【正文】 擬采用的措施有：與醫(yī)療機(jī)構(gòu)協(xié)作，建立完善的醫(yī)療保障體系，以便處理突發(fā)事故、緊急病人；健全衛(wèi)生保潔制度，確保無(wú)衛(wèi)生死角，并定期進(jìn)行大清掃；對(duì)公司職員簽約前進(jìn)行身體檢查，對(duì)于身體條件不合格的，堅(jiān)決不簽；對(duì)公共用具、公共場(chǎng)所加強(qiáng)衛(wèi)生管理，作到專人專職；積極配合政府有關(guān)部門的衛(wèi)生防疫檢查；在禁止吸煙場(chǎng)所設(shè)立醒目標(biāo)志。安全及消防設(shè)備，對(duì)設(shè)備進(jìn)行及時(shí)的維護(hù)與更換，保證安全及消防系統(tǒng)的正常運(yùn)行。（二）消防措施消防問(wèn)題涉及到公司的財(cái)產(chǎn)、職員和客戶的人身安全，并關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的聲譽(yù)，因此需要通過(guò)招投標(biāo)，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)并具有豐富業(yè)績(jī)的結(jié)構(gòu)及消防設(shè)計(jì)單位和施工單位，嚴(yán)格按照相關(guān)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、施工規(guī)范以及《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收。 在公司運(yùn)營(yíng)期間，公司應(yīng)與職員簽訂合法的用人合同，保護(hù)職員的合法權(quán)益。材料選用采用無(wú)污染、無(wú)輻射作用、隔音效果好的建筑材料，實(shí)現(xiàn)對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。對(duì)有機(jī)垃圾，采用成套的垃圾處理機(jī)進(jìn)行生化處理，污水再通過(guò)污水處理達(dá)標(biāo)后回灌；對(duì)無(wú)機(jī)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)到指定垃圾處理場(chǎng)集中處理。五、環(huán)保、勞保措施（一）環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境保護(hù)要符合總體規(guī)劃要求，為此在設(shè)計(jì)上要求設(shè)計(jì)師依據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》的相關(guān)要求在建筑物中科學(xué)合理設(shè)計(jì)涉及環(huán)境保護(hù)的系統(tǒng)和建筑材料。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。四、節(jié)能、節(jié)水（一）節(jié)能措施項(xiàng)目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和大連市有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。 第五章 建設(shè)規(guī)模及方案一、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目占地：118580㎡，項(xiàng)目總建筑面積：㎡，其中住宅建筑面積：㎡，現(xiàn)有住宅建筑面積：㎡，公寓建筑面積：㎡，產(chǎn)權(quán)酒店建筑面積：㎡，公建建筑面積：㎡，地下面積：㎡。本著開(kāi)門進(jìn)院，登堂入室的理念，先進(jìn)花園后進(jìn)家，戶戶均帶一個(gè)休閑娛樂(lè)觀景的小自然空間，可品茶、讀書(shū)、種花、養(yǎng)魚(yú)……把中國(guó)傳統(tǒng)文化中的院落精髓思想巧妙地融入到本案戶型當(dāng)中，有效地提高了住宅的實(shí)用性與舒適度。三、目標(biāo)客戶群體分析表36 目標(biāo)客戶群體分析表 客戶分類 客戶特征 客戶的具像描述 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 頂端客戶 客戶層面窄，對(duì)價(jià)格不太敏感 追求尊貴感，希望彰顯不凡的身份，向往與眾不同的舒適的生活，認(rèn)同高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)品質(zhì) 稀缺物業(yè)，轉(zhuǎn)化為度假需求，彰顯身份 高端客戶 高級(jí)公務(wù)員及高層領(lǐng)導(dǎo)、商務(wù)人士，對(duì)價(jià)格不太敏感 注重生活的品味和品質(zhì)，崇尚舒適、自由和自然，講究身份感與品質(zhì)感 時(shí)尚感與品質(zhì)服務(wù),實(shí)現(xiàn)特定的生活習(xí)慣 中高端客戶 高級(jí)白領(lǐng)精英及企業(yè)管理層、私營(yíng)企業(yè)主、商務(wù)人士 取決于物業(yè)的檔次、品質(zhì)感注重交通與居住的舒適度、安全性及私密性，對(duì)價(jià)格較為敏感 改善居住環(huán)境，形成特定的生活群體 中端客戶 都市白領(lǐng)階層、技術(shù)人員及投資客 注重物業(yè)的交通環(huán)境及升值潛力，對(duì)價(jià)格敏感 