【正文】 的目標消費群體；■ 發(fā)揚優(yōu)勢，化解劣勢，將不利因素轉(zhuǎn)化為有利條件；■ 走產(chǎn)品創(chuàng)新之路，創(chuàng)造出差異化核心競爭優(yōu)勢。按年齡35～50歲事業(yè)有成人士；50～65歲中高收入退休人群。以上戶型的特點是：純南陽光小筑的一室兩廳，5明設(shè)計，小空間，大格局，功能規(guī)劃合理。二、建設(shè)總體方案表51 項目總體技術(shù)經(jīng)濟指標 項目 單位 數(shù)量 備注 規(guī)劃總用地 ha 　 總建筑面積 M2 不含地下面積 住宅建筑面積 M2 　 其中 B區(qū) M2 　 C區(qū) M2 　 D區(qū) M2 　 現(xiàn)有住宅 M2 　 公建建筑面積 M2 　 其中 A1區(qū)酒店 M2 　 A2區(qū)商鋪 M2 　 B區(qū)幼兒園 M2 　 C區(qū)商鋪 M2 　 D區(qū)公建 M2 　 變電所及其他配套設(shè)施 M2 　 公寓建筑面積 M2 　 其中 A1區(qū)公寓 M2 　 A1區(qū)產(chǎn)權(quán)酒店 M2 　 A2區(qū)公寓 M2 　 地下面積 M2 　 其中 A1區(qū)地下 M2 　 A2區(qū)地下 M2 　 B區(qū)地下 M2 　 C區(qū)地下 M2 　 D區(qū)地下 M2 　 綠地率 % 　 容積率 　 不含地下面積三、項目選址通過對該地塊的地質(zhì)勘測和研究可得出：該地塊地質(zhì)良好，地耐力可滿足本項目的要求，適于工程建設(shè)。保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。對項目用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。擬采取的措施有：垃圾處理(1) 建筑垃圾主要是由于土方開挖、場地平整產(chǎn)生的廢棄土石、剩余建筑材料等，這部分垃圾一般無毒害，在建筑施工結(jié)束后將及時清理。污水處理建立完善的生活污水排放系統(tǒng)，處理后達到國家環(huán)保法規(guī)要求后排放。防災(zāi)安全措施制定和執(zhí)行防火制度，配備充足滅火器具；完善防洪設(shè)施，注意維護和檢修。 公司應(yīng)為職員提供勞保用品。在運營期間還應(yīng)嚴格執(zhí)行《中華人民共和國消防法》，杜絕消防事故。健全消防制度，逐級落實消防責任制嚴格執(zhí)行消防的操作程序；健全消防組織，根據(jù)實際需要進行演練。七、工程進度計劃 顏色 時間 時間段 前期手續(xù) 1個月 2008年3月 工程進度 24個月 2008年4月2010年3月 銷售周期 29個月 2008年6月2010年10月 貸款周期 12個月 2008年4月2010年3月 還本進度 10個月 2008年6月2010年3月 表52 項目工程進度、投資計劃、銷售進度、回款計劃、貸款還款保障計劃表 2009年 2010年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 前期手續(xù) 工程進度（視為均勻投入） 投資額 7057 7057 7057 7057 7057 7057 7057 7057 0 0 0 7057 7057 7044 7044 7044 7044 7044 7044 7044 0 0 0 7044 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 銷售進度 銷售額 22332 14888 13399 13399 10422 4466 2978 744 1489 2233 2233 2978 4466 5955 7444 11910 7444 1489 1489 744 744 744 1489 1489 1489 2233 2233 2978 2978 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 貸款周期
