【正文】 同時(shí)，亦揭示著福山區(qū)域新一代的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品與新一代商業(yè)經(jīng)營管理模式理念結(jié)合后成為最高區(qū)域市場(chǎng)地位與戰(zhàn)略地位方向的代表。 支持點(diǎn)之二： 作為市場(chǎng)強(qiáng)烈需求的一種良性 回應(yīng)，更為改變區(qū)域商業(yè)環(huán)境締造提升到產(chǎn)業(yè)鏈品牌與雙效益最大化的基點(diǎn)。 中 心：增強(qiáng)地域效果，以闡明本項(xiàng)目地塊所在區(qū)域?yàn)楦Ｉ絽^(qū)新舊城區(qū)交替的區(qū)域中心代表，拓展區(qū)域內(nèi)受眾，渲染項(xiàng) 目獨(dú)一無二的領(lǐng)導(dǎo)地位。 第二章 : 項(xiàng)目的定位研究 市場(chǎng)空白 資源有效整合 理念創(chuàng)新 尋找平衡 產(chǎn)品創(chuàng)新 差異化 唯一性 整個(gè)福山、開發(fā)區(qū)市場(chǎng)新型態(tài)商業(yè)物業(yè)需求客戶儲(chǔ)集 目標(biāo)客戶需求與產(chǎn)品定位和現(xiàn)有條件的對(duì)接 “基因”重組式的創(chuàng)新，引爆市場(chǎng)的導(dǎo)火線 以產(chǎn)品質(zhì)素和開發(fā)理念塑造自身品牌個(gè)性 制造整個(gè)福山、開發(fā)區(qū) 5年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)的高端商業(yè)產(chǎn)品，提升產(chǎn)品價(jià)值 與城市 發(fā)展同步的大型復(fù)合式商業(yè)業(yè)態(tài)購物中心 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁 共 32 頁 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位作用于決定了項(xiàng)目的發(fā)展方向，決定了項(xiàng)目所能夠形成的獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，產(chǎn)品創(chuàng)新也是樹立項(xiàng) 目形象和塑造項(xiàng)目品牌的主要構(gòu)成要素。 項(xiàng) 目 公 司 品 牌 形 象 產(chǎn)品創(chuàng)新 開發(fā)理念 經(jīng)營管理 集團(tuán)實(shí)力 開發(fā)優(yōu)勢(shì) 資源整合 公司業(yè)績 企業(yè)文化 搶占市場(chǎng)制高點(diǎn) 社會(huì)效益最大化 經(jīng)濟(jì)效益最大化 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品創(chuàng)新 品牌化 差異化 產(chǎn)品設(shè)計(jì)唯一性 產(chǎn)品質(zhì)變創(chuàng)新 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 24 頁 共 32 頁 三、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的實(shí)施策略 ■ 實(shí)施目標(biāo) 以城市區(qū)域 運(yùn)營商的氣魄與高度，打造福山區(qū)域板塊內(nèi)首家真正大型集購物、娛樂、休閑、美食、居住為一體的大型區(qū)域建筑復(fù)合體，并在未來 5 年至 10 年中穩(wěn)居該板塊區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位。以控制成本，提高開發(fā)利潤，進(jìn)一步補(bǔ)充和完善項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，樹立項(xiàng)目和開發(fā)商形象和地位；塑造項(xiàng)目和開發(fā)商品牌是本案核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。而產(chǎn)品的創(chuàng)新離不開規(guī)范化的理念指導(dǎo)與緊貼市場(chǎng)的專業(yè)綜合運(yùn)作。 ■ 資源有效整合、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、開發(fā)理念創(chuàng)新 本案的開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)之初就已跳出煙臺(tái)市傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)固步自封的圈子，以全新的開發(fā)經(jīng)營理念整合房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的全程房產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并以超越對(duì)手的前瞻性與魄力付之執(zhí)行。