【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 32 頁 紡織服裝業(yè)： 恩派服裝、百豪特服裝、金陽染業(yè)、宗信服裝、新光紡織、永進(jìn)服裝、新世界纖維、太華服裝、宇成服裝、鑫源亞麻、韓日服裝、世剛服裝、新光服裝、麗人服裝、三美刺繡、杰華制革、天一服裝、海德亞麻、嘉億刺繡、光明染織、集利制衣、北方家紡夢三奇服裝、衫松制衣、新郎西服、光明染織、天 一特種紡織公司、紡織服裝進(jìn)出口、益豐燈芯絨、北方家紡、光明染織、天一特種紡織公司、紡織服裝進(jìn)出口、益豐燈芯絨、新世界纖維、太華服裝 電子信息業(yè)： 偉華電子、北極星電子、華宇電子、新型能源、環(huán)保電池、瑪格瑪電子、萬盛 IT 工業(yè)園、利時達(dá)鐘表、新飛特儀表 怡和精密電子、大一機(jī)電、帝元電子、山川精密電子、宇科電池、瑞東科技、同興科技、信一精密工業(yè)、霸王鐘表、福時達(dá)鐘表、帝元電子、霸王鐘表 高檔食品加工： 康樂達(dá)食品、桃山果疏、康迪工業(yè)園、福山果汁廠工業(yè)園、新大洋食品、福寶食品、正大葡萄酒、大三元食品、康樂 達(dá)食品、山村果園、恒潤食品、由米食品、永益食品、福寶食品有限公司、新大洋食品 四、區(qū)域人口構(gòu)成調(diào)研分析 福山區(qū)總面積 ，轄 4個鎮(zhèn)、 2個街道辦事處和 1個省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，179個行政村， 52個居委會。現(xiàn)泊子村已屬于規(guī)劃改造范圍，改造后戶數(shù)增加，并且有一個 350000 ㎡的項目正在規(guī)劃中，預(yù)計總戶數(shù)將達(dá) 8000 戶左右，該版塊人口總數(shù)有望突破 24000 人。綜合以上發(fā)展性因素來看，高新區(qū)未來職工人口將達(dá)到 45000人左右。 另外，從工業(yè)人口來說，一部分在開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)居住，一部分在周邊村落平房租住小房，并有一部分居住在企業(yè)提供的職工公寓。同時，幾乎一半同類型的平房小院內(nèi)劃分出 5— 8 個小間對外出租。 對本版塊人口進(jìn)行綜合分析，年齡層次偏重于中年人群，消費(fèi)能力也是三個版塊中最強(qiáng)的。 從福山區(qū)的規(guī)劃來看，縣府街以南為舊有生活區(qū)，家家悅、龍大超市等區(qū)內(nèi)大型商業(yè)去集于此。 （具體數(shù)據(jù)見《區(qū)域人口構(gòu)成分析》附表） 附：福山高新區(qū)主要企業(yè)人數(shù)（單位：人） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 32 頁 世剛纖維 :800 韓日服裝 :300 元生藥業(yè) :100 福寶食品 :500 新大洋食品 :400 新世界纖維 :100 佳隆納米產(chǎn)業(yè) :60 福山果汁廠 :80 永進(jìn)服裝廠 :100 新光紡織有限公司 :220 荏原空調(diào) :800 冰輪集團(tuán) :200 首鋼磁性材料 :200 矢崎汽車配件 :4000 山村果園： 1600 迪帕爾空調(diào)： 1000 冰輪： 3000 截止 2020 年，福山高新區(qū)企業(yè)職工人數(shù)為 萬人。 次主力戶型面積為 50— 60 ㎡左右，戶型結(jié)構(gòu)為二室一廳。從總量上來分析， 120 ㎡以上戶型約占供應(yīng)總量的 5%左右。 另外，在高新區(qū)也再現(xiàn)幾個新建項目，如曙光名座、麗水灣等，但居住戶數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于主力居住版塊。 福山區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)與調(diào)研分析： 1）、福山大型商廈與專業(yè)市場（見附件） 2）、福山區(qū)大型商廈旁小區(qū)與街道租金租價調(diào)研（見附件） 3） 區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)分析 類型 代表項目 專業(yè)市場 煙臺福山五金家電市場（銷售 /招商） 煙臺北方汽車配件交易中心（銷售 /招商） 購物中心席位型商鋪 百貨大樓（瀕臨破產(chǎn)） 德勝商城（一期招商，二期銷售 /招商） 亞東 商城（正常營業(yè)） 富盛商城（銷售，僅剩一套） 底商 曙光名都，麗水灣，東華商住樓，環(huán)宇小區(qū)（在建 /在售） 商業(yè)街商鋪 百貨大樓附近服裝一條街及家電一條街（正常營業(yè)） 銀河名都商業(yè)步行街（在建 /在售） 月光心境（在售） 社區(qū)商鋪 富豪花園二期（已營業(yè)） 4）項目地塊所在板塊商業(yè)部分開發(fā)建設(shè)動態(tài)分析 