【正文】 中心區(qū)域的集中供暖工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第四章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)目標(biāo) 煙臺(tái)名人高爾夫公寓 項(xiàng)目位于煙臺(tái)濱海高爾夫球場(chǎng)南北向主道一側(cè)， 東側(cè)為名人大酒店，北側(cè)為高爾夫球場(chǎng)，可以看到海景，南側(cè)是茂密的樹木綠化。通過(guò)這 樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使本方案設(shè)計(jì)嚴(yán)格滿足了規(guī)劃部門的規(guī)劃要求，同時(shí)合理劃分了人行、車行范圍，充分發(fā)掘了基地的所有建設(shè)潛力。建筑平面方案緊湊合理，所有房間均可直接對(duì)外通風(fēng)采光，結(jié)合造型，有的套型設(shè)計(jì)了空中平臺(tái)，便于更充分的利用。最大程度的搜集了數(shù)十家 國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 基地規(guī)劃充分體現(xiàn)“以人為本”思想，營(yíng)造既有地方風(fēng)格又有時(shí)代特征的環(huán)境氛圍，創(chuàng)造出綠色的，現(xiàn)代和諧的高爾夫公寓樓。 設(shè)計(jì)通過(guò)在建筑上部下部設(shè)置造型亮點(diǎn)，吸引人們的注意；通過(guò)建筑頂部形體的大變化及色彩的變化，吸引遠(yuǎn)處的視線；通過(guò)底部裙房形體的小變化及材質(zhì)變化吸引近處行人的視線。 結(jié)構(gòu)類型為框 架 結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ) 采用砂石樁法（振動(dòng)沉管）復(fù)合地 基 處理方案 ， 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 防火分區(qū)及室內(nèi)安全疏散 酒店地下室為四個(gè)防火分區(qū)，首層與二層均為一個(gè)防火分區(qū)。 牟平區(qū)有多所商住及專業(yè)醫(yī)院，醫(yī)院擁有 CT、 B超等多種先進(jìn)醫(yī)療設(shè)備，各醫(yī)院從全國(guó)各地招聘了大批主治醫(yī)師以上的醫(yī)療骨干和副主任醫(yī)師以上的醫(yī)療專家，能夠?qū)颊咛峁┘膊≈委煛㈩A(yù)防保健、心理康復(fù)等優(yōu)質(zhì)服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。距煙臺(tái)、威海兩個(gè)國(guó)際港口分別為 30公里、 50公里 ,距離煙 臺(tái)火車站 30公里，距煙臺(tái)國(guó)際機(jī)場(chǎng) 20公里，乘航班可直達(dá)韓國(guó)漢城、釜山、日本大阪、香港及北京、上海、天津、廣州、深圳、西安、成都、廈門等國(guó)內(nèi)外大中城市。電話裝機(jī)容量 15萬(wàn)余門，可直撥全國(guó)及世界 170多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。 旅游 牟平素有 南山北海 之稱，旅游資源得天獨(dú)厚。 地處黃海之中的養(yǎng)馬島，因秦始皇東巡時(shí)曾在此養(yǎng)馬而得名。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “牟平城市發(fā)展論壇 ”的召開，正是為 “五區(qū)融合 ”樹立了一個(gè)很好 的典范。從升值潛力來(lái)看，萊山已經(jīng)處于高價(jià)位，升值空間已經(jīng)不大，而牟平房地產(chǎn)剛剛起步，隨著市政建設(shè)和公共交通的完善，其升值空間將會(huì)很大。 政府重點(diǎn)扶持 、 旅游、房產(chǎn)聯(lián)動(dòng)增值 作為煙臺(tái)重要的旅游景區(qū)，牟平具有得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家 國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。規(guī)劃中明確提出牟平要突出濱海生態(tài)特色，保護(hù)生態(tài)資源和生態(tài)環(huán)境，完善城市功能。 煙臺(tái)牟平天創(chuàng)投資開發(fā)有限公司 以轉(zhuǎn)讓方式取得了該宗地的土地使用權(quán)，用途為 住宅 ，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為 2055 年 12 月 3日，使用權(quán)總面積 6000 平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家 國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本項(xiàng)目的綠化率達(dá)到了 52%，規(guī)劃時(shí) 增加了有關(guān)綠化覆蓋率、喬木植種的數(shù)量和栽種密度的要求，大量種植闊葉喬木和小喬木、針葉木，增加立體綠化和植物立體配置，保持人和自然的高接觸性。 三、環(huán)境治理措施 為保證該項(xiàng)目具有良好的生活環(huán)境，對(duì)上述的污染源及污染物必 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 需采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? 生活污水采取糞池進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后經(jīng)市區(qū)設(shè)置的污水管道排入市政污水處理管網(wǎng)。 五、節(jié)能 所有設(shè)備、電器等選用符合國(guó)家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備和新型高效電器。