【正文】 升2007年大連市內(nèi)四區(qū)成交地塊的樓面單價均呈上漲趨勢，其中甘區(qū)漲幅最大。截止到2007年底，已成交32幅地塊，其中住宅28塊。高起點、高標準規(guī)劃建設(shè)旅順口區(qū)和開發(fā)區(qū)的大學園區(qū)，按規(guī)定建設(shè)好中小學及其他配套設(shè)施，逐步實現(xiàn)中小學辦學設(shè)施標準化。長?？h功能定位為“海上大連”建設(shè)的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)，成為海洋經(jīng)濟的重點發(fā)展區(qū)。甘井子區(qū)為現(xiàn)代都市工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)。集中建設(shè)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地、“雙D港”等重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。建立“兩區(qū)三帶”開放型產(chǎn)業(yè)布局。 新市區(qū)由開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙D港”、大窯灣港區(qū)組成?！皟沙恰奔创筮B主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛(wèi)星城。%、%、%、%、%、%%，漲幅呈現(xiàn)明顯擴大趨勢。（三）城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化2007年，%，；在人均總收入中，%，；%，；%；%。（二）消費需求穩(wěn)中趨旺，零售額與GDP同步增長2007年，%，為10年來的最高值。二、2007年大連市經(jīng)濟總體發(fā)展情況2007年，大連經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長。 第二章 市場分析與預(yù)測第一節(jié) 大連市宏觀情況分析一、大連市自然地理條件（一）地理位置大連位于遼東半島的最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依東北三省和內(nèi)蒙古廣大腹地，南與中國山東半島隔海相望，與日本、韓國、朝鮮和俄羅斯遠東地區(qū)相鄰。項目距大連最大的海濱廣場星海廣場約5公里；；距大連市市中心約12公里；項目西行約50米，即為大連海事大學；，即為大連水產(chǎn)學院；項目位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，旅順南路東南面，交通十分便利。項目是一塊依山面海的絕版稀有居住地塊，原生態(tài)的自然環(huán)境、挺拔的山姿、悠長的海岸線和濃厚的文化氛圍構(gòu)建起愜意生活的完美框架。是京津門戶和東北亞經(jīng)濟區(qū)的中心區(qū)域，是中國重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市，也是中國北方最為開放、最具活力的城市之一。生產(chǎn)總值（GDP），%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%。近年來我市零售額增幅一直低于GDP，但差距逐年縮小，今年實現(xiàn)同步增長，消費對經(jīng)濟增長的貢獻不斷提高，多年來內(nèi)需相對不足的困擾正在逐步緩解。四項構(gòu)成全面增長，%、%、%%。（五）居民儲蓄存款下降隨著股市的持續(xù)繁榮，居民儲蓄存款不斷流入股市，導(dǎo)致居民儲蓄存款出現(xiàn)了巨額的下降或同比少增。主城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。主城區(qū)與新市區(qū)通過快速路和快軌連接，形成相互連通的雙城格局?！皟蓞^(qū)”，即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經(jīng)濟區(qū)；“三帶”，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經(jīng)濟帶，以長山列島及周邊海域為依托，構(gòu)筑海洋經(jīng)濟帶。 （三）城市功能布局 圍繞城市總體功能，科學定位“兩城三星”的分區(qū)功能。旅順口區(qū)為旅游名勝區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大學園區(qū)。 （四）城市基礎(chǔ)設(shè)施 以建設(shè)暢通型、智能型、生態(tài)型城市為目標，圍繞提升城市綜合功能，開展新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把我市建設(shè)得更暢、更亮、更綠、更美。創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題，構(gòu)筑覆蓋整個城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，在城市周圍建設(shè)綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達45%。圖24（二）土地供應(yīng)以甘區(qū)為主目前已成交地塊中，%。而樓面單價的上漲，勢必帶動房地產(chǎn)價格上升。經(jīng)濟適用住房和廉租住房充分考慮土地資源的利用收益和級差效應(yīng)，確保土地資源的高效利用，近期供應(yīng)的經(jīng)濟適用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子區(qū)辛寨子、機場新區(qū)、泡崖新區(qū)、石門山棚戶區(qū)、大連西站、廟嶺、凌水等地區(qū)，有少量分布在沙河口區(qū)和西崗區(qū)。