而非平衡發(fā)展的是，現(xiàn)此兩大區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)仍停留在異常落后的縣市級(jí)水平，區(qū)內(nèi)商業(yè)架構(gòu)業(yè)態(tài)多以低端業(yè)態(tài)，如：住宅底商、路邊網(wǎng)點(diǎn)、小型超市、大型擺攤集市為主，而最近幾年切入市場(chǎng)的如德勝商城、銀河名都、彩云城、特區(qū)一號(hào)等新生商業(yè)項(xiàng)目，雖然對(duì)區(qū)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，但對(duì)于兩大區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)格局發(fā)展而對(duì)比的兩區(qū)近50 萬城市人口市場(chǎng)需求仍極不吻合，最終造成了無奈性的選擇產(chǎn)品跨區(qū)消費(fèi)的區(qū)內(nèi)消費(fèi)產(chǎn)值 損失。 第六章 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析（略） 一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性提示 二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn) 三、項(xiàng)目資金運(yùn)作的 風(fēng)險(xiǎn) 四、項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 五、項(xiàng)目開發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目銷售周期風(fēng)險(xiǎn) 第二部分：項(xiàng)目定位篇 第一章 項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立 一、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁 共 32 頁 經(jīng)過充分的市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品的深入了解，我們發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目切合核心競(jìng)爭(zhēng)力元素首要一點(diǎn)為： ■ 市場(chǎng)空白帶來的市場(chǎng)機(jī)遇 本項(xiàng)目的整體物業(yè)規(guī)劃類型與整體項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模、業(yè)態(tài)定位潛底蘊(yùn)等為所在區(qū)域福山區(qū)以至開發(fā)區(qū)兩大片區(qū)板塊內(nèi)目前仍尚未有真正出現(xiàn)的大型集購物、娛樂、休閑、餐飲、酒店住宿為一體的復(fù)合式商業(yè)購物廣場(chǎng)中心雛形。 4 號(hào)為北側(cè)與冰輪廠交接處，冰輪廠的負(fù)面影響同樣在這一 區(qū)域的以體現(xiàn)。 處于老城區(qū)與新城區(qū)的接合處 從長遠(yuǎn)的規(guī)劃來分析，此項(xiàng)目最大的商業(yè)價(jià)值還是在于地段，福山區(qū)的老城區(qū)由于前期規(guī)劃較為混亂，現(xiàn)在形成了人滿為患的狀況，同時(shí)多個(gè)開發(fā)商的共同開發(fā)，使得這一片區(qū)正在向一個(gè)良性的方向去發(fā)展，相信在不久的將來，這里必將會(huì)成為福山區(qū)新的中心商 務(wù)區(qū)。詳見下表（配圖）： 煙臺(tái)市福山區(qū)商業(yè)經(jīng)營種類與行業(yè)匯總與歸類劃分對(duì)比表： 市場(chǎng)占有量 匯總行業(yè) 具體歸類劃分明細(xì) % 服裝、鞋帽、飾品為主 服裝 —— 男女服飾、兒童、休閑服飾 鞋帽、箱包 —— 鞋店、箱包、皮具 化妝品、飾品 —— 化妝品、珠寶首飾、小飾品、 小精品 布藝、婚紗 —— 藝術(shù)窗簾、床品、時(shí)尚婚紗攝影 % 休閑娛樂 練歌房、咖啡廳、酒吧、網(wǎng)吧、電影院等 % 家電、機(jī)電 機(jī)電、電動(dòng)工具、家電（大型）、小家電 % 酒店、賓館 酒店賓館、旅社、招待所 % 大型商場(chǎng) 大型綜合商場(chǎng) % 通訊 手機(jī)、通訊器材、小靈通、尋呼店、聯(lián)通、移動(dòng)營業(yè)廳 % 日常消費(fèi)品 日用小百貨、醫(yī)藥店、美容店、海產(chǎn)品、糕點(diǎn) % 其它 銀行、眼鏡、個(gè)體經(jīng)營戶 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 32 頁 