【正文】 ?？h功能定位為“海上大連”建設(shè)的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)，成為海洋經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。 （四）城市基礎(chǔ)設(shè)施 以建設(shè)暢通型、智能型、生態(tài)型城市為目標(biāo)，圍繞提升城市綜合功能，開展新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把我市建設(shè)得更暢、更亮、更綠、更美。按照“城市擴(kuò)容、交通先行”的要求，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，盡快形成現(xiàn)代化對外交通、市域交通、市內(nèi)交通三級網(wǎng)絡(luò)。市區(qū)交通重點(diǎn)發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)旅順口區(qū)和開發(fā)區(qū)的大學(xué)園區(qū)，按規(guī)定建設(shè)好中小學(xué)及其他配套設(shè)施，逐步實(shí)現(xiàn)中小學(xué)辦學(xué)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化。創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題，構(gòu)筑覆蓋整個(gè)城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，在城市周圍建設(shè)綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達(dá)45%。搞好環(huán)城濱海道路建設(shè)，美化岸線環(huán)境，拆除“親?！备粽?，還海于民，建設(shè)一個(gè)藍(lán)天碧海環(huán)抱、綠樹青草簇?fù)淼男麓筮B。二、大連市土地供給狀況（一）土地供應(yīng)量開始加大2007年全年已掛牌39幅地塊。截止到2007年底，已成交32幅地塊，其中住宅28塊。圖24（二）土地供應(yīng)以甘區(qū)為主目前已成交地塊中，%。傳統(tǒng)的中心區(qū)域，如中山區(qū)、西崗區(qū)隨著城市建設(shè)步伐的加快，土地存量明顯不足，可供開發(fā)的土地大多為舊城區(qū)改造及部分廠房的搬遷改造。而甘井子區(qū)有大量的待開發(fā)土地，且多為凈地，成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的主打區(qū)。圖25（三）樓面單價(jià)普遍上升2007年大連市內(nèi)四區(qū)成交地塊的樓面單價(jià)均呈上漲趨勢，其中甘區(qū)漲幅最大。而樓面單價(jià)的上漲，勢必帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升。從市場反應(yīng)來看，各區(qū)域價(jià)格上漲趨勢與成交地塊的樓面單價(jià)相符，說明雖然07年成交地塊部分還未進(jìn)入市場，但已經(jīng)帶動(dòng)區(qū)域房價(jià)攀升。表23 市內(nèi)四區(qū)成交地塊樓面單價(jià)情況單位：元/㎡ 區(qū)域 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 2006年 2007年 漲幅 % % % %（四）經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房用地加大投入、限價(jià)房推向市場，其中僅泡崖八區(qū)就有20萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，今年共有80萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房推向市場，這對日益增高的房地產(chǎn)價(jià)格將會帶來一定沖擊，但與大連房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展相比來看，并不會從根本上阻止房地產(chǎn)市場價(jià)格的持續(xù)穩(wěn)步增長。（五）今后土地市場供給趨勢大連市“十一五”用地規(guī)劃中表明20062010年的供地指引為：普通商品住房近期新供應(yīng)的普通商品住房用地主要分布在甘井子區(qū)的梭魚灣、泡崖子、泉水、大化渣場等地區(qū)；其次分布在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房充分考慮土地資源的利用收益和級差效應(yīng)，確保土地資源的高效利用，近期供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子區(qū)辛寨子、機(jī)場新區(qū)、泡崖新區(qū)、石門山棚戶區(qū)、大連西站、廟嶺、凌水等地區(qū)，有少量分布在沙河口區(qū)和西崗區(qū)。商品住房為提高土地收益、增強(qiáng)中心城區(qū)活力，同時(shí)考慮商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)為主，其次是甘井子區(qū)。