為滿足居住需求，而規(guī)范一種特定的生活方式 中低端客戶 外來(lái)年輕人、員工福利房及投資 注重物業(yè)的交通及價(jià)格，對(duì)物業(yè)品質(zhì)有一定的要求，增加企業(yè)凝聚力，提高工作/交通效率 具有較高的價(jià)值優(yōu)勢(shì)按區(qū)域劃分大連市內(nèi)四區(qū)首次置業(yè)人群；北三市及外地欲在大連購(gòu)房人群；大連市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)就職人群；按職業(yè)劃分大連市大型企事業(yè)單位中高收入人群；大連市內(nèi)私企白領(lǐng)、金領(lǐng)；旅順南路大學(xué)城教師人群；大連本地私企老板、個(gè)體業(yè)主以及其他中高收入階層；大連及外地高收入退休職工；外地欲在大連置業(yè)的高收入人群。威脅：■ 政府07年相繼出臺(tái)各項(xiàng)宏觀政策，一定程度上抑制銷售，加重了買家持幣觀望的心理；■ 07~08年大連土地放量較大，隨之將加大產(chǎn)品的市場(chǎng)供給量，銷售難度加大；■ 凌水灣改造尚需一段時(shí)間，短期內(nèi)難以提升區(qū)位價(jià)值及項(xiàng)目形象；■ 國(guó)家已對(duì)小產(chǎn)權(quán)有規(guī)定，對(duì)軍產(chǎn)項(xiàng)目政策規(guī)定的不確定增加未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)性；■ 周邊新項(xiàng)目啟動(dòng)，存在潛在威脅。該區(qū)域的消費(fèi)者主要是高新園區(qū)工作員工及學(xué)校教師，高新園區(qū)員工的購(gòu)房需求主要是小戶型、自住兼投資用的物業(yè)，學(xué)校老師則偏向于在學(xué)校周邊購(gòu)買自住型物業(yè)。該區(qū)域與本案可比性不是很強(qiáng)。第三章 市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目分析第一節(jié) 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一、高新園區(qū)及周邊部分樓盤情況匯總表31 高新園區(qū)板塊主要個(gè)案指標(biāo)對(duì)比表 序號(hào) 樓盤 建筑形態(tài) 占地（萬(wàn)m2） 容積率 價(jià)格（元/m2） 戶型面積（m2） 戶型 銷售率 備注 1 東方圣荷西 高層 110001800013500均價(jià) 120150 50%剩400余套 2 宅語(yǔ)原 高層 84001200010500均價(jià) 5090 12室 80%剩200余套 6棟1826層高層1095戶精裝修 3 山海一家二期 小高層 7500均價(jià) 110175 2室4室 售罄 4 斯坦福院落 多層小高層 10500均價(jià) 80 12室 多層基本售罄 現(xiàn)推出3棟小高層面積在6290平 5 名仕樂(lè)居 多層高層 8500均價(jià) 80130 2室 80% 4棟高層4棟多層 6 壹品漫谷 多層小高層別墅 14 590080007000均價(jià) 130170 23室 7 CITY ONE 小高層 7961 72008500 394890134 12室 售罄 精裝修隨著軟件園一期、二期的開(kāi)發(fā)及眾多高新企業(yè)的入駐，使得高新園區(qū)在整個(gè)大連市的影響越來(lái)越大，同時(shí)該板塊靠近大連理工大學(xué)、海事大學(xué)等高校，文化氛圍濃厚，因此樓盤價(jià)格漲幅較大，均價(jià)保持在900010000元/m2左右，大量的需求使各個(gè)項(xiàng)目的銷售情況基本保持良好。2006年和2007年住房建設(shè)規(guī)劃布局2006年至2007年住房建設(shè)規(guī)劃布局是以凌水灣地區(qū)凌水鎮(zhèn)、王家村、大山村附近、軟件園、學(xué)苑廣場(chǎng)和七賢嶺療養(yǎng)區(qū)為重點(diǎn)，主要建設(shè)中低價(jià)位的中小戶型和部分公寓式住宅。黃泥川村。（五）大連高新園區(qū)住房布局住房建設(shè)總體布局根據(jù)高新園區(qū)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，主要以產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)為主，生活住房建設(shè)為產(chǎn)業(yè)建設(shè)服務(wù)。（四）大連高新園區(qū)住房結(jié)構(gòu)各類住房建設(shè)結(jié)構(gòu)比例根據(jù)國(guó)家、省、市相關(guān)政策精神，自2006年6月1日起，新審批，新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90 m2 以下住房面積所占比重控制在70%以上，對(duì)已審批，但還未開(kāi)工辦理施工許可證的建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)要求進(jìn)行重新調(diào)整套型比例。商品房總建設(shè)面積為420萬(wàn)m2 ，商品房建設(shè)年平均竣工面積84萬(wàn)m2 。