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng)目欲建設(shè)為四星級(jí)酒店，工程的防火設(shè)計(jì)，按照我國(guó)現(xiàn)行的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持“以防為主，防消結(jié)合”原則，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技術(shù)先進(jìn)經(jīng)濟(jì)合進(jìn)。最大程度的搜集了數(shù)十家 國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 且項(xiàng)目周圍的 在項(xiàng)目正式批準(zhǔn)建設(shè)時(shí)，即聘請(qǐng)北京置地前景專業(yè)地產(chǎn)顧問集團(tuán)進(jìn)行相應(yīng)的營(yíng)銷策劃及全盤承銷，采取多種形式的營(yíng)銷方式，包括預(yù)訂、預(yù)售、出售、按揭等，同時(shí)投入大量資金面向 社會(huì)有目標(biāo)的做廣告宣傳，擴(kuò)大銷售力度，以達(dá)到快 速回收成本降低風(fēng)險(xiǎn)目的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。使管理處的主動(dòng)性、積極性、責(zé)任性更加明確，以達(dá)到社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)三個(gè)效益同 步增長(zhǎng)。憑著淵博而專業(yè)化的物業(yè)管理知識(shí)，服務(wù)于業(yè)主； ■理念的不斷更新 集團(tuán)為提高員工素質(zhì)，不間斷地組織開展思想品質(zhì)、服務(wù)理念，近階段的 “專業(yè)構(gòu)筑品質(zhì)生活 ”大討論，更深層次 地把員工的服務(wù)思想提升到專業(yè)的平臺(tái)上，為集團(tuán)的服務(wù)構(gòu)筑了新的思想品質(zhì)，從而加深了 “全程關(guān)懷，全心服務(wù) ”思想理念的實(shí)現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 物業(yè)管理公司憑借多年成功的物業(yè)開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn) ， 樹立無(wú)可挑剔的零缺陷服務(wù)目標(biāo) ， 使身在其中的每個(gè)業(yè)主都能體會(huì)到細(xì)致入微的管家式服務(wù) 。最大程度的搜集了數(shù)十家 國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 契稅，按土地轉(zhuǎn)讓金的 3%： 135 3%= 萬(wàn)元 （ 2） 土地開發(fā)配套費(fèi)用，按規(guī)劃建筑面積為 253 元 /m2。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6000 =(萬(wàn)元 ) ③設(shè)計(jì)費(fèi)用：根據(jù)該項(xiàng)目的整體規(guī)模、建筑造型、戶型種類及煙臺(tái)地區(qū)的設(shè)計(jì)實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 30 元 /m2： 30=(萬(wàn)元 ) ④可行性研究費(fèi)：根據(jù)該項(xiàng)目的整體規(guī)模及煙臺(tái)地區(qū)的可行性研究實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，取可銷售價(jià)值的 ‰ : ‰ =(萬(wàn)元 ) ⑤三通一平，根據(jù)本項(xiàng)目宗地平整狀況、周圍基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況及總開發(fā)面積確定為按 土地 面積的 10 元 /m2： 10 6000=(萬(wàn)元 ) 合計(jì) ： （萬(wàn)元） 房屋開發(fā)費(fèi)： ①建安工程費(fèi)用，根據(jù)煙臺(tái)市建筑工程造價(jià)管理、山東省建筑工程綜合定額，概算本項(xiàng)目工程建安費(fèi)用如下： 公寓 建筑面積 ，單方造價(jià) 1800 元 /m2（公寓層高 ，局部為復(fù)式，含裝修）； 1800=（萬(wàn)元） 建筑成本共計(jì)： 萬(wàn)元 ②附屬工程費(fèi)用：包括小區(qū)綠化工程及智能化工程費(fèi)用。最大程度的搜集了數(shù)十家 國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 %=(萬(wàn)元 ) 合計(jì)： （萬(wàn)元） 管理費(fèi)用：包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算 單位以及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用；行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 動(dòng)而產(chǎn)生的各種費(fèi)用。 3000 % 3=(萬(wàn)元 ) 不可預(yù)見費(fèi)用，包括可能的政府增加收費(fèi)、建筑材料價(jià)格上漲及開發(fā)過(guò)程中的不可預(yù)見事件的發(fā)生，按上述 1— 7 項(xiàng)總和的 3%計(jì)算 (++++++)3%= 萬(wàn)元 稅費(fèi)：包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、分散建 設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。整個(gè)項(xiàng)目共分 3 幢公寓樓，本期 3樓位于整個(gè)項(xiàng)目的南側(cè)，出讓土地面積 6000 平方米，建筑面積 平方米。 