市場(chǎng)占有量對(duì)比表： 第四章 項(xiàng)目地塊分析 一、項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值 項(xiàng)目地塊處于福山整個(gè)區(qū)域的中心位置，緊鄰福山開發(fā)區(qū)管委，輻射潛在優(yōu)勢(shì)明顯； 地塊北側(cè)為開發(fā)區(qū)未來的“長江路” —— 永達(dá)街，臨近正在更新改造的福海路，可以方便通達(dá)開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)、萊山區(qū)，交通條件的潛在優(yōu)勢(shì)非常鮮明； 富豪青年國際廣場(chǎng)位于北四線與北五線之間，項(xiàng)目北邊的永達(dá)街（北五線）即將成為連接福山區(qū)與芝罘區(qū)、萊山區(qū)的便捷通道，交通將會(huì)更加四通八達(dá)，同時(shí)離同三高速與 206 國道近在咫尺。 專業(yè)市場(chǎng) 福山的專業(yè)市場(chǎng)近幾年剛剛開始嶄露頭角，但卻顯示了良好的發(fā)展勢(shì)頭，無論是從銷售，還是從招商來看形勢(shì)都非常良好。象現(xiàn)在的百貨大樓已瀕臨破產(chǎn)，德勝商城二層以上招商狀況不盡人意。現(xiàn)多為一二層聯(lián)租，二層多用作倉庫或宿舍。 商業(yè)街商鋪 在商業(yè)中心或住區(qū)中心，由沿街商鋪聚勢(shì)形成的購物步行街是形成黃金商鋪的重要區(qū)域。 根據(jù)規(guī)劃，永達(dá)實(shí)業(yè)總公司即將開發(fā)煙臺(tái)市最大的社區(qū)，總規(guī)劃建筑面積為 37萬平方米，同時(shí)在匯福街北側(cè)也將開發(fā)一大型的酒店及高級(jí)公寓，所以開發(fā)量在未來一段時(shí)間內(nèi)會(huì)穩(wěn)中有升，此項(xiàng)目的產(chǎn)生可謂機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存。 東華商住樓 煙臺(tái)東華房地產(chǎn)開發(fā)公司 銷售完畢，總建為 2000 平方米。 縣府街以南為舊有城區(qū)，以舊有村落型居住和少數(shù)單位家屬樓為主。而這部分住宅面積多樣化，從 70 ㎡ — 160 ㎡應(yīng)有盡有，并且出現(xiàn)了錯(cuò)層、復(fù)式等多種戶型結(jié)構(gòu)，銷售情況也比較好，銷售率均超過 70%。一些效益較好的事業(yè)單位家屬樓也配有一定數(shù)量的大戶型，如電力職工之家、警備區(qū)家屬樓、建行家屬樓等。另外，舊村改造的項(xiàng)目、舊村自建項(xiàng)目的面積一般也多集中在 70、 80㎡這個(gè)區(qū)間，如鹽場(chǎng)村小區(qū)等。大宗購物、高消費(fèi)購物多選擇芝罘區(qū)。 縣府街以南 主要居民區(qū)：西關(guān)小區(qū)、清洋苑、南 苑街小區(qū)、康莊小區(qū)、曾家莊等。 新建、在建、在售生活社區(qū)：富豪花園、福祥新苑、銀河名都、松霞新苑、東華新苑、月光心境、永福苑、百舸豪苑等 這部分生活社區(qū)地段、配套、戶型等都屬于福山 區(qū)優(yōu)良層次，因此銷售價(jià)位也都偏高，容納居民消費(fèi)層次、地位層次等都較高，與原有生活社區(qū)共同構(gòu)成了福山區(qū)主力居住區(qū)，容納總戶數(shù)約 4500 戶，預(yù)計(jì)總?cè)丝?13500 人。 這部分村落居住 區(qū)擁有大量福山區(qū)舊有居民，總戶數(shù)約 6000 戶。這一點(diǎn)從往返該區(qū)域的522 路等公交車的上、下客量也可得到證實(shí)。冰輪集團(tuán)整體規(guī)劃也是將在近一兩年內(nèi)將企業(yè)全部遷入此版塊。 天府街以北 居民 小區(qū)：曙光名座、麗水灣、福苑小區(qū)、福海苑小區(qū)、泊子村等 該版塊容納居民戶數(shù)約 6000 戶，預(yù)估人口總數(shù) 18000 人左右。 按照“以園區(qū)化帶動(dòng)工業(yè)化、推進(jìn)城市化，建設(shè)新型工業(yè)化河濱市區(qū)”的總體發(fā)展思路，以福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為重要載體，膨脹發(fā)展機(jī)械制造、紡織服裝、電子信息和高檔食品加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 福山區(qū)工業(yè)主要集中在天府街以北的福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。同時(shí)福山區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平也不斷提高，農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)達(dá)到 27 家，年加工能力 25 萬噸，促進(jìn)了全區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的銷售，增加了農(nóng)民收入。