表24 2000年—2007年 大連市商品房開竣工面積情況表單位：萬平方米 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 施工面積 竣工面積 421 （數(shù)據(jù)來源：《大連市統(tǒng)計年鑒》、《大連統(tǒng)計月報》）圖26表25 2007 年全市住宅施工、新開工、竣工面積表 月份 施工面積 新開工面積 竣工面積 累計(㎡) 同比(%) 累計(㎡) 同比(%) 累計(㎡) 同比(%) 1 —— —— —— —— —— —— 2 —— —— —— —— —— —— 3 4 5 6 42 7 8 9 10 11 12 （數(shù)據(jù)來源：大連樓盤統(tǒng)計網(wǎng)）圖27從上邊的圖表我們可以看出，雖然隨著土地放量加大等因素的影響，使房地產(chǎn)施工面積一直呈上升趨勢，但是07年竣工量劇減，原因主要是由于市場逐漸趨向大盤時代，項目開發(fā)周期較長，其次是為避免繳納土地滯納金或逾期未開發(fā)被收回的風險，項目只是象征性的開工，因此雖然施工量增加，但竣工量較少，再是由于國家宏觀調(diào)控因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的主要資金來源為銀行貸款，開發(fā)資金鏈容易發(fā)生斷裂，很多開發(fā)商都采取了整體開發(fā)、分期建設(shè)的策略，以彌補資金不足的狀況，由此也使得開工面積與竣工面積之間形成了一定程度上的巨大反差。表26 2007年大連住宅施工情況表 區(qū)域 房屋施工面積（萬㎡） 本年新開工面積（萬㎡） 房屋竣工面積（萬㎡） 大連市 其中：中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 旅順口區(qū) 開發(fā)區(qū) 金州區(qū) （數(shù)據(jù)來源：大連樓盤統(tǒng)計網(wǎng)）圖28 由上圖表可以看出：大連西部、北部區(qū)域施工量尤其是新開工量占大連總量絕大部分，可見大連樓市西拓北進格局已經(jīng)形成。而從全年來看，由于2007年底政策對需求的打壓，購買力的集中或許會出現(xiàn)于二次供應(yīng)高峰，如果2008年國家政策不能很好地做出調(diào)控的“接續(xù)”工作，積累很長時間的價格將再次出現(xiàn)“報復(fù)性增長”。未來三年，大連市內(nèi)四區(qū)用于住房建設(shè)的土地儲備量約810公頃，其中，用于建設(shè)經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型的普通商品住房的土地儲備量約605公頃。由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙D港、海外學子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。（二）氣候高新園區(qū)具有北溫帶季風氣候特征。2006年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。這些經(jīng)濟指標增長速度均居全市前列，遠遠高出全市平均水平，占全市經(jīng)濟總量的比重逐年上升。（二）固定資產(chǎn)投資2006年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長運行態(tài)勢，對全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展起到重要支撐作用。圖210三、園區(qū)規(guī)劃（一）凌水灣改造凌水灣改造是高新區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)形態(tài)、構(gòu)建自主創(chuàng)新體系的重要舉措。 　　凌源街動遷工作成效顯著。 　　周邊區(qū)域搬遷取得實質(zhì)性突破經(jīng)過多方努力，已經(jīng)與沈陽鐵路局和旅順海軍保障基地達成協(xié)議，4月中旬開始實施。在凌水地區(qū)修建改造計劃中，大連海事大學附近的海岸線將向前移動，凌水河與大連海事大學的教學港池航道入?？谝徊⒀由?，形成寬約100米、長約900米的河道，貫通新濱海路東西的一座橋梁將跨越這條航道。此工程計劃在年內(nèi)啟動，新路東側(cè)與老濱海路相連，以星海公園為起點，經(jīng)星海灣填海區(qū)、西南路至星海公園延伸段、自然博物館北側(cè)至水產(chǎn)學院正門，再沿西尖山南側(cè)海濱，經(jīng)西尖山西側(cè)、國家海洋環(huán)境監(jiān)測中心至黃浦路凌水路段，計劃今年五一通車。工程中會特別注意對礁石資源等自然景觀的保護，打算途經(jīng)礁石將建橋跨過，加以保護，不會對市民到星海灣親海休閑造成影響。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴大，2006年4月在大連成立分公司，主要從事IC卡程序及通訊軟件的開發(fā)、設(shè)計，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)集成的設(shè)計和維護。（三）甲骨文（ORACLE）公司落戶大連高新園區(qū)2006年8月22日，全球最大企業(yè)軟件提供商甲骨文（ORACLE）公司在大連高新園區(qū)舉行甲骨文大連分公司成立儀式。甲骨文（ORACLE）的入駐，使大連高新園區(qū)引進世界500強企業(yè)投資項目達到41家。新公司將成為西門子全球傳感器與通訊產(chǎn)品的生產(chǎn)基地之一。（五）大連河口國際軟件園暨東軟國際軟件園在高新區(qū)開工2006年11月9日，大連河口國際軟件園和東軟國際軟件園在高新區(qū)舉行奠基典禮。