海天景苑 位于開發(fā)區(qū) G9 小區(qū)，長(zhǎng)江路與福萊大道交叉口東南角，為復(fù)式公寓， 為 1719 層，建于 2020 年， 包括裝修售價(jià) 5000 元 /m2起價(jià) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1%=(萬(wàn)元 ) （三）、銷售利潤(rùn)估算： 銷售利潤(rùn)為銷售收入減營(yíng)業(yè)稅及附加和再減固定資產(chǎn)投資額 、 交易手續(xù)費(fèi) 及 土地增值收益 ，經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目銷售利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 名人高爾夫位于海岸新景區(qū)，隨著城市化的快速推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，煙臺(tái)現(xiàn)有的旅游設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足高端人群的消費(fèi)需求，而本項(xiàng)目的建成及營(yíng)業(yè)恰巧迎合了這種需求。另外本項(xiàng)目的綠化率為39%，獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)使入住者不僅享受到周圍的天然環(huán)境，更被項(xiàng)目本身所營(yíng)造的環(huán)境與服務(wù)所傾倒，是理想的休閑、度假場(chǎng)所。最大程度的搜集了數(shù)十家 國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家 國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、環(huán)境效益 ： 高爾夫運(yùn)動(dòng)又被稱為 綠草文化， 綠色、陽(yáng)光、氧氣和徒步運(yùn)動(dòng)是其象征。 度假提供另一處場(chǎng)所。 名人高爾夫的建成及投入運(yùn)營(yíng)，將為高端收入者運(yùn)動(dòng)、 娛樂、休閑、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 合計(jì)： 萬(wàn)元 （二）、營(yíng)業(yè)稅及附加估 算： 根據(jù)有關(guān)稅法，本項(xiàng)目出售房產(chǎn)應(yīng)按銷售房款的 5%交納營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的 7%交納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的 3%交納教育附 加稅，綜合其營(yíng)業(yè)稅及附加稅為銷售價(jià) 值的 %。 公寓 總建筑面積 ，本次測(cè)算取均價(jià) 4800元 /m2 即 4800=（萬(wàn)元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 九哩假期 位于本項(xiàng)目北側(cè)， 為十一層復(fù)式結(jié)構(gòu) 酒店式 公寓， 于 2020年開工建設(shè)，現(xiàn)已基本建成，全部銷售完畢， 包括裝修，平均售價(jià)在5000 元 /m2左右 。最大程度的搜集了數(shù)十家 國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 序號(hào) 工程項(xiàng)目 估算值（萬(wàn)元） 備注 8 不可預(yù)見費(fèi) 9 總計(jì) 10 單方造價(jià) 四、資金籌措及使用計(jì)劃 本項(xiàng)目工程固定資產(chǎn)投資為 萬(wàn)元 ,現(xiàn)資金籌措方案如下 : 開發(fā)商 自有 資金 投入 3000 萬(wàn)元 ； 申請(qǐng)銀行貸款 3000 萬(wàn)元 ； 項(xiàng)目預(yù)售收入預(yù)計(jì) 萬(wàn)元。 序號(hào) 工程項(xiàng)目 估算值（萬(wàn)元） 備注 1 土地費(fèi)用 ① 土地轉(zhuǎn)讓金 ② 契稅 ③ 土地開發(fā)配套費(fèi) 2 前期工程費(fèi)用 ① 規(guī)劃費(fèi) ② 勘察費(fèi) ③ 設(shè)計(jì)費(fèi) ④ 可行性研究費(fèi) ⑤ 三通一平 3 房屋開發(fā)費(fèi) ① 其中 :建安工程費(fèi) ② 附屬工程費(fèi) ③ 室外工程費(fèi) 4 其他費(fèi)用 ① 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) ② 勞保費(fèi) ③ 監(jiān)理費(fèi) ④ 招投標(biāo)及其它 5 管理費(fèi)用 6 銷售費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 11 2000= 合計(jì) 1— 9 項(xiàng)確定總投資為： （萬(wàn)元） 三、項(xiàng)目建設(shè)投資估算表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。根據(jù)該小區(qū)開發(fā)期、市場(chǎng)銷售需求調(diào)查及房屋售價(jià)、小區(qū)的開發(fā)規(guī)模，按銷售收入的 3%計(jì)取 3%=（萬(wàn)元） 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 是企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息及手續(xù)費(fèi)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。結(jié)合該項(xiàng)目整體規(guī)模、人文景觀、基礎(chǔ)設(shè)施條件，其后期配套工程費(fèi)用按 100 元 /m2： 100 =(萬(wàn)元 ) 合計(jì)： （萬(wàn)元） 其它費(fèi)用：包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ①規(guī)劃費(fèi)用：根據(jù)該項(xiàng)目的整體規(guī)模及該區(qū)域規(guī)劃實(shí)際收費(fèi)，確定規(guī)劃費(fèi)用為 10 元 /m2。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。工程費(fèi)用包括小區(qū)智能化系統(tǒng)，建筑工程費(fèi)和設(shè)備購(gòu)置及安裝工程費(fèi)，其中設(shè)備購(gòu)置