國(guó)將結(jié)束對(duì)世貿(mào)組織的保護(hù)承諾，從明年起外商企業(yè)將不受區(qū)域、不受形態(tài)的限制， 徹底對(duì)外開(kāi)放， 商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)會(huì)。 消費(fèi)者已經(jīng)不滿足于在食品和一般日用品的一次性購(gòu)足商店中的低價(jià)購(gòu)物，而是要求在具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的商店中買到時(shí)尚和個(gè)性化的商品。 2020 年超市的規(guī)模會(huì)從大小兩極向中間回歸。 目前全國(guó)在建立項(xiàng)的購(gòu)物中心多達(dá)２００家左右，總面積約３０００萬(wàn)平方米。不僅存在著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，而且造成了浪費(fèi)土地資源、環(huán)境污染、加劇城市交通緊張等問(wèn)題。在現(xiàn)實(shí)中這四方面還是不 規(guī)范，并因此帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。 特別是大型商業(yè)設(shè)施的依賴性更強(qiáng)，它投資大，動(dòng)作急，動(dòng)輒十幾億元或者是幾十億元。保證商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)協(xié)調(diào)發(fā)展需要政府部門的宏觀調(diào)控，更需要地產(chǎn)商的意志。由于商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密，地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，定位非常關(guān)鍵。 二、中觀環(huán)境簡(jiǎn)析 中觀（煙臺(tái)市）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2020 年，煙臺(tái)市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1316 億元，全年完成境內(nèi)財(cái)政收入 億元，地方財(cái)政收入 億元。今年 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 32 頁(yè) 前八個(gè)月全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好今年以來(lái)， 全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的整體素質(zhì)和運(yùn)行質(zhì)量得到進(jìn)一步提高，發(fā)展速度逐月加快、效益穩(wěn)步提高。 中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 1）房地產(chǎn)市場(chǎng)政府相關(guān)的政策法規(guī) 《煙臺(tái)市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》規(guī)劃范圍包括芝罘區(qū)、萊山區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)。商業(yè)的再興起將給房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱深發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)和力量。 季度 施工面積 (萬(wàn)㎡ ) 新開(kāi)工面積 (萬(wàn)㎡ ) 竣工面積 (萬(wàn)㎡ ) 銷售面積（萬(wàn)㎡） 第一季度 437 第二季度 296 增長(zhǎng)比 % % % % 437296050100150200250300350400450施工面積 新開(kāi)工面積 竣工面積 銷售面積第一季度第二季度 3） 煙臺(tái)重點(diǎn)商業(yè)區(qū)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格指數(shù) 商業(yè)路段 商鋪售出均價(jià) 商鋪出租均價(jià) 代表性商鋪物 業(yè)租 /售均價(jià) 南大街東部一線 （暫時(shí)無(wú)商鋪物出售） 300600 元 /m2 / 南大街中部一線 （暫無(wú)商鋪物業(yè)出售） 14002000 元 /m2 獨(dú)立臨街鋪面價(jià)在南大街購(gòu)物城租金均價(jià)在 1500元 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁(yè) 共 32 頁(yè) 8001000 元 /m2左右 商鋪物業(yè)均價(jià)在13001500 元 /m2 /m2，南大街名品服裝商城 1300元/m2 海港路商圈 暫時(shí)無(wú)商鋪物業(yè)出售，近期內(nèi)即將推售的潤(rùn)隆大廈 預(yù)值均價(jià)在 1萬(wàn)元 2 萬(wàn)元 /m2左右 租金均價(jià)在8001200 元 /m2左右 新步步高購(gòu)物中心鋪?zhàn)馑叫∶娣e租金在 1200元//m2左右，大面積租金（ 100m2以上，均價(jià)在 1500 元/m2左右 “三站”商圈 售價(jià)可分為二類水平 一類水平在 2 萬(wàn)元 /m2 二類水平在 萬(wàn)元 /m2 租金均價(jià)在 1000 元/m2左右 東方巴黎商業(yè)街物業(yè)銷售均價(jià)在2萬(wàn)元 /m2左右。