2006年、2007年商品住房的供地主要集中在中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)。三、近年大連房地產(chǎn)開發(fā)總體走勢（一）施工面積逐年呈上升趨勢土地放量從2005年開始加大，同時(shí)大連市在2006年出臺打擊囤地行為的相關(guān)措施，使得從2006年房地產(chǎn)施工面積大幅度上升，2007年繼續(xù)保持這一趨勢，07年施工面積比06年增加了近600萬平方米。表24 2000年—2007年 大連市商品房開竣工面積情況表單位：萬平方米 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 施工面積 竣工面積 421 （數(shù)據(jù)來源：《大連市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《大連統(tǒng)計(jì)月報(bào)》）圖26表25 2007 年全市住宅施工、新開工、竣工面積表 月份 施工面積 新開工面積 竣工面積 累計(jì)(㎡) 同比(%) 累計(jì)(㎡) 同比(%) 累計(jì)(㎡) 同比(%) 1 —— —— —— —— —— —— 2 —— —— —— —— —— —— 3 4 5 6 42 7 8 9 10 11 12 （數(shù)據(jù)來源：大連樓盤統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）圖27從上邊的圖表我們可以看出，雖然隨著土地放量加大等因素的影響，使房地產(chǎn)施工面積一直呈上升趨勢，但是07年竣工量劇減，原因主要是由于市場逐漸趨向大盤時(shí)代，項(xiàng)目開發(fā)周期較長，其次是為避免繳納土地滯納金或逾期未開發(fā)被收回的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目只是象征性的開工，因此雖然施工量增加，但竣工量較少，再是由于國家宏觀調(diào)控因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的主要資金來源為銀行貸款，開發(fā)資金鏈容易發(fā)生斷裂，很多開發(fā)商都采取了整體開發(fā)、分期建設(shè)的策略，以彌補(bǔ)資金不足的狀況，由此也使得開工面積與竣工面積之間形成了一定程度上的巨大反差。（二）大連房地產(chǎn)呈現(xiàn)“西拓北進(jìn)”的態(tài)勢大連房地產(chǎn)發(fā)展同樣遵循“大大連”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn)“西拓北進(jìn)”的態(tài)勢?！拔魍亍狈矫媸窃谙虼筮B旅順口區(qū)發(fā)展，在旅順口區(qū)與原大連老城區(qū)的交通干道旅順南路周邊已有大批項(xiàng)目已經(jīng)并陸續(xù)實(shí)施?！氨边M(jìn)”方面則是在向金州區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展，這兩個(gè)新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿σ阎鸩斤@現(xiàn)。表26 2007年大連住宅施工情況表 區(qū)域 房屋施工面積（萬㎡） 本年新開工面積（萬㎡） 房屋竣工面積（萬㎡） 大連市 其中：中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 旅順口區(qū) 開發(fā)區(qū) 金州區(qū) （數(shù)據(jù)來源：大連樓盤統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）圖28 由上圖表可以看出：大連西部、北部區(qū)域施工量尤其是新開工量占大連總量絕大部分，可見大連樓市西拓北進(jìn)格局已經(jīng)形成。2008年我市預(yù)計(jì)開盤樓盤61個(gè)，%的面積將于2008年上半年開盤銷售，供應(yīng)量上會有明顯的高峰出現(xiàn)。通過詳細(xì)分析，我市今年上半年供應(yīng)將出現(xiàn)2次波峰，首先是4月份的集中供量，以中小開發(fā)商為主要參與者，樓盤整體放量不大，分布較為散亂，同時(shí)，2007年底由于種種原因暫緩或順延開盤的樓盤，也會在2008年初同步放量，預(yù)計(jì)該階段價(jià)格不會有太大波動(dòng)，但其成交數(shù)量或許可為2008年整體房地產(chǎn)的冷熱定下基調(diào)。而后，就是6月份的放量高峰，將以大品牌、大體量樓盤為主體，價(jià)格走勢會受國家政策影響，但其價(jià)格走勢，將成為全年商品房價(jià)格的定心盤。而從全年來看，由于2007年底政策對需求的打壓，購買力的集中或許會出現(xiàn)于二次供應(yīng)高峰，如果2008年國家政策不能很好地做出調(diào)控的“接續(xù)”工作，積累很長時(shí)間的價(jià)格將再次出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性增長”。 經(jīng)濟(jì)適用房的推出對改善大連市的住宅供給結(jié)構(gòu)有著重要的意義。截至2007年，總建筑面積達(dá)323萬平方米。