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1—4月份，二手房包括房改房成交件數(shù)492件，占各類房產(chǎn)交易量的30%之多。b、根據(jù)市場(chǎng)需求，園區(qū)內(nèi)的樓盤以中高檔、多層和小高層、面積80—120平方米為宜，加之學(xué)府集中、交通方便、物業(yè)管理完善，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，整個(gè)市場(chǎng)需求總體走強(qiáng)。從以上價(jià)格走勢(shì)上看，受房地產(chǎn)大勢(shì)和需求影響，價(jià)格漲勢(shì)過(guò)快，價(jià)格結(jié)構(gòu)不甚合理。戶型與市場(chǎng)需求基本匹配。大連高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展與園區(qū)住房建設(shè)分析（1）“十五”期間，高新園區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都保持了良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，呈現(xiàn)出投資項(xiàng)目多、規(guī)模大的特點(diǎn)。（二）市場(chǎng)吸納速度加快從調(diào)查人員走訪的大多數(shù)幾個(gè)在售樓盤情況看，其銷售勢(shì)頭均良好。五、高新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情綜述高新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不是很多，近幾年只是零星有幾個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)。該公司主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括網(wǎng)絡(luò)化的IT服務(wù)，地區(qū)、全國(guó)性和全球性的電訊服務(wù)，以及高端的寬帶和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品和服務(wù)。（十二）英國(guó)電訊(BT)入駐大連高新園區(qū)2007年9月，世界500強(qiáng)企業(yè)英國(guó)電訊在大連的投資項(xiàng)目—英電科技(大連)有限公司正式成立。蘇爾壽集團(tuán)是世界著名跨國(guó)工業(yè)集團(tuán)公司，在150多個(gè)國(guó)家有常駐代表，雇員約32萬(wàn)人，主要生產(chǎn)紡織機(jī)械、水力機(jī)械、熱力渦輪機(jī)械、往復(fù)壓縮機(jī)、離心機(jī)、工業(yè)泵等。（九）世界500強(qiáng)企業(yè)日本柯尼卡美能達(dá)入駐大連高新區(qū)2007年5月22日，日本柯尼卡美能達(dá)商用科技公司投資的柯尼卡美能達(dá)（大連）軟件開(kāi)發(fā)有限公司在大連高新園區(qū)正式注冊(cè)成立，這是大連首家嵌入式軟件測(cè)試項(xiàng)目。這是繼花旗集團(tuán)后，第二家世界級(jí)金融機(jī)構(gòu)在連設(shè)立的外包中心，開(kāi)創(chuàng)了外資基金組織在中國(guó)建立外包中心的先河。新日鐵是世界500強(qiáng)企業(yè)之一，也是世界鋼鐵行業(yè)排名第二的龍頭企業(yè)。（六）花旗數(shù)據(jù)處理（上海）有限公司大連分公司在大連高新園區(qū)成立花旗數(shù)據(jù)處理（上海）有限公司大連分公司于2007年4月17日在大連高新園區(qū)注冊(cè)成立。大連河口國(guó)際軟件園的建立，不僅能夠進(jìn)一步提升高新區(qū)軟件信息服務(wù)業(yè)的聚集效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)，加快軟件產(chǎn)業(yè)向國(guó)際化融合的速度，也將大大提高大連軟件產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上的競(jìng)爭(zhēng)能力。西門子自動(dòng)化與驅(qū)動(dòng)集團(tuán)的入駐對(duì)于大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生強(qiáng)大的輻射作用，對(duì)大連現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新型城市建設(shè)也必將發(fā)揮積極的促進(jìn)作用。新公司的建成，將使西門子過(guò)程儀器、傳感器及工業(yè)通訊產(chǎn)品在中國(guó)實(shí)現(xiàn)本土化生產(chǎn)。大連分公司的成立是甲骨文“金色中國(guó)計(jì)劃”第二階段的重要組成部分。NCR在大連的落戶，不僅會(huì)將大連的軟件人才結(jié)構(gòu)提升到一個(gè)新的臺(tái)階，而且也會(huì)帶動(dòng)大連軟件產(chǎn)業(yè)向一個(gè)更高的層次發(fā)展。2004年10月NTT通信株式會(huì)社在上海成立恩梯梯通信設(shè)備（上海）有限公司。另外，星海灣管理中心還介紹說(shuō)，因?yàn)楣こ萄睾Ｐ藿ǎ侣放c海邊之間要修多條道路和橋壩，東西、南北縱橫交錯(cuò)。將要建設(shè)的濱海路將形成一條平行于“中山路黃浦路旅順南路”的通道。