例表：參考富豪城開發(fā)量統(tǒng)計表 項目名稱 開發(fā)商 基本情況 德勝商城 德勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售 /招商，福山區(qū)一二期均以開發(fā)完畢，總計為 40000 平方米，一期在招商，二期銷售與招商同時進(jìn)行，除一層外整體 招商效果不甚理想 煙臺五金家電市場 和平家電 銷售 /招商，已銷售 95%以上，目前主要為招商階段，招商形勢喜人，總建為 60000 平方米 煙臺（福山）汽車配件交易市場 國家、山東省汽車行業(yè)協(xié)會與銷售 /招商，共分三期開發(fā)，總建面積為 68萬平方米，目前一期已開發(fā)完畢，二、三期開發(fā)地點(diǎn)還未選好，一期為 萬平方米，銷售率已達(dá) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 32 頁 煙臺北方汽車配件交易中心聯(lián)合開發(fā) 98%以上，招商也達(dá) 85%以上 銀河名都商業(yè)步行街 山東邦界邦捷集團(tuán)有限公司 在建 /在售，總建為 23000 平方米，共計 166 套商鋪，西側(cè)已銷售 80%左右 ，北側(cè)銷售一般，銷售率不到 20%，剩余 15000 平方米， 2020 年年底交房 曙光名都底商 煙臺市玉森房屋綜合開發(fā)有限公司 在建 /在售，目前為一期銷售，銷售狀況不太理想，總建為 20000 平方米，一期為 14000 平方米，二期即將施工，為典型的社區(qū)底商。 富豪花園三期，四期 天府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三期為在建 /在售，總建為 7500 平方米； 四期規(guī)劃開發(fā)，規(guī)劃總建為 70000 平方米。 6） 項目所在區(qū)域板塊市場商用物業(yè)特點(diǎn)分析 社區(qū)商鋪： 設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)，以提供社區(qū)便利消費(fèi)、充實(shí)社區(qū)生活為主的住宅底商型商鋪，是目前增長數(shù)量最為迅速的商鋪類型。但這樣傳統(tǒng)的商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，可謂寸土寸金。 購物中心席位型商鋪 此類商用物業(yè)多將整層購物中心、大市場分隔成 20~30 平米甚至幾平米的鋪位，然后進(jìn)行小單元零售或長期出租。 底商 底商是目前煙臺市福山區(qū)最多的商鋪類型，這種擁有獨(dú)立門面的商鋪?zhàn)钍芡顿Y人的歡迎。 象煙臺（福山）家電五金市場以及煙臺北方汽車配件交易中心都顯示了良好的發(fā)展趨勢，銷售率均達(dá)到 95%以上，招 商也超過了 80%，彌補(bǔ)了福山區(qū)同行業(yè)中的市場空白。便利的交通條件必將會給此項目帶來巨大 的升值潛力。 二、地塊價值標(biāo)號分析： 此項目東臨冰輪冷藏集裝箱，西靠電信路，北接永達(dá)街，南連天府街，項目呈長方形狀態(tài)，目前 1號地塊應(yīng)為南側(cè)與電信路交接處，此地塊斜對過即為富豪花園三期工程，與之形成遙相呼應(yīng)。 第四章 項目開發(fā)條件分析（略） 一、項目地形、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、地下管網(wǎng)情況； 二、重要市政工程對本項目發(fā)展的影響及相應(yīng)策略； 三、項目后續(xù)開發(fā)需完善的工作； 第五章 項目 SWOT 分析 一、項目優(yōu)勢發(fā)掘與利用 地塊的中心位置所蘊(yùn)含的潛在優(yōu)勢 開發(fā)商品牌優(yōu)勢 地塊開發(fā)條件較好 南段人氣旺盛 項目的建筑規(guī)劃與設(shè)計有一定優(yōu)勢（北段綠化、休閑廣場、中央綠化水景帶、立面、部分戶型、建筑元素） 發(fā)展商實(shí)力較雄厚，同時開工，同時竣工，周期短； 二、項目劣勢尋找與應(yīng)對 地塊周邊的公交較少，交通不是很便利； 南段的天府街狹窄，且不通公交車，對于大面積的商業(yè)布局不利； 北段人氣薄弱，交通流量目前較少； 商業(yè)的總體體量較大，商業(yè)的設(shè)計相對分離，業(yè)態(tài)規(guī)劃、運(yùn)作與布局上有一定難度； 周邊主要為工廠制造氛圍、居民社區(qū)氛圍，總體商業(yè)氛圍欠缺，運(yùn)作大面積的商業(yè)項目要勇于造勢； 商業(yè)與大面積的住宅混合在一起，推廣模式上必須創(chuàng)新； 三、項目機(jī)會把握與應(yīng)用 項目商業(yè)盡管存在諸多難點(diǎn)，但機(jī)會點(diǎn)眾多： 1）整個福山區(qū)沒有一個集中的商業(yè)中心，沒有一個品牌的主力百貨店存 在； 2）臨近福山的開發(fā)區(qū)盡管有許多商業(yè)，但也沒有一個品牌主力百貨店； 