糧食總產(chǎn) 萬噸，平均畝產(chǎn) 269 公斤。地方財(cái)政收入 億元。 （七） 基礎(chǔ)設(shè)施工程。 （五） 城市管理。 （三） 景觀工程。 （二） 綠化工程。10 月底前完成河濱路北延至同三高速工程 。 按照“以園區(qū)化帶動(dòng)工業(yè)化、推進(jìn)城市化，建設(shè)新型工業(yè)化河濱市區(qū)”的總體發(fā)展思路，以福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為重要載體，膨脹發(fā)展機(jī)械制造、紡織服裝、電子信息和高檔食品加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。同三高速公路、煙臺(tái)繞城高速公路等 6 條國家級(jí)、省級(jí)公路穿境而過，城區(qū)三縱十橫道路連結(jié)成網(wǎng)，全區(qū)公路通車?yán)锍?287 公里。其中，姜?jiǎng)㈩墩w改造一期工程 ，正在進(jìn)行二期開發(fā)的拆遷評(píng)估測(cè)算；芝陽村整體改造的拆遷工作基本完成，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已確定，煙臺(tái)三聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司正在進(jìn)行地質(zhì)鉆探和場(chǎng)地清理；欒家疃村、天府、永達(dá)公司的整體改造已進(jìn)入實(shí)際操作階段，正在辦理土地掛牌手續(xù)；三同小區(qū)開工建設(shè)面積 萬平方米，主體工程基本竣工，二期開發(fā)即將開始。轄 5 個(gè)鎮(zhèn)、 2個(gè)辦事處， 240個(gè)行政村， 52個(gè)居委會(huì)。 據(jù)了解，在本市投資商鋪的人群大致分為四種。全市第二季度房地產(chǎn)施工面積 296 萬平方米，比第一季度下降 %；新開工面積 萬平方米比第一季度增長 %；竣工面積 萬平方米，比第一季度增長 %，銷售面積 萬平方米，比第一季度下降 %。根據(jù)這一規(guī)劃，我市到 2020 年將建成環(huán)渤海圈中重要的商貿(mào)流通城市，并成為帶動(dòng)膠東半島 ,輻射華北、東北，影響東北亞發(fā)展的現(xiàn)代化區(qū)域性城市。上述四項(xiàng)指標(biāo)絕對(duì)額在全省分別列第 3 和 3 位，預(yù)計(jì)今年居民可支配收入又可明顯提高。人均消費(fèi)性支出為 7479 元。小型商業(yè)在經(jīng)營定位時(shí)一定要避免與 大型商業(yè)設(shè)施等發(fā)生正面沖突，要做到專、精。 （三） 商業(yè)地產(chǎn)模式一定要定好位。 十一、中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)： （一） 實(shí)現(xiàn)商業(yè) 與地產(chǎn)緊密聯(lián)手，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 第十、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款。商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來。 過熱苗頭表現(xiàn)在一些地方盲目建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施，給中小城市帶來很大的壓力，也極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)和貸款風(fēng)險(xiǎn)。 第七、 局部過熱，表象是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。以大型超市為主體的社區(qū)購物中心發(fā)展速度最快；專業(yè)連鎖店的發(fā)展將與連鎖超市搶奪細(xì)分市場(chǎng)；便利店將以特有 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 32 頁 的市場(chǎng)定位和規(guī)模從超市中徹底分離出來；超級(jí)市場(chǎng)在向大小兩極發(fā)展后規(guī) 模上會(huì)向中間回歸。 第五、消費(fèi)者購物方式的改變?cè)诟淖儭Ｉ虾Ｂ?lián)華、北京華聯(lián)和華潤萬佳等企業(yè)目前都在進(jìn)行全國擴(kuò)張。按照國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總的要求，到２０１０年社會(huì)消費(fèi)品總額將達(dá)到８萬億元，生產(chǎn)銷售總量達(dá)到１７萬億元，現(xiàn)在差距應(yīng)該是很大。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