東軟國際軟件園位于大連河口國際軟件園內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)面積50萬平方米，總建筑面積33萬平方米，總投資4億元，預(yù)計2007年年底建成，并投入使用。預(yù)計到07年年底，花旗數(shù)據(jù)大連公司將發(fā)展到410人；到2008年底，將發(fā)展到1000人。其經(jīng)營軟件業(yè)務(wù)的新日鐵系統(tǒng)集成株式會社，在日本信息服務(wù)業(yè)中排名前十位，自2003年6月與大連華信合作以來，雙方建立了穩(wěn)定的信賴關(guān)系，業(yè)務(wù)規(guī)模不斷增長。預(yù)計在今后兩個月左右的時間內(nèi)，富達大連公司將正式展開項目運營。該項目首期投資440萬美元，規(guī)模達300余人。（十一）哈工大和Cadence公司在高新區(qū)建立集成電路培訓(xùn)基地2007年8月1日，高新園區(qū)管委會欒慶偉主任親自帶隊，與哈爾濱工業(yè)大學航天學院院長姚郁教授、Cadence中國有限公司中國區(qū)業(yè)務(wù)總經(jīng)理劉國軍先生共同簽署了《關(guān)于哈爾濱工業(yè)大學和Cadence公司在大連高新園區(qū)建立集成電路培訓(xùn)基地的合作協(xié)議》。公司投資總額為800萬美元，注冊地址在大連高新園區(qū)。目前在北京、上海、深圳設(shè)有辦事處，此次在大連投資設(shè)立的英電科技(大連)有限公司是其首次在華設(shè)立的具有獨立法人資格的較大規(guī)模企業(yè)。由于時間短暫，調(diào)查深度有限，這里僅對高新園區(qū)房地產(chǎn)市場的總體價格走勢做以下綜述：（一）價格明顯上漲通過此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，旅順南路沿線的新建樓盤起價基本上均超過8000元，均價大都在10000左右，最高價已超過15000元。如億達開發(fā)的宅語原，因臨近軟件園，從2007年7月開盤開始發(fā)售至今半年時間內(nèi)，已銷售80%；另一個項目東方圣荷西，從2007年9月開盤至今，也已銷售近50%；2007年7月開盤的斯坦福院落一期已全部售罄。園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)3000余家，軟件信息服務(wù)業(yè)、動漫等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，吸引了大量海內(nèi)外優(yōu)秀人才。②市場供求情況“十五”期間，商品住房竣工總面積350萬m2。④園區(qū)住房需求預(yù)期分析a、軟件園、凌水灣、河口灣、大山村等地段仍將是今后園區(qū)范圍內(nèi)商品房開發(fā)的集中區(qū)域，其中園區(qū)學府概念是最主要的推動力，已形成新興熱點地區(qū)，并面臨新一輪的發(fā)展。據(jù)了解，以自住為目的的購房者中，以80—120平方米的多層或小高層二室二廳和三室二廳為主要需求量，近年來呈現(xiàn)出交易活躍、銷售看好、價格上揚的狀態(tài)，開盤不過幾個月時間即清盤，幾乎沒有空置房源。除此，,形成了房地產(chǎn)市場的聯(lián)動局面。（三）住房建設(shè)總規(guī)?！笆晃濉逼陂g，高新園區(qū)住房建設(shè)總規(guī)模為用地323萬m2 ，住宅建筑面積559萬m2 ，重點發(fā)展普通商品住宅和為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)配套的廉租公寓。戶型控制標準根據(jù)建設(shè)部戶型標準，嚴格控制中小套戶型，中套住房面積控制在80 m2 左右，小套住房面積控制在60 m2 左右。總體分布是七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地周邊（包括凌水灣地區(qū)，河口灣地區(qū)，七賢嶺療養(yǎng)區(qū)，學苑廣場等）。英歌石（國營養(yǎng)牛場）。 七、星海高爾夫項目順應(yīng)時勢：天時地利人和綜上所述，自大大連西拓北進的號角吹響以來，隨著甘井子區(qū)南關(guān)嶺新火車站的建立、機場新區(qū)的改造、大連灣的整體規(guī)劃，甘井子區(qū)已成為大連房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。表32 小平島板塊主要個案指標對比表 序號 樓盤 建筑形態(tài) 占地（m2） 容積率 價格（元/m2） 面積（m2） 戶型 銷售率 1 小平島 高層、小高層 126 7630118009000均 90140 2室4室 一期基本售罄，目前二期在售該區(qū)域存在明顯的景觀優(yōu)勢，但由于該區(qū)域在之前的大連區(qū)劃中屬于較偏的位置，目前尚未大規(guī)模開發(fā)，相對項目較少，戶型也以舒適型為主。表34 大連軍產(chǎn)樓盤個案對比表（注：加底色■為本項目可對比樓盤對象） 序號 樓盤 位置 建筑形態(tài) 占地 價格（元/m2） 戶型面積（m2） 戶型 備注 1 慶軍公寓 甘井子區(qū)后鹽陶瓷城北 多層 —— 38704870 4782 12室 100多戶總價2123萬；訂金23萬，七天內(nèi)交全款 2 軍香苑 甘井子區(qū)劉家橋 香周路367號 高層 —— 3450起 — — 總戶數(shù)300戶；05年開售，06年售罄 3 香島因此，在該區(qū)域存在對小戶型和舒適型戶型的共同需求。 機會與出路：■ 大大連“西拓北進”策略，帶動大連西部房地產(chǎn)的發(fā)展；■ 凌水灣整體規(guī)劃改造，改善周邊環(huán)境，未來升值潛力大；■ 新濱海路計劃于今年五一通車，為項目提升附加值；■ 高新產(chǎn)業(yè)、IT業(yè)的蓬勃發(fā)展，為本項目帶來更多