另外，市內(nèi)四區(qū)現(xiàn)有廉租住房63萬套，總建筑面積為320平方米。未來三年，大連市內(nèi)四區(qū)用于住房建設(shè)的土地儲備量約810公頃，其中，用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房的土地儲備量約605公頃。2008年我市將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房80萬平方米，為中低收入家庭提供更多價(jià)格合理的房源，這也意味著大連的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾開始逐漸得到緩解。經(jīng)濟(jì)適用房的推出也在一定意義上緩解了住宅價(jià)格的上漲壓力。第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析一、高新園區(qū)概況大連高新技術(shù)園區(qū)是1991年3月經(jīng)中國政府批準(zhǔn)建立的首批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是大連市的對外先導(dǎo)區(qū)、科技興市區(qū)的示范區(qū)。，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙D港、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。今年是大連高新園區(qū)建區(qū)十七周年，作為大連市唯一的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大連高新園區(qū)從科技創(chuàng)新的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，到服務(wù)創(chuàng)新的“試驗(yàn)田”；從科技培育的“孵化器”，到招商引資的“蓄水池”，已成為帶動(dòng)大連市轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、搶占高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)的前沿陣地。（一）位置旅順南路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶：東起黑石礁，西至塔河灣，總規(guī)劃面積133平方公里，包括七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園與軟件園。產(chǎn)業(yè)帶位于大連市的西南部，距離大連國際機(jī)場7公里，大連港10公里，大連火車站7公里，沈大高速公路口15公里。（二）氣候高新園區(qū)具有北溫帶季風(fēng)氣候特征。四季分明，冬夏長、春秋短，日光充足，雨量適中。（三）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙D港、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。 七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地——發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及研發(fā)中心的科技示范區(qū) 海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園——留學(xué)人員、博士等高級人才創(chuàng)業(yè)孵化的核心區(qū) 軟件園——軟件產(chǎn)業(yè)的集中發(fā)展區(qū) 雙D港——數(shù)字與生命高科技產(chǎn)業(yè)基地 黃河路科技城——高新技術(shù)及產(chǎn)品市場 政策區(qū)——高新技術(shù)園區(qū)政策輻射拓展區(qū)二、高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)概況（一）經(jīng)濟(jì)概況2006年是“十一五”的開局之年，也是大連高新園區(qū)搶抓機(jī)遇、乘勢而上、旗開得勝的一年。2006年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。，同比增長42%。其中，同比增長64%；，同比增長187%。新批外資企業(yè)74家，增資44個(gè)項(xiàng)目。這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長速度均居全市前列，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全市平均水平，占全市經(jīng)濟(jì)總量的比重逐年上升。目前高新區(qū)已聚集特色產(chǎn)業(yè)企業(yè)1120多家，其產(chǎn)業(yè)收入占高新區(qū)總收入的85%。在“十一五”規(guī)劃中，高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)總量將再增長五倍，GDP將占全市比重的1/10，成為大連經(jīng)濟(jì)的新增長極和高新技術(shù)發(fā)展的人才源、技術(shù)源，做全市科技創(chuàng)新的平臺和機(jī)制和體制創(chuàng)新的示范區(qū)。