（二）新濱海路規(guī)劃從星海灣到黃浦路凌水路段的新濱海路能緩解西部交通壓力，但在未來(lái)幾年內(nèi)，高新園區(qū)以及小平島這一地區(qū)將新增五六萬(wàn)人，有關(guān)部門表示，為徹底解決大連西部交通問(wèn)題，新濱海路還將修建二期和三期工程。預(yù)計(jì)，8月底完成征海主件的報(bào)批工作，10月末進(jìn)入施工。年初以來(lái)，在園區(qū)管委會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)園區(qū)創(chuàng)新基地管理辦公室的不懈努力，各項(xiàng)工作有條不紊，順利展開(kāi)。投資額超千萬(wàn)元項(xiàng)目98個(gè)，%。表27 20012006年大連高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)情況 年份 GDP（億元） 財(cái)政收入（億元） 固定資產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元） 實(shí)際利用外資（億美元） 2006 2005 2004 2003 69 28 10 2002 53 7 2001 41 15 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)年鑒）圖29目前，大連高新園區(qū)在全國(guó)53個(gè)（國(guó)家級(jí)）高新區(qū)中，土地面積占第46位，可是我們?cè)诟黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的綜合排名上占第14位，使高新園區(qū)真正成為科技含量高，投資密度高，投資回報(bào)高的新經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)區(qū)。新批外資企業(yè)74家，增資44個(gè)項(xiàng)目。 七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地——發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及研發(fā)中心的科技示范區(qū) 海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園——留學(xué)人員、博士等高級(jí)人才創(chuàng)業(yè)孵化的核心區(qū) 軟件園——軟件產(chǎn)業(yè)的集中發(fā)展區(qū) 雙D港——數(shù)字與生命高科技產(chǎn)業(yè)基地 黃河路科技城——高新技術(shù)及產(chǎn)品市場(chǎng) 政策區(qū)——高新技術(shù)園區(qū)政策輻射拓展區(qū)二、高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)概況（一）經(jīng)濟(jì)概況2006年是“十一五”的開(kāi)局之年，也是大連高新園區(qū)搶抓機(jī)遇、乘勢(shì)而上、旗開(kāi)得勝的一年。產(chǎn)業(yè)帶位于大連市的西南部，距離大連國(guó)際機(jī)場(chǎng)7公里，大連港10公里，大連火車站7公里，沈大高速公路口15公里。第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析一、高新園區(qū)概況大連高新技術(shù)園區(qū)是1991年3月經(jīng)中國(guó)政府批準(zhǔn)建立的首批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是大連市的對(duì)外先導(dǎo)區(qū)、科技興市區(qū)的示范區(qū)。另外，市內(nèi)四區(qū)現(xiàn)有廉租住房63萬(wàn)套，總建筑面積為320平方米。而后，就是6月份的放量高峰，將以大品牌、大體量樓盤為主體，價(jià)格走勢(shì)會(huì)受國(guó)家政策影響，但其價(jià)格走勢(shì)，將成為全年商品房?jī)r(jià)格的定心盤。“北進(jìn)”方面則是在向金州區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展，這兩個(gè)新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿σ阎鸩斤@現(xiàn)。三、近年大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體走勢(shì)（一）施工面積逐年呈上升趨勢(shì)土地放量從2005年開(kāi)始加大，同時(shí)大連市在2006年出臺(tái)打擊囤地行為的相關(guān)措施，使得從2006年房地產(chǎn)施工面積大幅度上升，2007年繼續(xù)保持這一趨勢(shì)，07年施工面積比06年增加了近600萬(wàn)平方米。（五）今后土地市場(chǎng)供給趨勢(shì)大連市“十一五”用地規(guī)劃中表明20062010年的供地指引為：普通商品住房近期新供應(yīng)的普通商品住房用地主要分布在甘井子區(qū)的梭魚(yú)灣、泡崖子、泉水、大化渣場(chǎng)等地區(qū)；其次分布在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)。圖25（三）樓面單價(jià)普遍上