有購(gòu)買小量商鋪出租或待其升值后轉(zhuǎn)手獲利的小業(yè)主； 包租客以批發(fā)價(jià)的租金“吃”進(jìn)相當(dāng)數(shù)量的商鋪 ，經(jīng)過(guò)適當(dāng)包裝后，再以零售價(jià)分租，賺取其中的差價(jià)利潤(rùn)； 也有人自營(yíng)商鋪； 還有的投資養(yǎng)老。年底全區(qū)總?cè)丝?萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人。銀河名都小區(qū)計(jì)劃投資 億，開(kāi)發(fā) 萬(wàn)平方米，正在進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)。準(zhǔn)備開(kāi)修永達(dá)街和紅旗路的直線通車，實(shí)現(xiàn)福山、芝罘和萊山的三區(qū)連接。 二、區(qū)域規(guī)劃分析 —— 2020 年重點(diǎn)工程 （一） 道路工程。11 月底前完成西山路翻修工程 。 10月底前高標(biāo)準(zhǔn)完成河濱路向南延伸已完工路段的綠化任務(wù) 。 6 月底完成南山路至西外環(huán)段的綠化拓寬改造工程； 5 月底前完成銀河廣場(chǎng)建設(shè)工程。重點(diǎn)抓好河濱路、福海路、南山路、永安街、崇文街、匯福街和永達(dá)街，產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展區(qū)、西拓區(qū)及南拓區(qū)已建成道路的環(huán)境綜合整治力度，規(guī)范燃?xì)馐袌?chǎng)和集中供熱管理，使城市秩序井然、面貌煥然一新。天然氣工程 8 月底具備供氣條件；供熱工程 10 月底具備供熱條件；城區(qū)新增污水干管 7月底前完工。社會(huì) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 32 頁(yè) 消費(fèi)品零售總額 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8586 元，人均居住面積 14 平方米，農(nóng)民人均純收入 3939 元，人均居住面積 26平方米；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 29億元。糧經(jīng)產(chǎn)值比 1 ： 。 工業(yè) 福山區(qū) 2020 年全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，銷售產(chǎn)值 億元，增加產(chǎn)值 億 元，實(shí)現(xiàn)利稅 億元，利潤(rùn) 億元。依據(jù)煙臺(tái)市政府對(duì)福山區(qū)現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)的功能定位，福山高新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物工程、新材料、機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，同時(shí)吸收符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的其他各類工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)發(fā)展的科技工業(yè)園區(qū)。 機(jī)械制造業(yè)： 沃爾姆真空、恒源空調(diào)、天富、百川多功能輪椅、天威工貿(mào)、標(biāo)準(zhǔn)件、港華公司、大櫻桃氣調(diào)庫(kù)、珍晟產(chǎn)業(yè)、新峰機(jī)械、上汽變速器、捷林達(dá)通用齒輪箱、德潤(rùn)化工、上汽變速器、捷林達(dá)通用齒輪箱、福爾精機(jī)、首鋼機(jī)加部、迪帕爾空調(diào)、 中聯(lián)鋼構(gòu)物流園、矢崎汽配、首鋼 磁性材料、建設(shè)集團(tuán)鋼結(jié)構(gòu)、冰輪成套設(shè)備、冰輪冷藏集裝箱、重稅工程、雙河金屬、華都管業(yè)、大有混凝土、 110KV 變電站、矢崎汽配、中和網(wǎng)具、矢崎汽配、鑫達(dá)彩鋼夾心板、北方玻璃模具、五星工程機(jī)械、普潤(rùn)包裝、中嘉包裝、慶元機(jī)械、天林精密機(jī)械、亞?wèn)|印刷機(jī)械、白馬包裝、愛(ài)開(kāi)天隆模具、天府汽修廠、金麟機(jī)械、豐實(shí)精密機(jī)械、空地、永盛塑料、宇光企業(yè)、匯豐包裝、福山氣缸墊、模具廠 、鑫海礦業(yè)機(jī)械、海洋漁業(yè)制網(wǎng)廠、華德建材、三環(huán)銅材、奧成制冷保溫廠、利豐紙箱廠、福山精密磨具廠、福山閥門廠、寶瑞塑料包裝、橡膠塑料機(jī)械、出口包裝、冶 金礦山機(jī)械、義豐包裝彩印、愛(ài)開(kāi)天隆模塑公司、工具廠、華東機(jī)電、匯隆鋼結(jié)構(gòu)有限公司、鑫匯鋼構(gòu)、航空液壓控制公司、精密機(jī)械有限公司、金麟機(jī)械有限公司、荏原空調(diào)、冰輪速凍有限公司、愛(ài)開(kāi)天隆模塑公司、迪帕爾空調(diào)、首鋼磁性材料、煙建鋼構(gòu)