表27 20012006年大連高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)情況 年份 GDP（億元） 財(cái)政收入（億元） 固定資產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 實(shí)際利用外資（億美元） 2006 2005 2004 2003 69 28 10 2002 53 7 2001 41 15 （數(shù)據(jù)來源：大連統(tǒng)計(jì)年鑒）圖29目前，大連高新園區(qū)在全國53個(gè)（國家級）高新區(qū)中，土地面積占第46位，可是我們在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的綜合排名上占第14位，使高新園區(qū)真正成為科技含量高，投資密度高，投資回報(bào)高的新經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)區(qū)。（二）固定資產(chǎn)投資2006年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長運(yùn)行態(tài)勢，對全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要支撐作用。，%。投資項(xiàng)目共計(jì)145個(gè)，其中，新開工項(xiàng)目99個(gè)，%。投資額超千萬元項(xiàng)目98個(gè)，%。圖210三、園區(qū)規(guī)劃（一）凌水灣改造凌水灣改造是高新區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)形態(tài)、構(gòu)建自主創(chuàng)新體系的重要舉措。按規(guī)劃，要在3 5平方公里的改造區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)科技館、航海博物館、多媒體體驗(yàn)中心、數(shù)字化影視中心、音樂廳、濱海文化娛樂設(shè)施等，將其建成科技、文化及藝術(shù)的展示區(qū)、園區(qū)創(chuàng)智型產(chǎn)業(yè)的重要承載地，建成大連IBD，形成大連西部一個(gè)新的科技文化商務(wù)中心。 　　按照園區(qū)的戰(zhàn)略部署，2006年，凌水灣區(qū)域改造工程全面啟動(dòng)。年初以來，在園區(qū)管委會的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過園區(qū)創(chuàng)新基地管理辦公室的不懈努力，各項(xiàng)工作有條不紊，順利展開。 　　凌源街動(dòng)遷工作成效顯著。目前，已經(jīng)完成522個(gè)動(dòng)遷戶、2家企業(yè)動(dòng)遷補(bǔ)償?shù)拿渍{(diào)查工作，并制定了比較完善的動(dòng)遷方案；同時(shí)，動(dòng)遷手續(xù)已辦理完畢，動(dòng)遷招標(biāo)工作已完成，截至目前，一期動(dòng)遷323戶，已經(jīng)有250多戶動(dòng)遷完畢，預(yù)計(jì)6月底完成動(dòng)遷。 　　凌水灣填海工程有序推進(jìn)目前，已經(jīng)完成擬征用海域立項(xiàng)和海域使用圖繪制；海域征用論證報(bào)告和環(huán)境影響評估報(bào)告已經(jīng)報(bào)送到相關(guān)部門，等待評審；擬征用海域勘測、被征用部分補(bǔ)償摸底以及擬征用海域無爭議協(xié)議正同步推進(jìn)；同時(shí)，填海施工設(shè)計(jì)已經(jīng)委托大連理工大學(xué)進(jìn)行設(shè)計(jì)。預(yù)計(jì)，8月底完成征海主件的報(bào)批工作，10月末進(jìn)入施工。 　　周邊區(qū)域搬遷取得實(shí)質(zhì)性突破經(jīng)過多方努力，已經(jīng)與沈陽鐵路局和旅順海軍保障基地達(dá)成協(xié)議，4月中旬開始實(shí)施。同時(shí)，與位于改造區(qū)域內(nèi)的大連第三發(fā)電廠進(jìn)行了多次談判，該電廠已經(jīng)同意整體搬遷。（三發(fā)電位于項(xiàng)目內(nèi)部據(jù)現(xiàn)場調(diào)查，該廠搬遷時(shí)間還未確定） 　　開發(fā)建設(shè)的招商工作穩(wěn)步進(jìn)行此前，凌水灣改造區(qū)域的控制性規(guī)劃已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，按照新的開發(fā)建設(shè)模式，凌水灣改造將采取社會化開發(fā)，目前，開發(fā)建設(shè)的招商片已制作完畢，整體規(guī)劃沙盤也正在制作過程中。（二）新濱海路規(guī)劃從星海灣到黃浦路凌水路段的新濱海路能緩解西部交通壓力，但在未來幾年內(nèi)，高新園區(qū)以及小平島這一地區(qū)將新增五六萬人，有關(guān)部門表示，為徹底解決大連西部交通問題，新濱海路還將修建二期和三期工程。在凌水地區(qū)修建改造計(jì)劃中，大連海事大學(xué)附近的海岸線將向前移動(dòng)，凌水河與大連海事大學(xué)的教學(xué)港池航道入?？谝徊⒀由欤纬蓪捈s100米、長約900