。（三）衛(wèi)生防疫遵守執(zhí)行《公共場所衛(wèi)生管理條例》，其衛(wèi)生整潔程度直接反映出其檔次，因此作好衛(wèi)生防疫對于項目的經(jīng)營狀況有重要的影響。部門專門設(shè)立消防保安崗位，通過對安全設(shè)施及消防報警聯(lián)動控制系統(tǒng)的晝夜監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，最大限度地降低安全及消防隱患。對一定級別的業(yè)主，由保安部門制定相應(yīng)的安全保衛(wèi)計劃和應(yīng)急措施；對各個安全崗位的人員進行上崗前的強化培訓(xùn)；定期進行各安全崗位、安全防范措施、安全防范設(shè)備的檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。 要求工程承包方為施工人員在施工期間進行人身保險。大氣保護盡量使用電力以及太陽能等清潔能源，以減少甚至消除污染，節(jié)約能源；制冷設(shè)備禁止選用以氟里昂制冷的設(shè)備；排氣煙管應(yīng)避開其他環(huán)境敏感地帶。(2) 生活垃圾生活垃圾將采取分類收集、分別處理的辦法。節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。綠化景觀用水節(jié)水保障項目綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。該項目通過土地所有權(quán)出讓的方式獲得該地塊的所有權(quán)。 以上戶型的特點是：采用人性化設(shè)計理念，5明設(shè)計，南北通透，雙入戶，南向觀光電梯，讓你擁有室外的寬敞空間，南入戶花園，先進花園后進家，闊綽空間之中盡顯雍容華貴。表37 目標客戶群體劃分表 類別 客層 家庭年收入預(yù)計 來源 核心有效客戶 中高消費層 10萬以上 大連市內(nèi)中高層管理者 大連本地私企老板、個體業(yè)主 大連市內(nèi)白領(lǐng)階層 高新園區(qū)欲改善居所的高收入階層 作為投資的高收入人群 大連市區(qū)、北三市及外地來連養(yǎng)老人群 重點有效客戶 中等消費層 5～10萬 大連本地購買居所的人群 高新園區(qū)及軟件園上班的單身人群 大學(xué)城教師、銀行職員 投資客戶第四章 項目戶型產(chǎn)品定位以上戶型的特點是：方正格局，明朗合理，空間利用率高。二、項目定位主要針對市場為大連四區(qū)中高端市場及外地市場；項目價格定位為中檔，實際品質(zhì)為高檔項目；適合以居住、投資、養(yǎng)老、休閑為主；產(chǎn)品定位應(yīng)以創(chuàng)新的形式取勝；為區(qū)別于區(qū)域其它項目，注重產(chǎn)品戶型細節(jié)，滿足消費人群追求高性價比的要求。劣勢：■ 軍產(chǎn)房不能大范圍宣傳、客戶購房不能辦理按揭貸款、制約銷售價格；■ 目前黃浦路車流量較大、上下班時間堵車嚴重，出行過馬路不便，存在危險，且噪音大；■ 現(xiàn)階段周邊環(huán)境較差，周邊電廠等搬遷存在一定的周期；■ 項目東側(cè)城市污水處理廠，對項目景觀、環(huán)境造成一定的影響；■ 經(jīng)過項目內(nèi)的凌水河水質(zhì)差，改造難度較大，費用高；■ 目前周邊有貨用運煤鐵道，影響居民交通，而且噪音大；■ 現(xiàn)有三棟建筑，對整體建設(shè)有一定制約和影響；■ 項目靠海太近，濕氣重；■ 地塊分散，須分別定位，分區(qū)管理，加大規(guī)劃、管理難度。二、戶型變化發(fā)展情況高新園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展時間較短，開發(fā)樓盤較少，最早適合居住的傳統(tǒng)二室、三室住房一直沿用至今，從2005年下半年開始小戶型商住公寓開始逐漸占領(lǐng)市場，同時二室、三室戶型還是占有一定比例，這主要是由該區(qū)域的購房消費者的特征及需求決定的。該區(qū)域主要消費群體是外來省市購房者。項目市場前景非常好，市場競爭力也很強。旅順龍頭鎮(zhèn)。凌水鎮(zhèn)。 據(jù)此，園區(qū)戶型控制標準以中小套戶型為主，大戶型為輔，戶型控制標準為：一室一廳戶型控制在50—70 m2 ，二室一廳戶型控制在70—80 m2 ，二室二廳戶型控制在80—90 m2 ，三室二廳戶型控制在110 — 120 m2 ，四室二廳戶型控制在 130—140 m2 ，中小套型（90 m2 以下）比例控制在70%以上，大戶型比例在30%以下。