3）從福山以后的產(chǎn)業(yè)政策、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，完全存在需求主力百貨店的可能；（現(xiàn)有人口、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、永福苑、東關(guān)村規(guī)劃等等） 4）項目的北段商業(yè)，具備一個主力百貨店的潛在條件 —— 福海路改造、永達(dá)街的規(guī)劃；大面積的廣場；相應(yīng)獨(dú)立的體量；呼應(yīng)新城與舊城的位置；福山最為發(fā)達(dá)的交通優(yōu)勢等； 整個區(qū)域的娛樂、休閑、餐飲業(yè)等非常不發(fā)達(dá)，處于相對原始的狀態(tài)，這種狀況 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁 共 32 頁 與福山現(xiàn)今的發(fā)展極不相稱； 項目的商業(yè)體量，為最受市場認(rèn)同的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)提供 了載體與空間；商業(yè)不再是單純的買東西，相應(yīng)的休閑、娛樂、美食等業(yè)態(tài)的集中整合式的復(fù)合體驗(yàn)才富有長久的生命力。 由于在此兩 大板塊區(qū)域內(nèi)的大部分開發(fā)商開發(fā)理念比較保守和缺乏宏觀整體市場的前瞻眼光，雖然有部分項目打出類似概念，但無論從建筑風(fēng)格、建筑規(guī)劃、環(huán)境建設(shè)、建筑規(guī)模、區(qū)域交通配套優(yōu)勢等大型商業(yè)項目開發(fā)必需的區(qū)域地段硬件配套方面，還是從大型商業(yè)項目經(jīng)營必需的商業(yè)管理執(zhí)行與物業(yè)管理搭建、項目招商流程和倡導(dǎo)新消費(fèi)模式的各種軟件執(zhí)行來說，仍停留在一種無實(shí)際內(nèi)涵的概念炒作階段。這樣一來，一個有旺盛需求的市場成為空白，為本項目的成功開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。更廣集賢才、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，尋找專業(yè)力量強(qiáng)勁的知識型企業(yè) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁 共 32 頁 尋求合作，融合區(qū)域文化特性，全面塑造本案的核心競爭優(yōu)勢，務(wù)求將項目做得更好。 產(chǎn)品（經(jīng)營業(yè)態(tài)布局）創(chuàng)新與規(guī)模開發(fā) ① 業(yè)態(tài)感官視覺上的創(chuàng)新 ② 業(yè)態(tài)經(jīng)營管理上的創(chuàng)新 ③ 業(yè)態(tài)軟硬 配套上的創(chuàng)新 實(shí)施目標(biāo)：在未來 5 至 10 年內(nèi)穩(wěn)居福山區(qū)與開發(fā)區(qū)商業(yè)物業(yè)市場領(lǐng)導(dǎo)者地位。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁 共 32 頁 二、項目核心價值體系的建立 根據(jù)煙臺市與福山區(qū)、開發(fā)區(qū)區(qū)域市場的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，本案核心價值體系是以產(chǎn)品創(chuàng)新為基礎(chǔ)的。同時應(yīng)注意到，項目核心價值體系的建立同時需要軟件和硬件的雙重支撐。 ■ 實(shí)施策略 ①瞄準(zhǔn)市場空白：以專業(yè)的眼光發(fā)掘市場潛力，以專業(yè)的水準(zhǔn)確立開發(fā)理念。 ④擴(kuò)大差異化：利用產(chǎn)品創(chuàng)新，以自身的優(yōu)勢區(qū)分市場，迎合和引導(dǎo)消費(fèi)，以達(dá)到開發(fā)本案的終極目標(biāo)。 通過對市場分析，我們選擇了“目標(biāo)集中戰(zhàn)略”作為本案市場定位指導(dǎo)原則。 在這個市場定位下，“目標(biāo)集中戰(zhàn)略”可以得到如下解釋： 以區(qū)域內(nèi)沒有的高品位、高性價比產(chǎn)品 贏得整個區(qū)域市場的客戶并對外進(jìn)行輻射 在這個市場定位下，作為項目的開發(fā)商，需進(jìn)行深刻的開發(fā)理念創(chuàng)新。 機(jī)遇 市場定位 開發(fā)理念創(chuàng)新 產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計 產(chǎn)品包裝與推廣 需求客戶 優(yōu)秀產(chǎn)品 品牌形象 最大化效益 持續(xù)發(fā)展 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享