土地的供應(yīng)量在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取了競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴格限制低密度、大套型土地供應(yīng)。具體目標如下：住宅建設(shè)總投資額為120億元，住宅建設(shè)年平均投資額為24億元。尤其是進入二手房市場的次新房價，成交價從去年9月就步入5000元大關(guān)，此后一直平穩(wěn)走高，今年初部分成交價已達到5500元以上。從上述數(shù)據(jù)分析，總體銷售價格每年呈遞增趨勢，長幅大約在15%。③價格情況2001—2003年，住房平均價格為2600—3200元/ m2；2003—2004年，住房平均價格為3200—3900元/ m2；2004—2005年，住房平均價格為4000—5000元/ m2。（2）“十五”期間，園區(qū)住房結(jié)構(gòu)、供求、價格與銷售分析①在住房套型結(jié)構(gòu)方面：其中一室一廳，面積在60 m2以下的為1600套，占總比為8%；二室二廳，面積在120 m2以下的為13000套，占總比為68%；三室以上，面積在120m2以上的為4400套，占總比為24%。六、“十一五”期間大連高新園區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（20062010）（一）大連高新園區(qū)住房建設(shè)基本情況“十五”期間住房建設(shè)取得的成績“十五”期間，大連高新園區(qū)用于住房建設(shè)的土地供應(yīng)量為160萬m2，住房建設(shè)投資額為40億元，商品住房竣工總面積350萬m2，銷售總面積為230 萬m2。如在凌水橋附近的硅谷假日三期2005年初時價格為3600元/平米，而到了2006年價格已漲到6000元/平米左右；東北財經(jīng)大學(xué)北側(cè)的斯坦福院落，從2007年7月一期的開盤價格為8000元/m2左右到2008年1月8日二期開盤的均價為10500元/m2，各個樓盤漲幅基本在2000元/平米以上。憑借英國電訊在英國企業(yè)界的影響，可以為大連軟件行業(yè)和高新園區(qū)起到很好的宣傳作用。英國電訊在2006年財富世界500強排名中列第162位，業(yè)務(wù)遍布于170個國家和地區(qū)。這一協(xié)議的簽訂旨在解決大連市集成電路設(shè)計人才不足的瓶頸問題，并在增強企業(yè)發(fā)展后勁方面提供了一種全新的模式，也是在促進高等教育人才與市場需求相結(jié)合方面的有益探索。布赫納向市長夏德仁通報了集團的重大舉措——在大連建立集團全球采購中心，同時把更多高端技術(shù)轉(zhuǎn)移到大連的工廠。富達投資的落戶，將促使其他投資公司的陸續(xù)跟進投資。（八）全球最大基金管理公司美國富達投資集團落戶大連高新園區(qū)2007年5月16日，全球最大基金管理公司 ——美國富達投資集團在大連高新區(qū)軟件園成立外包中心。（七）世界500強企業(yè)新日鐵solution落戶大連高新園區(qū)2007年4月13日，日本新日鐵系統(tǒng)集成株式會社向大連華信計算機技術(shù)有限公司投資200萬美元，以加強雙方合作，推動華信軟件外包業(yè)務(wù)的發(fā)展。1－2年內(nèi)，東軟國際軟件園從業(yè)人員將達一萬名以上。大連河口國際軟件園，位于高新區(qū)旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶的東端，毗鄰騰飛軟件園，緊靠中科院大連創(chuàng)新園高新區(qū)研發(fā)孵化園，規(guī)劃面積150萬平方米。2007年4月投入使用。這是西門子自動化與驅(qū)動集團在中國第一次從置地建廠開始，以獨資的方式成立新的運營公司。甲骨文大連分公司致力于以北亞區(qū)的資源和知識庫以及Oracle全球支持團隊的力量，為客戶提供卓越的支持服務(wù)。NCR大連全球咨詢中心不僅向客戶提供中低端的編碼、測試、安裝及維護服務(wù)，而且直接接觸日本客戶參與應(yīng)用系統(tǒng)開發(fā)的